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📚 本文属于〈英国法律体系与免费帮助总览〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

  • 《Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012, s.144》自 2012 年 9 月 1 日起将占据住宅建筑（residential building）刑事化，最高处 6 个月监禁或罚款；该罪为可无证逮捕的 summary-only 罪，但不适用于前租客逾期留滞。
  • 已登记土地的时效取得须满足：《Land Registration Act 2002, Schedule 6》要求连续 10 年事实占有 + 占有意图 + 排他于真业主，并向 HMLR 主动申请（Form ADV1）；已登记业主收到通知后有 65 工作日反对权，反对后须在 2 年内提起占有诉讼，否则申请人可重申请。
  • 未登记土地依《Limitation Act 1980, s.15》适用 12 年规则——12 年期满后原业主追索权永久消灭，占据者取得衡平产权，可申请首次登记。
  • 时效取得三要件由《JA Pye (Oxford) Ltd v Graham》[2002] UKHL 30 权威确立：事实占有（factual possession）+ 占有意图（animus possidendi）+ 持续且和平占有——许可期间的占有不累积时效，业主提起诉讼或给予书面许可均可打断时效。
  • 《Criminal Law Act 1977, s.6》规定任何人若对建筑使用或威胁使用暴力进入而内有反对其入之人，即构成犯罪——业主对自己物业的暴力夺回也可能犯罪，必须通过 CPR Part 55.6 快速程序（5–15 天）或 Interim Possession Order 合法清退。

在伦敦、伯明翰、曼城的“空置物业”中，常出现这样的场景——一栋废弃多年的旧办公楼、一处荒草丛生的边界地块、一间业主早已移居海外的老宅——被一群人长期占据居住、耕种或堆放物品。表面上像“无主之物，先到先得”，但英国法律对“非法占地”有一套极为精密的体系：自 2012 年 9 月 1 日 LASPO 2012 s.144 生效以来，未经业主许可占据他人住宅本身已构成刑事犯罪——最高 6 个月监禁或 £5,000 罚款；而对于“非住宅”的占据，虽未刑事化，但仍属普通法上的非法侵入（Trespass），业主可在 5–15 天内通过 CPR Part 55.6 快速通道取得占有令；与此同时，英国法承认“长期和平占有”可能在 10–12 年后取得房产所有权——即“时效取得（Adverse Possession）”——这套机制对边界争议、亲属代管、长期分租人尤为关键。

本指南面向在英华人朋友，把分散在 Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012 s.144、Limitation Act 1980 ss.15 & 17 + Schedule 1、Land Registration Act 2002 Schedule 6、Criminal Law Act 1977 ss.6–7、Civil Procedure Rules Part 55 中的条款与判例，系统讲解：什么情况下您是 squatter（占据者）、什么情况下您可能反过来取得时效权利、业主如何合法清退侵入者、以及华人社区最常踩的边界争议与“友情借住”陷阱。

如不熟悉“许可（licence）vs 租约（tenancy）”区分，请先阅读 《房屋守护者计划与许可 vs 租约》；如需核实物业登记业主，建议并读 《如何在土地登记处查询房东》；若已陷入无家可归——参见 《无家可归与议会住房义务》。

主要法律依据：

  • Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012, s.144（LASPO 2012——将“占据住宅建筑”刑事化；2012 年 9 月 1 日起对英格兰、威尔士生效）
  • Limitation Act 1980, s.15 + s.17 + Schedule 1（未登记土地时效取得 12 年；超过 12 年原业主追索权丧失）
  • Land Registration Act 2002, Schedule 6（已登记土地——10 年和平占有 + 申请 + 通知制度；已登记土地原业主的反制权）
  • Criminal Law Act 1977, ss.6–7（暴力进入物业 s.6 / 占据外交建筑 s.8）
  • Civil Procedure Rules Part 55 + Practice Direction 55A（占有令程序——含 Part 55.6 针对侵入者的快速程序、Part 55 Section II 临时占有令 IPO、Part 55.8 临时占有令延长）
  • Pre-Action Protocol for Possession Claims by Trespassers（侵入者占有诉前协议）
  • Vagrancy Act 1824（已被 Police, Crime, Sentencing and Courts Act 2022 s.81 实质废除；2026 年完全废止）
  • Common Law——非法侵入（普通法侵权）；自助救济（self-help）；合理武力（reasonable force）原则
  • JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2002] UKHL 30（时效取得三要件——事实占有 + 占有意图 + 排他于真业主之最高法院里程碑判决）
  • R v Khan (Tashin) [2014] EWCA Crim 1535（LASPO s.144 适用范围与“住宅建筑”定义的最初上诉法院解释）

⚠️ 关于本指南的适用范围：本指南以英格兰与威尔士为准。LASPO 2012 s.144 仅适用英格兰与威尔士；苏格兰适用 Trespass (Scotland) Act 1865 与 Land Reform (Scotland) Act 2003——苏格兰没有对应的“住宅占据刑事罪”；北爱尔兰适用 Criminal Justice (Northern Ireland) Order 1996 Articles 21–23——亦无 s.144 等价条款。读者请按所在地核对。

🚨 本指南不构成法律意见——占据他人物业、对抗占据者、对抗侵入者均可能产生刑事与民事双重风险。如您正面临具体案情——请尽快联系议会 Housing Options、当地民事 Legal Aid 律师或圆景基金会（[email protected]）。

一、四个核心概念——区分“占据”“时效取得”“侵入”“许可”

