📌 Key Takeaways 核心要点

  • 《Street v Mountford》[1985] AC 809 确立不可推翻的三要件检验：排他性占有 + 定期 + 租金——三者同时具备，无论协议抬头写什么，法律上即构成租约，许可标签不具决定意义。
  • 《Protection from Eviction Act 1977, s.1》保护所有“住宅占有人（residential occupier）”，定义极广——即便签的是许可协议，房东擅自换锁、断水电或搬走物品仍构成刑事犯罪，最高 2 年监禁。
  • 房屋守护者计划（Property Guardianship）如守护者实际享有特定房间排他占有且“重新分配条款”从未执行，极可能被法院按《Antoniades v Villiers》[1990] AC 417 认定为 sham clause，整体定性为租约。
  • 若守护者楼宇构成 5 人以上多家庭单元共住（HMO）而未持 《Housing Act 2004》规定的 HMO 许可，居住人可向 First-tier Tribunal 申请 Rent Repayment Order，追回最多 12 个月占用费。
  • 《Tenant Fees Act 2019》对“以此为唯一或主要住所的占用许可”适用，守护者协议下的押金不得超过 5 周占用费，“入会费”“合同准备费”等属禁收项目。

在伦敦的群租广告里，常会出现这样的字眼——“市中心 Zone 1，月租 £450 起，包水电网，宽敞合住空间”。点开一看，房子是一栋废弃的旧办公楼、关闭的学校、医院附楼或大型仓库——签的不是租约（Tenancy Agreement），而是“房屋守护者协议（Property Guardian Agreement）”或“许可协议（Licence Agreement）”。表面上看，这似乎是低收入华人留学生、初到英国的工作者、自由职业者在伦敦立足的“性价比之选”——但背后隐藏的法律陷阱足以让您在 14 天内被合法清出门外，没有押金保护、没有维修义务、没有 Section 21 反报复保护，甚至没有起码的“住所安全”。

本指南依据 Street v Mountford [1985] AC 809（上议院里程碑判决——“实质重于形式”原则）、Protection from Eviction Act 1977、Housing Act 1988、Landlord and Tenant Act 1985 等核心法源，逐条辨析“租约（Tenancy）”vs“许可（Licence）”vs“寄宿者（Lodger）”三类居住身份的实质差异——并教您如何识别“挂着许可名义、实质是租约”的虚假安排（sham licence），主张自己应有的全部法定保护。

如不熟悉英国整体租房框架，请先阅读 《英国租房官方指南》。如已收到“许可协议下”的驱逐通知，请并读 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩》 中关于“非法驱逐”刑事条款的部分。如因失修问题而怀疑“许可”实质为租约，建议同步阅读 《私人租赁失修法庭索赔》。

主要法律依据：

  • Street v Mountford [1985] AC 809（House of Lords——确立“排他性占有+定期+租金”=租约的不可推翻三要件检验）
  • Protection from Eviction Act 1977, ss.1, 2, 3, 3A, 5（非法驱逐刑事+民事；占有令必经程序；排除性占有类别）
  • Housing Act 1988（保证短期租约 AST / Assured Tenancy 主体法）
  • Landlord and Tenant Act 1985, ss.11, 9A（房东维修义务、适合人类居住——仅适用于租约）
  • Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018（引入 s.9A——仅适用于租约）
  • Defective Premises Act 1972, s.4（房东对所有合理可预见进入房屋之人的注意义务——租约与许可均适用）
  • Tenant Fees Act 2019（押金 5 周封顶；禁费清单——仅适用于 AST、licence to occupy as only or principal home、学生住宿）
  • Housing Act 2004, Parts 1–2（HHSRS 危害评估；HMO 许可制——适用于多人居住情形，包括许多守护者计划）
  • Renters’ Rights Act 2025（c.26——废除 Section 21；2026 年 5 月 1 日对 AST 全面生效——对纯许可不适用）
  • Common Law（普通法占有权与合同解释规则——sham 条款识别）

⚠️ 关于本指南的适用范围：英国房屋占有法在英格兰、威尔士、苏格兰、北爱尔兰之间存在显著差异。本指南以英格兰为准——Renters’ Rights Act 2025 仅适用英格兰；苏格兰适用 Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016，威尔士适用 Renting Homes (Wales) Act 2016——读者请按所在地核对。

一、什么是“房屋守护者计划”（Property Guardianship）

起源与商业模式

“房屋守护者计划”起源于 1990 年代的荷兰，2000 年代后传入英国。其商业模式如下：

  1. 业主（通常为政府、议会、大学、地产开发商）拥有一栋暂时空置的建筑——废弃办公楼、关停的医院附楼、待拆的学校、未售出的住宅、仓库、酒吧；
  2. 守护者公司（Camelot Europe、Live-in Guardians、Lowe Guardians、Dot Dot Dot、Global Guardians 等）与业主签订商业合同，承诺以“低成本人体保安”的方式让建筑保持有人居住——以避免擅自占用者（squatters）、防火、防盗、维持议会税豁免等；
  3. 守护者（个人——通常是 18–40 岁的年轻人、艺术家、留学生）与守护者公司签订“许可协议（Licence Agreement）”，按月支付远低于市价的“占用费（occupancy fee）”——常见为 £400–£700/月（伦敦市价 £1,200+ 的房间）；
  4. 业主一旦想要回楼宇（拆除、重建、出售），通常 2–4 周通知期即可让所有守护者搬离。

