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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

  • 同住房东出租房间形成“排除性占有（excluded occupier）”身份，依据 Protection from Eviction Act 1977, s.3A(2)：房东与寄宿者须共用至少一处公共设施，且房东在协议授予时与终结时均须居住该房作为“唯一或主要住所”——否则排除性失效。
  • Housing Act 1988, Sch.1 Part 1 para 10 规定：符合“同住房东”条件的租约不构成 AST——寄宿者无 Section 21、Section 8、强制 TDP 押金保护或 LTA 1985 s.11 维修权利；通知期满即可合法换锁，无需法院占有令。
  • 家庭出租计划（Rent-a-Room Scheme）依据 ITTOIA 2005, ss.784–802：同住房东出租带家具的自住房间，每税年最高 £7,500 收入完全免税，超额部分可选 Method B（总收入 − £7,500 = 应税利润）申报。
  • Immigration Act 2014, Part 3（Right to Rent）同样适用寄宿者——即便是同住房东也须核查寄宿者居留资格；未查核民事罚款首次 £5,000/人、重复违规 £10,000/人（自 2024 年 2 月 13 日生效）。
  • Tenant Fees Act 2019 不适用寄宿者——房东可自由约定押金金额与附加费用；但 PEA 1977, s.1(3A) 骚扰刑事条款仍全面适用——通知期未满强行换锁、断水断电或人身威胁最高判处 2 年监禁。

在伦敦、曼城、伯明翰等华人聚居城市，“把自家多余的房间出租给寄宿者（Lodger）” 是华人房东最常见的副业之一——尤其是 2020 年以后房贷利率攀升、Council Tax 频频加价、孩子离家独立的“空巢家庭”，更倾向把家里多出来的一两间卧房出租，换取每月 £600–£1,200 的稳定收入。家庭出租计划（Rent-a-Room Scheme）下每年 £7,500 的免税额度让这门生意几乎不需要任何税务规划——但很多华人房东并不清楚：寄宿者与普通租客在英国法律下是完全不同的两种身份。

寄宿者属于 Protection from Eviction Act 1977, s.3A 下的“排除性占有（excluded occupier）”——没有 Section 21 / Section 8 程序保护、押金不强制 TDP 登记、Tenant Fees Act 2019 不适用、LTA 1985 s.11 维修义务不适用。换言之，作为同住房东（Resident Landlord）您拥有英国租赁法律体系中最强的房东权力——给一份合理通知（通常 4 周），通知期满即可换锁，无需法院占有令。但与此同时，只要您一旦“搬出”自住房，寄宿者立刻可能升格为有完整法律保护的 AST 租客——许多华人房东因为“回国半年照看父母”或“搬到男友 / 女友家同居”而无意中触发了这一转换，再想驱逐就要走完整的 Section 8 + CPR Part 55 流程。

本指南依据 Protection from Eviction Act 1977 ss.3, 3A、Housing Act 1988 Sch.1 Part 1 para 10（同住房东豁免）、Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005 ss.784–802（Rent-a-Room）、Immigration Act 2014 Part 3（Right to Rent）、Tenant Fees Act 2019（exclusion）、CPR Part 55（占有诉讼）等核心法源，完整梳理：什么是寄宿者、与租客的法律区别、Rent-a-Room 怎么操作、寄宿者享有 / 不享有哪些权利、最简驱逐流程、华人房东常见场景（留学生 homestay、亲戚长住、SpareRoom 招租）的合规处理。

如对租约 vs 许可 vs 寄宿者三分法的整体框架不熟悉，请先阅读 《房屋守护者与租约 vs 许可辨析》。如对一般英国租房框架不熟悉，请阅读 《英国租房官方指南》。如对 Rent-a-Room 的税务申报有更深入需求，请并读 《副业税务规则与 DPI 报告》。

主要法律依据：

  • Protection from Eviction Act 1977, ss.3, 3A, 5（驱逐程序保护；s.3A 排除性占有；s.5 通知期）
  • Housing Act 1988, Sch.1 Part 1 para 10（同住房东豁免——不形成 AST）
  • Rent Act 1977, s.12 + Sch.2（同住房东豁免——不形成 Protected Tenancy；适用 1989 年 1 月 15 日前签约者）
  • Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005（ITTOIA 2005）, ss.784–802（Rent-a-Room Relief）
  • Tenant Fees Act 2019（押金 / 禁费——不适用寄宿者）
  • Housing Act 2004, ss.212–215（押金保护 TDP——不适用寄宿者）
  • Landlord and Tenant Act 1985, ss.11, 9A（房东维修义务——不适用寄宿者）
  • Immigration Act 2014, Part 3（Right to Rent——适用寄宿者）
  • Equality Act 2010（反歧视——适用所有房东）
  • Protection from Harassment Act 1997（骚扰刑事——适用所有共住关系）
  • Civil Procedure Rules, Part 55（占有诉讼简易程序——仅在寄宿者拒不搬离时启用）

⚠️ 关于本指南的适用范围：本指南以英格兰与威尔士为准。苏格兰对“resident landlord”的处理略有不同（Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016 第 5 条），北爱尔兰沿用 Private Tenancies (NI) Order 2006——读者请按所在地核对。

