临时占有令（Interim Possession Order）与非法侵入者驱逐完整指南：CPR Part 55 快速通道与 LASPO 2012 刑事化

📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

• IPO（临时占有令）是 CPR Part 55 第 III 节（rr.55.20–55.28）专门为非法侵入者（trespassers）设立的快速民事救济——申请人须在发现占用之日起 28 天内提出，法院通常在送达后 3 个工作日内安排首次听证，取得 IPO 后被申请人须在 24 小时内离开。
• IPO 仅适用于“从未获授权”的真正侵入者——若占用人曾持有租约或许可证（licence），不论有效期多短，均不能走 IPO 程序，须改用标准占有程序（CPR Part 55 Section II）或 Section 8 / Section 21 程序。
• 违反 IPO 是刑事罪（CJPOA 1994 s.76），警方可不经令状逮捕违反者，最高刑罚为监禁 6 个月及（或）无限额罚金——这是 IPO 相较于标准占有令的最大威慑优势。
• 住宅楼宇（residential premises）内的擅自占用自 LASPO 2012 s.144 生效起已刑事化，警方可径行拘捕；但空置商业楼宇与土地不在该刑事条款覆盖范围内，业主仍须走民事 IPO 程序。
• 申请 IPO 须以 Form N130 提交于管辖区 County Court，并同步提交证人陈述（包含产权证明、首次发现日期、占用人身份、28 天时间计算），申请费按 EX50 现行标准缴纳。

临时占有令（Interim Possession Order, 简称 IPO）是英格兰与威尔士《民事诉讼规则》（Civil Procedure Rules, CPR）Part 55 第 III 节为业主提供的一条快速司法救济通道，专门用于驱逐非法侵入者（trespassers）。与针对承租人的 Section 21 / Section 8 程序不同，IPO 不要求事先送达终止通知，亦不依赖租赁合同关系——其前提是占用人从一开始就既无租赁、也无许可（licence）地进入并继续占用财产。在符合条件的情形下，业主可以在数日内取得法院禁令，且一旦 IPO 作出，被申请人若不在 24 小时内离开即触发《1994 年刑事司法与公共秩序法》（Criminal Justice and Public Order Act 1994, CJPOA 1994）下的刑事责任。

对于住宅物业，自《2012 年法律援助、判刑与犯罪人惩处法》（Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012, LASPO 2012）第 144 条生效以来，在住宅楼宇内擅自占用本身即构成刑事犯罪，警方可径行拘捕；但对于商业楼宇与空置土地，刑事化条款不适用，业主仍须走民事 IPO 或标准占有程序。本文系统梳理 IPO 的法定依据、适用门槛、程序步骤、证据要求、与标准占有诉讼的区别，并附两份可直接使用的中文范本：致疑似非法侵入者的诉前通知函，以及 IPO 申请所需的证人陈述书框架。

主要法律依据：

• 《民事诉讼规则》Part 55（CPR Part 55）——尤其是第 III 节 rr.55.20–55.28 关于 IPO 的专门规定，以及配套的 Practice Direction 55A（PD 55A）
• 《1994 年刑事司法与公共秩序法》第 76 条（CJPOA 1994 s.76）——违反 IPO 的刑事罪
• 《1994 年刑事司法与公共秩序法》第 61 条（CJPOA 1994 s.61）——警察驱散群体性非法侵入者的权力
• 《1994 年刑事司法与公共秩序法》第 68 条（CJPOA 1994 s.68）——加重性非法侵入罪（aggravated trespass）
• 《2012 年法律援助、判刑与犯罪人惩处法》第 144 条（LASPO 2012 s.144）——住宅楼宇内擅自占用刑事化
• CPR Part 83 r.83.13——将案件移送高等法院由 High Court Enforcement Officer（HCEO）执行
• CPR Part 22——事实陈述真实性声明（statement of truth）
• HMCTS 法院表格——N5（占有申请）、N121（持有书状的占有申请）、N130（IPO 申请）

📌 核心区别： IPO 不能用于驱逐曾经合法入住的承租人或被许可人（licensee）。即使租约到期、即使房客拒不腾退，只要其最初系凭租赁或许可入住，业主必须走 Section 21 / Section 8 标准程序，否则法院将以“被申请人非 trespasser”为由驳回 IPO 申请。详见 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩指南》。

一、什么是“非法侵入者”（Trespasser）？法律定义与边界

1.1 普通法上的非法侵入

非法侵入（trespass to land）是普通法上的侵权之诉，其构成要件为：

1. 进入或停留在他人占有的土地或建筑物上；
2. 未获得占有人的同意（既无租赁亦无许可）；
3. 行为系故意（intentional）而非完全意外。

是否构成 trespass 与是否造成损害无关，亦不要求犯意（mens rea）——只要被申请人事实上无权占有，即可成立。

1.2 CPR 55.1(b) 的程序定义

CPR 55.1(b) 将“trespasser”定义为：

“a person who has entered or remained on land without the consent of a person entitled to possession of that land but does not include a tenant or sub-tenant whose tenancy has been terminated.”

