📌 Key Takeaways 核心要点

  • 安宁享受权（Quiet Enjoyment）是所有租约自动隐含的普通法义务，无需合同明文约定——房东对租客反复施压、威胁或骚扰即构成违约，无需实际剥夺占有（Kenny v Preen [1963] 1 QB 499）。
  • 《Landlord and Tenant Act 1985, s.11(6)》规定房东进入已出租物业检查须同时满足：合法目的、至少 24 小时书面通知、合理时间三要件；缺一即违反安宁享受权，可能构成《PEA 1977, s.1(3A)》刑事骚扰罪。
  • 《Protection from Eviction Act 1977, s.1(2)》将非法驱逐（换锁、断水电、搬走物品）定为刑事犯罪，简易定罪最高 6 个月监禁，公诉定罪最高 2 年监禁，并处无上限罚款。
  • 《Housing Act 1988, ss.27–28》创设法定特别赔偿：赔偿额 = 物业在“租客继续占有”假设下的价值 − 物业在“租客已离开”假设下的价值，伦敦核心区案例赔偿额常达 £15,000–£60,000+。
  • 房东以“报告 UKVI / 学校 / 雇主”相威胁，构成《Protection from Harassment Act 1997, s.2》骚扰罪，若威胁基于种族或国籍还叠加《Equality Act 2010, s.26》种族骚扰——保存所有短信、邮件、录音作为核心证据。

在英国租房圈里，常有这样的故事：人在中国探亲，房东未经通知擅自带着“潜在买家”进入卧室拍照；冬天突然停电停热水，房东轻描淡写一句“系统问题”，实际是想逼走您；上门“检查厨房油烟”、深夜短信连环轰炸、警告“再不搬走就报告 UKVI”……这些行为——在英国法律里——不是房东“任性”，而是刑事犯罪。租户对自己合法占有的居所享有安宁享受权（Quiet Enjoyment），这是写在普通法与 Landlord and Tenant Act 1985 里的、所有租约都自动隐含的核心契约义务；同时 Protection from Eviction Act 1977（PEA 1977）赋予住宅占有人反非法驱逐和反骚扰的双重刑事保护——最高可判 2 年监禁。

本指南依据 PEA 1977 ss.1–3, 5、Housing Act 1988 ss.27–28（非法驱逐法定赔偿）、Landlord and Tenant Act 1985、Senior Courts Act 1981 s.37 与 County Courts Act 1984 s.38（紧急禁令）、Protection from Harassment Act 1997、Equality Act 2010 等核心法源，系统讲解：什么是安宁享受权、房东可以做什么不可以做什么、骚扰与非法驱逐的法律构成、可获得的民事与刑事救济、议会 租户关系官（Tenancy Relations Officer, TRO） 的介入机制、紧急禁令申请程序、损害赔偿的计算方法，以及给在英华人的实务策略——并附 3 份函件模板。

如您正面临 Section 21 / Section 8 驱逐通知，请并读 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩》。如签的是“许可协议”或“守护者计划”，请先阅读 《房屋守护者与许可 vs 租约》 判断您的法律身份。如骚扰来自家庭成员或前伴侣，请参阅 《家庭暴力保护令》。

主要法律依据：

  • Protection from Eviction Act 1977——s.1(2) 非法驱逐罪、s.1(3)–(3A) 骚扰罪、s.2 禁止强行进入、s.3 必经法院占有令程序、s.3A 排除性占有清单、s.5 周期租赁通知期 + 法定格式、s.6 议会刑事追诉权
  • Housing Act 1988, ss.27–28——非法驱逐法定损害赔偿（房东物业有 / 无租客占有的市场价值差）
  • Landlord and Tenant Act 1985——s.11 房东维修义务、s.11(6) 进入物业须给 24 小时书面通知、s.9A 适合人类居住、s.3A 房东信息提供义务
  • Senior Courts Act 1981, s.37（High Court）+ County Courts Act 1984, s.38（County Court）——禁令管辖权（含 mandatory injunction 强制恢复占有）
  • Protection from Harassment Act 1997——s.1（禁止行为）、s.2（骚扰罪）、s.2A（跟踪罪）、s.3（民事禁制令 + 损害赔偿）、s.4（造成恐惧暴力罪）
  • Equality Act 2010——s.26 骚扰定义、s.35 出租处所骚扰禁止、protected characteristics（种族、宗教、性别、性取向、残疾等）
  • Domestic Abuse Act 2021——若骚扰来源为同住或前伴侣，可与 DAPN / DAPO 并行
  • Criminal Damage Act 1971——s.1 刑事毁损（破坏门锁、毁坏物品）
  • 普通法——implied covenant of quiet enjoyment（Markham v Paget [1908] 1 Ch 697；Kenny v Preen [1963] 1 QB 499；Owen v Gadd [1956] 2 QB 99）

⚠️ 适用范围：本指南以英格兰为准。苏格兰适用 Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016；威尔士适用 Renting Homes (Wales) Act 2016 与 Protection from Eviction Act 1977 的修订。各地警方与议会程序略有差异——请按所在地核对。

一、什么是“安宁享受权”（Quiet Enjoyment）

隐含契约——所有租约自动包含

安宁享受权（Quiet Enjoyment） 是英国普通法在所有租约中自动隐含的核心义务——即便您与房东签的合同里完全没有提到这个词，法律仍默认存在。其核心内容是：

