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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。
📌 Key Takeaways 核心要点
- Renters’ Rights Act 2025/26 废除了 Section 21 无理由驱逐，并于 2026 年 5 月 1 日起对所有新旧 AST 全面生效，英格兰私人租赁进入 1988 年以来最大改革。
- 依据 Housing Act 1988，所有 AST 现已默认转为 Assured Periodic Tenancy（周期租赁），租客只需提前 2 个月书面通知即可退租，无需等固定期满。
- Tenant Fees Act 2019 将 Holding Deposit（预订金）上限定为 1 周租金，禁止中介收取看房费、参考核查费、合同准备费等一切非法费用。
- 依据 Housing Act 2004 ss.212–215，房东须在收取押金后 30 天内存入三大政府认可的 TDP 计划（DPS / mydeposits / TDS），并向租客提供规定信息（Prescribed Information），违者可被索赔 1–3 倍押金。
- 依据 Landlord and Tenant Act 1985 s.11，房东须维持房屋结构、供暖、供水与卫生设施处于适用状态；gov.uk 官方《How to Rent》指南须在签约前向租客提供，否则旧制 Section 21 通知无效。
在英国找房、签约、入住、退租——每一步都涉及一套与中国截然不同的法律框架。2025–26 年随着 Renters’ Rights Act 2025/26（《租客权利法案》）逐步生效，英国私人租赁市场进入了自 1988 年以来最重大的一次结构性改革——Section 21 无理由驱逐被废除、所有 AST 默认转为周期租赁（Periodic Tenancy）、Section 8 理由扩充至 17 项、首次为租客确立了“养宠物的请求权”与“反歧视”等基本保护。本指南面向作为私人租客在英格兰找房的华人朋友，从搜寻到签约、从权利到退租——按时间线梳理您需要知道的全部要点，并附最新法律依据、表格化对照与跨文章交叉引用。
如对房东身份有疑虑，请先阅读 《如何在土地登记处查询您租住房屋的真实业主》。如已遇到潮湿、霉菌或失修问题，请直接跳至 《房屋潮湿、霉菌与失修——Awaab 法案下的维权指南》。如对押金保护有疑问，请参阅 《英国租房押金保护制度全解》。
主要法律依据：
- Renters’ Rights Act 2025/26（《租客权利法案》——废除 Section 21、确立周期租赁默认地位）
- Housing Act 1988（as amended）——保证短期租约（Assured Shorthold Tenancy, AST）/ Assured Periodic Tenancy 主体法
- Tenant Fees Act 2019（TFA 2019）——禁止非法租赁费用、限制押金额度
- Immigration Act 2014, Part 3（Right to Rent Scheme）——租赁资格检查
- Deregulation Act 2015, s.33——反报复性驱逐保护
- Equality Act 2010——反歧视（不得拒绝儿童、福利领取者）
- Landlord and Tenant Act 1985, ss.11 & 9A——房东法定维修义务、适合居住性
- Housing Act 2004, s.212–215——押金保护（Tenancy Deposit Protection, TDP）
- Consumer Rights Act 2015——中介费透明与不公平条款
⚠️ 关于 RRA 实施时间：Renters’ Rights Act 于 2025 年完成立法后分阶段生效。本文以截至 2026 年 5 月的状态为准。部分二级立法细则与具体生效日仍可能调整——请以 gov.uk 与房屋部门最新通告为准。如不确定您的租约属于新制还是过渡期，可联系圆景基金会或 Shelter 核实。
一、在哪里找房
主流找房渠道
| 平台 | 特点 | 适合人群 |
| Rightmove（rightmove.co.uk） | 英国最大房源平台——绝大多数中介上架 | 所有租客（推荐起点） |
| Zoopla（zoopla.co.uk） | 第二大平台——常含 Rightmove 未上架房源 | 所有租客 |