注意最后一句的排除条款：租约（或转租）已终止的承租人不属于 trespasser。这是实务中最常出现误区的地方。

1.3 常见情形归类

⚠️ 关键诊断问题： 该人最初是如何进入的？如果一开始就经过业主同意进入（哪怕只是口头允许借住一晚），其最初身份即为 licensee；要把 licensee 转化为 trespasser，业主必须先合法撤销许可并给予合理通知（reasonable notice）。在通知期内，IPO 不可用。

详见 《同居与房产纠纷 TOLATA 1996 指南》 与 《Lodgers 与 Resident Landlord 规则》。

二、CPR Part 55 三条占有程序通道的对比

CPR Part 55 是英格兰与威尔士所有民事占有诉讼的统一程序法源，分为三个区段：

💡 IPO 不是“独立”程序： 申请 IPO 必须 同时 提交一份标准占有申请（Form N5）。IPO 只是在标准占有诉讼之上叠加的“临时禁令”层级——拿到 IPO 后，业主仍需在 7 天内回到法院进行最终占有听证（final possession hearing）。

2.1 选择哪条通道？

• 被申请人是 真正的 trespasser（无任何入住合法依据）且业主在 得知非法占用后 28 天内 提起申请 → IPO 最快
• 被申请人是 trespasser 但 已过 28 天 → 走 CPR Part 55 Section I 标准 trespass possession（仍比 Section 21 快，因为 trespass 案件不适用某些通知期要求）
• 被申请人原为 AST 承租人 → Section 21 或 Section 8，绝不可用 IPO
• 共有不动产纠纷 → TOLATA 1996 程序，非占有诉讼

关于一般民事程序框架，见 《民事诉讼规则下的索赔与抗辩》。

三、临时占有令（IPO）的适用条件——CPR 55.21

依据 CPR 55.21(1)，业主只有在 同时满足以下全部条件 时方可申请 IPO：

1. 诉因限定：诉讼请求 仅 为收回作为住宅或非住宅的“楼宇及其附属土地”（premises）的占有权；
2. 被申请人身份：被申请人为非法侵入者，从未以承租人或被许可人身份占有过该财产；
3. 时间门槛：申请人在 得知（或本应得知）非法占用之事之日起 28 天内 提出申请；
4. 占有要件：申请人在该 28 天内的 全部时间 都对该财产享有占有权（an immediate right to possession）；
5. 不得请求金钱判决：在 IPO 申请书内不得同时请求损害赔偿（damages）——金钱索赔须另案或在后续阶段提出。

🚨 28 天硬门槛： 这是 IPO 制度最严苛的一道闸门。如果业主迟疑、协商、警告、报警未果……一旦超过 28 天，IPO 通道关闭，只能走较慢的标准 trespass possession 程序。28 天从 得知占用之日 起算，而非从占用 开始 之日起算。

3.1 “楼宇”（premises）的范围

CPR 55.20(1) 将 premises 定义为包括建筑物及其周边土地（curtilage），但 不包括开放性田野（open land）。露天空地上的群体性非法占用（如 raves、抗议营地）不适用 IPO；此类情形适用 CJPOA 1994 s.61 的警察驱散权。

3.2 LASPO 2012 s.144——住宅楼宇内的刑事化

LASPO 2012 第 144 条规定，在 住宅楼宇（residential building）内：

• 作为非法侵入者进入该楼宇；
• 知道或本应知道自己是非法侵入者；
• 生活或意图在该楼宇内生活一段时间。

三项要件齐备即构成刑事犯罪，可处最高 6 个月监禁、5,000 英镑罚款或两者并科。该罪 仅适用于住宅楼宇——商业建筑、办公楼、仓库、空置店铺等不在其内。

📌 实务含义： 对于住宅 squatter，业主第一步往往不是民事 IPO，而是直接报警，由警方依 LASPO s.144 拘捕。警方介入后通常无需民事诉讼即可清场。对于商业 squatter，警方不会介入，业主必须自己走 IPO 或标准 trespass possession。

