房屋潮湿、霉菌与失修：Awaab 法案下的租客权利指南

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📌 Key Takeaways 核心要点

• Awaab’s Law 以 Social Housing (Regulation) Act 2023 为基础，通过 SI 2025/1042 于 2025 年 10 月 27 日起对英格兰社会住房正式生效：潮湿霉菌等“significant hazard”须在 10 个工作日内完成调查，紧急危害（emergency hazard）须在 24 小时内采取应急行动；延伸至私人租赁的第三阶段尚待 Renters’ Rights Act 2025 配套二级立法确定生效日期。
• 私人租客现已可依据 Landlord and Tenant Act 1985 s.9A（由 Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 引入）直接起诉，要求房屋在整个租期内保持“适合人类居住”——霉菌、潮湿、通风不足均是 s.10 明确列出的评估因素。
• 依据 LTA 1985 s.11，房东须维持房屋结构、外观、供水、供气、供暖及卫生设施处于适用状态；结构导致的冷凝水霉菌通常属于 s.11 范畴，“是您不开窗”的推诿通常站不住脚。
• Deregulation Act 2015 s.33 + RRA 2025：议会对房屋发出 Improvement Notice 后 6 个月内，房东不得发出有效 Section 21；2026 年 5 月 1 日起 Section 21 全面废除，投诉失修不再构成被驱逐的风险。
• 赔偿标准参照 Wallace v Manchester City Council [1998] EWCA Civ 1166，以失修期间租金的一定百分比计算“使用利益减损”（通常 10%–100%），同时可另行主张家具损坏、医疗费用等特别损害赔偿。

在英国租住的房屋出现潮湿（Damp）、霉菌（Mould）或失修（Disrepair），绝不是租客可以“忍一忍就过去”的小事。墙角发黑的霉斑、长期渗水的窗框、冬天冰冷的房间、雨后顶棚的水渍——这些不只是不舒服，而是会致命的健康危害，也是英国法律明确规定房东必须负责的法定义务事项。2020 年，年仅 2 岁 的 Awaab Ishak 死于其家中长期未整改的霉菌——这场悲剧直接催生了以他命名的 Awaab 法案（Awaab’s Law）。本指南完整梳理英国租客在潮湿、霉菌与失修问题上的全部法定权利、Awaab 法案的核心条款、逐步维权流程，并附 4 份中英文模板信与配套实战案例。

如果您还不确定您的房东是否真是合法业主，请先阅读 《如何在土地登记处查询您租住房屋的真实业主》。如对英国整体租房流程不熟悉，请先阅读 《英国租房官方指南》。本文聚焦于居住条件与维修维权。

主要法律依据：

• Landlord and Tenant Act 1985, s.11（房东法定维修义务——结构、外观、设施装置）
• Landlord and Tenant Act 1985, s.9A（由 Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 引入——整租期内“适合人类居住”义务）
• Defective Premises Act 1972, s.4（对第三人——含访客、家庭成员——的注意义务）
• Environmental Protection Act 1990, s.79–82（地方议会与租客可启动的法定滋扰程序）
• Housing Act 2004, Part 1 — HHSRS（住房健康与安全评估系统）
• Social Housing (Regulation) Act 2023（Awaab 法案的母法）
• Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025（SI 2025/1042，2025 年 10 月 27 日生效——Awaab 法案对社会住房的实施细则）
• Renters’ Rights Act 2025（c.26；废除无理由 Section 21——2026 年 5 月 1 日起对新旧 AST 全面适用；Awaab 法案延伸至私人租赁部门列入第三阶段，具体时限待二级立法与公众咨询后确定）
• Deregulation Act 2015, s.33（反报复性驱逐）
• Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)（CPR 诉前正式程序）

一、为什么这件事关乎生命

Awaab Ishak 案——一个改变法律的悲剧

2020 年 12 月，年仅 2 岁 的 Awaab Ishak 死于他位于 Rochdale（罗奇代尔）社会住房中的呼吸道疾病。验尸官的结论非常明确：致死原因是长期暴露于公寓内未被整改的霉菌。Awaab 的父亲 Faisal Abdullah 反复向房东（Rochdale Boroughwide Housing）报告霉菌问题超过两年，但房东始终未采取实质整改措施——他们甚至建议家庭“自己刷涂料盖住”。

这一案件震动全英国。孩子的死亡本可以完全避免——只要房东依法及时处理已报告的危害。英国政府随后将《社会住房（监管）法案 2023》（Social Housing (Regulation) Act 2023）的相关条款命名为 “Awaab’s Law”，并以此推动后续监管细则，确保这类悲剧不再重演。