一、什么是“寄宿者”（Lodger）

法律定义

英国法律没有给“lodger”下一个独立的法定定义——“lodger”是普通法（common law）与税法（ITTOIA 2005）下共同使用的描述性概念。综合 Markou v Da Silvaesa (1986) 18 HLR 265（上诉法院裁定共享设施者通常为 licensee）与 gov.uk 现行指导，“寄宿者”具备以下全部三个特征：

特征 说明
① 住在房东的“自住房” 房东将该房产作为其“唯一或主要居所（only or principal home）”——而非投资型出租房
② 房东与寄宿者同住一屋檐下 房东实际居住该房屋——而非另住他处、远程收租
③ 共享至少一处公共设施 厨房 / 卫生间 / 客厅至少有一处与房东共用——而非寄宿者拥有完整独立单元

📌 关键概念：“同住房东（Resident Landlord）”= 您（房东）和寄宿者共同生活在同一栋房屋内。仅“同地块、独立小屋”或“楼上楼下完全分开、连厨房都不共用”不算同住——那种情形寄宿者很可能升格为 AST。

与“租客”的本质区别

对比项 寄宿者（Lodger） 租客（Tenant）
核心权利 合同许可——许可在房间居住 排他性占有——对该单元的财产权益（estate in land）
典型场景 住在房东自住房，共用厨卫 整套单元租约，房东不同住
主要法律 普通法 + PEA 1977 s.3A（排除性） Housing Act 1988（AST / Assured）
驱逐程序 合理通知（常 4 周）+ 自助换锁 Section 21 / Section 8 + CPR Part 55 + 法院占有令
押金保护 ❌ 不强制 TDP ✅ 强制 TDP（28 天内）
禁费清单 ❌ TFA 2019 不适用 ✅ TFA 2019 适用
房东维修义务 ❌ LTA 1985 s.11 不适用 ✅ LTA 1985 s.11 + s.9A 适用
Right to Rent 检查 ✅ 适用 ✅ 适用
Council Tax 由房东承担（多数情形） 由租客承担（多数 AST）
HMO 许可 多数情形不需要（房东 + 1–2 寄宿者） 5+ 人 / 多户即可能需要

⭐ 本指南核心结论：作为同住房东出租房间是英国法律下房东权力最强、寄宿者保护最弱的居住安排——但前提是您确实与寄宿者同住、共享设施。任何一项条件不满足，法律待遇即向 AST 倾斜。

二、为什么 Protection from Eviction Act 1977, s.3A 是关键

s.3A 的立法初衷

1977 年版 PEA 原本要求所有占有人——无论是租客还是被许可人——驱逐时必须经法院占有令。1988 年保守党政府通过 Housing Act 1988, s.31 插入了 s.3A “Excluded tenancies and licences”，将以下几类人从 s.3 法院占有令保护中剥离——目的是降低“同住房东”出租自家房间的法律门槛，鼓励私人短租市场。

s.3A(2)(a) 的“shared accommodation with landlord”标准

Protection from Eviction Act 1977, s.3A(2)（以下为关键摘录）：

A tenancy or licence is excluded if—
(a) under its terms the occupier shares any accommodation with the landlord or licensor; and
(b) immediately before the tenancy or licence was granted and also at the time it comes to an end, the landlord or licensor occupied as his only or principal home premises of which the whole or part of the shared accommodation formed part.

翻译并拆解：“租约或许可属排除性，如：(a) 占用者依协议条款与房东 / 许可人共享任何居住空间；且 (b) 协议授予之时与协议终结之时，房东 / 许可人均将含该共享空间的房屋作为其唯一或主要居所。”

条件 含义
(a) 共享居住空间 厨房 / 卫生间 / 客厅至少其一——储藏室、走廊、楼梯不算（s.3A(5)）
(b) 授予时 + 终结时 两个时间点房东都必须居住——授予时 ✓、终结时 ✗ 则不再“excluded”——见下文“live-out landlord”陷阱
“only or principal home” 不能是第二房产 / 度假屋——必须是“主要住所”

🚨 致命点：s.3A(2)(b) 要求两个时间点房东均居住——如您“想驱逐前先搬出去，等寄宿者也搬走再搬回”，那您在“协议终结之时”已不在该房居住，排除性失效——回到 s.3 的法院占有令程序。

s.3A(7A) 与“hostel”

s.3A 还排除了某些机构性临时住宿（如议会临时安置宿舍、慈善机构 hostel）——但这与同住房东出租场景关系不大，本指南不展开。

s.3A 不排除“非法驱逐”的刑事保护

⚠️ 重要：即便寄宿者属“excluded”，房东仍不得实施以下行为——否则触犯 PEA 1977, s.1（非法驱逐与骚扰刑事罪）：

  • 在通知期未满时强行换锁
  • 切断水电气、撕毁邮件、扔出寄宿者物品
  • 言语威胁、人身骚扰、利用宗教 / 性 / 国籍歧视言论
  • 滥用钥匙进入寄宿者卧房（虽合同允许有限度进入，但不得“以骚扰意图”）

PEA 1977, s.1(3A) 明确规定“骚扰”刑事条款仍适用 excluded occupier——最高罚金不限、监禁 2 年。

三、《Housing Act 1988》同住房东豁免——为什么寄宿者不会变 AST

Sch.1 Part 1 para 10 全文要点

Housing Act 1988, Sch.1 Part 1 para 10（“Resident landlords”）规定，满足以下全部条件的租约 / 许可不构成 AST：