四、IPO 申请程序步骤详解

4.1 第一步：诉前准备与证据收集

虽然 IPO 不像普通诉讼那样要求严格的“诉前协议”（Pre-Action Protocol），但 PD 55A 仍要求申请人在合理可行的范围内 尝试通知被申请人——这对后续的费用判定（costs order）很重要，且体现申请人的诚信。

证据应包括：

• 业主的产权证明（HM Land Registry 的 Office Copy Entries）或租赁合同证明（若申请人是承租人/转租人）；
• 非法占用开始的时间与发现日期的书面记录（照片、邻居证言、安保公司报告、报警回执 CAD reference）；
• 现场照片与录像（标注日期）；
• 已尝试沟通的证据（信件、电邮、贴在门上的通知）；
• 任何可识别被申请人身份的信息（若不能识别，可列为“Persons Unknown”）。

4.2 第二步：填写并提交申请表格

必备表格（均可在 justice.gov.uk/forms 下载）：

ℹ️ 法院费用： IPO 申请须缴纳法院费用，标准请查阅 gov.uk 上最新的 EX50 Civil and Family Court Fees 收费表。费用会不定期调整，本文不引述具体数额以免误导。如经济困难，可同时申请费用减免（Help with Fees, Form EX160）。

4.3 第三步：CPR 55.23 规定的同日审查

法院收到 IPO 申请后，依 CPR 55.23 应 当日（same day） 进行书面审查。法官将审查：

• 申请是否落入 CPR 55.21 的适用范围；
• 证据是否表面成立（prima facie case）；
• 是否需要立即作出 IPO 或定庭听证。

若法官认为申请符合形式要件，将定下 首次听证日期，不超过申请之日起 3 天（CPR 55.23(1)）。

4.4 第四步：送达——CPR 55.24

申请文件与首次听证通知 必须在听证前至少 24 小时 送达被申请人。由于 trespasser 身份往往不明，CPR 55.24(2) 允许采用以下替代送达方式：

• 将文件 粘贴于建筑物明显可见之处；
• 通过信箱投递；
• 若已识别个人身份，按一般送达规则进行。

送达完成后，申请人须向法院提交 送达证明书（Certificate of Service, Form N215）。

4.5 第五步：首次听证（First Hearing）

首次听证通常 短促且不复杂——法官审查证据、听取申请人陈述、给予被申请人陈述机会（如其到庭）。可能的裁决：

1. 作出 IPO——命令被申请人在 IPO 送达后 24 小时内 离开（CPR 55.25(4)）；
2. 驳回 IPO 申请，但案件转入标准 trespass possession 程序——若法官认为 IPO 门槛未达，但案件本身有理；
3. 完全驳回。

📌 首次听证后的关键 24 小时： IPO 一旦作出并送达，刑事责任即被激活——被申请人若 24 小时后仍留在楼宇内，警察可径行拘捕（CJPOA 1994 s.76），无需进一步法院程序。这是 IPO 的最大威慑力。

4.6 第六步：二次听证（Final Possession Hearing）

依 CPR 55.25(1)(b)，IPO 作出时法院必须 同时 定下二次听证（Return Date），通常在首次听证后 7 天内。二次听证的目的是：

• 给被申请人正式答辩机会；
• 决定是否作出 最终占有令（Final Possession Order）；
• 处理费用（costs）问题。

如被申请人未出庭或抗辩不成立，法官将作出最终占有令——此时即可申请执行令（warrant of possession）。

4.7 流程时间轴

五、证据要求——CPR 55.22 与 PD 55A

5.1 证人陈述书或宣誓书

CPR 55.22(2) 要求 IPO 申请必须由 affidavit（宣誓书） 或 witness statement（证人陈述书） 支持。实务中以 witness statement 居多，须包含 CPR Part 22 的真实性声明（“I believe that the facts stated in this witness statement are true…”）。

5.2 必备事实

证人陈述书必须涵盖以下事实（PD 55A 之内容大致归纳）：

1. 申请人对该财产享有占有权的依据；
2. 该财产的位置与描述；
3. 申请人何时获知非法占用——必须在 28 天之内；
4. 在该 28 天的全部期间，申请人均享有占有权；
5. 被申请人系非法侵入者，从未以承租人或被许可人身份入住；
6. 申请人未授权被申请人入住，且无暗示性许可；
7. 已采取的通知步骤；
8. CPR Part 22 真实性声明。