为什么这种安排“听起来很美”

守护者的“福利” 实际限制
租金便宜——伦敦市中心 £400–£700 建筑往往原非居住用途——隔音差、采暖差、卫浴不足
大空间——整层楼或仓库 可能与 10+ 守护者共享——隐私接近零
无信用核查、无担保人 身份审查仍严格——常需推荐人 + 面试
灵活、月度滚动 守护者公司可“重新分配”您到另一栋楼——非自愿迁移
“参与艺术 / 公益项目” 许多附加义务——24 小时不得空置超过 2 夜、必须每天报到、不得有访客留宿

法律本质——99% 属“许可”

绝大多数守护者协议在书面上写明：

  • “您是 licensee（被许可人），不是 tenant（租客）”;
  • “您没有任何房间或区域的排他性占有权（exclusive possession）”;
  • “守护者公司可在任何时候将您搬迁至本物业或其他物业的任何位置”;
  • “本协议可由守护者公司给予 28 天 / 14 天书面通知 后终止”;
  • “您支付的不是租金（rent），而是占用费（licence fee）”。

🚨 致命差距：这一纸“许可”将您从 Housing Act 1988 的整套保护机制中剥离——没有 Section 21 反报复期、没有押金保护、没有 LTA 1985 s.11 维修义务、没有 Tenant Fees Act 2019 的禁费清单，理论上几乎所有 Protection from Eviction Act 1977 的程序保护也被削弱。

二、租约 vs 许可 vs 寄宿者——核心三分法

一图看懂三种身份

身份 典型场景 核心法律地位 主要法源
租约（Tenancy） 普通 AST、Assured Tenancy、Periodic Tenancy 对房屋的财产权益（estate in land）——可对抗除房东外的任何人 Housing Act 1988、LTA 1985、RRA 2025
许可（Licence） 守护者计划、酒店、寄宿宿舍（部分）、临时床位 仅合同权利——仅可对抗合同对方（许可人） 普通法 + PEA 1977
寄宿者（Lodger） 住在房东自住房内的房客、共享厨卫 排除性占有（excluded licence/tenancy）——保护最弱 PEA 1977, s.3A

为什么三类区分如此重要

项目 租约（AST） 许可（普通） 寄宿者（excluded）
押金保护（TDP） ✅ 强制（30 天内） ❌ 不适用 ❌ 不适用
占有程序 ✅ 仅 Section 8（S21 已于 2026 年 5 月 1 日废除） ❌ 不适用 ❌ 不适用
驱逐通知期 最少 4 个月（S8 自愿性理由）/ 4 周–2 周（过错性理由） “合理通知”——通常合同写 28 天 “合理通知”——常 4 周
是否需法院占有令 ✅ 是（PEA s.3） ✅ 是（PEA s.3，除排除类） ❌ 否——通知期满即可换锁
LTA 1985 s.11 维修义务 ✅ 适用 ❌ 不适用 ❌ 不适用
LTA 1985 s.9A 适合居住 ✅ 适用 ❌ 不适用 ❌ 不适用
Defective Premises Act 1972 s.4 ✅ 适用 ✅ 适用 ✅ 适用
Tenant Fees Act 2019 ✅ 适用 ⚠️ 部分（仅“主要住所”许可） ❌ 不适用
反报复性驱逐（Deregulation Act 2015 s.33） ✅ 适用 ❌ 不适用 ❌ 不适用
Renters’ Rights Act 2025 保护 ✅ 全面适用 ❌ 不适用 ❌ 不适用
Right to Rent 检查 ✅ 适用 ✅ 适用 ✅ 适用
HMO 许可（多人居住） ✅ 适用 ✅ 适用 ⚠️ 部分
Council Tax 义务 租客承担（多数情形） 许可人承担（多数情形） 房东承担

⭐ 本指南的核心策略：只要能证明实质属于租约——即便协议写“licence”——您即可主张全部上述权利。下一节的 Street v Mountford 检验是您的最关键武器。

三、Street v Mountford [1985] AC 809——上议院的不可推翻检验

案情背景

1983 年，房东 Roger Street 与 Wendy Mountford 签订一份名为“许可协议（licence agreement）”的文件，使 Mountford 入住房东在 Boscombe 拥有的两个房间，并签字声明“本人理解并接受本协议为许可，并不构成 Rent Act 1977 下的受保护租约”。Street 后来欲收回房屋——Mountford 抗辩称：尽管文件叫“许可”，实质上她拥有排他性占有，应受 Rent Act 1977 保护。

上议院（Lord Templeman 主笔判决）一致裁定：Mountford 是租客，而非被许可人——并确立了延用至今的核心原则。

三要件检验——“租约不可推翻地存在”

Lord Templeman 在判决书中明确：只要同时具备以下三要件，无论文件如何措辞，法律上即为租约（tenancy）：

要件 含义 常见判断方法
① 排他性占有（Exclusive Possession） 占有人可排除世人——包括许可人——进入特定区域 是否有自己的钥匙？许可人是否需要预约才能进入？您是否可拒绝他人入住您的房间？
② 定期（For a Term） 具有可确定的起止时间——固定期 / 周期均可 合同有起始日期 + 期间（每月、每周、12 个月等）
③ 租金（At a Rent） 支付对价——金钱、服务或两者结合 每月支付固定金额——无论叫“占用费”、“贡献金”、“服务费”

Lord Templeman 的著名比喻——“叉子还是铲子”

判决书中最被引用的一段：

“The manufacture of a five-pronged implement for manual digging results in a fork even if the manufacturer, unfamiliar with the English language, insists that he intended to make and has made a spade.”