概念定义与关键差异

概念 核心定义 法律性质 典型场景
占据空屋（Squatting） 未经业主或有权占有人同意，进入并居住于他人物业 住宅 → 刑事 + 民事；非住宅 → 仅民事 占据废弃办公楼、空置住宅
非法侵入（Trespass） 未经许可进入或留滞于他人土地 / 建筑（普通法侵权） 仅民事（除非伴随刑事行为） 越界耕种、未经允许进入私家花园
时效取得（Adverse Possession） 长期、和平、排他、有占有意图地占据他人土地，达法定年限后可主张取得所有权 普通法 + 成文法（Limitation Act 1980、LRA 2002 Sch.6） 边界争议、长期使用废弃地块、误界围栏
许可占有（Licence） 经业主同意的临时使用——可随时撤回 合同 + 普通法 友情借住、房屋守护者、寄宿者

⭐ 关键认知：四类概念可在时间维度上相互转化——业主“友情借住”撤回许可后，原占有人若拒不离开，即从 licensee 变为 trespasser（如非住宅）或 squatter（如住宅）；占据者若达 10–12 年门槛且满足三要件，则可反过来取得所有权。请勿将四类概念混为一谈。

时间轴示意

时点 占据者身份 业主可采取行动
Day 1（进入物业） 住宅 → squatter（刑事）；非住宅 → trespasser（民事） 报警（住宅）或 CPR 55.6 占有令
Day 1 + “合理通知” 原 licensee 拒离 → trespasser CPR 55.6 / 自助救济
第 1 至第 9 / 11 年 仍为 trespasser / squatter——但开始累积时效 提起占有诉讼即可“打断时效”
满 10 年（已登记土地） 可申请 LRA 2002 Sch.6 登记——业主可在 65 工作日内反对 反对后 2 年内“重启时效”
满 12 年（未登记土地） 原业主追索权丧失——占据者成为“事实业主” 已无追索；可申请取得登记

二、LASPO 2012 s.144——住宅占据的刑事化

立法背景

2010 年保守党—自由民主党联合政府上台后，针对“squatter 侵占空置住宅”问题——尤其是伦敦多起业主出国短期数周即被占据的事件——推动立法。Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012 于 2012 年 5 月通过；第 144 条自 2012 年 9 月 1 日起在英格兰与威尔士生效——首次将住宅占据纳入刑事法。

s.144 条文要件——一图通览

要件 具体内容 举证要点
① 行为 占据者作为非法侵入者进入物业 无论以打破门锁、爬窗、跟随出入或其他方式
② 物业类型 物业为“住宅建筑（residential building）” 含整栋建筑或建筑内的某部分，设计或改建用于供人居住
③ 居住意图 占据者居住或意图居住于该物业 实际入住即可——是否设床、家具不重要
④ 明知 占据者明知或应当知道其为非法侵入者 客观标准；不能以“以为是空置即可任住”抗辩

“住宅建筑”的法定定义——s.144(3)–(5)

依 LASPO 2012 s.144(3)：

“In this section ‘building’ includes any structure or part of a structure (including a temporary or moveable structure), and a building is ‘residential’ if it is designed or adapted, before the time of entry, for use as a place to live.”

要点：

  1. 结构（structure）——含临时或可移动结构（如改造的集装箱、船屋、固定式房车）；
  2. “设计或改建供居住”——焦点在入侵前已具备该用途——即便长期空置、破败甚至无法居住，仍构成住宅；
  3. 部分（part of a structure）——办公商住混合楼里仅占据住宅层亦构成 s.144。

s.144 不适用的情形

排除情形 法源 实务含义
占据者本为租客 / 被许可人，租约 / 许可终止后留滞（hold-over tenant） s.144(2) 原房客逾期不搬——非 s.144 罪；房东须走 PEA 1977 + CPR 55 程序
非住宅建筑——办公、商铺、仓库、车库、农舍 s.144(3) 定义 仅构成普通法 trespass——民事救济
露天土地——花园、农田、空地、停车场 s.144(3)——须为“结构” 不构成 s.144
船只、车辆、帐篷营地——除非“固定式”且“设计供居住” s.144(3) 含可移动结构 固定式 caravan 可构成；流动帐篷不构成
2012 年 9 月 1 日前已开始的占据 s.144(8)——不溯及既往 但若 2012-09-01 后仍在占据——仍构成持续性犯罪

刑罚

依 LASPO 2012 s.144(7)：

  • 最高 6 个月监禁；
  • 最高 £5,000 罚款（Level 5 fine——Criminal Justice Act 1982 s.37 旧表，目前已无上限）；
  • 或二者并科。

依 Sentencing Act 2020，治安法庭（Magistrates’ Court）对 s.144 罪可径行判处——是 either-way 罪还是 summary-only 罪？Summary-only——仅可在治安法庭审理，不可在皇家法院（Crown Court）审理。

⚠️ 实务统计：依据 CPS（Crown Prosecution Service）发布的指引——自 2012 年以来，s.144 起诉量较低（每年通常 100–300 人之间），多数案件以警告、和解、自愿离开告终。但警察出现并要求离开——本身就足够让多数占据者撤离。

警察的处置权

LASPO 2012 s.144 是可逮捕的犯罪——PACE 1984 s.24 下，警察无需令状即可逮捕任何“正在实施、即将实施或已经实施 s.144 罪行的人”。这意味着：

  • 业主只需报警——警察依法应到场，要求占据者离开；
  • 警察可强行进入物业实施逮捕；
  • 占据者拒绝离开 → 当场逮捕，移送治安法庭。

🚨 业主的关键策略——先报警，再考虑民事：在 LASPO 2012 之前，住宅业主只能走 CPR 55.6 民事程序（5–15 天）。现在——一通 999 电话往往就可解决问题。但警方资源紧张——非高优先级案件警方可能拖延；若 24 小时内警察未到场——仍应同步启动 CPR 55.6 民事程序。