5.3 false statement 的刑事后果

CPR 55.27 与 CJPOA 1994 s.75 规定：故意作出虚假陈述以骗取 IPO，或在抗辩中故意作出虚假陈述以图阻止 IPO，均构成刑事罪，最高可处 2 年监禁。这是 IPO 制度对诚信的双向保障——业主不可滥用，被申请人也不可信口编造。

六、警察权力与刑事执法

英国警察在非法侵入情形下并非“民事纠纷不介入”的传统立场，而是依下列条款拥有明确介入权：

✅ 报警的正确表述： 若是住宅 squatter，应直接告知警察“this is a LASPO 2012 section 144 offence”。若是商业 squatter，警察通常不介入，但若涉及破坏门锁、毁损财物，可同时报《1971 年刑事损害法》（Criminal Damage Act 1971）的损害罪。

七、IPO 程序的局限与替代方案

7.1 不能合并金钱索赔

IPO 申请书不得包含损害赔偿请求（CPR 55.21(1)(a)）。如要追索：

• 非法占用期间的使用损失（“mesne profits”）；
• 财产损坏的修复费用；
• 安保支出、清场费用、迁置成本等，

必须 另行提起金钱索赔 或在最终占有听证后通过 directions 加入。这是 IPO 速度优势的代价。对小额索赔可走 《小额索赔法庭指南》。

7.2 对身份不明者的执行难度

针对“Persons Unknown”作出的占有令在送达和执行上都有特殊性，但即使顺利驱逐，金钱判决几乎无法执行——非法侵入者通常无资产、无固定地址。这导致 费用判定多停留在纸面，业主往往无法实际收回诉讼成本。

7.3 时间窗口过期

若已过 28 天，业主只能走 CPR Part 55 Section I 标准 trespass possession：

• 不需要 28 天门槛；
• 不能用 IPO 的“24 小时离开 + 刑事罪”机制；
• 须经历完整的占有听证；
• 但不要求 Section 21 那样的事先通知。

详见 《非法侵入、遗弃占有与逆权占有》。

7.4 错误使用 IPO 的后果

若业主对实际为 licensee 或 holdover tenant 的人提起 IPO，法院将驳回申请并 判令业主承担费用。更严重的是，如未撤销许可即驱逐 licensee，业主可能反过来面临骚扰索赔——见 《quiet enjoyment 与房东骚扰》。

八、执行——从最终占有令到实际清场

8.1 县法院执行官 vs 高等法院执行官

最终占有令作出后，若被占用人仍不离开，业主需申请 占有执行令（warrant of possession）。在英格兰与威尔士，有两种执行渠道：

8.2 案件移送高等法院——CPR 83.13

依 CPR Part 83 r.83.13(2)，从县法院将占有判决移送至高等法院执行须法院许可（permission to issue a writ of possession in the High Court）。法官将权衡：

• 移送是否合理；
• 被申请人是否会因更快驱逐而面临不当损害；
• 案件性质（trespass 案件通常容易获准移送）。

申请人提交 N244 通知申请，并附理由说明。一旦获准，向高等法院申请发出 Writ of Possession（Form N293A），即可委派 HCEO 执行。

💡 何时考虑 HCEO？ 商业楼宇被占、空置住宅被群体占据、被申请人有暴力倾向或拒不沟通等情形，HCEO 通常是更优选择。但 HCEO 收费较高，且无法保证实际收回——业主须在速度与成本之间权衡。

九、LFRA 2024 与近期改革动向

《2024 年租赁与可负担住房法案》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）主要聚焦于长租赁权（leasehold）与服务费改革，对 IPO 与 trespass possession 的核心程序未作直接改动。CPR Part 55 第 III 节及 CJPOA 1994 的相关条款维持现状。

ℹ️ 请以 justice.gov.uk 与 legislation.gov.uk 为准： 法院规则与 Practice Direction 定期更新，建议在提起 IPO 前查阅最新版 CPR Part 55 全文与 PD 55A。本文写作时所参照版本截至 2026 年 5 月。

司法部正在审议的 数字化民事程序（HMCTS Reform Programme）可能在未来扩展 Possession Claim Online（PCOL）至 trespass 案件，但目前 IPO 仍须以纸面形式向有管辖权的县法院听证中心提交。