译：“制造出一件有五根尖齿、用于人工挖掘的工具，其结果就是一把叉子——即便制造者因不熟悉英语而坚称他想做也确实做出了一把铲子。”

意思是：法律看实质，不看标签。无论合同抬头写“许可”还是“咨询服务协议”，只要您手里拿的是一把“叉子”——三要件齐备——它就是一份租约。

Lord Templeman 留出的“例外类别”

判决也明确：在以下有限情形下，即便看似有排他性占有，仍可能被认定为许可——

  1. 施舍 / 慈善目的（act of friendship or generosity）——免费让朋友借住；
  2. 服务占有（service occupier）——为履行雇佣义务而住——如校工住校内宿舍；
  3. 无意创设法律关系——纯属家庭安排（同住父母、未独立子女）；
  4. 共有租客（shared occupancy）——多人共用一栋房子，没有任何一人对任何区域享有真正的排他占有。

ℹ️ 守护者计划的关键问题——许多守护者计划试图通过第 4 类（“共有”或“灵活分配空间”）来规避租约定性。下一节将分析为何这些手段在 Antoniades v Villiers [1990] AC 417 后已大量无效。

四、虚假条款（Sham Clauses）——法院如何“看穿”

Antoniades v Villiers [1990] AC 417——双房客同时签“许可”

事实：房东让一对未婚情侣各自签单独的“许可协议”，住进一间一卧室公寓——合同写“房东保留随时引入第三人共享公寓的权利”。

上议院（Lord Templeman）裁定：两份协议合并实质为一份联合租约。理由：

  • “房东随时引入第三人”条款纯属虚假——在一卧室公寓内事实上不可能、也从未发生；
  • 真意是男女朋友共住——双方有排他性占有；
  • 法院不应让形式安排掩盖租约实质。

AG Securities v Vaughan [1990] AC 417——区分情形

同一日宣判的姊妹案：4 个不同时期、互不相识的人，分别签 4 份许可协议，住进 4 卧室公寓的 4 个房间——任何一人离开时由公司寻找下一位。

上议院裁定：这是真正的许可——理由：

  • 4 人间无亲属关系或共同入住意愿；
  • 协议、支付金额、起止日期均不同；
  • 任何一人离开不导致整份协议终止——“虚假条款”特征缺失。

💡 守护者计划的法律风险所在：如果同一栋楼的所有守护者都“同时入住、同时离开、同时换房”，且实际上守护者公司从不将他们随意调整位置——那么“灵活分配条款”就更接近 Antoniades 中的 sham，整体可能被认定为联合租约。

Aslan v Murphy [1990] 1 WLR 766——“每天必须离开 90 分钟”条款

上诉法院判决：合同载明“占有人每日 10:30am–12:00noon 必须离开房屋以让房东清洁”——完全虚假，从未执行。保留为租约。

法院判断 sham 的实务标准

判断因素 倾向租约 倾向真正许可
是否对特定房间 / 区域有独占使用 是 否——共享 / 流动
许可人是否能随意进入 否——需预约 / 通知 是——任何时候
“重新分配”条款是否实际执行 否——从未发生 是——有实例
是否提供“服务”（清洁、餐食、床上用品换洗） 否——仅是住宿 是——类似酒店
付款是否固定且周期性 是——按月固定 否——按住宿天数、含服务费
持续时间是否可确定 是——明确期间 否——逐日续约
占有人是否有自己的钥匙 是 否——前台领

五、房屋守护者协议——典型条款剖析

一份典型守护者“许可协议”的标准条款

为方便辨识，以下列出英国主要守护者公司协议中的真实条款类型及其法律性质评估：

典型条款 守护者公司的目的 法律风险 / 评估
“您是 licensee 而非 tenant” 逃避 Housing Act 1988 ⚠️ 不具决定意义——视实质
“无房间分配，可随时调换” 避免排他性占有 ⚠️ 如从未执行——可能 sham（Antoniades）
“必须每晚至少在物业内过夜（21:00–07:00 之间不少于 5 晚 / 周）” 履行“安保”义务 ⚠️ 不影响排他性占有判定
“不得有访客留宿超过 1 晚” 强调“非家用” ⚠️ 不具决定意义
“不得在物业悬挂照片或更换家具” 强调“临时性” ⚠️ 不影响实质
“我们随时可进入物业以执行检查” 削弱排他性占有 ⚠️ 如实际行使——倾向许可；如从未执行——可能 sham
“28 天通知后协议终止” 避开 PEA 1977 2 个月期 ⚠️ 若实质为租约——仍受 PEA 与 HA 1988 约束
“占用费（occupancy fee）非租金（rent）” 避开 TDP、TFA、Section 13 ⚠️ Lord Templeman 早已认定——名称无关
“业主可在任何时候要求物业返还，我们将给您 14 天通知” 缩短驱逐周期 🚨 14 天是否“合理”——存疑；若属租约则无效

守护者计划被认定为租约的真实可能性

英国高等法院（王座庭）在 Camelot Guardian Management Ltd v Khoo [2018] EWHC 2296 (QB) 一案中——尽管最终裁定具体事实下成立许可——明确承认 “some property guardian arrangements may, on their facts, amount to tenancies”（部分守护者安排在具体事实下可能构成租约）。

