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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

  • 英国不存在“事实婚姻”（common law marriage）——同居年限本身不赋予任何房产权益；决定份额的是出资、共同意图与有损信赖三要素（Stack v Dowden [2007] UKHL 17；Jones v Kernott [2011] UKSC 53）。
  • 共同登记为 joint tenants 时，法庭推定各持 50%；如共同意图实为不均分（如首付出资悬殊），须以 Declaration of Trust 或充分证据推翻该推定。
  • TOLATA 1996 s.14 赋予任何“受益人”（不限于登记业主）向 High Court 或 County Court 申请出售令或占有令的权利；s.15 列明法庭须考量的四项因素，包括原始设立目的及子女居住需求。
  • 同居伴侣无权主张《婚姻财产法》下的财务救济（matrimonial financial remedy）；只能通过 TOLATA s.14 诉讼、Children Act 1989 Schedule 1（为子女向另一方索取）或 Family Law Act 1996 第四章居住令处理。
  • 诉讼前须出席 MIAM（调解信息与评估会议）——Children and Families Act 2014 s.10 强制前置；书面调解协议须由律师转化为法庭令方具执行力。

英国法律对同居伴侣（cohabitants）的保护远不如已婚夫妻或民事伴侣（civil partners）。许多华人来到英国后与伴侣共同购房，或与兄弟姐妹、朋友合资买房，又或父母出资协助成年子女置业；一旦关系破裂、合作终止或一方去世，常会陷入“房子到底归谁、各占多少、谁能强制卖房”的争议。英国没有“事实婚姻”（common law marriage）这种东西——这是公众最常见的误解之一。同居多年并不会自动让你取得对方名下房产的份额。真正决定份额的是 1925 年《财产法》（Law of Property Act 1925）、1996 年《土地信托与受托人任命法》（Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996，简称 TOLATA）以及衡平法上发展出来的“推定信托”（resulting trust）与“建构信托”（constructive trust）原则。本文面向身处英格兰与威尔士（England & Wales）的华人读者，系统讲解共同业主之间发生房产纠纷时的法律框架、证据要求、法庭程序与现实策略。苏格兰与北爱尔兰另有不同制度，本文不予覆盖。

主要法律依据：

  • 1996 年《土地信托与受托人任命法》（Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996，TOLATA）第 14 条、第 15 条
  • 1925 年《财产法》（Law of Property Act 1925）第 34、36 条
  • 1989 年《儿童法》（Children Act 1989）附表 1（Schedule 1）
  • 1996 年《家庭法》（Family Law Act 1996）第四章——同居伴侣的居住权命令（occupation orders）
  • 1925 年《受托人法》（Trustee Act 1925）
  • 《Stack v Dowden》[2007] UKHL 17（贵族院）
  • 《Jones v Kernott》[2011] UKSC 53（最高法院）
  • 《Lloyds Bank plc v Rosset》[1990] UKHL 14（贵族院，历史判例）
  • 《民事诉讼规则》（Civil Procedure Rules，CPR）第 8 部分（Part 8 程序）
  • HM Land Registry（土地注册局）TR1 表与 Form A restriction（A 类限制登记）
  • 《2014 年儿童与家庭法》（Children and Families Act 2014）第 10 条——调解信息与评估会议（MIAM）

一、为什么同居伴侣不能“按婚姻法分财产”

许多当事人到了律师楼第一句话就是：“我们一起住了 12 年，他名下的房子我应该分一半。”——很遗憾，英格兰与威尔士法律下，这种主张本身没有法律基础。

已婚夫妻或民事伴侣离婚时，法院在《1973 年婚姻诉讼法》（Matrimonial Causes Act 1973）第 25 条下拥有极大的“分配自由裁量权”（discretionary redistributive power），可以不顾产权登记直接重新分配双方资产；但同居伴侣分手时，法院没有这种权力。法院只能问一个问题：

“依据财产法与信托法，这套房子在法律意义上现在归谁？各占多少受益份额？”