十、范本一：致疑似非法侵入者的诉前通知函

以下范本可由业主本人或委托律师签发，应同时以挂号信寄至物业地址（即使收件人不明确）并 粘贴于物业门口显眼处，保留照片证据。

[Property Owner Name/Company 业主姓名/公司名]
[Owner Address 业主地址]
[Date 日期]

To: The persons unlawfully occupying [Property Address 物业地址]
("To whom it may concern at the property address")

**NOTICE OF INTENTION TO APPLY FOR INTERIM POSSESSION ORDER**

Re: Demand for immediate vacant possession of the property and
notice of intention to apply to the court for an Interim
Possession Order

TAKE NOTICE that I am/we are the lawful owner/person entitled
to possession of the above property. Title to the property is
registered at HM Land Registry under Title Number
[HM Land Registry Title Number 产权编号].

I/we have never authorised any person to enter or reside at
the property. Any person currently occupying the property is
a "trespasser" within the meaning of CPR Part 55.1(b).

I/we first became aware of your unlawful occupation of the
property on [Date Possession Lost 失去占有日期].

TAKE NOTICE as follows:

1. You are required to vacate the property and deliver up
   possession voluntarily within 7 calendar days of service
   of this notice.

2. If you are a squatter in a residential building, your
   conduct itself constitutes a criminal offence under
   LASPO 2012 section 144, punishable by up to 6 months'
   imprisonment and/or a fine of up to GBP 5,000. I/we
   have reported or will shortly report the matter to the
   police.

3. If you fail to vacate within the period stated above,
   I/we shall apply to the County Court having jurisdiction,
   pursuant to CPR Part 55 Section III (rules 55.20 to
   55.28), for:

   (a) an Order for Possession; and
   (b) an Interim Possession Order (IPO) under CPR 55.21,
       requiring you to leave the property within 24 hours
       of service of the IPO.

4. Once an IPO has been made, your failure to leave within
   24 hours of service constitutes a criminal offence under
   CJPOA 1994 section 76, punishable by up to 6 months'
   imprisonment. The police are empowered to arrest you
   without warrant.

5. I/we reserve the right to pursue separately:
   (a) mesne profits for the period of unlawful occupation;
   (b) the cost of making good any damage to the property;
   (c) security, clearance and legal costs.

6. You are strongly advised to obtain independent legal
   advice as to your legal position. You may consult
   Citizens Advice or your local legal aid provider.

This notice is being sent by recorded delivery and is also
being affixed in a prominent position at the property, and
takes effect by way of the alternative methods of service
permitted under CPR 55.24(2).

Yours faithfully,

[Property Owner Name/Signature 业主姓名/签名]
[Date 日期]

十一、范本二：IPO 申请之证人陈述书框架（注释结构）

以下为 IPO 申请所需之证人陈述书（Witness Statement）结构。每节须以事实而非论证为主，并在最末附 CPR Part 22 之真实性声明。

IN THE COUNTY COURT AT [Court Name 法院名称]
Claim No.: [To be assigned by the court 由法院填写]

BETWEEN:
                [Property Owner Name/Company 业主姓名/公司名]
                                                  Claimant

                          - and -
        PERSONS UNKNOWN IN OCCUPATION OF [Property Address 物业地址]
                                                  Defendants

________________________________________________________________
        WITNESS STATEMENT OF [Witness Full Name 陈述人姓名]
________________________________________________________________

I, [Witness Full Name 陈述人全名], of [Witness Address 陈述人地址],
[Occupation/Capacity 职业/身份], WILL SAY AS FOLLOWS:

**Section 1: Identity and Authority to Make this Statement**

1. I am the Claimant / a [director/trustee/duly authorised agent
   自身/董事/受托人/已授权代理人] of the Claimant and am duly
   authorised to make this witness statement on the Claimant's
   behalf. The facts and matters set out in this statement are
   within my own knowledge save where otherwise indicated, and
   where they are not within my own knowledge I identify the
   source and believe them to be true.

**Section 2: The Property and Entitlement to Possession**

2. This statement concerns the property situated at
   [Full Property Address 完整物业地址] (the "Property").

3. The Claimant is the lawful [freehold owner/leaseholder/
   underlessee 所有权人/承租人/转租人] of the Property, by
   virtue of [HM Land Registry Title Number XXX / lease dated
   and reference 产权编号或租赁合同日期及编号]. Evidence of
   title is exhibited at "[Exhibit 1]".