潮湿与霉菌的健康风险

🚨 危险信号：若家中有儿童（尤其婴幼儿）、孕妇、老人或慢性呼吸道疾病患者，任何程度的霉菌都应视为紧急情况。请立即就医并记录医生证明，同时启动本指南的维权流程。

英国潮湿问题的真实规模

英国住房调查（English Housing Survey）每年公布数据，长期显示全英约 4%–5% 的房屋存在显著的潮湿或霉菌问题，私人租赁部门的比例显著高于自住房屋。社会住房在 Awaab 案后受到更密集的监管关注，但私人租客仍是受影响最严重的群体之一。对华人租客而言，这一数字背后还隐藏着语言障碍——很多人即使知道有问题，也不知道如何用英文向房东、议会、法院主张权利。

二、Awaab 法案是什么

Awaab’s Law（Awaab 法案） 并不是一部单独的法律，而是对一系列法定义务的统称——以 Social Housing (Regulation) Act 2023 为基础，通过后续细则强制要求房东在规定时限内回应、调查并整改特定危害（hazards）。

三大支柱

1. 法定时限——房东必须在规定工作日 / 小时内回应已报告的危害，不能再以“等档期”无限拖延
2. 书面记录——房东必须向租客出具调查摘要，载明结论、是否构成危害、整改方案与时间表
3. 诉权扩大——若房东未按时履行，租客可不必经议会，直接以违反默示租约条款起诉

适用范围、各阶段生效日期与具体小时 / 工作日数字详见第三节实施路线图。Awaab 法案在英格兰之外（苏格兰、北爱尔兰、威尔士）不直接适用，但当地有平行的“Repairing Standard”等制度。

三、Awaab 法案与 RRA 实施路线图

ℹ️ 本节是全文最重要的“时间地图”——把分散在 SI 2025/1042 与 Renters’ Rights Act 2025 中的生效安排集中呈现，帮助您快速判断“哪些规则现在已经能用，哪些还在路上”。

1. Awaab 法案三阶段（社会住房 → 私人租赁）

2. 第一阶段已生效的具体时限（SI 2025/1042）

📌 关键概念区分（SI 2025/1042 r.3）：significant hazard = “对居住者健康 / 安全构成重大风险”；emergency hazard = “构成迫切且重大风险”（典型如严重一氧化碳泄漏、即将倒塌的结构、断热断水危及生命的严寒）。

3. Renters’ Rights Act 2025 主要条款生效安排

4. “现在适用于您”决策树

⭐ 核心结论：社会住房租客今天就受 Awaab 法案保护；PRS 租客今天 Awaab 法案尚未生效，但既有 s.9A / s.11 / HHSRS 已经足够强大；所有英格兰租客自 2026 年 5 月 1 日起均不再受 Section 21 威胁。

5. 若房东未按时限履行（任一阶段）

• 视同违反默示租约条款——租客可直接向 County Court 起诉索赔（无须先经议会）
• 同时可向地方议会 Environmental Health 投诉触发 HHSRS 检查
• 社会租客可向 Housing Ombudsman 投诉
• 私人租客可向 Property Redress Scheme / The Property Ombudsman 投诉中介；待 RRA Landlord Ombudsman 生效后改向其投诉

四、Awaab 法案之外——既有的法定权利体系

即使没有 Awaab 法案，您也已经拥有强大的法定权利。Awaab 法案是加强而非取代这些既有义务。

1. Landlord and Tenant Act 1985, s.11——结构与设施

适用于绝大多数期限 少于 7 年 的租约（含 AST / Assured Periodic Tenancy）。不可通过合同排除。房东必须保持以下处于适用状态：

• 房屋的结构与外观（structure and exterior）——墙体、屋顶、窗框、外门、排水沟、烟囱
• 供水、煤气、电力、卫生设施装置（含洗手盆、抽水马桶、浴缸 / 淋浴）
• 供暖与热水装置

📌 备注：本条款不直接覆盖“霉菌”本身——但霉菌的根本原因几乎总是结构问题（漏水、缺乏通风、外墙渗水）。一旦能证明“原因在结构”，本条款即被激活。

2. Landlord and Tenant Act 1985, s.9A（由 Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 引入）

这是租客最强大的武器之一。要求房屋在整个租期内始终保持“适合人类居住”（fit for human habitation）。法律列出 9 项评估因素，包含：

• 自然光照、通风、室内温度
• 潮湿
• 霉菌
• 排水与卫生设施
• 用水供应
• 结构稳定性
• 防火安全
• 食物准备 / 烹饪 / 洗涤设施
• HHSRS 所识别的任何危害