  1. 该房屋不是目的建造的公寓楼（purpose-built block of flats）；
  2. 租约 / 许可签订时，同一栋楼内还有“另一栋部分”作为房东的唯一或主要居所；
  3. 该房东资格在租约整个存续期间持续满足（一旦中断 28 天以上即触发“Assured by default”——除非走 Sch.1 para 17 的形式接管程序）。

与 s.3A 的关系

Housing Act 1988 Sch.1 para 10 与 PEA 1977 s.3A 是两套独立但配合的机制：

法源 作用
HA 1988 Sch.1 para 10 阻止寄宿者升格为 AST——剥离 Housing Act 1988 第 1–10 部全部保护
PEA 1977 s.3A 剥离法院占有令要求——允许“通知期满即换锁”

💡 两条法律必须同时满足，房东才能享受“最强权力”——任一不满足即回到正常租赁法的程序保护。

“Purpose-built block of flats”陷阱

如果您的房产是专门设计成多套公寓的大楼（如伦敦许多 1960 年代议会公寓楼、新建公寓塔楼）——即便您在其中一套自住、出租另一房间，仍可能形成 AST——因为 Sch.1 para 10(1) 明确排除“purpose-built block of flats”。

适用例外的是：改造老房屋分割成多套公寓的住宅（converted house）——常见维多利亚式联排别墅分割成 2–3 套——仍享有 resident landlord 豁免。

四、家庭出租计划（Rent-a-Room Scheme）——£7,500 免税

立法依据

Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005, ss.784–802（Chapter 1 of Part 7 “Rent-a-room”）——自 1992 年起持续生效；2016 年 4 月 1 日起，免税额从 £4,250 上调至 £7,500。

适用条件

条件 说明
① 出租家具齐备的房间 必须是 furnished accommodation（无家具不适用）
② 出租位于“主要住所” 必须是您的 only or main home——投资房不适用
③ 出租期间您仍居住该房 同住房东——而非“搬走后整租”
④ 不限自有 / 租来 租客在房东允许下“二房东”分租，亦可适用——但必须先取得房东书面同意
⑤ 不适用于已分割的独立单元 如果该房间已转为“独立公寓”（独立入口 + 完整厨卫）则不适用

£7,500 / £3,750——金额与拆分

情形 免税额
一人独立享有所有租金收入 £7,500 / 税年
夫妻 / 同居人共同收租 各 £3,750（合计仍 £7,500）
合住业主（如朋友合买）各分得部分 按收入比例 ÷ 2——不超 £3,750 / 人

ℹ️ “收入”包括什么：rent + 餐费 + 清洁服务费 + 洗衣费 + 水电气分摊费 —— 一律纳入“gross rent-a-room receipts”。这意味着您不能通过“租金 £600 + 水电 £150”的拆分规避 £7,500 上限——HMRC 视为合计 £750/月 × 12 = £9,000，已超额。

两套计算方式——Method A vs Method B

如您的 rent-a-room 总收入超过 £7,500，必须在自我评估申报中二选一：

方法 计算 适合谁
Method A（默认） 按正常物业出租申报：(实际收入) − (实际支出) = 应税利润 实际支出高（贷款利息、维修、保险、家具折旧）者
Method B（rent-a-room 选项） (实际收入) − £7,500 = 应税利润，不可再扣支出 支出少、收入恰好略高于 £7,500 者

示例——华人房东 Mr. Liu 出租伦敦自住房一间，年租金 £10,800（£900/月）；维修 + 家具更新合计 £600/年；按揭利息 £1,800/年。

  • Method A：£10,800 − (£600 + £1,800) = £8,400 应税
  • Method B：£10,800 − £7,500 = £3,300 应税 ✅

💡 如何“选 Method B”：在 SA105（财产页）的 Rent-a-Room 部分填入年度收入，并勾选“want to claim Rent-a-Room”——HMRC 自动按 Method B 处理。每年可重新选择，不绑定。

收入 ≤ £7,500——完全免税且无需申报

如果您全年 rent-a-room 收入未超 £7,500——且没有其他需要 Self Assessment 的理由（如自雇、租出第二房产、CGT 等）——无需告知 HMRC。免税自动适用。

⚠️ 如您已注册 Self Assessment（因其他原因），即便 rent-a-room 收入 < £7,500，仍需在 SA105 中申报——只是按“automatic exemption”勾选，应税额为零。

与“Property Allowance £1,000”的关系

Finance (No. 2) Act 2017 + ITTOIA 2005 ss.783B–783BQ 规定的 £1,000 Property Allowance——不能与 Rent-a-Room 同时主张同一收入流。如您同时有 rent-a-room 收入和其他物业租金（如 Airbnb 短租另一房产），可对前者用 Rent-a-Room（£7,500），对后者用 Property Allowance（£1,000）——两者独立、互不抵消*。