⭐ 实务结论：守护者协议不存在一刀切——必须逐案分析。如您：(a) 独占一间房间且有自己的钥匙；(b) 该房间从未被“重新分配”；(c) 公司从未在无预约的情况下进入；(d) 您住了 6 个月以上；那么强烈倾向租约定性。

真正的“许可”特征——以青年旅馆为例

作为对比：青年旅馆 / 短期宿舍是典型的许可——

  • 每天结算，无固定房间；
  • 前台保留所有钥匙；
  • 工作人员可任何时候进入；
  • 提供床上用品 / 清洁 / 餐食；
  • 客人对任何床位无任何“产权感”。

六、寄宿者（Lodger）——PEA 1977 s.3A 排除类别

寄宿者定义

依据 Protection from Eviction Act 1977, s.3A——“排除性租约或许可（excluded tenancy or licence）”——若同时满足：

  1. 占有人与房东共享部分生活区（即至少厨房或客厅或卫生间之一）；
  2. 房东也以此为其唯一或主要住所；

——则该安排被排除在 PEA s.3 的占有令必经程序之外。实质后果：

项目 普通租约 / 许可 寄宿者（excluded）
驱逐是否需法院占有令 ✅ 必须 ❌ 否
合理通知期 合同 / 法定（如 S21 2 个月） 普通法“合理通知”——通常 4 周
合理通知期满后房东能否换锁？ ❌ 否——刑事 ✅ 可——和平进入
是否构成 PEA s.1 非法驱逐 是——刑事 + 民事 否——通常不构成
HMO 适用 多人占有——可能适用 多数情形不适用
HMRC “rent-a-room” 免税额（房东视角） 不适用 £7,500 / 年免税

真寄宿 vs 假寄宿——常见陷阱

🚨 陷阱场景：房东说“我也住在这里”——但实际上他只是偶尔过来，将一间房作为“卧室”挂名，平日住别处。在 Sumeghova v McMahon [2002] EWCA Civ 1581——上诉法院裁定：房东必须真实地以本物业为主要住所——挂名 / 偶尔过夜不算。

寄宿者的实务建议

  • 签订之前：要求房东出示与房屋有关的、记录其本人主要居住地址为此处的文件（如选民登记、Council Tax 账单、银行账单）；
  • 不签 sham 合同：如果房东实际不住此处，但合同写“房东以此为主要住所”——sham，可挑战；
  • 留存共享区使用证据：照片、视频证明双方共用厨房 / 客厅——如对方主张“非寄宿”以适用更长通知期时反驳；
  • 欠租 / 损坏：仍可起诉小额索赔，但不享有 LTA 1985 s.11 维修义务。

七、Protection from Eviction Act 1977 全景

几个核心条款一图通览

条款 内容 是否适用于守护者 / 许可 / 寄宿
s.1 非法驱逐 + 骚扰——刑事犯罪（最高 2 年监禁） ✅ 适用全部“住宅占有人”（residential occupier）——含许可
s.2 禁止“强行进入”——除非有法律授权 ✅ 适用全部
s.3 非排除情形下——驱逐必经法院占有令程序 ✅ 适用普通许可与租约；❌ 不适用 s.3A 排除类别
s.3A “排除性”租约 / 许可清单——含寄宿、暂时占用、慈善临时住所等 —— 排除类别本身
s.5 “周期租赁”驱逐通知最少 4 周书面 + 法定格式 ✅ 适用周期租约；许可适用合同条款；寄宿不适用

PEA s.1 适用守护者吗——是的

⭐ 关键概念：“residential occupier”（住宅占有人）在 PEA s.1(1) 下定义极广——任何因合同、法规、普通法规则而占有住宅作为住所的人——包括守护者、绝大多数许可被许可人、寄宿者（除特定情形外）。这意味着：即便守护者公司主张您是 licensee，他们仍不得擅自换锁、断水电、搬走您的物品——做了就是刑事犯罪。

哪些情形是 PEA s.3A 下排除的占有

依 PEA s.3A(2)–(8)——排除性租约 / 许可包括：

  1. 与房东 / 许可人共享生活设施且房东 / 许可人以此为主要住所（寄宿）；
  2. 与房东家庭成员共享生活设施且家庭成员以此为主要住所；
  3. 临时占用 trespasser（擅自进入者）经允许后的居住安排；
  4. 度假目的占有；
  5. 无对价占有；
  6. 由慈善机构 / 庇护提供者依其特定目的提供的临时住所；
  7. 由特定公共机构、政府部门提供的临时住所。

💡 守护者计划是否属于第 6 类（慈善 / 庇护）？通常不属——商业守护者公司不属慈善目的；占用费有对价；非临时（多数协议无明确终止日）。

八、HMO 许可制度——守护者计划的另一面

何为 HMO

依 Housing Act 2004, Part 2——House in Multiple Occupation（HMO，多人居住房屋）：

  • 3 人以上构成2 个以上“家庭单元”（household）共住；
  • 共享厨房、卫生间或客厅之一；
  • 该房为其唯一或主要住所。

强制许可（Mandatory HMO Licensing）：自 2018 年 10 月起，任何 5 人以上构成 2 个以上家庭单元的 HMO——必须向地方议会申请许可，无论房屋楼层数。