4. The Claimant has had an immediate right to possession of the
   Property since [Date 日期] and has had that right throughout
   the period of 28 days referred to in this application.

**Section 3: Discovery of the Unlawful Occupation**

5. I first became aware that the Property was being unlawfully
   occupied on [Date Possession Lost 失去占有日期] at
   [Time/Circumstances 时间/上下文]. The circumstances were as
   follows: [Describe how the occupation was discovered — e.g.
   security patrol report, neighbour's notification, personal
   visit 描述发现经过].

6. I attended the Property in person on [Date 日期] and
   confirmed that unknown persons were in occupation. I
   observed [condition of locks, interior, number of occupiers,
   signs of habitation 门锁状况、内部情况、占用者人数、是否
   有生活痕迹]. Photographs are exhibited at "[Exhibit 2]".

7. The date of this statement ([Statement Date 陈述日期]) is
   [X] days from the date I first became aware of the
   occupation ([Date of Discovery 发现日期]), and is therefore
   within the 28-day period prescribed by CPR 55.21(1)(c).

**Section 4: The Defendants as Trespassers**

8. The Claimant has never authorised any person to enter or
   use the Property.

9. Immediately before the unlawful occupation, the Property
   was [vacant/occupied by the Claimant/undergoing refurbishment
   处于空置状态/系 Claimant 自住/正在装修]. The last lawful
   use of the Property was on [Date and Circumstances 日期及情形].

10. To the best of my knowledge and belief, there is not, and
    never has been, any tenancy, sub-tenancy or licence between
    the Claimant and any person currently in occupation of the
    Property.

11. Accordingly, the persons currently in occupation of the
    Property are "trespassers" within the meaning of CPR
    55.1(b).

**Section 5: Steps Taken to Notify the Occupiers**

12. The Claimant and/or I have taken the following steps to
    bring this application to the attention of the occupiers:

    (a) on [Date 日期], a pre-action notice addressed to "the
        occupiers of the Property" was sent by recorded
        delivery (see "[Exhibit 3]");
    (b) on [Date 日期], a copy of the notice was affixed to
        the front door of the Property and photographed in
        situ (see "[Exhibit 4]");
    (c) [Any further attempts at communication 其他尝试沟通
        之记录].

13. As at the date of this statement, no response has been
    received from the occupiers and no indication has been
    given that they intend to leave.

**Section 6: Relief Sought**

14. On the basis of the matters set out above, the Claimant
    respectfully requests that the court:

    (a) make an Interim Possession Order pursuant to CPR
        55.21, requiring the occupiers to vacate the Property
        within 24 hours of service of the IPO;
    (b) in due course, make a Final Order for Possession; and
    (c) order the Defendants to pay the costs of these
        proceedings.

15. I understand that, pursuant to CPR 55.21(1)(a), this
    application does not seek any money judgment, and that
    the Claimant reserves the right to bring separate
    proceedings for damages.

**Statement of Truth (pursuant to CPR Part 22)**

I believe that the facts stated in this witness statement are
true. I understand that proceedings for contempt of court may
be brought against anyone who makes, or causes to be made, a
false statement in a document verified by a statement of truth
without an honest belief in its truth.

I further understand that, under CJPOA 1994 section 75, it is
a criminal offence in its own right knowingly or recklessly
to make a false statement in connection with an IPO
application.

Signed: __________________________
Name:   [Witness Full Name in Block Capitals 陈述人全名（正楷）]
Date:   __________________________

List of Exhibits:
Exhibit 1: HM Land Registry Office Copy Entries
Exhibit 2: Photographs of the Property ([Date 日期])
Exhibit 3: Copy of the pre-action notice
Exhibit 4: Photograph of the notice affixed at the Property
[Further exhibits as required 其他附件]

⚠️ 真实性声明的份量： CPR Part 22 的 statement of truth 不是形式条款。任何在 IPO 申请中作虚假陈述的行为同时构成 (a) 藐视法庭，可处监禁；(b) CJPOA 1994 s.75 项下的刑事罪。请确保所有陈述均经亲自核实。

十二、IPO 申请之常见错误与失败原因

十三、与法院互动的实务建议

13.1 出庭准备

首次听证虽然短促，但仍是正式法庭程序。出庭时须：

• 提前 30 分钟到达，向 court usher 报到；
• 携带申请文件、证人陈述书、所有附件之纸质副本（一份给法官、一份给对方、一份自存）；
• 准备简短口头陈述要点（不超过 5 分钟）；
• 着正装；
• 称呼法官 “Your Honour”（Circuit Judge）或 “Judge”（District Judge）。