房东不得以任何实质性方式干扰租客对租赁物业的占有、使用与享有。

这并不意味着“必须安静”——而是指租客不受房东及其代理人侵扰地享有该处所的权利。普通法上的经典案例 Owen v Gadd [1956] 2 QB 99 与 Kenny v Preen [1963] 1 QB 499 都明确：房东反复施压、威胁、骚扰租客以试图迫其搬走，本身即构成违反安宁享受权——无需房东实际成功剥夺占有。

适用范围——租约 vs 许可

身份 是否享有安宁享受权 法律来源
保证短期租约（AST） ✅ 完整适用 普通法 + LTA 1985
保证租约 / 受规管租约 ✅ 完整适用 普通法
非主要住所许可（如 Airbnb 短租） ⚠️ 合同条款决定 合同法
主要住所许可（守护者、co-living） ✅ 大体适用——含 PEA s.1 保护 合同隐含 + PEA 1977
寄宿者（lodger，与房东共住） ⚠️ 部分适用——通知期满后房东可“和平进入” 合同 + PEA s.3A 排除

💡 关键概念——PEA 1977 s.1 中的“住宅占有人（residential occupier）”定义远比“租客”广：任何因合同、法规、普通法规则而占有住宅作为住所的人。这意味着：即便您签的是“许可协议”，房东也不得擅自换锁、断水电、搬走物品——做了就是刑事犯罪。

房东“违反”安宁享受权的典型情形

未通知擅自进入；切断水电气网；更换门锁；擅自搬走物品；威胁性短信邮件；在物业内外制造噪音骚扰；安排建筑工 / 看房者 / 潜在买家未通知进入；拒收租金以人为制造“租金拖欠”为 Section 8 铺路。

二、房东进入物业的合法边界——LTA 1985 s.11(6)

24 小时书面通知 + 合理时间

依 Landlord and Tenant Act 1985 s.11(6)，房东（或其代理人）仅在以下三要件同时满足时，才有权进入已出租物业：

要件 含义
① 目的合法 仅为查看物业状态、履行 s.11 维修义务（结构、外部、给排水、供热、煤气、电气）
② 至少 24 小时书面通知 邮件、短信、信件均可——口头通知**不**符合要求
③ 合理时间 通常工作日白天——清晨、深夜、租客明确不便的时段均**不**合理

不符合上述要件 = 违反安宁享受权 + 可能构成 PEA 1977 s.1 骚扰

🚨 常见误解：“我是房东，房子是我的，我当然可以随时进去看看”——错。在英国法下，租约一经签订，对该物业的法定占有权（possession）就转移给租客——房东保留的只是“复归权（reversion）”。租客在出租期间相对于全世界（包括房东本人）拥有排他性占有（exclusive possession）——房东未获邀请进入即构成侵入（trespass），反复进入并意图施压可构成 PEA 1977 s.1(3) 骚扰罪。

紧急例外

  • 真实紧急情况——火灾、严重水浸、煤气泄漏、刑事犯罪正在发生——可未通知进入；
  • 租客同意——租客在通话 / 短信中临时同意，可即时进入；
  • 法院命令——房东获得占有令并由 bailiff 执行时。

实务建议

收到“看房 / 检查”通知——书面回复要求改期、陪同、列明目的。若房东未通知擅自进入——立即短信 / 邮件书面记录：“今日 [时间] 您未经我同意进入物业，请勿再如此，否则我将向议会 TRO 与警方报告”。可在自己物业内安装门铃 / 摄像头（合法），避开他人隐私区域。

三、房东骚扰的常见形式

五大类型 + 法律定性

类型 典型行为 法律定性
① 物理性侵扰 擅自进入、换锁、搬走物品、断水电气 PEA 1977 s.1(2)/(3)；Criminal Damage Act 1971 s.1；侵入与转化（trespass + conversion）
② 言语性骚扰 辱骂、威胁、深夜电话、连环短信、跟到工作单位 PHA 1997 ss.1–2；PEA 1977 s.1(3)
③ 第三方介入 带建筑工 / 买家 / 新租客在未通知下进入 违反安宁享受权 + 侵入
④ 报复性骚扰 租客投诉失修 / 押金后突发“租约违约”通知 *Renters’ Rights Act 2025*（2026 年 5 月 1 日生效）废除 Section 21 无过失驱逐权——房东现须有法定理由方可申请占有令；PEA 1977 s.1(3)
⑤ 身份 / 移民威胁 “要报告您给 UKVI / Home Office / 学校 / 雇主” PHA 1997；EA 2010 s.26（如基于种族 / 国籍）

拒收租金——一种特殊骚扰手段

房东故意拒收租金（拒绝银行转账、退回支票），随后以 Housing Act 1988 Schedule 2 Ground 8/10/11（租金拖欠）为由发出 Section 8 通知——这是英国法庭见过的常见恶劣手段。反制策略：

  1. 保留转账尝试记录——失败的银行转账截图、退回的支票照片；
  2. 将租金存入指定账户——可开立单独账户标注“rent in trust for [房东名]”——按月存入；
  3. 书面通知房东——确认您已准备好支付、提供账户信息、欢迎指示支付方式；
  4. 法庭对此类“engineered arrears”已多次驳回房东占有申请——见 Berrycroft v Sinclair Gardens [1997] 1 EGLR 47 等判例精神。

四、非法驱逐——PEA 1977 s.1(2) 刑事犯罪

法律条文拆解

依 Protection from Eviction Act 1977 s.1(2)：

任何人非法剥夺住宅占有人对其住所或部分住所的占有，或意图剥夺其占有，即构成犯罪——除非其证明自己有合理理由相信占有人已不再以此为住所。

三要件：

要件 含义 举证负担
① 是“住宅占有人（residential occupier）” 因合同、法规或普通法占有住宅 申诉方
② 占有被剥夺或意图被剥夺 换锁、拒入、移走物品迫离、断水电气逼离等 申诉方
③ 该剥夺“非法” 未走 *PEA s.3* 法院占有令 + bailiff 程序 申诉方