五、寄宿者享有哪些权利

虽然寄宿者保护远弱于 AST 租客，但并非毫无权利——以下为同住房东必须尊重的最低底线：

① 房间的“宁静享有权”（Quiet Enjoyment）

普通法默示条款——房东不得无故进入寄宿者卧房、不得监视、不得在寄宿者居住期间擅自更改卧房锁。即便合同未写明此条款，普通法默示存在。

② 合理通知

驱逐前必须给“合理通知（reasonable notice）”——见第七节详述。

③ 押金返还（合同 / 普通法）

虽 TDP 不强制，但押金性质上仍为信托资金——房东不得无理扣除。如有争议，寄宿者可在 County Court Small Claims Track（< £10,000）起诉返还。常见可扣项目：未付租金、卧房损坏（超出 fair wear and tear）、清洁费（仅当合同写明且费用合理）。

④ 不被骚扰 / 攻击

PEA 1977, s.1(3A) 骚扰条款 + Protection from Harassment Act 1997 + OAPA 1861（刑事人身犯罪）——对所有共住关系适用。

⑤ 反歧视

Equality Act 2010 适用——房东不得因种族、宗教、性别、性取向、残障、年龄、孕产拒绝寄宿者或在租赁过程中差别对待。

⚠️ 重要例外：Equality Act 2010, Sch.5 para 3“small premises exception”——如房屋只有房东 + 共住寄宿者 ≤ 5 人，可拒绝同住者的性别、性取向、宗教等若干歧视索赔（除“种族”外）。这是英国反歧视法少数承认“私人空间偏好”的场景——华人房东“偏好女性 / 华人寄宿者”在小户型同住情境下不会触发法定歧视责任。

⑥ 与房东对等的隐私权

虽然合同可允许房东“合理时间进入卧房进行检查 / 维修”，但实际操作中房东仍应给合理通知（建议 ≥ 24 小时）。擅自闯入卧房可能构成普通法上的 trespass 或 invasion of privacy。

六、寄宿者不享有哪些权利——与 AST 租客对照

权利 / 保护 AST 租客 寄宿者 实务影响
押金保护 TDP ✅ 28 天内强制登记 ❌ 不强制 寄宿者无 1–3 倍法定赔偿请求权
Section 21 程序 ✅ 需用 Form 6A、2 个月通知 ❌ 不需用 房东可省去 EPC / Gas Safety / How to Rent Guide 三重前置义务
Section 8 理由 ✅ 需法定理由 ❌ 不需要任何理由 房东可“我不想再住一起”为由驱逐
2 个月最低通知 ✅ ❌ “合理通知”——常 4 周 寄宿者搬家时间紧迫
需法院占有令 ✅ ❌ 通知期满即可换锁 寄宿者无法用“等法院”拖延
LTA 1985 s.11 维修义务 ✅ ❌ 寄宿者不能依此条款索赔失修
LTA 1985 s.9A 适合居住 ✅（含 Awaab） ❌ 寄宿者不能依此条款索赔潮湿霉菌
Tenant Fees Act 2019 ✅ 禁费 / 押金 5 周封顶 ❌ 不适用 房东可收押金、行政费等
反报复驱逐 (Deregulation Act 2015 s.33) ✅ ❌ 寄宿者投诉后房东可即时通知驱逐
Renters’ Rights Act 2025 ✅ 全面适用 ❌ 不适用 RRA 废 S21 / 周期租赁 / 17 理由 对寄宿者无效
HMO 许可 可能适用 多数不适用 同住房东 + ≤ 2 寄宿者：豁免
Council Tax 减免 租客承担 房东承担 寄宿者不影响房东 25% single occupant 折扣，除非寄宿者 18 岁以上

🚨 对寄宿者的提示：在合租前请明确确认您是否为“寄宿者”——如房东不住在该房（投资房群租），您很可能为 AST 租客，享有上述全部权利——不要被合同名为“lodger agreement”误导。实质重于形式——参见 《房屋守护者与租约 vs 许可辨析》 中 Street v Mountford 检验。

七、最简驱逐流程——合理通知 + 自助换锁

步骤 1——确认 excluded 身份

驱逐前先核查：

  • [ ] 我（房东）确实居住该房产，且为我“唯一或主要住所”
  • [ ] 寄宿者与我共享至少一处公共设施（厨房 / 卫生间 / 客厅）
  • [ ] 该房产非“purpose-built block of flats”
  • [ ] 驱逐通知送达时 + 通知期满时——我仍居住该房产

🚨 任一项失败：寄宿者不再属 excluded——必须走 Section 8 / CPR Part 55 完整流程。

步骤 2——决定通知期

PEA 1977, s.5 不适用 excluded——意味着没有 4 周最低通知的法定要求*。普通法仅要求“合理通知”，由法院结合下列因素综合判断：

因素 说明
租金支付频率 周付——1 周；月付——通常 1 个月（28 天）
居住时长 住越久通常通知期越长——3 年以上建议 ≥ 6 周
合同明文约定 若合同写“4 周 / 2 周通知”——通常法院尊重，除非显失公平
寄宿者寻找新住所的难度 家有幼儿 / 重病 / 移民身份问题——通知期应延长
季节 / 节假日 圣诞节 / 新年期间驱逐——可能被认定不合理

💡 业界惯例：4 周（28 天）书面通知几乎在任何场景下都安全——也是华人房东应当默认使用的标准。

步骤 3——书面通知（强烈建议）

虽然 gov.uk 称“通知不必书面”，但强烈建议任何驱逐都送达书面通知——便于日后举证。建议内容：

Notice to Quit

To: [寄宿者姓名]
From: [房东姓名]
Address of property: [全址]
Date of notice: [日期]

This is to give you formal notice that your licence to occupy the room at the above property as a lodger is hereby terminated.