| OpenRent（openrent.co.uk） | 房东直租为主——可省去中介费（但仍受 TFA 2019 约束） | 直接对接房东者 |
| SpareRoom（spareroom.co.uk） | 合租 / 单间房源主导——HMO 高发区 | 预算有限、单身、学生 |
| Gumtree（gumtree.com） | 分类广告——鱼龙混杂，骗局多 | 谨慎使用——务必核对房东与房产 |
| 大学住宿处 | 校方认证房源——含校内宿舍与“私人合作租赁” | 本科 / 研究生新生 |
| Council Housing Register | 议会社会住房——通常需 ≥ 2 年居住、有 local connection | 极少适用新移民 |
核实中介—— CMP 与 Redress
依据 The Client Money Protection Schemes for Property Agents (Approval and Designation of Schemes) Regulations 2018，自 2019 年 4 月 1 日起所有英格兰房屋中介必须加入政府批准的 Client Money Protection（CMP，客户资金保护）计划——为客户款项（含您的押金、租金、Holding Deposit）投保。
六个获批 CMP 计划：Client Money Protect、Money Shield、Propertymark CMP、RICS CMP、Safeagent、UKALA CMP。
💡 签约前一定问：贵公司加入了哪个 CMP？请出示证书。未加入 CMP 的中介属于刑事违法——最高罚款 £30,000。
中介还必须：加入 Property Redress Scheme（PRS）或 The Property Ombudsman（TPO） 二者之一；在网站与办公场所明示所有收费表（Consumer Rights Act 2015, s.83）。
二、签约前会被要求提供的材料
| 材料 | 形式 | 依据 / 备注 |
| 身份 + 移民身份 | 护照 / BRP / eVisa Share Code | Right to Rent——Immigration Act 2014, Part 3 |
| 收入证明 | 3 个月工资单 或 雇主在职信 或 6 个月银行流水 | 通常要求年收入 ≥ 30× 月租 |
| 担保人（Guarantor） | UK 居民 + 通常需房产自有者 + 年收入 ≥ 36× 月租 | 收入未达标 / 留学生 / 自由职业——几乎必备 |
| 推荐信 | 雇主 + 上一任房东 | 新到英国者可用海外信 |
| 信用核查 | 中介通过 Experian / Equifax 查 | 无英国信用记录者——靠收入证明 / 担保人补强 |
| 预付 6 个月租金 | 替代担保人 | 合法——但仍需另付押金 |
⚠️ 绝对不可被收的费用：参考核查费、合同准备费、看房费、续约费、行政费——在 Tenant Fees Act 2019 下均属违法。详见第三节。
三、Holding Deposit—— 1 周封顶
依据 Tenant Fees Act 2019, s.5 + Schedule 1：Holding Deposit（持有押金）上限为 1 周租金。收取后房东 / 中介有 15 天做出选择——签订租约（折抵第一期租金或押金），或全额退还。
15 天到期——可扣 vs 必须退
| 情形 | 可否扣 |
| 您主动反悔退出 | ✅ 可扣 |
| 您提供虚假信息 | ✅ 可扣 |
| 您未通过 Right to Rent（且您应知无资格） | ✅ 可扣 |
| 您未“以合理勤勉”在 15 天内完成签约准备 | ✅ 可扣 |
| 房东 / 中介自己变卦 | ❌ 必须全额退 |
| 因非您过错的身份审查问题 | ❌ 必须全额退 |
🚨 常见骗局：要求支付“2 周 / 3 周 Holding Deposit”——违法。立即向 Trading Standards 投诉：gov.uk/report-illegal-fees-tenants。
其他被 TFA 2019 禁止的费用
| 项目 | 是否允许 |
| 看房费、参考 / 信用核查费、合同准备费、续约费、行政费、迁出费 | ❌ 全部禁止 |
| 迟交租金费 | ✅ 允许——年利率 ≤ 3%，且到期 14 天后才能计收 |
| 钥匙 / 安全设备替换 | ✅ 允许——按实际成本 + 须发票 |
四、Renters’ Rights Act 2025/26—— 变革要点