🚨 “reasonable belief” 抗辩极有限——PEA s.1(2) 末句允许被告证明“合理相信占有人已搬离”——但实务中：(a) 个人物品仍在物业内；(b) 租金近期支付；(c) 租客出国不长——任一情形即足以击穿该抗辩。

量刑

  • 简易程序定罪（summary conviction）：最高 6 个月监禁或无上限罚款或两者；
  • 公诉程序定罪（on indictment）：最高 2 年监禁或无上限罚款或两者；
  • 同时——民事追偿不受刑事程序影响——可叠加。

谁可以起诉

  • 议会——PEA 1977 s.6 赋予地方议会独立刑事追诉权（多通过 TRO 执行）；
  • 皇家检察署（CPS）——若警察立案后转交；
  • 私人起诉（Private Prosecution）——租客本人可依 Prosecution of Offences Act 1985 s.6 自行启动——但实务中费用 / 复杂度高，建议先走议会路径。

五、骚扰罪——PEA 1977 s.1(3) 与 s.1(3A)

s.1(3)——传统骚扰罪

依 PEA 1977 s.1(3)：

任何人对住宅占有人实施或安排他人实施可能干扰占有人或其家庭成员的和平或舒适（peace or comfort） 之行为——或持续撤回 / 阻断居住中合理需要之服务——意图使占有人离开住所或放弃行使权利或寻求救济——即构成犯罪。

三要件：

  1. 实施“干扰和平或舒适”之行为，或撤回 / 阻断居住服务；
  2. 行为对象是住宅占有人或其家庭成员；
  3. 特定意图——使占有人离开或放弃维权。

s.1(3A)——1988 年新增的“扩大版骚扰罪”

PEA 1977 s.1(3A)（由 Housing Act 1988 s.29 加入）——针对房东及其代理人——降低举证门槛：

房东或其代理人实施可能干扰住宅占有人和平 / 舒适之行为，或撤回 / 阻断居住服务，且知道或有合理理由相信该行为可能导致占有人离开住所或放弃维权——即构成犯罪。

关键差异——s.1(3A)：

  • 无需证明“意图”——“知道或有合理理由相信”即足；
  • 仅适用于房东 / 代理人——而非任何人；
  • 一旦行为发生在“已发出 Section 21 通知”或“押金纠纷期间”——意图推定更易成立。

量刑

与 s.1(2) 相同——summary 最高 6 个月 + 无上限罚款；on indictment 最高 2 年 + 无上限罚款。

实际行为清单——法院已认定为 s.1(3)/(3A) 骚扰的例子

反复拨打电话；门外辱骂；切断热水暖气；擅自带看房者进入；张贴侮辱信件；跟踪至工作 / 学校；威胁“我会让你被遣返”；故意制造噪音（反复装修同一区域）；邀请第三人进驻同一房间。

六、紧急情况——被换锁 / 断水电怎么办

立即五步

🚨 正在被换锁 / 物品被搬走 / 强行进入——立即按以下次序执行：

  1. 拍照 / 录像——现场状态、换锁痕迹、被搬物品、所有出现的人；
  2. 报警 999（正在发生）/ 101（已发生）——明确说出“我是 residential occupier，正在遭遇 PEA 1977 s.1 项下非法驱逐”——警察有义务到场；
  3. 联系议会 Tenancy Relations Officer——通过 gov.uk/find-local-council 找到本议会 TRO 电话；
  4. 联系本地住房法 Solicitor / Legal Aid 律师——LASPO 2012 Schedule 1 Part 1 下非法驱逐属住房 Legal Aid 范围；
  5. 保留所有证据——短信、邮件、付款记录、目击者联系方式。

警察的法定义务

警察接报后应：到场处置（非法驱逐是刑事现行犯）；警告房东 / 强制退出；协助租客重新进入；立案 / 转交议会 TRO；租客无家可归时联络议会紧急安置组。

⚠️ 现实情况——部分警察对 PEA 1977 不熟悉，可能误以为是“民事纠纷”。准备打印条文，坚定告知：“这是 Protection from Eviction Act 1977 s.1 刑事犯罪，最高 2 年监禁，请按刑事案件处理。”

议会 Tenancy Relations Officer（TRO）的作用

每个地方议会都应设有 TRO（部分议会称 Housing Standards Officer 或 Private Sector Housing Officer）。职能：接受非法驱逐 / 骚扰投诉；向房东发 warning letter；依 PEA 1977 s.6 启动议会刑事追诉；协助申请紧急禁令；与 Environmental Health 协调；出庭作证。

立即重新进入的紧急禁令——SCA 1981 s.37 / CCA 1984 s.38

被锁在门外、物品在物业内时——可向 County Court 申请 mandatory injunction（强制性禁令）——命令房东立即恢复您的占有。法律基础：

  • Senior Courts Act 1981 s.37——High Court 总体禁令权；
  • County Courts Act 1984 s.38——County Court 等同权力——实务中非法驱逐紧急禁令几乎都在 County Court 申请。

程序：准备 N16A 申请表 + 申请人 witness statement + 禁令草案；可同时提 without notice（不通知对方）申请——非常紧急可当日上庭；法院通常 24–48 小时内审理；获禁令后 bailiff 协助执行——房东若违反构成藐视法庭（contempt）——可被罚款 / 监禁。