三、非住宅占据——仍为民事

哪些物业不受 s.144 保护

物业类型 是否适用 s.144 占据者法律地位
纯商业办公楼（无住宅部分） ❌ 否 普通法 trespasser——民事
废弃工厂、仓库、车库 ❌ 否 同上
关停的医院、学校（无住宿部分） ❌ 否 同上
商场、店铺 ❌ 否 同上
露天土地——农田、空地、林地 ❌ 否 同上
大型混合用途建筑（一楼商业 + 楼上住宅） ⚠️ 视占据部位 占据住宅层 → s.144；占据商铺 → 仅民事
关停的酒馆 / 餐馆——含楼上住宅 ⚠️ 视设计用途 “设计或改建为居住”——可能仍构成 s.144

业主对非住宅占据者的救济

  1. CPR Part 55.6 占有令快速程序——以下详述；
  2. 自助救济（self-help）——可使用合理武力驱逐——但若占据者已实际占据且业主使用任何武力或威胁进入——业主自身可能触犯 Criminal Law Act 1977 s.6；
  3. 报警——通常无效——警方对纯民事案件通常不介入；
  4. 取得占有令后申请 bailiff 执行。

Criminal Law Act 1977 s.6——“暴力进入物业罪”

Criminal Law Act 1977, s.6(1)：任何人，未经法律授权，对建筑或部分建筑使用或威胁使用任何暴力以进入——只要建筑内有反对其进入之人——即构成犯罪。

重大启示：

场景 是否构成 s.6 罪
业主在物业空置时安装新锁——业主之后回家 ❌ 不构成——无人反对
占据者已入内——业主破门强行进入 ✅ 可能构成——若占据者反对
业主白天试图与占据者协商——占据者拒绝开门——业主撞门 ✅ 构成 s.6 罪——业主自己被起诉
业主报警 + 警察执行 ❌ 不构成（警方有法律授权）
业主取得占有令 + bailiff 执行 ❌ 不构成（占有令为法律授权）

🚨 业主的致命陷阱：在英国，业主对自己房产的暴力夺回也可能犯罪——这与许多大陆法系国家“业主可直接夺回”的直觉相反。绝不要试图自行“破门”“换锁清退”——必须走法律程序。

Criminal Law Act 1977 s.7——占据者拒离令的刑事化

依 s.7(1)：任何人，作为“被驱赶之前侵入者”（displaced residential occupier）或“受保护占有者”（protected intending occupier，PIO），曾要求侵入者离开，而侵入者明知或应当知道其身份后仍拒绝离开——即构成犯罪。

实务上 s.7 适用情形较窄——主要针对“业主出门数日，回家发现被占据”的场景——但它意味着业主向占据者出示身份证明（产权证、租约、PIO 声明）后，占据者拒离即构成额外刑事罪——可加速警方介入。

四、CPR Part 55——占有令程序总览

Civil Procedure Rules Part 55 三大子程序

子程序 适用情形 典型时长
CPR Part 55 Section I（标准占有程序） 租客、被许可人、抵押贷款违约等“非纯侵入者” 2–6 个月
CPR Part 55.6（针对侵入者的占有诉求） 纯 trespasser / squatter——无任何在先合同关系 5–15 天（快速通道）
CPR Part 55 Section II（临时占有令 IPO，即 Interim Possession Order） 对侵入者——业主在 28 天内提起的紧急程序 “申请—听证”通常 3 天；“返还令”约 24 小时执行

选择哪条路径——决策矩阵

占据者情况 物业类型 建议路径
占据 ≤ 28 天 住宅 ① 报警（s.144）；② 不奏效 → 申请 IPO（CPR 55 Section II）
占据 ≤ 28 天 非住宅 申请 IPO（CPR 55 Section II）
占据 > 28 天 住宅 报警（s.144 是持续性犯罪）+ CPR 55.6 标准侵入者程序
占据 > 28 天 非住宅 CPR 55.6 标准侵入者程序
占据者本为租客 / 许可人但已逾期 住宅 / 非住宅 CPR Part 55 Section I——标准占有程序（非快速通道）
边界争议——非短期侵入 露天土地 CPR Part 8 + 时效防御评估 → 必要时进入 LRA 2002 Sch.6 程序

CPR 55.6 程序详解

依 CPR 55.6 + Practice Direction 55A para 2.1——针对侵入者的占有令程序步骤：

步骤 动作 时间
1 填写 Form N5（占有诉求表）+ Form N121（侵入者诉求附件），递交受理法院 + 缴纳 court fee（住宅 £391；非住宅 £391——2025 年费率） Day 0
2 法院发出听证通知——非住宅至少 2 个明确日（clear days）；住宅至少 5 个明确日 Day 0–1
3 送达——可张贴于物业醒目位置 + 邮寄已知被告 Day 1–2
4 听证——法院签发占有令（通常当庭） 住宅 Day 5–7；非住宅 Day 2–4
5 占有令送达 + 等待自愿搬出 令上指定日（通常 7–14 日内）
6 未自愿搬出 → 申请 Warrant of Possession（N325 / N325A）——bailiff 执行 Day 14–28

ℹ️ High Court Enforcement Officer（HCEO）——若需更快执行，可在取得占有令后向 County Court 申请将案件移交 High Court 由 HCEO 执行。HCEO 通常比 County Court bailiff 快 4–6 周——但费用约 £600–£1,200。