You are required to vacate the room and remove all belongings by 11:59 PM on [终止日期 — 至少 28 天后].

If you wish to leave earlier, please contact me to arrange. If you do not vacate by the specified date, I will treat the licence as terminated and may take steps to recover possession of the room, including changing locks.

Signed: ______________
Print name: ______________
Date: ______________

送达方式：面交（让其签收副本）、挂号信、邮箱（建议三种同时）。

步骤 4——通知期满后

寄宿者主动搬离——正常。寄宿者未搬离——房东可：

  1. 换锁 ✅——合法，PEA 1977 s.3 对 excluded 不适用。但建议房东在场或留下视频证据，避免日后被指控“非法驱逐”或“盗窃寄宿者财物”。
  2. 保留寄宿者物品 14–28 天——Torts (Interference with Goods) Act 1977——给予合理通知后可“以保留人身份”出售或处置无主物。强烈建议列清单 + 拍照，并通过书面告知寄宿者领回时限。
  3. 如寄宿者强行返回 / 威胁人身安全——立即拨 999 报警（不是 101）。寄宿者强闯属 trespass，强迫闯入属 Criminal Law Act 1977, s.6 刑事罪。

⚠️ 绝对不要做：

❌ 在通知期未满时换锁
❌ 切断水电气
❌ 扔出寄宿者物品到街上
❌ 当面威胁 / 辱骂
❌ 利用钥匙在寄宿者外出时进入卧房翻动物品

任何上述行为可能构成 PEA 1977 s.1（最高 2 年监禁 + 不限金额罚款）或民事索赔（损害赔偿 + 律师费）。

步骤 5——极端情形：CPR Part 55 占有诉讼

如寄宿者坚决不走且抗拒换锁（罕见，但发生过），房东可走 County Court 占有诉讼：

步骤 说明
1. 准备 Particulars of Claim 说明 excluded licence、合理通知已送达、宽限期已满
2. 提交 N5 + N119 表格 County Court Money Claims Centre 或本地 county court——费用约 £391（2026 年）
3. 通常加速听证 对 excluded occupier 法院通常给“accelerated possession order”——4–8 周内出令
4. 占有令 + Warrant of Possession 如寄宿者仍不离开——申请 N325 Warrant，由 county court bailiff 执行（4–6 周排期）

💡 现实判断：99% 的寄宿者在收到正式书面通知后会主动搬离——CPR Part 55 路径几乎只在严重纠纷（如租金长期拖欠 + 寄宿者声称是 AST）情境下使用。

八、租客→寄宿者 / 寄宿者→租客的身份转换

房东“搬出去”——寄宿者升格 AST 的陷阱

这是华人房东最容易踩的雷区。Housing Act 1988 Sch.1 para 17* 规定：

如同住房东因任何原因不再居住该房产 → 该协议不会自动转为 AST，但有 28 天宽限期——超过 28 天仍未恢复“同住”状态，则原协议默认视为 Assured Tenancy。

典型场景：

场景 处理
回国探亲 1 个月 建议提前书面“暂时离开通知”——并保留邮件 / 账单地址不变以证仍为主要住所
因工作派驻外地 6 个月 风险——若房东“主要住所”已转移，寄宿者很可能升格 AST
搬到伴侣家同居（房产仍登记自有） 高风险——HMRC + 议会很可能认定“主要住所”已变更
离婚分居——一方搬出 留下一方仍为同住房东；搬出一方不再具同住身份
入院治疗 3 个月 通常不影响——“主要住所”以意图为准

🚨 重要提示：一旦您因长期外出导致寄宿者“升格” AST——

  • Rent-a-Room 免税同步失效（不再是“自住房”）
  • 押金需 28 天内 TDP 登记，否则寄宿者可索 1–3 倍赔偿
  • 驱逐回到 Section 8 / RRA 流程——不再能“4 周通知 + 换锁”
  • LTA 1985 s.11 / s.9A 维修义务回归
  • Council Tax 责任可能转移至租客

如何“重启” excluded 身份

若您预期长期不住——结束现有寄宿者关系、搬回后重新签约，是最干净的方案。不要试图用“我会偶尔回来住几天”维持 excluded 身份——法院 / HMRC 看的是“only or principal home”实质标准，不是“曾来过几次”。

九、Right to Rent——同住房东也必须检查

立法依据

Immigration Act 2014, Part 3 (ss.20–37) + Immigration (Residential Accommodation) (Prescribed Requirements and Codes of Practice) Order 2014*。

适用范围

适用于任何向 18 岁以上人士出租其作为主要住所的住房——包括：

  • AST 租客
  • 寄宿者 ✅（同住房东必查）
  • 二房东转租
  • 短租 / 周租

检查方法（2026 年现行）

寄宿者类型 检查方式
英国 / 爱尔兰公民 原件护照 / 出生证明 + 当面比对
非英国 / 爱尔兰公民（持 eVisa / BRP / BRC） 使用 gov.uk Right to Rent 在线服务（Share Code）——gov.uk/landlord-immigration-check
持有限期居留 需在签证到期时复查；最早不早于到期前 28 天，最晚不晚于到期日