这是本指南最关键的一节。Renters’ Rights Act 2025/26（RRA）是 1988 年 Housing Act 以来对英国私人租赁市场最重大的改革。
① Section 21 “无理由驱逐”——已废除
⭐ 核心改变：RRA 生效后，房东不能再以“无需任何理由”为由收回房屋。Section 21 “no-fault eviction”正式退出历史舞台。
实际意义：投诉房东不再触发“报复性驱逐”；您不必担心因要求维修、报告非法收费、或拒绝违法条款而被赶；房东必须在 17 项法定理由（grounds）中找到适用项才能申请收回房屋。
② 所有租约默认为周期租赁
⭐ RRA 生效后，新签订的所有 AST 在法律上即为 Assured Periodic Tenancy——无固定期限，按月（或约定的租金周期）滚动。
含义：不再有“6 / 12 个月 fixed term”概念；您可给 2 个月书面通知离开（不再被锁 12 个月）；房东不能用“约定到期”收回房屋——必须 Section 8 + 法定理由。
ℹ️ 过渡期：RRA 生效前签订的固定期 AST 按过渡条款继续运作至原期满后转入周期。具体细则查 gov.uk 获取最新生效规则。
③ 17 项 Section 8 理由
| 类别 | 典型理由 | 通知期 | 性质 |
| 房东自用 | 出售房产、房东 / 家人搬入 | 4 个月 | 强制——租赁起 2 年内不可用 |
| 租客违约（重大） | 欠租 ≥ 3 个月、严重反社会、刑事定罪 | 2 周 | 强制（法官无裁量） |
| 租客违约（一般） | 持续欠租、违反其他条款、损坏 | 2 周或 2 个月 | 裁量 |
| 结构 / 政策 | 整体翻建、改作非住宅 | 4 个月 | 强制 |
⚠️ 欠租门槛提高：RRA 将原 Ground 8（欠租 ≥ 2 个月即强制驱逐）的门槛提高至 ≥ 3 个月，并引入“宽限期”机制。
④ 租金上调——每年最多一次 + 可挑战
依据 RRA 修订后的 Housing Act 1988, s.13：每 12 个月只能上调一次；必须经法定 Section 13 通知——书面、至少 2 个月预告；金额不得超“市场租金”；租客可在生效前向 First-Tier Tribunal (Property Chamber) 申请审查；Tribunal 可裁定实际市场租金（可能低于房东数字）。
📌 合同里“自动每年涨 X%”或“房东可单方调价”的条款——在 RRA 下不可强制执行。
⑤ 宠物——租客有“请求权”
⭐ RRA 首次确立养宠物的请求权：租客可书面提出请求，房东必须合理时限内书面答复，只能基于合理理由拒绝。房东可要求宠物责任保险——5/6 周押金上限不变（保险独立结算）。不合理拒绝可投诉 Landlord Ombudsman。
合理拒绝例如：公寓 lease covenant 禁止宠物；面积不适合大型犬。
⑥ 反歧视——不得拒绝儿童 / 福利领取者
依据 Equality Act 2010 + RRA 新条款：房东 / 中介不得在广告或筛选中拒绝有儿童的家庭、或福利领取者（UC / Housing Benefit / LHA）。“No DSS / no children”广告违法。RRA 将这些原则法定化并提高罚款额。
🚨 遇到歧视性广告或拒绝——截屏存证，向 Trading Standards + Equality Advisory Support Service（equalityadvisoryservice.com）投诉。
⑦ Decent Homes Standard 延伸至私人租赁
Decent Homes Standard（“体面住房标准”）原仅适用于社会住房；RRA 将其延伸至私人租赁——房屋须满足结构、设施、热效率、现代化最低标准。议会可对不达标房屋发 Improvement Notice。与 Awaab 法案联动——详见 《房屋潮湿、霉菌与失修》。
⑧ 私人租赁登记数据库（PRS Database）
RRA 引入强制全英私人房东登记制度：房东必须在 Private Rented Sector Database 注册；信息含房东身份、房产地址、是否符合 Decent Homes Standard、是否有 Improvement Notice；租客 / 议会 / 法院可查询；未注册而出租——刑事违法 + 民事罚款。
⑨ Landlord Ombudsman（房东督察专员）
RRA 强制所有私人房东加入唯一法定 Landlord Ombudsman 计划——租客免费投诉渠道，处理维修、押金、骚扰、违约纠纷；决定具法律约束力。
⑩ 与 Awaab 法案衔接