也就是说——

  • 如果房子只登记在对方名下，你要证明自己有“受益权益”（beneficial interest），必须援引建构信托或推定信托；
  • 如果房子登记在双方名下，则需要看 TR1 表 Box 10 有没有声明份额，没有声明的话默认按“联权共有”（joint tenants）即各占 50%，除非有证据证明双方实际意图不同（见 Stack v Dowden）。

请把这条原则刻在脑子里：英国不存在 common law marriage——英国政府官网（gov.uk）多年来一直公开澄清这一点。

🚨 同居十年、二十年、三十年都不会自动产生婚姻法权利。唯一的例外是与未成年子女有关的财务安排（《儿童法》附表 1），但那不是分房产，而是为孩子提供居所与抚养。

二、TOLATA 1996 是什么？为什么所有共同业主纠纷都走这条法

1996 年《土地信托与受托人任命法》在 1997 年 1 月 1 日生效，取代了此前由“信托售卖”（trust for sale）主导的旧制度。它的核心命题非常简单：在英格兰与威尔士，凡是两人或两人以上共同持有房产，法律上就自动存在一个“土地信托”（trust of land）——登记在产权证（title）上的人是受托人（trustee），真正享有经济利益的人是受益人（beneficiary）。

这意味着两件事：

  1. 任何一位“受益人”——哪怕他名字不在产权证上，但能证明享有权益——都可以向法院申请命令。
  2. 法庭依据的不是婚姻法，而是 TOLATA 第 14 条赋予的权力。

2.1 TOLATA 第 14 条——法庭可作出哪些命令

第 14 条（s.14）规定，任何“受托人或在该土地上享有权益的人”（trustee of land or any person who has an interest in the property subject to the trust）都可以向法院申请命令。法院的权力包括：

  • 命令强制出售房产（order for sale）；
  • 推迟出售直到某一事件发生（例如未成年子女年满 18 岁）；
  • 排除某一共有人进入或居住于房产；
  • 确认各方在房产中的具体受益份额；
  • 调整或约束受托人行使权力。

2.2 TOLATA 第 15 条——法庭考量的因素

第 15 条（s.15）列出法庭在行使第 14 条权力时必须考量的因素：

条款 因素 实务含义
s.15(1)(a) 设立该信托时各方的意图（intentions of the persons who created the trust） 当初买房时大家说好怎么用？是共同家庭住所、还是投资出租？
s.15(1)(b) 该房产被持有的目的（purposes for which the property is held） 例如“作为夫妻共同居所”——一旦关系破裂，该“目的”是否已无法实现？
s.15(1)(c) 居住于房产中之未成年人的福利（welfare of any minor who occupies or might reasonably be expected to occupy the property as his home） 这是华人当事人最容易忽视、却最具决定性的因素之一。
s.15(1)(d) 任何有担保债权人的利益（interests of any secured creditor of any beneficiary） 例如按揭银行、二次抵押人、破产管理人（trustee in bankruptcy）。
s.15(3) 大多数（按价值计算）受益人的意愿 多人共有时，多数意见有相对优先性，但非决定性。

💡 第 15(1)(c) 是同居伴侣有未成年子女时最强的“延后出售”理由。即便对方坚持现在卖房，法院也可能命令推迟至最小子女完成中学（GCSE 或 A-Level）。

三、登记类型决定一切——联权共有 vs 共同共有

在 HM Land Registry（土地注册局）上，两人以上登记的产权必然属于以下两种法律所有权（legal title）背后的衡平受益结构之一：

3.1 联权共有（Joint Tenants）

  • 双方共同、不可分割地拥有整套房产，没有可单独识别的份额；
  • 一方去世，其权益自动通过“幸存者权”（right of survivorship，jus accrescendi）转移给另一方——不进入遗嘱也不进入遗产；
  • 默认假设：双方按 50/50 分享受益权益（Stack v Dowden）；
  • 银行按揭通常假设此种持有方式。

3.2 共同共有（Tenants in Common）

  • 双方各自拥有可识别的份额（例如 50/50、60/40、99/1）；
  • 一方去世，其份额按其遗嘱或无遗嘱继承规则（intestacy rules）传承——不会自动归另一方；
  • HM Land Registry 会在产权证上记录“Form A restriction”（A 类限制登记），内容大致是：

“No disposition by a sole proprietor of the registered estate … is to be registered except under an order of the registrar or of the court.”