⭐ 关键提示——非法驱逐紧急禁令是 LASPO 2012 住房 Legal Aid 优先覆盖事项——经济符合者可免费获得律师代理。请尽快联系 Legal Aid Solicitor 或 Civil Legal Advice（0345 345 4 345）。

七、民事救济——Housing Act 1988 ss.27–28 法定损害赔偿

立法目的

Housing Act 1988 ss.27–28 创设一种法定特别赔偿（statutory damages）——专门针对非法驱逐——目的是剥夺房东通过非法驱逐获得的经济利益——即：让房东将“无租客占有”状态下市场价值的差额全部赔给租客。

s.27——侵权诉因（cause of action）

HA 1988 s.27(1) 创设一项法定侵权（statutory tort）——任何住宅占有人因房东或其代理人的下列行为而离开其住所——均可起诉房东：

  • PEA 1977 s.1(3) / s.1(3A) 项下的骚扰；
  • 非法剥夺占有；
  • 以其他不法方式迫使搬离。

s.28——损害赔偿的计算公式

HA 1988 s.28 设定法定计算方法：

赔偿额 = 房东物业利益在“租客继续占有”假设下的价值 – 房东物业利益在“租客已离开”假设下的价值

通俗解释：评估师对该物业作两次估值——一次假设租客仍在合法占有（受 AST 保护、租金受限）；一次假设物业空置可自由出售。两者之差即赔偿额——在伦敦核心区域，该差额常在 £15,000–£60,000 区间，少数案例突破 £100,000。

💡 关键判例——Tagro v Cafane [1991] 1 WLR 378——上诉法院确认 s.27/28 赔偿额可极高；Melville v Bruton (1996) 29 HLR 319——评估应反映“占有人离开”对房东的真实经济利益变化。

与其他赔偿头叠加

HA 1988 s.27/28 法定赔偿不排除普通法另行赔偿——可叠加：

赔偿头 性质 典型金额
s.27/28 法定赔偿 市场价值差——剥夺房东获益 £10,000–£60,000+
一般损害（general damages） 不便、焦虑、精神压力、生活质量下降 £1,000–£10,000
加重损害（aggravated damages） 房东“傲慢、恶意、欺凌”行为加剧的精神伤害 £500–£5,000
惩罚性损害（exemplary damages） 房东计算性地从非法行为中获利——遵循 *Rookes v Barnard* [1964] AC 1129 第二类 £500–£10,000
特别损害（special damages） 实际经济损失——临时住宿费、搬家费、被毁物品赔偿 实报实销
押金未保护赔偿（HA 2004 s.214） 押金未存入 TDP 计划——可叠加 押金 1–3 倍

s.27(7)——租客已重新获得占有时的减免

如果租客在判决前实际重新进入并恢复占有——s.27(7) 允许法院考虑减少 s.28 法定赔偿（因房东的经济获益相应减少）——但普通法其他赔偿头不受影响。

八、Protection from Harassment Act 1997——双轨保护

适用范围广于 PEA

PHA 1997 是不限于租赁关系的全民反骚扰法——只要存在“course of conduct（一系列行为）at least twice”即可适用。租客可同时援引 PEA 1977 与 PHA 1997——保护层次叠加。

s.2 骚扰罪

依 PHA 1997 s.1 + s.2——任何人不得反复实施“在合理理智的人看来构成骚扰”的行为。最高 6 个月监禁 + 无上限罚款（summary）。

s.2A 跟踪罪

PHA 1997 s.2A——专门针对“跟踪（stalking）”行为——同样是 summary 罪——但 s.4A（造成严重恐惧或对生活产生严重不利影响的跟踪）为 公诉罪——最高 10 年监禁。

s.3 民事救济

PHA 1997 s.3——租客可向 County Court 申请：

  1. 禁止令（injunction）——禁止房东继续骚扰、禁止其在 100 米内接近租客住所 / 工作单位；
  2. 损害赔偿——焦虑 + 经济损失；
  3. 违反禁令 = 刑事罪（最高 5 年监禁——s.3(6)）。

PHA 与 PEA 的关系

对比项 PEA 1977 s.1(3)/(3A) PHA 1997 s.1–4
适用关系 仅房东 / 代理人 vs 住宅占有人 任何人 vs 任何人
“course of conduct” 不要求多次（单次断电气即构成） 需至少两次行为
意图要件 s.1(3) 需特定意图；s.1(3A) 仅需知道 客观“合理理智人”标准
禁令救济 SCA 1981 s.37 / CCA 1984 s.38 通用禁令 s.3 专属反骚扰禁令
违令后果 藐视法庭 独立刑事罪——最高 5 年

九、Equality Act 2010——若骚扰涉及受保护特征

s.26 骚扰定义

EA 2010 s.26 将“骚扰”定义为：与受保护特征相关的不受欢迎行为，目的或后果是侵犯尊严或制造威吓、敌对、侮辱、贬抑环境。

受保护特征（protected characteristics）

种族（含国籍 / 肤色 / 民族出身——华人受保护）、宗教或信仰、性别、性取向、残疾（含精神健康）、怀孕和生育、年龄、婚姻或民事伴侣关系、变性。

s.35 出租处所的骚扰禁止

EA 2010 s.35 明确禁止房东 / 代理人在管理租赁处所时基于受保护特征骚扰租客。这是独立于 PEA 与 PHA 的第三道保护。

救济与举证负担转移

  • County Court 民事索赔——禁令 + 赔偿（精神伤害 + 经济损失）；
  • 举证负担转移——EA 2010 s.136——只要租客提出表面证据（prima facie），举证责任转移至房东证明不存在歧视；
  • 典型场景——华人租客因“做菜油烟太大”被房东针对、被房东说“你们中国人都很脏”、租客戴头巾礼拜被房东辱骂、华人 LGBTQ 租客因性取向被驱逐。