守护者楼宇通常是 HMO

废弃办公楼、旧学校等改造的守护者计划——往往有 10–30 人同住，分别来自不同家庭——几乎必然构成 HMO。然而，守护者公司常以“非住宅用途建筑”为由不申请 HMO 许可。

🚨 法律后果：根据 Housing Act 2004, s.72——未获许可经营 HMO 是刑事犯罪——最高罚款无上限。议会还可发出 Rent Repayment Order（RRO）——令房东退还最长 12 个月的“租金 / 占用费”给居住人（Housing and Planning Act 2016, ss.40–52）。

实务启示——守护者也可申请 RRO

⭐ 关键策略：即便您是“许可被许可人”——如果您所在的守护者楼宇构成无证 HMO——您仍可向 First-tier Tribunal（Property Chamber）申请 RRO，要求退还您过去 12 个月支付的全部占用费。这是守护者的隐藏维权工具。

适用前提：

  1. 物业构成 HMO；
  2. 应有 HMO 许可而未获；
  3. 您在该期间居住并支付占用费；
  4. 12 个月内申请（自首次未持证经营月起）。

九、Right to Rent、Council Tax 与 Tenant Fees Act

Right to Rent

依 Immigration Act 2014, Part 3——所有 residential occupier 在入住前都应通过 Right to Rent 检查。包括许可、寄宿、守护者。守护者公司未做 RTR 检查——民事违规（最高 £20,000 民事罚款）。

Council Tax

身份 谁负责 Council Tax
独立 AST 租客
HMO（多家庭单元） 房东（依 Council Tax (Liability for Owners) Regulations 1992）
守护者计划（多数） 守护者公司 / 业主——许可人
寄宿者 房东

💡 业主财务动因：守护者计划让业主由“长期空置”（议会税全额且失去折扣）转为有“占有人”——成本比纯空置低——这是业主选择守护者计划的主要财务驱动。

Tenant Fees Act 2019——许可类别的部分覆盖

TFA 2019, s.1 适用三类安排：(1) AST；(2) 以此为唯一或主要住所的占用许可（多数守护者协议符合此类）；(3) 学生住宿。

⚠️ 实务结论：守护者签约时——(a) 押金不得超过 5 周占用费；(b) Holding Deposit 不得超过 1 周；(c) 不得收“setup fee / induction fee / training fee / 参考费 / 合同准备费”等（TFA Sch.1）。超额收费——可申请 First-tier Tribunal 退款命令。

十一、低租金背后的隐藏成本

守护者计划真实总成本

表面 / 隐藏成本 典型金额（伦敦守护者楼宇）
月占用费 £400–£700
水电网（往往不含） £60–£120
押金（1–5 周占用费） £400–£900
“加入费”（部分公司收） £100–£250（可能违法 TFA 2019）
“维护贡献费” £10–£30 / 月
购买基本家具（往往物业空置） £200–£500 一次性
14–28 天通知后被迫搬迁的搬家成本 £300–£600 / 次（一年内可能多次）
采暖差导致额外健康支出 不确定

与同等市价 AST 的真实对比（伦敦合租）

项目 守护者计划 合租 AST
月占用费 / 租金 £500 £800
押金保护 无 有（5 周封顶 + TDP 计划保管）
维修义务 无 LTA 1985 s.11 有 LTA 1985 s.11 + s.9A
失修索赔权 仅合同 / DPA 1972 s.4 合同 + s.11 + s.9A + s.4
反报复保护 无 有（Deregulation Act 2015 s.33）
租金涨幅控制 合同条款 Section 13——可上诉 Tribunal
每年通知后“被迫搬家”风险 高——14–28 天通知 低——2 个月通知 / 法院审理
HMO 许可（如适用） 常无许可 合规 HMO 占多数
真实总成本（年化） £500×12 + 搬家 ×2 + 押金风险 ≈ £7,500 £800×12 = £9,600（但安全 / 可索赔）

💡 结论：守护者计划在年化货币成本上可能省下 £2,000，但法律保护成本与精神负担显著更高——尤其对留学生、初到英国工作者、有照顾子女责任者——风险溢价远高于节省。

十二、常见华人场景实务分析

场景 法律性质分析
A. 留学生与房东合租分租——曼城留学生 W 从英国房东“合租”一间房；房东挂名住此处（实际平日住女友处），共用厨卫 表面是寄宿者；但若房东实际不以本物业为主要住所——属普通许可或租约（Sumeghova v McMahon [2002] EWCA Civ 1581）。建议留存房东实际居住地证据
B. “Co-Living” 公寓——伦敦市中心 £600/月；共享厨房 / 健身房 / 洗衣区；私人卧室带独立卫浴；12 个月最低期；合同写“Licence” 极可能是租约——具备排他性占有（私人卧室+卫浴）+ 定期 + 租金——Street v Mountford 三要件齐备。即便合同写许可——租客可主张 AST
C. 守护者计划——废弃办公楼——10 名守护者各住一间改造卧室；共用厨房 + 卫生间；签 28 天通知“许可” 可能是租约——若每位实际享有自己房间排他占有 + 钥匙 + 未被调换——可质疑 sham。且：构成无证 HMO——可申请 RRO 退还 12 个月占用费
D. 转租自持 AST 的朋友——朋友 H 持主 AST，将主卧转租给 X，£600/月 X 是 H 的次租客或被许可人。核心风险：H 主租约多禁转租——可被 S8 Ground 12；房东收回主物业时 X 同步失去居住权；若房东直接收 X 租金——X 可能直接转为房东租客
E. Airbnb 短租延长为长期居住——Y 在 Airbnb 预订 90 天，后与房东续 6 个月每月 £1,200 3 个月节点很关键——超过 90 天且有排他占有 + 支付租金——可能转化为 AST。建议补签正式 AST 以确权
F. 学生公寓（PBSA）——校外私人投资学生公寓；51 周“许可协议”，每周自动续 依 Housing Act 1988, Schedule 1, para 8——多数 PBSA 被明文排除于 AST 之外（specified institution provider）——属真正许可。但仍受 PEA 1977 与 TFA 2019（学生住宿类）部分保护