⭐ 重要：本条款的杀伤力在于——只要房屋“不适合居住”，房东就违约。租客可直接起诉，不需先经过议会。这是 Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 给私人租客赋予的革命性工具。

3. Defective Premises Act 1972, s.4

房东对所有可合理预见会出现在房屋内的人（含访客、家庭成员、未成年子女）负有注意义务——若维修缺陷导致人身伤害或财产损害，受害人可直接索赔。本条款对儿童因霉菌致病的案件特别重要。

4. Environmental Protection Act 1990, s.79–82——法定滋扰

如果房屋的状况构成“法定滋扰”（statutory nuisance）——典型包括对健康有害的潮湿与霉菌——可以两条路径处理：

• 路径 A：向地方议会 Environmental Health 投诉——议会有义务调查并可发出 Abatement Notice 强制整改
• 路径 B（s.82）：租客直接向 Magistrates’ Court（治安法院）申请——程序相对简便，可获整改令 + 赔偿

5. Housing Act 2004 Part 1——HHSRS

Housing Health and Safety Rating System（住房健康与安全评估系统）为地方议会提供了一套29 项危害的评估框架。议会检查员实地评估后可发出：

• Improvement Notice（整改令——房东必须在期限内整改）
• Prohibition Notice（禁用令——禁止使用某部分房屋）
• Hazard Awareness Notice（危害告知——较轻的提醒）
• Emergency Remedial Action（紧急整改——议会可代为执行后向房东追偿）

潮湿与霉菌通常被归类为 Hazard 1（Damp and Mould Growth）——这是 HHSRS 明确列名的危害类别。

五、识别潮湿的类型

不同类型的潮湿成因不同、责任归属不同、整改方案不同。在正确报告与维权前，先尝试识别您面对的是哪一类。

💡 关键认知：很多房东会推诿说“是您不开窗”——这是常见但站不住脚的辩解。如果房屋本身隔热不足、缺乏排风设施、单层玻璃、缺乏 DPC，根本原因仍在结构——这是 LTA 1985 s.9A（适合居住性）下房东的责任。判例如 Quick v Taff-Ely BC [1986] QB 809 虽然历史悠久，但其后 HFFHHA 2018 已大幅扩张租客权利，冷凝水致霉菌今天已可基于 s.9A 主张。

⚠️ 专业鉴定：如房东与您就潮湿类型 / 成因有争议，可考虑自费聘请独立潮湿鉴定师（damp surveyor，约 £200–£500），或在议会介入后由议会检查员鉴定（免费）。

六、逐步维权流程

第一步：记录与取证（最关键）

没有证据 = 没有案件。从发现问题的第一天起，开始系统记录：

⭐ 建议：开一个专门的邮件文件夹“Housing Disrepair Evidence”，所有通讯都用邮件 / Royal Mail Signed For 信件——电话沟通不留证据，只能作为辅助。

第二步：书面通知房东（使用模板 1）

通过电子邮件或挂号信向房东（如租约上写的是中介，则同时抄送中介）发送正式报告信。务必：

• 描述具体问题（位置、症状、影响）
• 附上照片
• 引用法定依据（LTA 1985 s.11 / s.9A、HFFHHA 2018、Awaab’s Law）
• 设定合理回复期限（建议 14 天）
• 要求书面回复

第三步：跟进与升级（使用模板 2）

若房东未在期限内回应或回应不充分：

• 发正式升级信——再次书面催促 + 引用 Awaab 法案 + 警示后续将向议会投诉
• 若情况紧急（如儿童健康受影响），同时拨打议会非紧急热线报告

第四步：议会 Environmental Health 投诉（使用模板 3）

每个英格兰 / 威尔士地方议会都有 Environmental Health（环境卫生） 部门——专责调查住房危害。流程：

1. 通过议会网站搜索 “Environmental Health complaint private rented”
2. 在线 / 邮件提交投诉——附上您的证据包
3. 议会派检查员实地检查——通常 4–8 周内
4. 若确认危害——议会向房东发出 Improvement Notice 强制整改

💡 关键效果：议会发出的 Improvement Notice 触发 Deregulation Act 2015 s.33——房东在该 Notice 后 6 个月内不得对您发出 Section 21（无理由驱逐）。详见第八节“反报复性驱逐”。

第五步：诉前正式程序（PAP）（使用模板 4）

若议会路径不奏效，或您希望直接索赔，可启动 Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)——CPR（民事诉讼规则）规定的诉前正式程序：