十、家庭暴力与房东骚扰的重叠

若骚扰来源是您的同住伴侣、前伴侣、家庭成员——而该人同时是合签租约的另一方或物业所有人——则 Domestic Abuse Act 2021 提供叠加保护：

  • DAPN（Domestic Abuse Protection Notice）——警察可即时发出，48 小时内有效；
  • DAPO（Domestic Abuse Protection Order）——法院命令，期限不限——可禁止接近、禁止联络、强制搬离；
  • Non-Molestation Order / Occupation Order——Family Law Act 1996 下；
  • 详见 《家庭暴力保护令》。

💡 关键策略——如骚扰来自前伴侣兼合签房东——可同时援引 PEA 1977、PHA 1997、DA Act 2021 三层保护——并在 Family Law Act 1996 s.36 下申请 Occupation Order 排除其进入物业。

十一、签证 / 移民威胁——房东不得以 UKVI 作为筹码

法律边界

房东依 Immigration Act 2014 Part 3 完成 Right to Rent 检查仅在签约前——不得租期中持续“复查”或以“再不搬就报告 UKVI”威胁。UKVI / Home Office 渠道与房东无关——移民身份的合法性不取决于房东态度。Skilled Worker 签证仅与雇主 sponsor 绑定；Student visa 仅与学校 sponsor 绑定——与房东完全无关。

房东以 UKVI 威胁构成什么

PHA 1997 骚扰；PEA 1977 s.1(3A) 房东骚扰（意图使租客离开）；若基于种族 / 国籍——EA 2010 s.26 骚扰。

🚨 实务建议——保存所有威胁短信 / 邮件 / 录音（在英国录自己参与的对话合法）——作为后续刑事 / 民事追诉的核心证据。

十二、维修拒绝作为“驱逐工具”——骚扰 + 失修的复合诉因

常见模式

房东不希望继续出租又怕反报复条款反咬——改用消耗战术：反复推迟维修、不做锅炉年检、拖延供暖维修至冬季、“您要求太多”姿态施压。

法律复合诉因

可同时主张：

  1. 维修违约——LTA 1985 s.11 结构性维修 + s.9A 适合人类居住——参阅 《潮湿、霉菌与失修——Awaab 法案》 与 《私人租赁失修法庭索赔》；
  2. 骚扰——PEA 1977 s.1(3A) + PHA 1997 s.2；
  3. Section 21 已废除——Renters’ Rights Act 2025（英格兰 2026 年 5 月 1 日起生效）废除 Section 21 无过失驱逐权：房东现须依 Housing Act 1988 Schedule 2 法定理由申请占有令，无法仅凭租客投诉失修便以无过失通知驱逐——这本身即是对报复性驱逐的系统性防护；
  4. 议会 HHSRS——Housing Act 2004 Part 1——议会可对 Category 1 危害发出 Improvement Notice 强制维修。

十三、常见华人租客场景

场景 法律分析与应对
A. 中餐油烟“突击检查”——房东以“中国人做饭油烟大”为由每月不通知突击进入 ① 违反 *LTA 1985 s.11(6)* 24 小时通知；② 可能 *PEA 1977 s.1(3A)* 骚扰；③ 基于民族 *EA 2010 s.26* 种族骚扰——可同时三轨起诉
B. 春节回国期间换锁——租客回国 4 周，房东以“看似搬走”为由换锁、清空物品 ① *PEA 1977 s.1(2)* 非法驱逐——“reasonable belief” 抗辩极难成立（仍有物品、租金继续支付）；② *Criminal Damage Act 1971 s.1* 毁损财物；③ HA 1988 s.27/28 法定赔偿——可达数万英镑
C. 冬季断暖气——房东 1 月份切断锅炉燃气供应“维修”，拖延 3 周 ① *PEA 1977 s.1(3)* 撤回居住必需服务；② *LTA 1985 s.11* 维修违约；③ HHSRS Category 1 危害（excess cold）——议会 Improvement Notice
D. 威胁报告 UKVI——留学生租客投诉漏水后，房东短信“再不搬走我就让学校知道你的居住问题” ① *PHA 1997 s.2* 骚扰；② *PEA 1977 s.1(3A)* 房东骚扰；③ *EA 2010 s.26* 基于种族 / 国籍——保存短信作为核心证据
E. 带“买家”进入——房东在租约期内多次带房产中介与买家未通知进入 ① *LTA 1985 s.11(6)* 通知违反；② 侵入（trespass）；③ *PEA 1977 s.1(3A)* 骚扰（若意图使租客感受压力搬走）
F. 拒收租金后发 S8——房东 3 个月退回银行转账，然后以 Ground 8 申请占有令 ① 保留所有转账尝试记录；② 法庭普遍驳回 engineered arrears；③ 反诉骚扰 + s.27/28 法定赔偿