也就是说：单一受托人无法独自卖房或抵押，必须有第二人签字或法庭命令。这是保护共同共有的核心机制。

⭐ 怎么知道你们房子是哪种登记？登录 gov.uk 上“Search for land and property information”服务，花 £3 下载产权证副本（title register），看 Proprietorship Register（B 部分）有没有 Form A restriction——有就是 tenants in common，没有就是 joint tenants。

3.3 TR1 表 Box 10 ——买房时早就应该决定的事

TR1 是 HM Land Registry 标准产权转让表（Transfer of Whole of Registered Title）。其 Box 10 要求买方明确选择：

  • [ ] The transferees are to hold the property on trust for themselves as joint tenants.
  • [ ] The transferees are to hold the property on trust for themselves as tenants in common in equal shares.
  • [ ] The transferees are to hold the property on trust as [other declaration].

⚠️ 这一栏看似不起眼，却是法律上最有力的份额声明。最高法院在 Stack v Dowden 与 Jones v Kernott 中反复强调：如果在购房时已经在 TR1 表 Box 10 中作出明确声明，法院“几乎不会”推翻它——除非有欺诈、胁迫或事后明确变更。许多华人夫妇当年买房时根本没看清这一栏，律师也没解释，结果分手时陷入痛苦的诉讼。

3.4 信托声明书（Declaration of Trust）

如果出资比例与产权登记不一致——比如父母帮儿子付首付，但房子登记在儿子与儿媳名下——强烈建议在购房同时签订一份独立的信托声明书（declaration of trust 或 deed of trust），明确：

  • 各方实际出资金额与比例；
  • 出售时的分配公式（先扣除按揭余额、销售费用、装修投入，再按比例分配）；
  • 月供、地税、保险等的分担方式；
  • 如何处理增值或减值；
  • 一方先去世、移居海外或破产时的处理。

这份文件签字、见证后即具法律效力，可对抗第三人（在产权证上加 Form A restriction 后更具公示力）。

四、单方名下房产——非登记方如何主张权益

这是最棘手、也最考验证据的情形：房子登记在伴侣或家庭成员一人名下，而你想主张自己也有份额。法律上你有三条路径可走。

4.1 路径一：明示信托（Express Trust）

如果存在书面文件——例如一份签字的信托声明、电子邮件中的明确表述、共同签署的合同——直接说明“虽然房子在 X 名下，但 Y 享有 50% 受益权益”，那么这是最直接的依据。《1925 年财产法》第 53(1)(b) 条要求关于土地的信托声明必须“以书面形式证明”（manifested and proved by some writing）。

📌 微信对话、邮件往来如果内容明确，可以构成“书面证明”。法庭多次接受电子通讯作为信托证据。

4.2 路径二：推定信托（Resulting Trust）

如果你对购房款（特别是首付）有直接的现金贡献，法律上可以推定一个对应比例的“推定信托”——你的受益份额相当于你出资占总购买价的比例。

适用范围：传统上限于商业性质或非家庭性质的共有；最高法院在 Stack v Dowden 后明确表示，在家庭住宅（domestic context）情境中，推定信托已不再是首选分析框架，建构信托更具弹性。但在投资性物业、商业物业或亲属间合资中，推定信托仍然有力。

4.3 路径三：建构信托（Constructive Trust）——华人当事人最常用

这是同居伴侣纠纷中最重要的工具。要确立建构信托，你必须证明两件事：

(1) 共同意图（common intention）：双方曾经存在房产份额由双方共享的共同理解。这种意图可以是：

  • 明示（express common intention）：通过言语、谈话、书信达成；
  • 推定（inferred common intention）：从行为中合理推导出来——例如直接出资、长期分担按揭。