1. 向房东发送正式 PAP 信件——载明事实、法律依据、索赔金额、所要求的整改
2. 房东须在 20 个工作日内回复
3. 双方在 PAP 期间应积极协商——可达成和解
4. PAP 程序中要求披露文件——房东必须提供租约、维修记录、保险信息等

第六步：County Court 民事诉讼

PAP 期满仍无和解——向 County Court 提起诉讼。诉状（Particulars of Claim）须依据 CPR Part 16 与 Practice Direction 16，明确列出：

• 租赁合同要件
• 房东身份与法定义务
• 失修事实与时间线
• 房东违反的具体法定义务
• 因失修造成的损害——分一般损害（general damages）与特别损害（special damages）
• 所请求的救济（整改令 + 赔偿）

📌 金额阈值：County Court 的 Small Claims Track 处理 ≤ £10,000 的索赔——但住房失修案件的金额阈值通常更高（围绕修复令）。具体程序请咨询专业人士或圆景基金会。

七、Section 21 反报复性驱逐保护

很多华人租客最大的顾虑：投诉了房东，会不会被赶出去？答案分两层——一层是 2026 年 5 月 1 日之前的旧规，一层是之后的新规（见第三节路线图）。

旧规（仍适用于 2026 年 5 月 1 日前的报复事件）

依 Deregulation Act 2015, s.33：议会对您所在房屋发出 Improvement Notice 或 Emergency Remedial Action Notice 后的 6 个月内，房东不能发出有效 Section 21——即便发出，法院也会判其无效。

新规（2026 年 5 月 1 日起）

依 RRA 2025 第 1 条（已生效）：Section 21 被全面废除——既存 AST 自动转为 assured periodic tenancy。房东只能依改革后的 Section 8 grounds 申请驱逐；以“投诉”为真实动机的驱逐构成滥用诉讼，法院可驳回。

⭐ 结论：自 2026 年 5 月 1 日起，投诉房屋失修不再是被驱逐的诱因——房东必须找到具体合法理由才能终止租约。这从根本上改变了租客的议价地位。如您不确定租约的过渡状态，请咨询圆景基金会或 Shelter。

八、赔偿与租金减让

两种损害类型

主要判例

• Wallace v Manchester City Council [1998] EWCA Civ 1166——确立以失修期间租金的一定百分比作为“使用利益减损”赔偿的基准
• Earle v Charalambous [2006] EWCA Civ 1090——重申高价值住房可按租金价值比例确定补偿
• Shine v English Churches Housing Group [2004] EWCA Civ 434——明确不便（inconvenience）与精神损害（distress）的独立赔偿项

典型租金减让区间（参考）

• 轻度（10%–20%）：单个房间局部潮湿 / 霉菌，未影响主要起居
• 中度（25%–35%）：多个房间受影响、儿童健康受影响、家具损坏
• 重度（40%–60%）：卧室无法使用、热水 / 供暖间歇失效、明显健康危害
• 极重（70%–100%）：房屋实质不能居住——租客被迫搬出 / 长期暴露重大危害

实战案例

李先生案（圆景基金会 2024–2025 年度代理案件）：一名国际学生因供暖与制冷系统失修，依 LTA 1985 s.11 / s.9A + HHSRS Hazard 2/3 + Wallace / Earle / Shine 三组判例 + CPR Pre-Action Protocol + CPR Part 16，通过 County Court 正式诉讼追回 £8,000+ 的赔偿——同一套框架完全适用于潮湿与霉菌。完整案件分析见 《李先生案》。

九、房东不能做的事

🚨 以下行为均为违法——如发生，立即留证 + 投诉。

• ❌ 服务报复性驱逐——尤其在议会发出 Improvement Notice 后 6 个月内
• ❌ 骚扰租客（拨打电话、辱骂、上门威胁）——构成 Protection from Eviction Act 1977 下的刑事罪行
• ❌ 未经合理通知擅自进入——房东进入房屋必须提前 24 小时书面通知且在合理时间
• ❌ 切断供水、煤气、电力——构成 Protection from Eviction Act 1977, s.1 下的“非法骚扰”
• ❌ 改换门锁或以其他方式阻止租客回家——构成“非法驱逐”（unlawful eviction），刑事违法
• ❌ 拒绝在合理通知后维修——违反 LTA 1985 s.11 与 s.9A
• ❌ 强迫租客签署放弃维权权利的文件——任何此类合同条款依 LTA 1985 s.11(4) 自动无效