Interim Possession Order（IPO）——最快通道

依 CPR 55 Section II + PD 55A para 9——IPO 是针对侵入者的紧急临时占有令：

步骤 动作 / 限制
申请条件 占据 ≤ 28 天；申请人在占据开始后 28 天内提起；申请人为业主或有权占有人
申请文件 Form N5 + N130（IPO 申请专用）+ 业主宣誓书（affidavit / witness statement）
担保金 通常需缴小额担保——以防嗣后裁定 IPO 不当颁发时赔偿被告
听证 3 天内由法官 ex parte 审查（无被告陪同）
裁令 颁 IPO——令被告 24 小时内交出占有
违令后果 违 IPO（继续占有 / 重新进入）——构成刑事犯罪——最高 6 个月监禁或罚款（CJPOA 1994 s.76）
“最终占有令”听证 颁 IPO 后约 7 天，正式听证——被告可出庭抗辩

⭐ IPO 的杀手锏：违反 IPO 本身就是刑事罪——警方可直接逮捕拒不离开者。这使 IPO 成为业主对“刚发生的占据”最有效武器——前提是业主在 28 天内行动。

五、时效取得（Adverse Possession）——双轨制

法律基础——为何长期占有可“消灭”原业主权利

英国法的根基观念是：土地权利不应永远悬置——若原业主在合理期限内未对侵入者主张权利，法律将认定其默示同意现状，原业主追索权“时效消灭”，占据者反而取得权利。这一原则可追溯至 Statute of Limitations 1623。

现行法律分为两套轨道——视土地是否已在 HM Land Registry 登记：

轨道 法源 核心规则
未登记土地（unregistered land） Limitation Act 1980, s.15 + Schedule 1 12 年连续和平占有——原业主追索权自动消灭；占据者无需“申请”即取得衡平产权（equitable title），可申请首次登记为业主（first registration）
已登记土地（registered land） Land Registration Act 2002, Schedule 6 10 年连续和平占有 + 主动申请——已登记业主有 65 工作日反对权——反对成功则申请人失败（除 3 项例外）；反对方须在 2 年内主张占有诉讼，否则申请人可重申请

为何 2002 改革如此重要

Land Registration Act 2002（2003 年 10 月生效）根本改变了已登记土地的时效取得——目的是保护已登记业主：

  • 从“自动取得”到“申请 + 通知 + 反对”机制——已登记业主不再“睡着丢地”；
  • 门槛从 12 年降至 10 年——但需主动申请；
  • 业主反对权——65 工作日内反对即可阻止登记（除 3 项例外）；
  • 反对方须 2 年内提起占有诉讼——否则申请人可在第 12 年第 1 日重新申请，且业主反对权丧失。

ℹ️ 历史脉络：在 LRA 2002 之前，已登记土地与未登记土地都适用 12 年规则——著名的 JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2002] UKHL 30 案即是依旧法判决。Pye 案后欧洲人权法院在 JA Pye v United Kingdom [2007] ECHR 700 一度裁定旧规则违反 ECHR Protocol 1 Article 1（财产权），但大法庭终审推翻——新 LRA 2002 制度已主动回应人权关切。

六、时效取得三要件——JA Pye (Oxford) Ltd v Graham [2002] UKHL 30

案情概要

Pye 案是英国上议院（House of Lords，今最高法院前身）2002 年判决——确立时效取得三要件的现代权威判例：

  • 原告：J A Pye (Oxford) Ltd——持有约 23 公顷牧地之登记业主；
  • 被告：Graham 一家——经营临近农场，自 1983 年起在 Pye 土地上放牧、收割牧草；
  • 关键事实：Graham 持有早先 grazing licence（已于 1983 年到期），但持续使用土地至 1999 年——Pye 提起占有诉讼。

最高法院判决：Graham 时效取得成立——三要件齐备：

三要件——Pye v Graham 权威阐述

要件 核心定义（Lord Browne-Wilkinson） 判断要点
① 事实占有（Factual Possession） 占据者必须对土地有足够程度的实际、排他的物理控制，且就其性质与质量而言，可视为业主对土地之占有 圈地、加锁、安装大门、耕种、放牧、堆放物品、收租、修缮——证据越多越强
② 占有意图（Intention to Possess / animus possidendi） 占据者意图排除世人（包括登记业主）而占有该土地——不需要意图取得所有权，仅需意图排他占有 客观可观察的行为；不要求“主观相信自己是业主”
③ 持续且和平（Continuous & Peaceful） 满足年限内连续，未经业主同意（不得为 licensee），未以暴力（vi）、隐秘（clam）、或经许可（precario）方式占有 占有期内不得签订租约 / 许可——一旦签即“打断”时效

实务中“足够物理控制”的常见证据

证据类型 权重
圈地——围栏、墙、铁丝网、灌木屏 ⭐⭐⭐（最强）
设置可上锁大门，独占钥匙 ⭐⭐⭐
实际耕种、种菜、植树、放牧 ⭐⭐
修缮、铺路、建棚、安装公用事业（水电） ⭐⭐⭐
缴纳 Council Tax / Business Rates（视情形） ⭐⭐
购买物品保险、缴纳保险费 ⭐
持续居住、有家具、配电与给水 ⭐⭐⭐
通讯 / 账单地址登记于此处 ⭐⭐
邻居书面证言——视占据者为业主 ⭐⭐

何为“打断时效”