十三、识别您是 Tenant 还是 Licensee——自查清单

关键 8 问

问题 “是” / “否”倾向
① 您是否对某个房间 / 区域有专属钥匙？ ✅ 是 → 倾向租约
② 您是否可以锁上房门并拒绝许可人 / 房东 / 公司随时进入？ ✅ 是 → 倾向租约
③ 自入住以来，您是否曾被实际“调换”到另一个房间 / 另一栋楼？ ✅ 是 → 倾向许可
④ 许可人 / 房东是否提供清洁、餐食、床上用品换洗等服务？ ✅ 是 → 倾向许可
⑤ 您是否支付固定的、按月或周的占用费？ ✅ 是 → 倾向租约
⑥ 协议是否有明确的起始日期与（至少周期性的）期间？ ✅ 是 → 倾向租约
⑦ 您是否将该处作为自己的“唯一或主要住所”？ ✅ 是 → 倾向租约 / 主要住所许可
⑧ 您是否能拒绝其他被许可人 / 守护者进入您的私人房间？ ✅ 是 → 倾向排他性占有

⭐ 得分原则：6 题以上倾向“租约”——即便协议写“licence”——强烈建议主张租约状态。

关键证据保留

  • 协议原件 + 所有附件、邮件往来；
  • 转账记录、占用费收据；
  • 房间钥匙照片、门牌照片；
  • 房间内您的个人物品照片；
  • 守护者公司 / 房东进入物业的预约记录、邮件；
  • 入住期间未发生“调换”的证据；
  • 守护者楼宇是否申请 HMO 许可——可上议会网站查 public register。

十四、被驱逐怎么办——许可下的应对

第一步：识别通知类型

通知类型 常见特征 合法性测试
“许可终止通知（Notice to Quit）” 14 / 28 天书面 合同期 + 是否“合理”——若属实质租约，可挑战
“业主索回通知” 守护者公司转达——业主收回 无关——仍须给您合理通知
口头要求搬走 电话 / 当面 ❌ 无效——必须书面（PEA 1977 s.5——若属租约）
“立即搬走”+换锁威胁 许可人怒言 🚨 一旦行使 → PEA s.1 刑事犯罪

第二步：判断是否需法院占有令

  • 若实质为租约（即便文件写许可）→ PEA s.3 适用——必须法院占有令；
  • 若真正的许可且非排除类别 → PEA s.3 仍适用——必须法院占有令；
  • 若排除性占有（寄宿者、慈善临时住所等） → 不需占有令——通知期满后可“和平进入”换锁。

第三步：留在原地——拒绝自愿离开

💡 关键策略：除非您是 PEA s.3A 下的排除性占有人，不要在通知到期日自愿离开——让对方走法律程序：递交 N5/N5B 占有令申请、出庭、法院判令、再申请 bailiff——这一过程在守护者计划场景下，从通知至 bailiff 通常 3–5 个月。

第四步：若发生非法驱逐（换锁 / 断水电 / 骚扰）

立即：

  1. 报警 999——PEA 1977 s.1 是刑事犯罪；
  2. 向地方议会的 Tenancy Relations Officer（租赁关系官员）或 Environmental Health 投诉；
  3. 申请 County Court 紧急禁令（injunction）——要求恢复占有、损害赔偿；
  4. 民事索赔——Housing Act 1988 ss.27–28 下，可获按“驱逐前 vs 驱逐后”市场价值差的特别赔偿（往往数千至数万英镑）；
  5. 联系 LawWorks、Free Representation Unit、Mary Ward 法律中心等提供免费住房代理。

十五、模板：主张租约地位的函件

模板 1：致守护者公司——主张 Street v Mountford 下的租约状态

[您的姓名]
[您的当前地址（即守护者物业）]
[日期]

致：[守护者公司名称]，[公司地址]

事由：依据 Street v Mountford [1985] AC 809 主张本人占有性质为
    保证短期租约（Assured Shorthold Tenancy）而非许可（Licence）

敬启者：

本人于 [入住日期] 起根据贵公司编号 [协议编号] 的"许可协议"占有
位于 [地址，含房间 / 单元号] 的住宿。

经审视本协议在 Street v Mountford [1985] AC 809（上议院）所确立的
原则下的实质，本人认为：

(1) 本人对位于 [房间 / 单元具体描述] 的居住区域实际享有
    排他性占有（exclusive possession）——本人持有该区域的唯一
    可使用钥匙，并能排除包括贵公司及其代理人在内的任何第三人；
(2) 本协议规定按月（或按周期）支付固定占用费 £[金额]——构成
    *Street* 检验下的"租金"；
(3) 本协议规定的占有期间自 [入住日期] 起，按月周期续延——构成
    "可确定期间"。

依据 Lord Templeman 在 Street v Mountford 中之判决：
    "The manufacture of a five-pronged implement for manual
    digging results in a fork even if the manufacturer,
    unfamiliar with the English language, insists that he
    intended to make and has made a spade."