十四、证据收集——胜诉的核心

系统化证据策略

证据类型 方法 用途
事件日记（incident diary） 每次骚扰当日记录：日期、时间、地点、人物、行为描述、目击者、您的反应 显示 course of conduct + 时间线
照片 / 视频 房东进入、换锁、物品移动状态、骚扰行为现场——自己物业内合法拍摄 物证
录音 英国法下，**录自己参与的对话合法**——无需对方同意 言辞证据
短信 / 邮件 / WhatsApp 截屏 + 完整对话导出（含时间戳） 书证
目击者陈述 同住租客、邻居、来访朋友——书面 signed statement 佐证
警方 101 报案号 每次报警保存 CAD/CRIS 号 政府机构记录
议会 TRO / EH 通讯 所有邮件、信件、回执 政府机构记录
GP 信件 就医记录骚扰造成的失眠、焦虑、心悸、PTSD 等 精神伤害量化
付款记录 租金 + 押金转账截图、银行账单 反驳“engineered arrears”
智能门铃 / 摄像头 记录房东到访次数与时段 客观证据

Incident Diary 模板

Date 日期: 2026-05-10 (Sunday)
Time 时间: 22:15
Location 地点: [address 地址] — living room
People present 在场人物: landlord [name 姓名]; the landlord's agent [name 姓名]
Incident 事件: The landlord entered the property using his own key WITHOUT prior notice and came into the living room; verbally demanded "to look at the kitchen" and stayed about 25 minutes; during that time asked "when are you planning to move out?" and "my daughter wants to move in".
Witnesses 目击者: flatmate [name 姓名] (can give evidence); doorbell camera recorded the entry (backed up).
My response 我的反应: asked him to leave immediately; gave written notice by text that "entering the property without 24 hours' notice breaches LTA 1985 s.11(6)"; called the [Council name 议会名称] TRO (no answer, left a message).
Follow-up 后续: will report to the police on 101 later today; saved the recording + screenshots of the texts.
Possible breaches 本次行为可能构成: LTA 1985 s.11(6); harassment under PEA 1977 s.1(3A); breach of the covenant of quiet enjoyment.

十五、模板信件

模板 1：首封信——主张安宁享受权 + 24 小时通知

[Your name 您的姓名]
[Property address 物业地址]
[Date 日期]

To 致: [Landlord / agent name 房东 / 代理人姓名]
       [Landlord / agent address 房东 / 代理人地址]

Re 事由: Assertion of quiet enjoyment and notice of breach of Landlord and Tenant Act 1985 s.11(6)

Dear Sir / Madam,

I am the lawful tenant of the above property and, under the assured shorthold tenancy (AST) entered into on [tenancy start date 起租日期], I have the following rights:

(1) The implied common-law covenant of quiet enjoyment — see Markham v Paget [1908] 1 Ch 697; Kenny v Preen [1963] 1 QB 499; Owen v Gadd [1956] 2 QB 99;
(2) Under Landlord and Tenant Act 1985 s.11(6), you may enter the property to inspect matters relating to your s.11 repairing obligations only on at least 24 hours' written notice and at a reasonable time;
(3) Under Protection from Eviction Act 1977 s.1(3A), neither you nor your agent may do acts likely to interfere with my peace or comfort, or withdraw services reasonably required for occupation.

I have recorded the following conduct by you on [date(s) and time(s) of the incident(s) 事件日期与时间]:
[List each item — entry without notice, threatening texts, cutting off electricity, etc. 逐项列出]

I formally require that:

1. Any future intention to enter the property is notified to me in writing (text / email / letter) at least 24 hours in advance;
2. Entry is limited to weekdays 09:00–18:00;
3. You cease [the specific harassing conduct 具体骚扰行为] — continuing may constitute a criminal offence under Protection from Eviction Act 1977 s.1(3A) (up to 2 years' imprisonment);
4. In the event of any entry without notice or any continued harassment, I will complain to the [Council name 议会名称] Tenancy Relations Officer and reserve the right to report the matter to the police for prosecution under PEA 1977 s.1 and Protection from Harassment Act 1997 s.2, and to claim damages under Housing Act 1988 ss.27–28 and at common law.

Please reply in writing within 7 days of receipt of this letter to confirm your compliance.

Yours faithfully,

[Your signature / name / contact details 您的签名 / 姓名 / 联系方式]

cc 抄送: [Council name 议会名称] Tenancy Relations Officer

模板 2：致议会 TRO——非法驱逐 / 骚扰投诉

[Your name / address / phone / email / date 您的姓名 / 地址 / 电话 / 邮箱 / 日期]

To 致: [Council name 议会名称] Tenancy Relations Officer / Housing Standards Service

Re 事由: Complaint of unlawful eviction and harassment under Protection from Eviction Act 1977 s.1 — request to open a council criminal investigation under s.6

Dear Sir / Madam,

I am the residential occupier (as defined in PEA 1977 s.1(1)) of the following property:
    [Address, including room / flat number 地址，含房号]
Tenancy type 租约类型: AST
Tenancy start date 起租日: [date 日期]
Landlord / agent 房东 / 代理人: [name / company / known address / phone 姓名 / 公司 / 已知地址 / 电话]

Sequence of events 事件经过 (in date order):
[List each harassment / unlawful eviction incident — date, time, conduct, witnesses 列出每次事件——日期、时间、行为、目击者]

Legal characterisation 法律定性:

1. The above conduct may constitute the offence of unlawful deprivation of occupation under PEA 1977 s.1(2);
2. The above conduct may constitute the offence of harassment by a landlord under PEA 1977 s.1(3A);
3. [If applicable 若适用] it may constitute harassment under Protection from Harassment Act 1997 s.2;
4. [If applicable 若适用] it may constitute harassment based on [race / religion / sex / sexual orientation 种族 / 宗教 / 性别 / 性取向] under Equality Act 2010 s.26 / s.35;
5. [If applicable 若适用] it may constitute criminal damage under Criminal Damage Act 1971 s.1.