RRA 通过对 Landlord and Tenant Act 1985 的修订——把 Awaab’s Law 的法定时限响应义务延伸至私人租赁。详见 《房屋潮湿、霉菌与失修——Awaab 法案下的维权指南》。
⭐ 总结：RRA 从根本上重新平衡了房东与租客的权力关系。了解这些权利比“忍气吞声”更能保护您的财产、健康与尊严。
五、押金上限与押金保护
依据 Tenant Fees Act 2019：年租 < £50,000——押金 ≤ 5 周租金；年租 ≥ £50,000——押金 ≤ 6 周租金。
依据 Housing Act 2004, s.212–215：押金必须在收到后 30 天内存入政府认可的 Tenancy Deposit Protection（TDP）计划；房东必须向您提供规定信息（Prescribed Information）——含金额、TDP 计划名称与联系方式、退还条件、ADR 争议机制。
三个认可的 TDP 计划：
| 计划 | 网站 | 电话 |
| DPS | depositprotection.com | 0330 303 0030 |
| mydeposits | mydeposits.co.uk | 0333 321 9401 |
| TDS | tenancydepositscheme.com | 0300 037 1000 |
📌 押金未受保护 = 违法——可索赔押金金额的 1–3 倍赔偿（Housing Act 2004, s.214）。详见 《英国租房押金保护制度全解》 与 《押金退还流程完全指南》。
六、AST → 周期租赁——理解您签的合同
自 1988 年起，英格兰多数私人租约采用 Assured Shorthold Tenancy（AST）——通常 6 / 12 个月固定期 + 之后自动转 statutory periodic。
RRA 之后
⭐ RRA 生效后——所有新签的 AST 在法律上直接为 Assured Periodic Tenancy（按周期、无固定期）。
| 对比项 | 旧 AST（fixed term） | 新周期租赁（RRA 后） |
| 期限 | 固定 6 / 12 / 24 个月 | 按租金周期——无固定期 |
| 租客解约 | 固定期内一般不能（除非 break clause） | 2 个月书面通知，随时可发 |
| 房东收回 | Section 21（无理由）或 Section 8 | 仅 Section 8——17 项理由之一 |
| 租金调整 | 合同条款 + 续约时 | 每年最多一次 + Section 13 + 可挑战 |
过渡期：RRA 生效前签订的 fixed-term AST——按二级立法过渡条款继续运作至原期满后转入周期；续约通常自动转入新制；具体过渡日期与细则——查 gov.uk 最新通告。
合同必须含的内容
双方姓名 + 房东英格兰 / 威尔士境内送达地址（Housing Act 1988, s.48）；房屋地址；租金金额、周期、付款方式；押金金额 + 保护计划名称；允许的租户人数 + 是否允许分租；维修责任划分（不能排除 LTA 1985 s.11 法定义务）。
💡 签约前：要求中介 / 房东提供完整合同副本——至少提前 48 小时阅读。如英文吃力——请求中文翻译版本或寻求圆景基金会协助审阅。不要在压力下当场签字。
七、Right to Rent—— 移民身份核查
Immigration Act 2014, Part 3 与 Right to Rent Scheme：所有英格兰房东必须在签约前核查租客（≥ 18 岁所有人）的“出租资格”——未核查或核查不当构成刑事罪行（罚款最高 £20,000）。
| 方式 | 适用 | 操作 |
| Share Code（在线） | eVisa / BRP / Settled / Pre-settled Status 持有人 | 登录 view-and-prove.service.gov.uk 生成——房东输入 + 您出生日期完成核查 |
| 实体文件核查 | 英国 / 爱尔兰公民、护照持有人（部分情形） | 房东查验原件 + 复印 + 保存 |
| Home Office 在线检查 | 特定签证类型 | 房东拨 0300 790 6268 联系内政部 |
💡 华人租客绝大多数应使用 Share Code——更快、不需交出实体证件。Share Code 有效期 90 天——提前几天生成。
房东不能做：仅因您非英籍而拒绝出租（只要您有 Right to Rent，平等待遇）；要求多付押金 / 预付更多租金作“非英籍补偿”（可能构成歧视）。