十、租客应该做的事

权利义务对等——租客也有责任配合：

• ✅ 允许房东在合理通知后入内检查与维修——房东有“合理时间内进入”的法定权利（s.11(6) LTA 1985）
• ✅ 避免恶化已存在的损坏——例如：发现漏水后及时通知，不要任由水浸毁地板
• ✅ 在冷凝水问题中合理通风——开窗、使用排风扇（但这不解除房东在结构层面的责任）
• ✅ 按时支付租金——绝对不要未经法律意见擅自停付租金
• ✅ 保留所有沟通的书面证据

🚨 关于“扣租”的关键警告：在英国，擅自停付租金几乎总是个坏主意——即使您的房屋问题非常严重。后果：

• 房东可依 Section 8 Ground 8（欠租 ≥ 3 个月，RRA 2025 后新门槛）申请强制驱逐——而 Ground 8 是强制性理由（mandatory ground），法官没有自由裁量权
• 您的征信记录会被影响
• 即使最终您在失修诉讼中胜诉，您的“扣租”行为可能被认定违约——抵消部分赔偿

合法的替代方案——所谓 “set-off”（抵销权）：

• 在房东确实违约 + 您已用自有资金完成维修（且金额合理）的前提下，可主张以维修费用抵销当期租金
• 但严格的程序要求——必须先书面通知房东 + 给予合理时限 + 三方报价 + 抵销金额限于实际合理支出
• 操作不当依然会落入 Ground 8 范围

永远先咨询专业意见再做扣租 / 抵销决定——圆景基金会、Shelter、Citizens Advice 都可提供具体指引。

十一、模板信（中英对照可调整使用）

⚠️ 使用说明：以下为参考模板——请按您的实际情况调整。所有日期、地址、Ref 号等务必准确。建议保留两份：一份英文正本寄给房东 / 中介 / 议会，一份附中文译文留存。

模板 1：初次报告潮湿 / 霉菌（致房东 / 中介）

适用：首次书面报告问题。

[Your Name 您的姓名]
[Tenancy Address 租赁房屋地址]
[Today's Date 今日日期]

[Landlord / Agent Name 房东／中介姓名]
[Landlord / Agent Address 房东／中介地址]

By email to: [Email Address 邮箱地址]

Re: Report of damp and mould — [Tenancy Address 租赁房屋地址]
    Tenancy commencement date: [Date 日期]

Dear [Landlord / Agent Name 房东／中介姓名],

I am writing to formally report a damp and mould problem at the above
tenancy address. I would be grateful if you could acknowledge receipt
of this letter and arrange for an inspection within 14 days.

Description of the problem:

- Location(s): [e.g. the north-facing bedroom wall; behind the wardrobe
  in the second bedroom; the bathroom ceiling 例如：朝北卧室墙面；二号
  卧室衣柜后；浴室天花板]

- Symptoms: [e.g. visible black mould patches; damp staining; peeling
  paint; condensation on windows 例如：可见黑霉斑块；潮湿污渍；油漆剥
  落；窗户冷凝水]

- Date first noticed: [Date 日期]
- Current extent: [Size / spread 范围／扩散程度]
- Health impact (if any): [e.g. my child has been diagnosed with a
  chest infection; my partner has experienced worsening asthma 例如：
  孩子被诊断出胸腔感染；伴侣哮喘加重]

I attach dated photographs documenting the condition.

I respectfully remind you of the landlord's statutory obligations:

1. Landlord and Tenant Act 1985, s.11 — to keep in repair the
   structure and exterior, and the installations for water, heating
   and sanitation.

2. Landlord and Tenant Act 1985, s.9A (inserted by the Homes (Fitness
   for Human Habitation) Act 2018) — to ensure the property is fit for
   human habitation throughout the tenancy. Damp and mould are
   expressly listed factors under s.10.

3. The Awaab's Law framework under the Social Housing (Regulation)
   Act 2023 and SI 2025/1042 (extension to the private rented sector
   under the Renters' Rights Act 2025 awaiting commencement).

Please confirm in writing within 14 days:

(a) when an inspection will be carried out;
(b) the proposed remedial works and timetable;
(c) any temporary measures to mitigate harm in the interim.

I look forward to your prompt response.