事件 是否打断时效
业主提起占有诉讼 ✅ 打断——重新起算
业主授予占据者书面许可 / 租约 ✅ 打断——占据者变 licensee/tenant
占据者书面承认业主所有权 ✅ 打断（Limitation Act 1980 s.29）
业主短暂进入并要求离开——占据者拒 ❌ 不打断——仍需诉讼
业主寄律师函 ❌ 不打断——但可作日后证据
占据者短期不在场（休假、医院） ❌ 不打断——只要有“占有的连续性意图”
占据者继任（如父传子 + 同样占有） ⚠️ 不打断——可累计（“successive squatters” 原则）

七、已登记土地——LRA 2002 Schedule 6 程序

申请条件（Sch.6 para 1）

申请人须证明：

  1. 已在该已登记土地上连续 10 年事实占有 + 占有意图 + 排他于真业主；
  2. 当前仍在占有；
  3. 申请之时尚未发生“逐出”或被诉占有；
  4. 真业主非“无行为能力 / 失踪 / 死亡未授予遗产管理书”等特殊情形。

申请文件

向 HM Land Registry 提交：

  • Form ADV1（adverse possession application）；
  • Statement of Truth——详细陈述 10 年占有事实（含起止日期、占有方式、邻居关系、邻居证言）；
  • 支持文件——照片、账单、信件、缴费记录、地图等；
  • 费用——£70（2025 年费率）。

业主反对权——65 工作日

依 LRA 2002 Schedule 6 para 2 + 3——HMLR 收到申请后，应通知已登记业主、登记之抵押权人、邻接物业人。受通知人有 65 工作日回复——可选项：

选项 动作 后果
不回复 沉默 申请人取得登记成为新业主
同意申请 书面确认 申请人取得登记
反对申请 书面反对 + 援用 Sch.6 para 5 三项例外评估 申请人失败——除非符合 3 项例外

Schedule 6 para 5——三项“反对失败”例外

依 Sch.6 para 5——即便业主反对，申请人仍可取得登记——若符合以下任一：

例外 条件 实务举例
例外 1：禁反言（Estoppel） 占据者依赖业主行为或表示而合理改良 / 投入；业主不主张反而不公 业主默许占据者在土地上盖房居住 10 年——占据者投入数十万英镑装修
例外 2：其他理由有权登记 占据者本依其他法律理由（如赠与、遗嘱、合同）即可主张所有权——非纯依时效 父亲遗嘱将土地遗赠子女但未办理过户，子女已占据 10 年
例外 3：邻接土地误界 + 合理认信 占据者为相邻土地业主；占据部分系基于合理认信该地为其所有；误界至少 10 年 1980 年代围栏建错位置——多年来双方均以为其为正确边界

业主反对后——“2 年重申请”机制

依 Sch.6 para 6——业主反对成功后，申请人即被驳回。但：

  • 业主须在反对后2 年内对占据者提起占有诉讼——否则该 2 年期满后，占据者可重新申请；
  • 第二次申请：业主不再享有反对权——除非 2 年期内已诉占有；
  • 因此实务上业主反对后应立即走 CPR 55 提起诉讼，否则 2 年后土地实质丧失。

LRA 2002 流程一图通览

阶段 动作 时间
占有累计 10 年三要件齐备 第 1–10 年
申请 Form ADV1 + 证据 + £70 第 10 年 + 1 日
HMLR 通知业主 挂号信送达登记业主 约 1–3 周
65 工作日反对期 业主回应或沉默 3 个月
沉默 / 同意 / Sch.6 para 5 例外成立 登记申请人为新业主 约 4–6 个月
业主反对 申请驳回；业主必须 2 年内提诉 反对日 +1 至 +2 年
业主 2 年内未提诉 → 占据者重申请 第二次申请——业主无反对权 第 12 年 + 1 日
登记完成 占据者取得已登记业主地位 第 12–13 年

八、未登记土地——Limitation Act 1980 12 年规则

s.15 与 Schedule 1

依 Limitation Act 1980, s.15(1)：

“No action shall be brought by any person to recover any land after the expiration of twelve years from the date on which the right of action accrued to him.”

简言之：自起诉权产生之日起 12 年——业主追索权永久消灭。

依 Schedule 1, para 1：起诉权产生于占据者“事实占有”开始之日（即业主丧失占有之日）。

与 LRA 2002 的关系

⚠️ 关键时点：英格兰大部分土地已在 HM Land Registry 登记——尤其 1990 年代后期开始的强制初次登记浪潮后。未登记土地主要为长期未售卖的老宅、教堂用地、家族传承土地、部分郊外农地。

若占据时土地未登记 → 适用 Limitation Act 1980（12 年）；若占据期间土地被首次登记 → 自登记日起转为 LRA 2002 制度——已累积的占有年限仍计入 Schedule 6 之 10 年门槛。

12 年期满后——后续步骤

  1. 业主追索权消灭——但占据者不自动成为已登记业主；
  2. 占据者持有衡平所有权（equitable title）——可对抗包括原业主在内的所有第三人；
  3. 占据者可向 HM Land Registry 申请初次登记（First Registration of Title）——Form FR1 + 时效占有证据 + £40–£910 之 scale fee；
  4. 登记完成后——占据者取得已登记业主地位。

💡 实务谨慎：12 年规则听起来简单——但要在 HMLR 申请初次登记，需提交大量证据；且若土地价值高、原业主仍可能出现以“占据者未达三要件”反驳。建议时效占有满 12 年者尽快申请登记——延误越久证据越难收集。