💡 同住房东的实操简化：作为同住房东检查寄宿者身份比 AST 出租简单得多——通常面对面交付钥匙时同步比对原件即可。建议拍照 / 扫描留底至少 1 年作为“statutory excuse”证据。

不检查的后果

Immigration Act 2014, s.23——民事罚款：首次违规 £5,000 / 寄宿者、重复违规 £10,000 / 寄宿者（自 2024 年 2 月 13 日起生效）。故意出租给无 RtR 资格者——刑事罪、监禁最高 5 年。

🚨 华人房东最常见的误区：“朋友介绍来的中国留学生 / 工作签证持有者，肯定有资格——不必查。” 错——签证可能已过期、可能仅持旅游签证、可能 BRP 与本人不符。法律不接受“我以为”作为抗辩——只有完成法定 RtR 流程才构成 statutory excuse。

十、税务与福利综合考量

Self Assessment 触发点

如您单纯做 Rent-a-Room 且收入 ≤ £7,500——无需注册 Self Assessment。但以下任一情形必须注册：

情形 SA 触发理由
Rent-a-Room 收入 > £7,500 选择 Method A / B，需在 SA105 申报
自雇 / 副业利润 > £1,000 Trading Allowance 用尽
同时出租第二处物业 另一笔租金需用 Property Allowance / 实际扣除
已是 SA 注册人士 即便 < £7,500 仍需勾选"自动豁免"
年薪 > £150,000 独立的 SA 触发条件

注册路径：gov.uk/register-for-self-assessment——首年截止日为收到收入的当税年结束后 10 月 5 日（如 2025/26 税年收入——2026 年 10 月 5 日前注册）。

详见 《副业税务规则与 DPI 报告》。

Universal Credit / Housing Benefit 影响

如您（房东）正在领取 Universal Credit 或 Housing Benefit——寄宿者租金会被计为收入：

福利 寄宿者收入处理
Universal Credit 第一位寄宿者收入全额豁免（不计入），第二位起 65% 计入
传统 Housing Benefit 第一位寄宿者前 £20/周豁免；剩余按 50% 计入
Council Tax Support 按地方议会规则——通常类似 HB
Pension Credit 第一位寄宿者前 £20/周豁免；剩余 50% 计入

⚠️ 关键警示：领取 UC / HB 的房东必须主动申报寄宿者收入——隐瞒可能构成 Fraud Act 2006 福利欺诈，刑事监禁 + 追偿 + 罚款。详见 《Universal Credit 与 NRPF 详解》。

NRPF 寄宿者——能否出租给他们？

寄宿者本人有“无公共资金诉求（No Recourse to Public Funds, NRPF）”的签证条件——不影响他作为寄宿者的合法性——只要 Right to Rent 通过。房东不会因出租给 NRPF 寄宿者而违规。

Council Tax——25% single occupant 折扣

如您原本独居享受 25% single occupant discount——寄宿者满 18 岁入住会使该折扣失效（除非寄宿者是全日制学生 / 严重精神障碍者 / 外交人员等特定豁免类别）。需主动通知本地议会变更。

房贷与保险

事项 处理
房贷 多数 residential mortgage 合同要求事前书面通知 / 同意出租房间——未告知可能违约触发即刻还款
建筑保险 多数 home insurance 要求告知“有寄宿者”——未告知可能拒赔火灾 / 盗窃
租约（若您是租客） 多数 AST 禁止分租 / 转租——必须取得房东书面同意

💡 建议：签寄宿协议前先给房贷银行 + 保险公司各发一封邮件告知，留底以避免日后纠纷。

十一、华人房东常见场景

场景 1——留学生 Homestay 短租

典型情境：通过中介（如百利通、Homestay.com、唐人街旗下机构）接 14–17 岁中国小留学生，签 1 个学期或 1 年合同，包早晚餐。

注意点 处理
未成年人 需有监护人（appointed guardian）授权——保留中介合同副本
“住宿 + 餐饮”组合 仍属 Rent-a-Room 范围——所有收入合并计 £7,500
DBS 核查 多数中介要求房东及成年家庭成员通过 DBS——尤其涉及未成年人
Right to Rent 留学生 Student Visa 需查 BRP / eVisa + 在校证明
Council Tax 全日制学生不计入——不影响 single occupant discount（如您本身独居）

场景 2——亲戚长住 + 收“伙食费”

典型情境：远房亲戚来英探亲 / 找工作，住您家 3–6 个月，每月给 £400 “贴补伙食水电”。

注意点 处理
是否寄宿者？ 如有定期定额支付——法律上构成 licence——技术属寄宿者
Rent-a-Room £400 × 6 = £2,400——远低于 £7,500，自动免税
Council Tax 亲戚为成年人——影响 25% discount，需通知议会
Right to Rent 仍需检查——即便是亲戚也不豁免
书面协议 建议简短书面“亲戚共住安排”——避免日后产权纠纷

⚠️ 避免：“白住，不收钱”——日后亲戚反悔不走、被亲戚起诉“我帮你装修值 £20,000”——更难处理。有金钱往来 + 短期书面协议反而是华人家庭最稳妥的选择。