八、入住—— Inventory 与 Check-in
Inventory 是房屋所有家具、装饰、设备当前状态的官方记录——是日后押金返还最关键的证据。
| 步骤 | 做法 |
| 1. 索取详细 Inventory | 书面 + 双方签字。每个房间逐项（含墙面、地面、家具、电器、洁具） |
| 2. 实地核对 | 入住当日逐项检查——与清单不符的损坏 / 污渍立即标注 |
| 3. 拍照 / 视频 | 每个房间、每件家具——开启日期戳，云端备份 |
| 4. 抄水电气表 | 初始读数 + 拍照——用于结算最后一期账单 |
| 5. 7 天内书面反馈 | 清单未记录的问题——务必入住 7 天内邮件通知房东 / 中介 |
| 6. 保留副本 | 纸质 + 数字双备份——直至押金返还 |
🚨 无 Inventory 等于把押金交到房东手里。如房东未主动提供——立即书面要求；如仍不提供——自己拍详细照片 + 视频 + 列清单，邮件抄送房东（构成单方证据）。
详见 《押金退还流程完全指南》。
九、租期内的权利与义务
租客核心权利
| 权利 | 说明 | 依据 |
| Quiet Enjoyment（安宁居住） | 房东不得无故打扰、骚扰、未经合理通知进入 | 普通法 + Protection from Eviction Act 1977 |
| 合理通知后入内 | 提前 24 小时书面通知 + 合理时间 | LTA 1985 s.11(6) |
| 邀请客人 / 同居伴侣 | 合理范围内不受干涉 | 租约默示条款 |
| 维修请求权 | 房东须维持结构、设施装置 | LTA 1985 ss.11 & 9A |
| 反报复性驱逐 | 议会发 Improvement Notice 后 6 个月内禁 S21（且 RRA 已废 S21） | Deregulation Act 2015 s.33 + RRA |
| 养宠物请求权 | 书面请求 + 房东只能合理拒绝 | RRA 2025/26 |
租客核心义务
- ✅ 按时付租——避免拖欠（见第十一节）
- ✅ 善用房屋——不可恶意损坏（“fair wear and tear”允许；故意 / 重大过失损坏需赔偿）
- ✅ 不得未经同意分租 / 转租
- ✅ 允许房东合理通知后入内检查 / 维修
- ✅ 及时报告问题——漏水、霉菌、燃气异味立即通知
- ✅ 遵守邻里规则——避免反社会行为（S8 强制理由）
十、房东的法定义务
| 义务 | 详情 | 违反后果 |
| 押金保护 | 30 天内入 TDP + Prescribed Information | 1–3 倍赔偿 + S21 无效 |
| EPC（能源性能证书） | 能效 ≥ E——租赁前提供 | 罚款 + S21 无效 |
| Gas Safety Certificate | 每年由 Gas Safe 注册工程师检查 + 证书 | 刑事 + S21 无效 |
| EICR（电气安装条件报告） | 每 5 年检查 | 罚款最高 £30,000 |
| 烟雾报警器 | 每层至少一个 + 确保工作 | 罚款 + 强制安装 |
| 一氧化碳报警器 | 烧固体燃料 / 燃气房间必装 | 罚款 |
| Legionella 风险评估 | 水系统军团菌——需评估记录 | HSE 处罚（严重） |
| 提供 How to Rent 指南 | 租约开始前——gov.uk 最新版 | S21 无效（RRA 全面生效前重要） |
| PRS Database 注册（RRA 后） | 所有出租房产必须登记 | 刑事 + 罚款 |
| 加入 Landlord Ombudsman（RRA 后） | 强制加入 | 刑事 + 罚款 |
💡 签约前向房东索取：EPC、最近一份 Gas Safety Certificate、最近一份 EICR、How to Rent 最新版。这些是合法出租的“基本盘”——拒绝提供的房东可能违法。
十一、租金支付
| 方式 | 说明 | 建议 |
| Standing Order（您主动设置） | 金额、日期、收款方都由您控制 | ✅ 强烈推荐 |
| Direct Debit（房东主导） | 房东可主动扣款——金额可变 | ⚠️ 慎用——失去主动权 |
| 手动银行转账 | 易忘 / 漏 | ⚠️ 不推荐 |
| 现金 / 支票 | 无书面追溯 | ❌ 避免 |
如不能按时付租——立即沟通：主动书面通知房东、提出还款计划。绝对不要消失——会触发 Section 8 Ground 8 / 10 / 11。严重情况下拨打 National Debtline 0808 808 4000 或参考 《英国负债如何应对》。