九、华人社区常见场景实务分析

场景 事实 法律分析
A. 边界争议——围栏建错位置 25 年 曼城业主 W 1998 年购入排屋；邻居 X 围栏越界 1.2 米占据 W 花园 6 平方米；2023 年 W 测绘发现，X 不退让 占据 25 年 + 误界合理认信 → LRA 2002 Sch.6 para 5 例外 3 成立——X 终将取得登记。建议双方依 Boundary Disputes Pre-Action Protocol 协商或共同申请 HMLR Determined Boundary（Form DB）
B. 转租人长期占据——“我占了 14 年” 伦敦 Y 2010 年起从主租客 Z 处分租卧室；2024 年 Z 失联，主房东以 S21 收回；Y 主张时效 Y 始终为 Z 的次许可人——非排他占有真业主；主房东通过 Z 行使占有——占有意图不指向 Y。Y 不累积时效；须配合搬离；可申请 HA 1996 Part 7 无家可归救济。🚨 经许可占有不累积时效
C. 海外业主长期不回——“我占着也没人管” 伯明翰 V 2014 年起占据已登记废弃排屋；业主 U 在香港；V 修缮、缴 Council Tax、邻居视为业主；2024 年满 10 年 三要件齐备 → 可申请 ADV1。⚠️ 关键悖论：2012 后占据住宅自始触犯 LASPO s.144（刑事罪）——但刑事化未废止时效取得制度。HMLR 通知 U → 多数情形 U 已“睡着”；反对后 2 年未诉 → 可重申请
D. 商业仓库长期占据 + 经营 伦敦东区 T 2009 年起占据废弃仓库经营批发；缴 Business Rates；已登记业主公司 2015 年破产；2024 年满 15 年 非住宅 → 不适用 s.144；仅民事 trespass。T 满 10 年 + 业主公司注销 → ADV1 申请成功概率高。建议申请前确认 Business Rates 记录作占有证据
E. 友情借住转为侵入 P 2018 年借住 Q 公寓次卧；Q 2020 年移居美国“帮我看屋”；2024 年 Q 卖屋，P 拒离，主张“占了 6 年” 2018–2024 年——许可期内占有不累积时效。Q 撤回许可 + 合理通知期满后——P 转为 squatter；落入 s.144。Q 可报警 + CPR 55.6（5–15 日）。💡 许可期内不累积时效
F. 分租 + 主租客失联 → 直接缴租 → 转为租客 曼城 R 2019 年从主租客 N 处分租；2021 年 N 失联，R 直接每月向主房东 M 缴 £500；2024 年 M 发 S21 2021–2024 年——R 向 M 缴租 + 占用 → 三要件齐备 → implied tenancy（Street v Mountford）。R 享有 AST 全部保护——含 TDP、维修义务、Renters’ Rights Act 2025。M 须走标准 S21/S8 程序，非快速侵入者通道。⭐ 只要支付租金且业主接受——即构成租约

十、自助救济与合理武力——业主何时可“自己动手”

普通法原则

业主对自己土地享有“使用合理武力清退侵入者”之普通法权利——但有重大限制：

限制 来源 实务含义
不得超过“合理且必要”程度 普通法 + Criminal Justice and Immigration Act 2008 s.76 过度即构成攻击罪（assault / battery）
不得违反 Criminal Law Act 1977 s.6——“使用或威胁暴力进入” s.6——若内有反对其入之人 不得撞门、破锁、强行进入
住宅占据者已入内 → 触发 LASPO 2012 s.144 — 必须报警；不可自行清退
不得违反 Protection from Eviction Act 1977 s.1——非法驱逐 — 对租客 / 许可人 → 必经法院程序

何时可“自助”

情形 是否可自助
趁占据者外出 → 业主进入并锁门 → 占据者回来 ⚠️ 风险高——占据者可主张已“建立占有”；安全做法是同时通知警方 + 准备 CPR 55.6
占据者刚刚进入 → 业主立即在场要求离开 ✅ 可——通常合法
占据者已入内 24 小时以上 → 业主试图强行进入 ❌ 风险极高——可能触犯 s.6
非住宅 + 占据者外出 → 业主清空物品换锁 ⚠️ 视情形——若占据者已“建立占有”——仍须 CPR 55.6
占据者已离开（不再回来）→ 业主清退 ✅ 可——已无占据

业主清除“留滞物品”

依 Torts (Interference with Goods) Act 1977 s.12 + Schedule 1——业主对侵入者留下的物品不得直接销毁，须：

  1. 书面通知占据者（地址不明者——公告 28 天）；
  2. 等待 28 天（“deemed abandonment” 推定遗弃期）；
  3. 期满后可处置；
  4. 销售所得须扣除合理成本后保留为占据者收益。

十一、占据者的法律风险与抗辩

占据者面临的刑事风险

罪行 法源 刑罚
住宅占据 LASPO 2012 s.144 最高 6 个月监禁 + 罚款
违反 IPO 继续占据 CJPOA 1994 s.76 最高 6 个月监禁 + 罚款
违反 s.7——displaced residential occupier 拒离 CLA 1977 s.7 最高 6 个月监禁 + 罚款
暴力进入（破窗、破门） CLA 1977 s.6 最高 6 个月监禁 + 罚款
偷电 / 偷水 Theft Act 1968 s.13 最高 5 年监禁
损坏物业 Criminal Damage Act 1971 视损害——最高 10 年
反社会行为 ASB 2014 禁止令 + 强制行为令

占据者面临的民事风险

诉求 法源 结果
占有令 CPR 55.6 / 55 Section II 被驱逐
未付租金等价金（mesne profits） 普通法侵权 按市场租金计——往往数千至数万英镑
物业损坏赔偿 普通法 + Torts Act 修复费用
诉讼费 CPR Part 44 败诉方承担
HHSRS / Council Tax 追缴 — 视情形