无论本协议在抬头或个别条款中如何措辞为"许可"，依本案实质——
排他性占有 + 定期 + 租金——本占有关系在法律上构成 Housing Act 1988
项下之保证短期租约（AST）。

由此，本人主张享有以下全部权利：

- Housing Act 2004 s.212–215 下的押金保护（请于本函送达后 14 日内
  确认您持有的押金已存放于政府批准的 TDP 计划，并送达 Prescribed
  Information）；

- Landlord and Tenant Act 1985 s.11 与 s.9A 之维修义务；
- Tenant Fees Act 2019 之禁费保护；
- Protection from Eviction Act 1977 s.3 之法院占有令必经程序；
- Renters' Rights Act 2025 自 2026 年 5 月 1 日生效之全部新保护。

本函依 *Pre-Action Conduct and Protocols* 之精神发出——若贵公司
不接受本人之主张，本人将向 County Court 申请关于占有性质之
declaratory judgment（确认判决）。

请于本函送达后 14 日内书面回复。本函依 *Civil Evidence Act 1995*
作为日后法院程序之证据保存。

此致

[您的签名]
[您的姓名（正楷）]
[联系电话 / 邮箱]

抄送：地方议会 Housing Standards 部门

模板 2：致 County Court——申请确认判决（Declaration）

IN THE COUNTY COURT AT [地点]            Claim No.: [由法院填]

BETWEEN
   [您的姓名]                            Claimant (申请人)

              - and -
   [守护者公司 / 房东全称]              Defendant (被申请人)

APPLICATION FOR A DECLARATION（依 CPR Part 8）

Pursuant to: CPR Part 7/8; s.38 County Courts Act 1984;
the principle in Street v Mountford [1985] AC 809.

The Claimant seeks a declaration that:

1. The agreement dated [入住日期] between the Claimant and the
   Defendant, although labelled "Licence Agreement", constitutes
   an assured shorthold tenancy within the meaning of Housing
   Act 1988, ss.1 and 19A;

2. The Claimant enjoys exclusive possession of [房间 / 单元描述]
   at [地址]; and

3. The Claimant is entitled to: (a) tenancy deposit protection
   under Housing Act 2004 s.213; (b) the repairing obligations
   in Landlord and Tenant Act 1985 ss.11 and 9A; (c) Tenant
   Fees Act 2019 protections; (d) Protection from Eviction Act
   1977 s.3 protections; (e) the Renters' Rights Act 2025
   protections from 1 May 2026.

GROUNDS: [简述事实——排他性占有、固定占用费、明确期间、
协议从未实际执行调换条款等]。

The Claimant relies upon Street v Mountford [1985] AC 809,
Antoniades v Villiers [1990] AC 417, and Aslan v Murphy
[1990] 1 WLR 766.

Statement of Truth: I believe that the facts stated are true.
Signed: [签名] / Print: [姓名] / Date: [日期]

模板 3：致地方议会——PEA 1977 s.1 非法驱逐投诉

[姓名 / 地址 / 联系方式 / 日期]

致：[地方议会] Tenancy Relations Officer / Housing Standards

事由：根据 Protection from Eviction Act 1977 s.1 与 s.3 投诉
    非法驱逐 / 骚扰（Unlawful Eviction / Harassment）

本人住于 [地址，含房间 / 单元号]——本物业由 [守护者公司 / 房东]
经营。本人于 [日期] 遭遇下列行为：

[描述事件——换锁、断电、搬走物品、威胁、深夜骚扰电话、
未经预约强行进入等，附时间、目击者、证据]

依据 PEA 1977 s.1(2)，任何人非法剥夺住宅占有人之占有即构成
犯罪。本人为 s.1(1) 下之"residential occupier"——无论占有
性质属租约或许可。

请贵议会：(1) 启动 PEA 1977 s.6 下之刑事调查；(2) 协助本人
恢复占有；(3) 协调 Housing Act 1996 Part 7 紧急义务（若已
无家可归）；(4) 若适用——就守护者楼宇之 HMO 许可状态启动
调查（Housing Act 2004 Part 2）。

附：协议复印件、付款记录、事件证据清单、目击者声明。

[签名 / 姓名 / 联系方式]

常见问题（FAQ）

Q1. 我签的是“守护者许可协议”，法律上算租客还是被许可人？

取决于事实，不取决于协议标签。依《Street v Mountford》[1985] AC 809，如果您对某个房间有排他性占有（独立钥匙、可拒他人进入）+ 支付固定占用费 + 有明确期间，三要件齐备，法律上即为租约，无论协议如何措辞。

Q2. 守护者公司说可以“随时将我调换到另一个房间”，这条款有效吗？

若该条款从未实际执行——即入住以来您始终独占同一房间从未被调换——法院很可能依《Antoniades v Villiers》[1990] AC 417 原则将其认定为 sham clause（虚假条款），不因此认定您无排他性占有。关键是实质，而非纸面条款。