Yours sincerely,

[Your signature 您的签名]
[Your name — printed 您的正楷姓名]

模板 2：升级信（房东未在期限内回应）

适用：14 天期限已过，房东未实质回应。

[Your Name 您的姓名]
[Tenancy Address 租赁房屋地址]
[Today's Date 今日日期]

[Landlord / Agent Name 房东／中介姓名]
[Landlord / Agent Address 房东／中介地址]

By email to: [Email Address 邮箱地址]
Copy by Royal Mail Signed For

Re: ESCALATION — Unaddressed damp / mould complaint
    Tenancy address: [Address 地址]
    My previous letter dated: [Date of first letter 首封信日期]

Dear [Landlord / Agent Name 房东／中介姓名],

I refer to my letter of [Date 日期] reporting damp and mould at the
above property. As of today, [Number 数量] days have passed and I have
not received a substantive response.

The condition has [worsened / remained unchanged 加剧／未改变] and
continues to cause [health / property 健康／财产] harm. I attach
further dated photographs.

I now place you on formal notice that:

1. Your continued inaction is in breach of your statutory duties under
   Landlord and Tenant Act 1985, ss.11 and 9A, and the Homes (Fitness
   for Human Habitation) Act 2018.

2. The Awaab's Law framework (Social Housing (Regulation) Act 2023 /
   Renters' Rights Act) imposes specific time-bound duties to
   investigate and remediate prescribed hazards. Damp and mould fall
   within this framework.

3. If a satisfactory response with a clear timetable for remedial
   works is not received within 7 days, I intend to:

   (a) lodge a formal complaint with the Environmental Health
       department of [Council Name 议会名称] under the Environmental
       Protection Act 1990 and the Housing Act 2004 (HHSRS);
   (b) instruct the issue of a Pre-Action Protocol letter under the
       Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England),
       with a view to County Court proceedings for damages and an
       order for specific performance;
   (c) reserve all rights to claim general damages, special damages,
       and interest.

I urge you to engage constructively to avoid the necessity of formal
proceedings.

Yours sincerely,

[Your signature 您的签名]
[Your name — printed 您的正楷姓名]

模板 3：致议会 Environmental Health 投诉

适用：房东仍未回应——升级至议会。

[Your Name 您的姓名]
[Tenancy Address 租赁房屋地址]
[Today's Date 今日日期]

Environmental Health Department
[Council Name 议会名称]
[Council Address 议会地址]

By email to: [Council EH Email 议会环境健康部邮箱]

Re: Complaint of housing disrepair — damp and mould
    Property: [Tenancy Address 租赁房屋地址]
    Tenure: Private rented / AST

Dear Environmental Health Officer,

I am a private tenant at the above address and I am writing to
request a Housing Health and Safety Rating System (HHSRS) inspection
under Part 1 of the Housing Act 2004, and to lodge a complaint of
statutory nuisance under the Environmental Protection Act 1990,
s.79.

Summary of the problem:

- Property: [Full address with postcode 完整地址及邮编]
- Tenancy start date: [Date 日期]
- Landlord: [Name and address — from Land Registry if uncertain 姓
  名及地址，如不确定可查土地登记处]

- Letting agent (if any): [Name and address 姓名及地址]
- Nature of disrepair: damp and mould affecting [Rooms 受影响房间]
- Date first reported to landlord: [Date 日期]
- Landlord's response: [None / inadequate — explain 无回应／回应不充
  分，请说明]

- Health impact: [Details 详情]

Enclosed:

1. Dated photographs of the affected areas
2. Copy of my tenancy agreement
3. Copy of my reporting letter(s) to the landlord and any response
4. GP letter / NHS evidence (if any)
5. Humidity readings (if available)

I respectfully request:

(a) an HHSRS inspection of the property;
(b) consideration of an Improvement Notice or Hazard Awareness
    Notice under Part 1 of the Housing Act 2004;
(c) consideration of an Abatement Notice under s.80 of the
    Environmental Protection Act 1990;
(d) written confirmation of the steps the Council intends to take.

I am happy to provide access for inspection at any reasonable time.

Yours faithfully,

[Your signature 您的签名]
[Your name — printed 您的正楷姓名]
Phone: [Your number 您的电话]
Email: [Your email 您的邮箱]

模板 4：Pre-Action Protocol 正式诉前信

适用：议会路径不奏效，或您决定启动正式索赔。

[Your Name 您的姓名]
[Your Address 您的地址]
[Today's Date 今日日期]

[Landlord Legal Name — from Land Registry 房东法定姓名，来自土地登记
处]
[Landlord's Service Address 房东送达地址]

By Royal Mail Signed For and by email

LETTER OF CLAIM
Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)

Re: Housing conditions claim
    Tenancy address: [Address 地址]
    Tenancy start date: [Date 日期]

Dear Sir / Madam,

I write pursuant to the Pre-Action Protocol for Housing Conditions
Claims (England) ("the Protocol") to set out my claim against you in
respect of disrepair and unfit conditions at the above property.