详见 《法庭听证准备指南》。

13.2 语言障碍与翻译

若申请人或被申请人英语能力有限，依 HMCTS 现行政策可向法院申请 免费法庭翻译——HMCTS 会安排独立的认证口译员。申请方式与时限见 《法庭免费翻译》。

13.3 是否聘请律师？

IPO 程序虽属“快速通道”，但其文书要求与证据规则与一般民事诉讼一致。对于：

• 涉及单个明确住宅 squatter 的简单案件，业主自行申请（litigant in person）可行；
• 涉及多人、商业楼宇、可能有暴力对抗的案件，建议聘请熟悉 CPR Part 55 的事务律师；
• 经济条件有限者，可考虑 《无胜诉不收费协议》，但 trespass 案件能否获得 CFA 因案而异，多数律所偏好商业业主客户。

常见问题（FAQ）

Q1：临时占有令（IPO）与标准占有令有什么区别，哪种更适合我？

IPO 是专为真正侵入者（trespassers）设计的快速程序——对方从未拥有任何租约或许可、纯属未经授权闯入。最大优势是速度（首次听证通常在 3 个工作日内）以及违反 IPO 构成刑事罪（CJPOA 1994 s.76）的强力威慑。标准占有程序（CPR Part 55 Section II）则适用于前租户或前被许可人——即使他们已逾期或许可已撤销。选错程序（例如对前房客用 IPO）不仅申请失败，还可能令您承担对方的法律费用，因此准确识别对方身份是第一步。

Q2：我必须在什么时间内提出 IPO 申请，错过了怎么办？

CPR Part 55 r.55.21 要求申请人在发现非法占用之日起 28 天内提出 IPO 申请。若超过 28 天，IPO 程序在技术上不再适用，您须改用标准占有程序（申请 N5 表格，排期通常需要数周至数月）。因此，发现侵入后应立即保存证据（照片、日期记录）并咨询律师以确定是否仍在时间窗口内。

Q3：住宅被非法占用，我直接打警察电话还是先申请 IPO？

若您的住宅被非法占用，LASPO 2012 s.144 已将此刑事化——您可（并应）同时报警请求警方以刑事途径处理，AND 申请民事 IPO 提供双重保障。警方有权在不取得法院令的情况下逮捕侵入者。但若侵入者声称曾有租约或许可（即使是口头的），警方可能倾向“这是民事纠纷”而不立案；此时民事 IPO 程序便成为主要手段。商业楼宇则不适用 LASPO s.144，须完全依赖 IPO 或标准占有程序。

Q4：IPO 申请需要提交哪些文件和证据？

典型申请须包括：（1）N130 表格（IPO 专用申请表）；（2）证人陈述书（Witness Statement），须说明：您拥有产权或占有权的证据（如土地注册证书 Title Register）、您首次发现占用的确切日期与方式、占用人从未获授权的事实（无书面合同、无书面许可、无钥匙交接）、占用人人数及身份（如已知）；（3）Statement of Truth（CPR Part 22 真实性声明）；（4）缴付申请费（按 EX50 现行标准）。文件须精确，任何不实陈述均构成藐视法庭。

Q5：取得 IPO 后，侵入者必须多久离开？警察会介入吗？

IPO 作出后，被申请人须在 24 小时内离开，否则触发 CJPOA 1994 s.76 刑事罪。警察取得令副本后即可在无逮捕令的情况下逮捕仍留在现场的侵入者，最高刑罚为监禁 6 个月及/或无限额罚金。实务中，许多侵入者在 IPO 作出后会主动离开，因为继续留守面临即时刑事拘捕的风险。若 IPO 作出后您需要强制执行，可联系当地警局提供令副本并请求协助。

Q6：IPO 只是临时令，之后还需要什么？

是的，IPO 本身是临时性的，有效期通常至最终聆讯日期（Final Hearing）。在最终聆讯中，法院会考虑是否作出最终占有令（Final Possession Order）。若侵入者已依 IPO 在 24 小时内离开，最终聆讯往往作为形式性程序以确认您的完整占有权。若侵入者在 IPO 期间已被刑事拘捕，最终聆讯可在其不在场的情况下进行。最终令取得后，您对物业的完整法律占有权得到确认。