场景 3——SpareRoom 招租

典型情境：在 SpareRoom / Facebook 群挂出“伦敦 Zone 2 双人间，£800/月，包水电网”，招专业人士或研究生。

注意点 处理
广告内容 不得有种族 / 性别 / 性取向歧视语言——例外：小户型可写“偏好女性同住者”（Sch.5 para 3）
Holding Deposit / 押金 TFA 2019 不适用——但建议自我约束：押金 ≤ 4 周、Holding Deposit ≤ 1 周
书面协议 必须有 written Lodger Agreement——明确租期、通知期、规则（访客、烟酒、宠物）
试住期 建议“前 4 周双向 1 周通知”——双方观察兼容度
Right to Rent 当面交钥匙时同步比对原件 + 拍照留底

场景 4——华人房东与寄宿者文化冲突

常见冲突：油烟 / 烹饪气味、安静时段（房东 11 PM 看电视看到凌晨；寄宿者 7 AM 上班）、访客留宿、洗澡时长、共用冰箱分区。

💡 预防胜于补救：在 Lodger Agreement 附 “House Rules” 一页——明确写明：

  • 厨房可用时段（如 7 AM – 10 PM）
  • 烹饪要求（如开抽油烟机、不可炸鱼 / 火锅）
  • 客厅可用规则
  • 访客留宿限制（如“每月不超过 2 晚，需事前告知”）
  • 卫生间高峰时段（早高峰排序）
  • 烟酒 / 宠物政策
  • 公共区域清洁分工

事先约定 + 双方签字——比“出问题后再吵”有效十倍。

十二、Lodger Agreement 模板要点

以下为同住房东自行起草 Lodger Agreement 的关键条款清单（非正式法律文件——重要案件请咨询 SRA 律师或圆景基金会）：

条款 典型内容
双方姓名与地址 同住房东（resident landlord）与寄宿者（lodger）全称
明确身份 “本协议为一项 excluded licence 而非 tenancy。寄宿者不享有 *Housing Act 1988* 下的 AST / Assured 保护。”
房间描述 具体哪间——含房间号 / 楼层 / 是否带独立卫浴
共享设施 列举——厨房、卫生间、客厅（其一即触发 s.3A）
租金 金额 / 频率 / 支付方式（建议银行转账留底）/ 包含项目（水电 / 网 / 早餐）
押金 金额（建议 ≤ 4 周）+ 可扣项目 + 返还时限（建议 ≤ 14 天）+ 明确不强制 TDP
租期 起始日 + 是否定期 / 滚动
通知期 双向——建议双方均 28 天书面
House Rules 烟酒、访客、宠物、烹饪、卫生、洗衣等
房东检查权 “房东可在 ≥ 24 小时书面通知后进入卧房进行维修 / 检查”
违约 欠租 14 天 / 严重违反 House Rules——可即时终止
双方签字 + 日期 建议各执一份正本

📌 模板可参考：gov.uk Lodger Agreement guidance。也可使用 SpareRoom 提供的免费模板（CVF 不背书任何第三方）。

十三、HMO 许可——同住房东几乎都豁免

Housing Act 2004 Part 2 规定 Mandatory HMO Licence 适用于：

  • 5 人或以上
  • 形成 2 个或以上 household
  • 共享卫浴 / 厨房

同住房东 + 1–2 寄宿者——通常不达 HMO 标准——豁免。同住房东 + 3 寄宿者（4 人共住）——可能触发“small HMO” / Additional Licensing（部分议会自行设立的附加许可制度）——需核查本地议会规则。

💡 伦敦许多议会（如 Newham、Hackney、Brent、Tower Hamlets、Waltham Forest）有全境性 Additional Licensing——同住房东 + 3 寄宿者也需登记。可在议会官网查“HMO licence” / “selective licensing”。

十四、与其他文章交叉参考

十五、官方资源

资源 用途 链接
gov.uk 出租房间指南 同住房东综合指南 gov.uk/rent-room-in-your-home
gov.uk Rent a Room Scheme £7,500 免税细则 gov.uk Rent-a-Room
HMRC HS223 助手 Rent-a-Room 完整税务申报指南 HS223 helpsheet
gov.uk 驱逐不同租赁类型 excluded occupier 驱逐规则 gov.uk Evictions
Right to Rent 检查工具 身份核查 gov.uk RtR
PEA 1977 s.3A 全文 excluded tenancies / licences legislation.gov.uk
ITTOIA 2005 Part 7 Chapter 1 Rent-a-Room 法定条款 legislation.gov.uk
Housing Act 1988 Sch.1 resident landlord 豁免 legislation.gov.uk
SpareRoom（第三方） 主流寄宿者招租平台 spareroom.co.uk

十七、常见问题（FAQ）

Q1. 我与寄宿者同住，但他有时一个人使用整个厨房和客厅，算“共享设施”吗？

是的。PEA 1977, s.3A(2)(a) 要求的是“按协议条款共享”，而非时刻同时使用同一空间。只要合同约定双方均可使用厨房或客厅，即满足“共享设施”要件——寄宿者仍属 excluded occupier，无需法院占有令即可驱逐。

Q2. 我出租一间带独立卫浴的卧室，只共用厨房，这算同住房东吗？

算。PEA 1977, s.3A(5) 规定“共享任何住宅设施（any accommodation）”——共用厨房已足够，不需要卫浴也共享。只要厨房共用，即形成 excluded licence；寄宿者不因拥有独立卫浴而升格为 AST 租客。