Q3. 守护者公司可以给我 14 天通知就叫我搬走吗？

如果您的占有实质为租约（三要件齐备），则 14 天通知无效——依《Protection from Eviction Act 1977, s.3》，驱逐必须经法院占有令程序；依《Renters’ Rights Act 2025》废除 Section 21 后，还需合法的 Section 8 理由。若确属真正许可，通知期须“合理”（通常合同约定 28 天），且仍须走法院程序（非排除性占有）。

Q4. 守护者楼宇有 12 个人住在一起，算 HMO 吗？

很可能算。依《Housing Act 2004, Part 2》，5 人以上构成 2 个以上家庭单元共住、共享厨卫，且以此为唯一或主要住所，即须持有强制 HMO 许可。守护者公司常以“非住宅用途建筑”为由不申请，但法律看实质居住用途。未持证经营是刑事犯罪，居住人可申请 Rent Repayment Order 追回最多 12 个月占用费。

Q5. 押金没有保护在押金保护计划（TDP）里，我能追回吗？

若您的占有实质为租约（AST），或您签的是“以此为唯一或主要住所的占用许可”，依《Housing Act 2004, s.213》押金须在 30 天内存入政府批准的 TDP 计划并提供 Prescribed Information。未保护则可向 County Court 申请赔偿 1–3 倍押金金额（s.214）。

Q6. 我住在守护者楼宇，房东/守护者公司突然给了 28 天通知让我搬走，我应该怎么办？

首先核查您的占有性质：对照 Street v Mountford 三要件，自查是否有排他性占有。如属租约——28 天通知无效，等对方走法院程序，期间无需搬离。如属真正许可——通知期满前找好下一个住处，同时确认对方须走 PEA s.3 法院占有令程序（非寄宿者情形）。无论如何，在通知到期日不要自愿搬走，直至法院颁令。

Q7. 什么叫“寄宿者（Lodger）”？它的保护比普通租客少多少？

依《Protection from Eviction Act 1977, s.3A》，寄宿者是与房东共享生活设施（厨房/客厅/卫生间至一）且房东以此为主要住所的居住者。寄宿者受保护最弱：通知期满后房东可“和平进入”换锁，无需法院占有令。但仍受 PEA s.1 刑事保护——即便是寄宿者，房东也不得在通知期满前暴力驱逐。

Q8. 我与守护者公司的协议到期后还在住，我现在是什么身份？

协议到期后继续居住——若原协议已构成租约，则自动转为法定周期租约（statutory periodic tenancy），受全套 AST 保护。若原协议是真正许可，则到期后您转为“逾期许可人”（overholding licensee），守护者公司须走法院占有令程序（PEA s.3），不可径行换锁。

十六、资源与联系方式

官方资源

免费法律援助

  • 地方议会 Tenancy Relations Officer——非法驱逐 + 骚扰投诉的第一站；
  • LawWorks Housing Clinics——免费住房法律咨询；
  • Free Representation Unit（FRU）——若进入 First-tier Tribunal / County Court；
  • Mary Ward Legal Centre（伦敦）——住房法专业；
  • Anthony Gold Solicitors / 住房 Legal Aid Solicitors——LASPO 2012 Schedule 1 Part 1 下住房 Legal Aid 范围；
  • 议会 Environmental Health——HHSRS 投诉 + HMO 检查。

ℹ️ 心理支持：不稳定居住与突发驱逐威胁可引发严重焦虑——可联络 Mind（mind.org.uk 0300 123 3393）或 Samaritans（116 123）。

十七、相关圆景指南

十八、圆景基金会能为您做什么

Circle Vision Foundation（圆景基金会） 致力于帮助在英华人理解并行使您的住房与占有权利。如您因守护者协议、许可协议、寄宿安排陷入纠纷，我们可以提供以下协助：

  1. 协议性质鉴定——依据 Street v Mountford 三要件检验，协助您评估您所签协议的真实法律性质——是租约、许可还是寄宿；
  2. 协议条款逐条分析——识别 sham clauses（虚假条款）、不公平条款（Consumer Rights Act 2015, Part 2）、违反 Tenant Fees Act 2019 的禁费条款；
  3. HMO 状态核查——协助您核查您所居住的守护者楼宇是否已申请 HMO 许可、是否有违法经营嫌疑——以及评估申请 Rent Repayment Order 的可行性；
  4. 议会投诉协助——草拟并陪同您向地方议会 Tenancy Relations Officer、Environmental Health、Housing Standards 投诉非法驱逐 + 骚扰 + HHSRS 危害；
  5. County Court 确认判决申请——协助起草并递交 CPR Part 8 declaratory judgment 申请——确认您的占有性质为租约 + 享有完整法定保护；
  6. 紧急禁令申请——若已发生换锁 / 断水电 / 物品被搬走——协助申请 Housing Act 1988 ss.27–28 下的紧急禁令 + 特别赔偿；
  7. 押金保护索赔——协助申请 Housing Act 2004 s.214 下押金未保护赔偿（押金的 1–3 倍）；
  8. 翻译与陪庭——为非英语母语者提供法庭中文翻译陪同（见 《法庭免费翻译》）；
  9. 无家可归救济——若驱逐后实际无家可归——协助向议会提出 Housing Act 1996 Part 7 紧急安置申请；
  10. 心理与文化支持——理解中国移民对“住宿稳定 = 生命基本盘”的文化感受，提供同语种心理与法律融合支持。

📌 联系方式：通过 [email protected] 或圆景基金会官网（circle-vision.org）与我们联系。我们位于 5th Floor, 167-169 Great Portland Street, London, W1W 5PF。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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