占据者可能的抗辩

抗辩 适用情形
“我有许可 / 租约” 有书面证据或缴租记录——业主须走标准程序
“我已达时效占有” 提供 10 / 12 年占有证据——但需符合三要件
“该物业非住宅” 反驳 s.144 起诉——若实质非住宅
“我是被驱赶之 displaced residential occupier” 反驳——若曾是该物业之合法居住人
“业主程序错误（CPR 55.6 送达瑕疵）” 程序性抗辩——但通常仅延后非阻止
Equality Act 2010 / ECHR Article 8——比例性抗辩 仅适用议会 / 公共部门业主——见 Manchester CC v Pinnock [2010] UKSC 45；私人业主不适用

ℹ️ 公共部门业主 vs 私人业主的关键差异：议会、housing association 作为业主——须依 ECHR Article 8 进行比例性审查（如本案 Manchester CC v Pinnock）；私人业主不受此约束——可直接取得占有令（McDonald v McDonald [2016] UKSC 28）。

十二、模板与表格

模板 1：业主致占据者——警告函

[业主姓名 / 公司 / 地址 / 日期]

致：占据 [物业地址] 之占据人

事由：要求即时离开本物业——LASPO 2012 s.144 / CPR Part 55.6

本人为位于 [物业地址] 之已登记业主——HMLR Title Number [编号]。
贵方对本物业之占据未经本人同意。本通知依 <em>Criminal Law Act
1977 s.7</em> 发出。请贵方注意：

(1) 本物业为住宅建筑（residential building）——贵方之占据触犯
    <em>LASPO 2012 s.144</em>——最高 6 个月监禁或罚款；
(2) 现要求贵方于本通知送达后 [48 / 72] 小时内自愿离开；
(3) 若未自愿离开——本人将：(a) 报警依 s.144 起诉；
    (b) 依 <em>CPR Part 55.6</em> 申请占有令（5–15 日内取得）；
    (c) 适用情形下申请 Interim Possession Order——违令即为刑事
    犯罪；(d) 主张 mesne profits + 物业损坏赔偿 + 全部诉讼费用。

物业内贵方物品请依 <em>Torts (Interference with Goods) Act 1977</em>
合理期限内取回，否则本人将依该法处置。

本函依 <em>Pre-Action Protocol for Possession Claims by
Trespassers</em> 之精神发出。

[业主签名 / 姓名 / 联系方式]
[抄送：当地警察局；议会 Housing Standards]

模板 2：占据者致业主——主张时效取得（LRA 2002 Sch.6）

[占据者姓名 / 占据物业地址 / 日期]

致：[业主姓名]，[业主地址（来自 HMLR Title Register）]

事由：依 Land Registration Act 2002 Schedule 6 主张时效取得登记

本人自 [起始日期] 起占有 [物业地址 / 部位描述]——共 [N] 年。本人
将向 HMLR 递交 Form ADV1，依 <em>LRA 2002 Sch.6 para 1</em> 申请
时效取得登记。占有符合 <em>JA Pye v Graham</em> [2002] UKHL 30
三要件：

(1) 事实占有——[圈地 / 加锁 / 修缮 / 缴费 / 邻居证言]；
(2) 占有意图——[排除世人之客观行为列举]；
(3) 持续 + 和平占有——[自起始日期至今未间断]。

HMLR 受理后将通知贵方——贵方有 65 工作日反对权。若贵方反对而未
在 2 年内对本人提起占有诉讼，本人可依 <em>Sch.6 para 6</em>
重新申请——届时贵方无反对权。另：本人之占有可能符合 <em>Sch.6
para 5</em> 三项例外，即便贵方反对仍可能取得登记。

[占据者签名 / 联系方式]
[附：占有证据清单与照片]

模板 3：CPR 55.6 占有诉求要点（业主向 County Court）

IN THE COUNTY COURT AT [地点]    Claim No.: [由法院填]

BETWEEN [业主姓名] (Claimant) and PERSONS UNKNOWN (Defendants,
in occupation of [物业地址])

CLAIM FOR POSSESSION OF LAND（依 CPR Part 55.6）

Claims: (1) Possession of [物业地址]——HMLR Title No. [编号]；
(2) Costs；(3) Mesne profits at £[金额]/week from [占据开始日]
until possession delivered.

Grounds: (1) Claimant is registered proprietor——产权证副本附后；
(2) Defendants entered and occupy as trespassers without licence
or consent；(3) Claimant has no obligation to allow remaining.

Particulars: [占据起始日期；是否住宅（适用 LASPO s.144）；曾发出
之警告函（附）]。

Statement of Truth: I believe the facts stated are true.
Signed: [业主签名] / Date: [日期]

常见问题（FAQ）

Q1. 我住在废弃办公楼里，守护者公司说这不是住宅，不适用 LASPO 2012 s.144，这对吗？

取决于建筑的设计或改建用途。《LASPO 2012, s.144(3)》规定“住宅建筑”是指在进入前已设计或改建供居住的结构——即便长期空置或破败，仍可构成住宅。混合用途楼宇中仅占据住宅层也适用 s.144。但纯商业办公楼（无任何住宅部分）确实不在 s.144 范围内，业主只能走 CPR Part 55.6 民事程序。

Q2. LASPO 2012 s.144 是否影响时效取得（Adverse Possession）权利？

不直接废止时效取得制度。s.144 的刑事化与《Land Registration Act 2002, Schedule 6》的民事时效取得机制并行存在，刑事化未废止占据者在满足三要件后主张时效取得的民事权利。不过，刑事定罪记录可能在 HMLR 申请中引发争议，且时效取得申请前须停止占据（否则持续犯罪）——实务中是高度复杂的法律策略问题，建议咨询专业律师。