Q7：IPO 程序中法院会指派律师给侵入者吗？侵入者可以抗辩吗？

一般不会。法律援助（Legal Aid）对非法侵入者申请 IPO 的抗辩程序极为有限。侵入者理论上可在最终聆讯前提出延期申请或主张自己曾获授权——但若其声称的授权无书面证据，通常很难成功。IPO 程序的设计本身就是快速机制，不为侵入者提供延期保护；若侵入者声称存在租赁关系（如口头租约），此时须证明确实存在合法授权，举证责任在其一方。

Q8：商业楼宇遭遇非法占用，IPO 程序是否不同？

程序框架相同（同为 CPR Part 55 rr.55.20–55.28），但有两个关键区别：第一，LASPO 2012 s.144 不适用于商业楼宇，因此警察无法以刑事手段直接介入；第二，商业楼宇的侵入情形更为多样（如前雇员、被驱逐前租户、蓄意政治性占领），事实认定往往更为复杂。此外，若商业楼宇涉及多名占用人（如示威团体），可能须同时考虑 CJPOA 1994 s.61（警察驱散群体侵入者的权力）与 s.68（加重性非法侵入罪）。建议在此类情形下委托具备 CPR Part 55 经验的律师。

十四、相关资源

• legislation.gov.uk — 《1994 年刑事司法与公共秩序法》全文（CJPOA 1994）；《2012 年法律援助、判刑与犯罪人惩处法》第 144 条（LASPO 2012 s.144）
• justice.gov.uk/courts/procedure-rules/civil — 《民事诉讼规则》Part 55 全文与 Practice Direction 55A 最新版本；CPR Part 83（执行）；CPR Part 22（真实性声明）
• justice.gov.uk/forms — Form N5、Form N121、Form N130、Form N215、Form N244、Form N293A、Form N325 表格下载
• gov.uk — EX50 民事与家事法院费用表；EX160 费用减免申请表（Help with Fees）；HM Land Registry 在线产权查询
• judiciary.uk — 法官指引与公开判决；占有诉讼程序通告
• BAILII（bailii.org） — 英格兰与威尔士民事上诉法院（EWCA Civ）及高等法院（EWHC）就 trespass possession、IPO 程序的判例

十五、相关文章

• 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩指南》
• 《非法侵入、遗弃占有与逆权占有》
• 《quiet enjoyment 与房东骚扰》
• 《民事诉讼规则下的索赔与抗辩》
• 《法庭听证准备指南》
• 《小额索赔法庭指南》
• 《法庭免费翻译》
• 《Lodgers 与 Resident Landlord 规则》
• 《同居与房产纠纷 TOLATA 1996 指南》
• 《无胜诉不收费协议》

十六、圆景基金会能为您做什么

圆景基金会（Circle Vision Foundation, CVF）面向在英华人社区，就住宅与商业物业的非法占用问题提供下列低费用支持：

• 身份诊断：协助判断对方究竟是 trespasser、holdover tenant 还是 licensee，避免误用 IPO 程序而承担费用；
• 28 天窗口预警：协助梳理发现占用之日的证据链，确认是否仍在 CPR 55.21 的时间门槛之内；
• 文件准备协助：协助以中英双语理解 Form N5、N121、N130 的填写要点，并就证人陈述书的事实排列提供模板；
• 法院送达与出庭陪同：在伦敦及大曼彻斯特地区，可安排志愿者协助物业现场送达拍照存证；首次听证日提供陪同翻译（如尚未取得 HMCTS 翻译）；
• 报警与 LASPO s.144 对接：协助以中文向当地警局报案，并以英文整理报案陈述；
• 执行阶段建议：协助评估是否将案件 transfer up 至高等法院由 HCEO 执行；
• 跨议题协调：若同一物业涉及 TOLATA 共有纠纷或租赁关系混淆，协助转介相应程序。

请通过 [email protected] 联系。

本文基于 2026 年 5 月可公开取得之 legislation.gov.uk、justice.gov.uk、gov.uk、judiciary.uk 与 BAILII 资料编写，仅供公众教育与一般信息参考之用。本文不构成针对任何具体情形的法律意见。临时占有令程序涉及严格的时间门槛、证据要求与刑事责任风险，强烈建议在提出申请前咨询具备 CPR Part 55 经验的合资格事务律师或大律师。法律与法院规则定期更新，请以最新版本为准。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

• 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
• 本文最后核对日期：2026-06-03
• 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
• 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
• 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。