🚨 欠租 ≥ 3 个月（RRA 后）即触发 Section 8 强制理由——法官无裁量。
十二、Council Tax 与水电气
依据 Local Government Finance Act 1992：私人租客通常为 Council Tax 缴纳人（除非合同约定房东包税）；单人 25% 折扣；全日制学生全免（需向议会申请）；低收入可申请 Council Tax Reduction——详见 《市政税减免完整指南》。
| 项目 | 谁承担 | 注意 |
| 电 / 气 / 水 | 租客（默认） | 入住时抄表 + 拍照 |
| 宽带 | 租客 | 合同期 18 / 24 个月，提前退约有违约金 |
| 电视牌照（TV Licence） | 租客（如看直播或 BBC iPlayer） | £180 / 年（2026/27）；不看直播可免，需正式声明 |
💡 签约时确认：合同里的“租金”是否含 utility——多数情况下不含。务必问清楚。
十三、结束租约——租客的一面
⭐ 关键：周期租客解约——2 个月书面通知（RRA 前一般为 1 个月）。
- 通知必须书面——邮件 + Royal Mail Signed For 双保险
- 通知期从下一个完整租金周期开始计算
- 不必给理由
- 房东不能拒绝合规通知
旧 fixed-term AST 过渡：固定期内一般不可单方解约（除非有 break clause）；固定期满转入 statutory periodic 后按 2 个月通知；双方协商一致的互相解除（mutual surrender）始终可行——务必书面 + 双方签字。
退租前的准备清单
| 步骤 | 做法 |
| 1. 书面通知 | 2 个月前——邮件 + 挂号信 |
| 2. 抄末次水电气表 | 退租前一天 + 拍照 |
| 3. 清洁 | 回到入住时状态——保留清洁公司发票作证据 |
| 4. 退还钥匙 | 书面记录交接时间 + 数量 |
| 5. Check-out Inventory | 与入住时清单对比——拍照存证 |
| 6. 提供新地址 | 用于押金退还 + 账单转寄 |
| 7. 取消 Standing Order | 最后一期支付后立即取消——避免多扣 |
详见 《押金退还流程完全指南》。
十四、结束租约——房东的一面
房东只能依 Section 8——17 项理由：
| 典型理由 | 通知期 | 说明 |
| 反社会行为 | 2 周 | 租客行为严重影响邻居 |
| 欠租 ≥ 3 个月 | 2 周 | 强制（RRA 提高门槛） |
| 持续欠租 | 2 周 | 裁量 |
| 出售房产 | 4 个月 | 租赁起至少 2 年方可使用 |
| 房东 / 近亲属搬入 | 4 个月 | 同上 2 年保护期 |
| 整体翻建 / 改作非住宅 | 4 个月 | 需真实意图 + 计划证据 |
| 损坏房屋 / 违反其他条款 | 2 周 / 2 个月（按情节） | 裁量 |
📌 Section 8 通知不等于强制搬离。若您不自愿离开——房东必须向法院申请 Possession Order——法庭审查理由 + 证据。
收到 Section 8 通知后：不要慌张——多数情况下您仍有时间应对；不要立即搬走——除非您接受理由；立即联系 Shelter 0808 800 4444、Citizens Advice 0800 144 8848、圆景基金会 [email protected]。若房东未走法律程序而直接换锁、断水电、骚扰——构成 Protection from Eviction Act 1977 下的非法驱逐 / 骚扰，刑事违法——立即报警 101。
十五、HMO（House in Multiple Occupation）
依据 Housing Act 2004, Part 7：3 人及以上（来自 ≥ 2 个家庭）共用厨房 / 浴室——构成 HMO；5 人及以上——构成强制可发牌 HMO，房东必须向议会申请 HMO Licence。
| 项目 | 最低标准 |
| 成人单独卧室 | ≥ 6.51 m² |
| 2 名成人共用卧室 | ≥ 10.22 m² |
| 10 岁以下儿童单独卧室 | ≥ 4.64 m² |
| 消防安全 | 每层烟雾报警器 + 防火门 + 应急照明 |
| 卫生设施比例 | 5 人共用 1 厕 / 浴；超过需增 |
| HMO Licence（≥ 5 人） | 房东必须有；议会颁发 |
🚨 未持牌出租 HMO = 刑事违法。租客可向议会投诉 + 申请 Rent Repayment Order（最多追回 12 个月房租）。