1. The parties

   1.1 I am the tenant under an assured shorthold / assured periodic
       tenancy of the above property commencing [Date 日期].
   1.2 You are the freehold proprietor of the property, as confirmed
       by the official copy of the title register dated [Date 日期].

2. The disrepair

   2.1 The property has been affected by damp and mould from
       approximately [Date 日期] to date. The affected areas include
       [List of affected areas 受影响区域清单]. Photographs are
       enclosed at Bundle Tab [A].
   2.2 [Describe causation if known: e.g. failure of the damp proof
       course; defective rainwater goods; structural cold bridging
       如知悉成因请说明，例如：防潮层失效；雨水排水系统损坏；结构性
       冷桥]

3. The breach

   3.1 You are in breach of your express and implied covenants
       under the tenancy, and your statutory duties under:
       (a) Landlord and Tenant Act 1985, s.11;
       (b) Landlord and Tenant Act 1985, s.9A (Homes (Fitness for
           Human Habitation) Act 2018);
       (c) the Defective Premises Act 1972, s.4;
       (d) the Awaab's Law framework under SHRA 2023 and
           SI 2025/1042, as applicable (with PRS extension pending
           commencement under RRA 2025).

4. Notice

   4.1 You were notified of the disrepair on [Date 日期] and on [Date
       日期]. Copies of the relevant correspondence are at Bundle
       Tab [B].
   4.2 [If applicable 如适用] An Improvement Notice was served by
       [Council 议会] on [Date 日期]: Bundle Tab [C].

5. The losses

   5.1 General damages — diminution in rental value at a rate of
       [Percentage 百分比]% for the period from [Date 日期] to date,
       calculated per Wallace v Manchester City Council [1998] EWCA
       Civ 1166.
   5.2 Special damages — damaged personal possessions: itemised
       schedule at Bundle Tab [D].
   5.3 Damages for inconvenience and distress per Shine v English
       Churches Housing Group [2004] EWCA Civ 434.

6. The remedies sought

   6.1 An order for specific performance requiring the works set
       out in the enclosed schedule at Bundle Tab [E];
   6.2 General damages;
   6.3 Special damages;
   6.4 Interest pursuant to s.69 of the County Courts Act 1984;
   6.5 Costs.

7. Documents requested under the Protocol

   Please disclose within 20 working days:
   (a) the tenancy file, including all maintenance records;
   (b) all reports, surveys and inspection notes regarding the
       property since [Date 日期];
   (c) copies of any insurance policies which may respond;
   (d) the landlord's complaints procedure.

8. Response

   Please acknowledge this letter within 21 days and provide a full
   substantive response within 20 working days. I am willing to
   engage in alternative dispute resolution.

Failing a satisfactory response, I reserve the right to commence
proceedings in the County Court without further notice.

Yours faithfully,

[Your signature 您的签名]
[Your name — printed 您的正楷姓名]

十二、华人租客常见误区

常见问题（FAQ）

Q1. Awaab’s Law 是什么，现在对私人租客适用吗？

Awaab’s Law 是以 Social Housing (Regulation) Act 2023 为基础、通过 SI 2025/1042 实施的法定时限制度，目前（2026 年 5 月）仅适用于社会住房：潮湿霉菌等重大危害须在 10 个工作日内调查，紧急危害须在 24 小时内采取应急行动。延伸至私人租赁（PRS）的第三阶段须经公众咨询与二级立法，暂无确定生效日期。

Q2. 私人租客现在可以依据哪些法律向房东维权？

即使 Awaab’s Law 尚未覆盖私人租赁，私人租客已可依据：(1) LTA 1985 s.11——结构、外观、供暖、供水维修义务；(2) LTA 1985 s.9A（Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018）——整租期内“适合人类居住”义务，霉菌/潮湿为明确列举因素；(3) Environmental Protection Act 1990 ss.79–82——向议会投诉法定滋扰或直接向治安法院申请；(4) Housing Act 2004 HHSRS——要求地方议会检查并发出 Improvement Notice。

Q3. 房东常说“是你自己不开窗造成的霉菌”，这种推诿有法律依据吗？

通常没有。LTA 1985 s.9A 下，若房屋隔热不足、通风系统缺陷或缺乏防潮层（DPC），冷凝水导致霉菌的根本原因仍是结构性问题，属于房东责任。法院判例（尤其 Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 生效后）已大幅扩张租客在冷凝水问题上的请求权。仅在租客明显行为异常（如完全不通风）的情况下，房东才可能主张部分责任转移。