Q3. 寄宿者能要求我登记押金进入 TDP 吗？

不能。Housing Act 2004, ss.212–215 的押金保护（TDP）义务仅适用于 AST 租客。寄宿者属 excluded occupier，房东无法定义务将押金纳入 TDP 方案，也不因此面临 1–3 倍法定赔偿风险。但押金仍属合同信托资金——若无合理扣除理由，房东须在合同约定期限内全额返还，否则寄宿者可向县法院小额索赔庭追讨。

Q4. 我每年 rent-a-room 收入超过 £7,500，有哪些申报方式？

依据 ITTOIA 2005, ss.784–802，您可在自我评估（SA105）中二选一：Method A——用实际收入减去实际支出（贷款利息、维修、家具折旧等），得出应税利润；Method B——用总收入减去 £7,500 免税额，其余全部视为应税利润，不可再扣支出。每年均可重新选择，选 Method B 无需提供支出凭证，适合支出较少的房东。

Q5. 我回国探亲两个月，期间寄宿者仍住着，他会变成 AST 租客吗？

存在风险但有缓冲期。HA 1988, Sch.1 para 17 规定：同住房东中断居住后有 28 天宽限期——28 天内恢复居住，协议维持 excluded 状态。若超过 28 天仍未恢复，原协议默认转为 Assured Tenancy，此后驱逐须走 Section 8 程序。建议出行前保留账单/邮件地址不变以佐证“主要住所”意图，并签署“暂时离开声明”留底。

Q6. 寄宿者是中国留学生，我认为他签证没问题，可以不做 Right to Rent 检查吗？

不可以。Immigration Act 2014, s.22 明确要求所有向 18 岁以上人士出租“主要住所”的房东均须核查居留资格，同住房东亦不例外。“我以为”不构成 statutory excuse——只有完成法定核查流程（原件比对或 gov.uk Share Code 核查）并留存记录，方可免责。未核查民事罚款首次 £5,000/人、重复违规 £10,000/人（2024 年 2 月起生效）。

Q7. 我给了寄宿者 28 天通知，他说要投诉我“非法驱逐”，这合理吗？

只要您满足 PEA 1977, s.3A 的 excluded 条件并在通知期满后才采取行动，驱逐合法，无需法院令。但 PEA 1977, s.1(3A) 骚扰条款仍适用——如您在通知期内强行换锁、断水断电或进行言语威胁，则确实构成犯罪。建议全程保留书面通知送达证明、不采取任何自力救济行为，通知期满后再更换门锁并全程录像留证。

Q8. 我家是目的建造的公寓楼（purpose-built block of flats）中的一套，出租给寄宿者还能享有同住房东豁免吗？

不能。HA 1988, Sch.1 Part 1 para 10(1) 明确排除“purpose-built block of flats”——即便您在该套公寓自住并与寄宿者共用设施，仍可能形成 AST，无法适用 para 10 豁免。此情形下驱逐须走 Section 8 程序（或 RRA 2025 下的新法定占有理由（grounds））。该豁免仅适用于改建老宅（converted house）形成的分割公寓，如维多利亚式联排别墅分割为 2–3 套的情形。

十八、圆景基金会能为您做什么

  • 中文 Lodger Agreement 起草 / 审阅——确保符合 PEA 1977 s.3A + HA 1988 Sch.1 para 10 的 excluded 要件
  • Rent-a-Room 税务方案设计——Method A vs B 测算、与 Property Allowance 协调
  • Right to Rent 实操培训——中文教学如何使用 gov.uk 工具
  • 寄宿者驱逐通知起草——中英双语 Notice to Quit + 送达建议
  • House Rules 中文模板——文化冲突预防
  • CPR Part 55 占有诉讼支持——罕见情况下的诉讼协助 / 律师转介
  • UC / HB 申报寄宿者收入协助——避免无意中触发福利欺诈调查
  • Council Tax single occupant discount 变更通知——议会沟通模板
  • HMO / Additional Licensing 议会核查——按本地议会规则核对申请门槛
  • 转介至 SRA 注册律师（重大占有诉讼 / 刑事 PEA 投诉）

在英国，出租自家一间房或许是您家庭最容易上手的副业——但“我以为不用申报”、“我以为可以随时让她走”、“我以为亲戚不算寄宿者”等想法，每年都让数百华人房东陷入 HMRC 调查、议会罚款、刑事诉讼或寄宿者反诉的困境。一份合规的 Lodger Agreement、一次正确的 Rent-a-Room 申报、一份得体的 Notice to Quit，是您“安心收租”与“安心相处”的最低保障。

如您正在考虑出租房间、已签订 Lodger Agreement 但不确定合规性、或正在准备驱逐通知，欢迎联系 [email protected]——一封模板信、一次合同审阅，可能就是您下一个税年的合法收入与下一次顺利换租的保障。

本文基于截至 2026 年 5 月的英格兰与威尔士法律撰写。Rent-a-Room 阈值 £7,500 自 2016 年 4 月起未变更——具体最新数额请以 gov.uk Rent-a-Room 与 HMRC HS223 助手为准。本文不构成针对个案的法律或税务意见——重大决定（尤其是占有诉讼、HMRC 调查、福利申报）请先咨询 SRA 注册律师 / 注册税务师或圆景基金会法律倡导员。苏格兰与北爱尔兰的 resident landlord 与 Rent-a-Room 制度有所不同，本文不涵盖。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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