Q3. 我朋友让我“帮忙看房”，住了 6 年，他现在要卖房，我有时效取得权利吗？

没有。依《JA Pye v Graham》三要件，许可期间的占有不累积时效——您在 6 年内是受朋友许可的 licensee，“持续且和平占有”要求占有不得基于许可（precario）。朋友撤回许可并给合理通知后，若您拒不搬离，您才从 licensee 转为 trespasser / squatter，时效才开始起算，但此时距 10 年门槛尚需很多年。

Q4. 我如何打断邻居对我土地的时效占有？

最有效的方法是提起占有诉讼（CPR Part 55）——诉讼一旦提起，时效重新起算。次之是书面授予邻居许可（signed licence），将其占有性质从“排他性”改为“经许可”——时效立刻打断。注意：仅发律师函或口头要求离开不能打断时效；必须法律行动。对于已登记土地，HMLR ADV1 申请启动后，若您在 65 工作日内反对并在 2 年内提诉，时效可被打断。

Q5. 业主可以在没有法院命令的情况下强行清退占据者吗？

不可以（在大多数情形下）。对已实际占据的建筑，业主若使用或威胁暴力进入，构成《Criminal Law Act 1977, s.6》犯罪。正确程序是：住宅占据 → 报警（LASPO s.144）+ CPR 55.6；非住宅占据 → CPR 55.6 或 Interim Possession Order（IPO）。业主可在占据者外出且物业空置时和平重新占有，但若占据者已“建立占有”，仍建议走法律程序以规避风险。

Q6. 我想申请 LRA 2002 Schedule 6 时效取得，需要什么证据？

需要证明 10 年事实占有 + 占有意图 + 排他且和平。最强证据包括：圈地 / 围栏 / 加锁、在该地址登记的 Council Tax / Business Rates / 水电账单、修缮改造记录（含收据）、照片（有时间戳）、邻居书面证言、持续居住记录。向 HMLR 提交 Form ADV1 + Statement of Truth + 证据，申请费 £70。

Q7. 已登记土地业主不回应 HMLR 通知，会自动失去土地吗？

是的。依 LRA 2002 Schedule 6 para 2，若业主在 65 工作日内不回应，HMLR 将直接将申请人登记为新业主。这是“睡着丢地”的机制——海外业主尤其面临此风险。已登记业主应确保 HMLR 登记的联系地址保持最新，并关注挂号信。

Q8. 我是业主，发现邻居越界占据了我院子 3 米，我可以自己去拆掉围栏吗？

不建议，风险极高。若邻居已将越界部分视为自己的院子并“建立占有”，您未经法院强行拆除可能构成 Criminal Damage Act 1971 s.1。正确步骤是：委托测绘师确认边界（依 Title Plan）、向 HMLR 申请 Determined Boundary（Form DB）确立法定边界，再通过 CPR Part 8 提起边界争议诉讼，必要时申请占有令。占据年数未达 10 年则时效尚未成熟，尽快行动。

十三、相关资源

官方资源

免费法律援助

  • 地方议会 Housing Options——非法驱逐与无家可归救济第一站；
  • Civil Legal Advice 0345 345 4 345——住房 Legal Aid 筛查；
  • LawWorks Housing Clinics / Mary Ward Legal Centre / FRU——免费住房咨询、出庭代理；
  • HM Land Registry Customer Centre 0300 006 0411——边界 / 时效申请咨询。

ℹ️ 心理支持：联络 Mind（0300 123 3393）或 Samaritans（116 123）。

十四、相关圆景指南

十五、圆景基金会能为您做什么

Circle Vision Foundation（圆景基金会） 致力于帮助在英华人理解并行使您的占有与财产权利。无论您是被侵入的业主、被业主清退的占据者、或长期占据中考虑时效申请——我们可以提供以下协助：

  1. 占有性质评估——依据 Street v Mountford、LASPO s.144、Pye v Graham 等判例与成文法，评估您当前占有 / 被占有的法律性质——是 squatting、trespass、adverse possession 还是合法 licence；
  2. HMLR 检索与边界争议——协助通过 Title Register / Title Plan / Determined Boundary（Form DB）确认产权与边界——详见 《如何在土地登记处查询房东》；
  3. LRA 2002 Schedule 6 申请——若已占有已登记土地 10 年以上，协助起草 Form ADV1 + Statement of Truth + 证据汇编；未登记土地满 12 年——协助 Form FR1 初次登记；
  4. 业主侵入者诉求起草——协助起草 CPR 55.6 / IPO 申请（Form N5 + N121 / N130）+ 听证陈词；
  5. 占据者抗辩——评估抗辩理由（时效、隐含许可、displaced residential occupier 等）；草拟出庭陈述；申请法律援助筛查；
  6. 议会投诉与协调——涉及非法驱逐 / 骚扰，协助向 Tenancy Relations Officer + Housing Standards 投诉；
  7. 无家可归救济衔接——若占据被清退后无家可归，协助向议会提出 HA 1996 Part 7 紧急安置申请；
  8. 翻译与陪庭——为非英语母语者提供 CPR 55.6 听证、HMLR 通信、与警方接触时的中文翻译陪同（见 《法庭免费翻译》）；
  9. 心理与文化支持——理解中国移民在“借住—失联—被指占据”等文化敏感场景下的特殊处境，提供同语种心理与法律融合支持。

📌 联系方式：通过 [email protected] 或圆景基金会官网（circle-vision.org）与我们联系。我们位于 5th Floor, 167-169 Great Portland Street, London, W1W 5PF。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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