Q4. 投诉失修后，房东可以报复性驱逐我吗？

自 2026 年 5 月 1 日 Section 21 被全面废除后，房东无法再以无理由驱逐为由报复投诉租客。Deregulation Act 2015 s.33 还规定，议会发出 Improvement Notice 后 6 个月内旧制 Section 21 通知无效。房东若以 Section 8 申请驱逐但真实动机是报复，构成滥用诉讼，法院可驳回。

Q5. 因失修可以索赔多少赔偿？

参照 Wallace v Manchester City Council [1998] EWCA Civ 1166，赔偿以失修期间租金的百分比计算：轻度（10%–20%）、中度（25%–35%）、重度（40%–60%）、极重（70%–100%）。此外可另行主张特别损害（家具、衣物、电子产品损坏，医疗费用，额外住宿费等）和精神损害赔偿（依 Shine v English Churches Housing Group [2004] EWCA Civ 434）。

Q6. 我能否自行扣押租金来迫使房东维修？

极不推荐。擅自停付租金几乎必然触发 Section 8 Ground 8（欠租 ≥ 3 个月，RRA 后），而 Ground 8 是强制性理由，法官没有自由裁量权。唯一合法的替代方案是“set-off”（抵销权）：在房东确实违约、您已自费完成维修且金额合理的前提下，方可书面通知房东后抵销当期租金。操作前必须先咨询圆景基金会、Shelter 或 Citizens Advice。

Q7. 如何证明霉菌/失修问题以备维权？

关键证据包括：(1) 带日期戳的照片和视频（同一位置定期复拍以显示恶化）；(2) 湿度计每日读数记录（> 60% 即偏高）；(3) GP 证明注明健康影响可能与居住环境霉菌相关；(4) 损坏财物清单附原始购买凭证；(5) 所有与房东/中介的书面通讯记录（邮件或挂号信）。

Q8. 如果房东一直拖延不整改，下一步应如何？

按本指南六步流程逐级升级：(1) 书面通知房东 14 天内回复；(2) 发升级信警示后续行动；(3) 向地方议会 Environmental Health 投诉申请 HHSRS 检查；(4) 启动 Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims 正式诉前程序；(5) 如仍无和解，向 County Court 提起民事诉讼，依据 CPR Part 16 主张整改令与赔偿。全程建议保留圆景基金会或 Legal Aid 律师的专业支持。

十三、相关资源

十四、相关文章

• 《英国租房官方指南》——租房整体流程与法定权利
• 《英国租房押金保护制度全解》——押金保护与争议
• 《押金退还流程完全指南》——退租与押金返还
• 《如何在土地登记处查询您租住房屋的真实业主》——核对房东身份
• 《案例：李先生租房供暖与制冷系统失修——通过正式诉讼追回 £8,000+ 赔偿》——同一法律框架的实战胜诉案例

十五、圆景基金会能为您做什么

我们提供：

• 中文初步评估——判断您的情况是否构成法律意义上的“失修 / 不适合居住”
• 协助整理证据包——指导拍照、记录时间线、保存通讯
• 协助起草并发送所有四类模板信（房东报告信、升级信、议会投诉信、PAP 信）
• 议会投诉全程中文协助——填写表格、跟进检查员
• Pre-Action Protocol 阶段的中文法律倡导
• 必要时协助起草 Particulars of Claim——依据 CPR Part 16 + Practice Direction 16 规范
• 基于英国判例法（Wallace v Manchester / Earle v Charalambous / Shine）量化损害
• 转介至 Shelter / Citizens Advice / Legal Aid 律师 / 合作 SRA 注册律师（针对重大案件）

您支付的房租，应该换来一个安全、健康、可以安心生活的居所——这是英国法律明文写明的义务，不是房东对您的恩赐。如您正面对潮湿、霉菌或失修问题，欢迎联系我们：[email protected]。每一封模板信、每一次议会投诉、每一项判例法的引用——都是把这份法定权利转化为实际改善的桥梁。

本文基于截至 2026 年 5 月的英格兰法律撰写——苏格兰与北爱尔兰的具体程序有所不同。Awaab 法案在私人租赁部门的部分细则随 Renters’ Rights Act 配套规则持续更新——具体最新时限请参考 gov.uk 或联系本会获取最新解读。本文不构成针对个案的法律意见——重大决定（尤其是诉讼、扣租 / 抵销）请先咨询 SRA 注册律师或本会法律倡导员。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

• 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
• 本文最后核对日期：2026-06-03
• 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
• 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
• 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。