十六、华人租客常见陷阱
| 陷阱 | 真相 |
| “Holding Deposit 我们要收 2 周” | 违法——上限 1 周（TFA 2019） |
| “参考核查费 £100” | 违法 |
| “中介合同准备费 £150” | 违法 |
| “没必要拍 Inventory 照片” | 退租时您会后悔——拍！ |
| “押金保护？过几天给您发” | 30 天硬限——逾期可索赔 1–3 倍 |
| “看不懂英文合同——签了再说” | 切勿——可要求中文版或寻求圆景基金会审阅 |
| “租金便宜——付现金可以吗” | 避免——无书面证据，押金保护与税务都可能出问题 |
| “房东说不用 Gas Safety 证书” | 必须有——年检 + 证书是刑事义务 |
| “中介让我多付一个月作’保证金’” | 违反 TFA 2019 押金 5/6 周上限——可投诉 |
| “如反悔不租了，押金全没了” | 主动反悔可扣 Holding Deposit；签约后押金有 TDP 保护 |
常见问题（FAQ）
Q1. 英国私人租赁最常见的租约类型是什么？
英格兰最常见的是 Assured Shorthold Tenancy（AST），受 Housing Act 1988 规范。自 Renters’ Rights Act 2025/26 于 2026 年 5 月 1 日生效后，所有 AST 自动转为 Assured Periodic Tenancy（无固定期限的周期租约），不再存在“6 个月或 12 个月固定期”的概念。
Q2. 房东可以随时赶我走吗？
不可以。Renters’ Rights Act 2025/26 废除了 Section 21 无理由驱逐。房东现在只能依据改革后的 Section 8 中 17 项法定理由申请法院 Possession Order——如欠租 ≥ 3 个月、严重反社会行为、房东/近亲属搬入（需租赁起 2 年后方可使用）等。法律通知期为 2 周至 4 个月不等。
Q3. 中介收取“合同准备费”或“参考核查费”是否合法？
不合法。依据 Tenant Fees Act 2019，看房费、参考/信用核查费、合同准备费、续约费、行政费和迁出费均被明令禁止。违法中介可被 Trading Standards 处以最高 £30,000 罚款；租客可向 gov.uk/report-illegal-fees-tenants 举报。
Q4. Holding Deposit（预订金）最多可以收多少？
依据 Tenant Fees Act 2019 s.5 + Schedule 1，Holding Deposit 上限为 1 周租金。房东/中介在收取后有 15 天内决定是否签约；期满后如果房东变卦，必须全额退还。如果您是主动放弃，则可能被合法扣留。
Q5. 押金应当如何保护，未保护有什么后果？
依据 Housing Act 2004 ss.212–215，押金必须在收取后 30 天内存入三大政府认可计划（DPS、mydeposits 或 TDS）之一，并向租客提供书面“规定信息（Prescribed Information）”。若房东违规，租客可向郡法院索赔押金金额的 1 至 3 倍赔偿，时效 6 年。
Q6. 房东有哪些必须提供的法律文件？
签约前房东必须向租客提供：(1) 最新版 gov.uk《How to Rent》指南；(2) Energy Performance Certificate（EPC），能效须达 E 级或以上；(3) 有效的 Gas Safety Certificate（每年由 Gas Safe 注册工程师检查）；(4) 最近一份 EICR（电气安装条件报告）（每 5 年检查一次）。缺少这些文件可能导致 Section 8 驱逐受阻。
Q7. 移民身份对租房有何影响？
依据 Immigration Act 2014 Part 3（Right to Rent Scheme），所有英格兰房东必须在签约前核查租客的合法居留资格。中国国籍租客通常通过生成 Share Code（有效期 90 天）在线完成核查，无需提交实体证件。房东不得仅因您非英籍而拒绝出租（只要您有 Right to Rent）。
Q8. 租客如何在租期内保护自己免受非法驱逐？
如房东未经法院 Possession Order 直接换锁、断水电或骚扰租客，构成 Protection from Eviction Act 1977 下的刑事违法，可立即报警（101）并向地方议会 Tenancy Relations Officer 投诉。同时，Deregulation Act 2015 s.33 规定，议会发出 Improvement Notice 后 6 个月内房东不得发出 Section 21（现已全面废除），确保租客可安心维权。