I request that the Council:
(a) open a criminal investigation under PEA 1977 s.6;
(b) send an officer to accompany me to enter / regain occupation of the property (if I have been locked out);
(c) issue a warning letter to the landlord;
(d) if I have been made homeless, begin an emergency assessment under Housing Act 1996 Part 7;
(e) assist with an application for an emergency mandatory injunction (County Courts Act 1984 s.38).

Enclosures 附件:

- Copy of the tenancy agreement 租约副本
- Deposit protection certificate / note of its absence 押金保护证书 / 缺失说明
- Incident diary 事件日记
- Screenshots of texts / emails 短信 / 邮件截图
- Police reference number [CAD / CRIS number 警方报案号]
- Witness statements 目击者陈述
- GP letter (if any) GP 信件（如有）

Urgent contact 紧急联系: [your phone / email 您的电话 / 邮箱]

[Signature / name 签名 / 姓名]

模板 3：County Court 紧急禁令申请概要

IN THE COUNTY COURT AT [place 地点]            Claim No.: [court to complete 由法院填]

BETWEEN
   [Your name 您的姓名]                         Claimant

              - and -
   [Landlord's full name + agent 房东全称 + 代理人]   Defendant

WITHOUT NOTICE APPLICATION FOR INTERIM INJUNCTION
under County Courts Act 1984 s.38; CPR Part 25;
Protection from Harassment Act 1997 s.3;
Protection from Eviction Act 1977 s.1

The Claimant seeks:

1. A mandatory injunction requiring the Defendant to readmit
   the Claimant to the property at [address 地址] within [X] hours of
   service of this order, and to deliver up any keys necessary
   for unimpeded access;

2. A prohibitory injunction restraining the Defendant, his
   servants, agents, or any person acting on his behalf from:
   (a) entering the property without 24 hours' written notice;
   (b) interfering with the supply of gas, electricity, water,
       or any other service to the property;
   (c) removing, damaging, or interfering with the Claimant's
       possessions;
   (d) contacting the Claimant or attending the Claimant's
       workplace [or place of study / family members] save
       through the Claimant's solicitor;
   (e) otherwise harassing the Claimant within the meaning of
       Protection from Harassment Act 1997 s.1.

GROUNDS:

- The Claimant is the residential occupier of the property
  under an Assured Shorthold Tenancy dated [date 日期];

- The Defendant has [the specific conduct — changing the locks / cutting off power / harassment 具体行为];
- The Defendant's conduct constitutes unlawful eviction
  contrary to PEA 1977 s.1(2), harassment contrary to
  PEA 1977 s.1(3A) and Protection from Harassment Act
  1997 s.1, and breach of the implied covenant of quiet
  enjoyment.

URGENCY: Without immediate relief the Claimant will be / is
homeless, in immediate fear of [further harm 进一步伤害], and / or is
suffering an ongoing breach of basic services.

The Claimant intends to claim, by a separate claim form,
damages under Housing Act 1988 ss.27–28, general, aggravated
and exemplary damages, and damages under Protection from
Harassment Act 1997 s.3 and Equality Act 2010.

Statement of Truth:
I believe that the facts stated in this application are true.

Signed: [signature 签名] / Print: [name 姓名] / Date: [date 日期]

常见问题（FAQ）

Q1. 房东说他是业主，可以随时进来看房，这对吗？

不对。一旦签订租约，对物业的法定占有权（possession）转移给租客，房东保留的仅是“复归权（reversion）”。依《Landlord and Tenant Act 1985, s.11(6)》，房东进入仅限于履行维修义务，且须满足：合法目的 + 至少 24 小时书面通知 + 合理时间（通常工作日白天）三要件，缺一即违反安宁享受权，反复无通知进入可构成《PEA 1977, s.1(3A)》刑事骚扰罪。

Q2. 房东突然换了门锁，我进不去了，我该怎么办？

立即按以下步骤行动：① 拍照录像记录现场；② 拨打警察 999（正在发生）或 101（已发生），明确说出“这是 PEA 1977 s.1(2) 非法驱逐刑事犯罪”；③ 联系地方议会 Tenancy Relations Officer；④ 联系 Legal Aid Solicitor（非法驱逐属 LASPO 2012 住房 Legal Aid 优先覆盖事项，可免费获得律师）申请 County Court 紧急 mandatory injunction 恢复占有。

Q3. HA 1988 ss.27–28 的法定赔偿怎么计算？赔偿额会有多高？

赔偿额 = 物业在“租客继续占有”假设下的市场价值 − 物业在“租客已离开”假设下的市场价值。前者因受 AST 保护、租金受限而价值较低；后者可自由出售而价值较高。两者差额在伦敦核心区常达 £15,000–£60,000，极端案例超过 £10 万。该法定赔偿与一般损害、加重损害、惩罚性损害可叠加，若押金未受保护还可另加 HA 2004 s.214 赔偿。

Q4. 房东一直不修锅炉，冬天没有暖气，这算骚扰吗？

可同时构成多项违法：① 《LTA 1985, s.11》结构性维修违约；② 若有意不修是为了逼走租客，则构成《PEA 1977, s.1(3)》“撤回居住必需服务”骚扰罪；③ 属于 HHSRS Category 1 危害（excess cold），议会可发 Improvement Notice 强制维修；④ Section 21 无过失驱逐权已由《Renters’ Rights Act 2025》于 2026 年 5 月 1 日起在英格兰废除——房东须凭法定理由方可申请占有令，无法仅以租客投诉为由进行报复性驱逐。