十七、关键资源
| 资源 | 用途 | 联系方式 |
| Shelter England | 住房权利咨询 | 0808 800 4444 / shelter.org.uk |
| Citizens Advice | 综合租房咨询 | 0800 144 8848 / citizensadvice.org.uk |
| gov.uk — How to Rent | 官方租客指南 | gov.uk/government/publications/how-to-rent |
| gov.uk — Right to Rent | 移民身份核查规则 | gov.uk/check-tenant-right-to-rent-documents |
| view-and-prove | 生成 Share Code | gov.uk/view-prove-immigration-status |
| Property Redress Scheme | 中介投诉 | theprs.co.uk |
| The Property Ombudsman | 中介投诉 | 01722 333 306 / tpos.co.uk |
| DPS / mydeposits / TDS | 押金保护计划 | 见第五节 |
| 议会 Tenancy Relations Officer | 非法驱逐 / 骚扰干预 | 您所在议会网站搜 “tenancy relations” |
| 议会 Housing / EH | 失修、HMO、Improvement Notice | 您所在议会网站 |
| 违规费用投诉 | Trading Standards（TFA 2019 违规） | gov.uk/report-illegal-fees-tenants |
| Landlord Ombudsman（RRA 后） | 房东端投诉 | 查 gov.uk 最新生效计划 |
| LHA 限额查询 | Local Housing Allowance | lha-direct.voa.gov.uk |
| 圆景基金会（中文） | 合同审阅、押金维权、S8 应对 | [email protected] |
十八、相关文章
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十九、圆景基金会能为您做什么
- 中文 AST / 周期租赁合同审阅——指出非法条款、违反 TFA 2019 / RRA 的费用、不利约定
- Holding Deposit 追回——协助起草索赔信、向 Trading Standards 投诉
- 押金保护投诉——协助提起 1–3 倍赔偿索赔
- Section 8 通知应对——中文解析理由、起草抗辩、转介 Legal Aid 律师
- 议会投诉协助—— HMO 违规、Improvement Notice 申请
- 房东 / 中介调解——中文沟通桥梁，避免冲突升级
- 转介至 Shelter / Citizens Advice / SRA 注册律师（重大案件）
在 RRA 之后，租客权利空前增强——但了解权利与有效行使权利之间仍有距离。如对租约任一环节有疑问，欢迎联系 [email protected]——一封模板信、一次合同审阅，可能就是您下一笔押金、下一次安稳居住的保障。
本文基于截至 2026 年 5 月的英格兰法律撰写。Renters’ Rights Act 2025/26 的部分二级立法仍在分阶段生效——具体最新时限与条款请以 gov.uk 为准。本文不构成针对个案的法律意见——重大决定（尤其是诉讼、Section 8 抗辩、扣租）请先咨询 SRA 注册律师或圆景基金会法律倡导员。苏格兰与北爱尔兰的租赁制度有所不同，本文不涵盖。
最后更新：2026 年 5 月
📌 法域 / 数据版本说明
- 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
- 本文最后核对日期：2026-06-03
- 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
- 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
- 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。