Q5. 房东威胁“要向 UKVI 举报我”，我怎么应对？

这是典型骚扰手段，本身在法律上无意义——移民身份合法性与房东无关，Skilled Worker / Student 签证仅与雇主 / 学校 sponsor 绑定。该威胁构成：① 《PHA 1997, s.2》骚扰罪；② 《PEA 1977, s.1(3A)》房东骚扰（意图迫使搬离）；③ 若基于种族 / 国籍则叠加 《EA 2010, s.26》骚扰。立即截图 / 录音保存所有证据，联系议会 TRO 并报警 101。

Q6. 房东每月带“潜在买家”进来看房，是否违法？

是的。带看房者进入须同样遵守《LTA 1985, s.11(6)》24 小时书面通知要求；未通知进入构成侵入（trespass）+ 违反安宁享受权；若频繁发生且目的是向租客施压令其搬走，还构成《PEA 1977, s.1(3A)》骚扰。您有权书面要求房东 / 中介提前通知并拒绝在不方便时段看房。

Q7. 房东拒收我的租金，之后以“租金拖欠”为由发 Section 8，我该怎么办？

保留所有转账失败记录（银行截图）。开立单独账户标注“rent in trust for [房东姓名]”按月存入，并书面通知房东已准备好支付。在 Section 8 听证中出示完整转账尝试记录——法庭对“engineered arrears（人为制造欠租）”通常驳回占有申请。同时可向 FTT 挑战欠款金额合理性，并反诉骚扰 + HA 1988 ss.27–28 法定赔偿。

Q8. 我现在收到了 s.146 Forfeiture 通知，我怎么应对？

依《County Courts Act 1984, s.138》，立即支付通知中列明的全部欠款 + 法庭费用 + 律师费，forfeiture 自动停止。同时向 FTT 申请 s.27A 裁定欠款金额合理性（很多时候欠款本身被高估）。如已被起诉至 County Court，申请“relief from forfeiture”减免救济。绝不忽视 s.146 通知——它是 forfeiture 链条的法定起点。

十六、资源与联系方式

官方资源

紧急联系

  • 警察 999——正在发生的非法驱逐 / 暴力威胁；
  • 警察 101——已发生的骚扰、非法驱逐报案；
  • 议会 Tenancy Relations Officer——通过议会主电话或 Housing Standards 部门转接；
  • Environmental Health——断水电气、HHSRS 危害投诉；
  • Samaritans 心理支持——116 123；Mind——0300 123 3393。

十七、相关圆景指南

十八、圆景基金会能为您做什么

Circle Vision Foundation（圆景基金会） 致力于帮助在英华人理解并行使自己作为住宅占有人的法定权利。如您正面临房东骚扰、未通知进入、断水电气、被锁出门外、签证威胁等情况，我们可以提供以下协助：

  1. 事件日记（Incident Diary）协助——提供中英双语事件日记模板，协助您系统记录每次骚扰事件的时间、地点、行为、目击者，为后续投诉与诉讼建立证据链；
  2. 首封信函起草——为您起草中英双语的“安宁享受权主张 + 24 小时通知”函件，正式书面警示房东其行为之刑事性质；
  3. 议会 TRO 投诉协助——协助识别您所在议会的 Tenancy Relations Officer 联系方式，起草中英文投诉信，必要时陪同提交；
  4. 警方报案陪同——协助您拨打 101 / 999 时正确表达“PEA 1977 s.1 刑事犯罪”，提供英文报案要点，保留 CAD/CRIS 报案号；
  5. County Court 紧急禁令申请支持——协助起草 N16A 申请表、申请人 witness statement、禁令草案；协助联系 LASPO 2012 项下住房 Legal Aid 律师；
  6. HA 1988 ss.27–28 法定赔偿索赔——协助评估市场价值差额、整理证据链、起草索赔信、对接 No Win No Fee 住房 Solicitor（参阅 《No Win No Fee 索赔》）；
  7. PHA 1997 + EA 2010 三重诉因起草——若骚扰涉及种族、宗教或性别——协助起草多轨民事索赔；
  8. 签证 / 移民威胁应对——为 Skilled Worker、Student、Spouse 等签证持有人提供“签证与房东无关”的法律确认与英文沟通话术；
  9. 法庭中文翻译陪同——为非英语母语者提供禁令庭审中文翻译陪同（参阅 《法庭免费翻译》）；
  10. 无家可归紧急救济——若已被锁出门外、实际无家可归——协助向议会提出 Housing Act 1996 Part 7 紧急安置申请；
  11. 心理与文化支持——理解中国文化中“忍让”传统与“投诉房东”的心理障碍，提供同语种心理与法律融合支持，链接 Mind / Samaritans 等专业资源。

📌 联系方式：通过 [email protected] 或圆景基金会官网（circle-vision.org）与我们联系。我们位于 5th Floor, 167-169 Great Portland Street, London, W1W 5PF。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 重要更新（2026 年 5 月 1 日）：Renters’ Rights Act 2025 已于 2026 年 5 月 1 日在英格兰对私人出租行业生效。Assured Shorthold Tenancy（AST）制度已废除，所有新租约自动为周期性保证租约（periodic assured tenancy）；Section 21 无过失驱逐通知已废止；本文中“AST”字样在此语境下应理解为“保证租约”。DA 2015 ss.33–41（反报复 S21 条款）亦同步废止，已更新为对应 RRA 2025 的现行表述。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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