(2) 有损信赖（detrimental reliance）：你基于这种共同理解作出了对自己不利的行为——出资、放弃工作、长期投入装修、支付家用让对方供按揭等。

关键判例时间线

判例 引证 核心要点
Lloyds Bank v Rosset [1990] UKHL 14 当时设定极严标准：必须有直接现金出资或明示口头协议，单靠“做家务、带孩子”不构成贡献。今天已被大幅放宽，但仍是历史起点。
Stack v Dowden [2007] UKHL 17 共同登记房产时，默认 50/50；但可以“在家庭关系背景下从全部行为模式中推断不同份额”。本案中双方财务高度独立，最终判 65/35。
Jones v Kernott [2011] UKSC 53 确认 Stack 框架并扩展：即便当初意图明确，**事后行为可以“重新分配”份额**（imputation of common intention）。本案最终判 90/10。

💡 Jones v Kernott 对华人当事人尤其重要：男方在分手后近 15 年完全不付按揭、不修房子、不负担孩子开支，最高法院认为可以从这种“以行为表示的意图”重新推定份额。如果你的伴侣离开后多年完全不承担房屋开支，法院有理由让你享有更大份额。

4.4 不算“贡献”的事项

下列行为，单独存在时，通常不足以确立建构信托权益：

  • 仅仅长期同居；
  • 婚后冠对方姓氏；
  • 做家务、做饭、带孩子（除非属于让对方得以专心工作偿还按揭的安排）；
  • 偶尔送礼物、装饰房子；
  • 缴纳市政税（council tax）、水电费（utilities）等日常费用。

🚨 但如果你曾经支付首付、长期直接支付按揭、或将自己积蓄全部投入重大翻修（loft conversion、extension），这些都是强力证据，请保留所有银行流水、转账记录、装修报价单、收据。

五、华人家庭最常见的几种典型情境

5.1 情境一：未婚伴侣共同买房，首付不均

事实：男方出 80% 首付，女方出 20%；按揭联名，月供从联名账户中扣。购房时 TR1 表 Box 10 未勾选；银行默认登记为 joint tenants。

法律分析：

  • 因 Box 10 未声明，初步推定为联权共有，受益份额 50/50（Stack v Dowden）。
  • 但任一方可援引“非典型家庭模式”主张不同份额——大额首付不均、有独立账户、明确分担账单等可推翻 50/50 推定。
  • 实务上，多数判例倾向于按出资比例 + 婚后共同贡献的混合公式。

建议：购房当下就签订 Declaration of Trust 写清份额（例如 70/30），并在 Land Registry 登记 Form A restriction。

5.2 情境二：父母出资帮成年子女买房

事实：父母从中国汇款 £200,000 作首付，子女与子女配偶名下买房，登记为 joint tenants。父母从未签字、未上产权证。

法律问题：

  • 这笔钱是“赠与”（gift）、“贷款”（loan）还是“附条件出资”形成的推定信托？
  • 如果是贷款，必须有书面证据（IOU、借据、转账备注），否则在英国法庭很难追讨。
  • 如果是赠与，子女配偶有权分享。
  • 如果出资意图明确是“代孩子先付，房子算孩子自己的”，可能构成推定信托——父母对该笔出资比例享有受益份额。

建议：

  1. 父母汇款前签订书面赠与/贷款协议，明确性质；
  2. 若性质为“代孩子持有”，签订信托声明书指明孩子是受益人；
  3. 子女与配偶之间签订婚前/同居协议，处理父母出资部分在关系破裂时如何返还；
  4. 同时考虑印花税（Stamp Duty Land Tax）规则与汇款合规性。

⚠️ 中国大陆每年外汇额度限制（每人每年 5 万美元）及国家外汇管理局（SAFE）规定，不在本文讨论范围；但请确保资金来源合法且可追溯，否则未来涉及离婚、遗产或移民审查时极易被质疑。

5.3 情境三：兄弟姐妹合资买出租物业

事实：兄妹各出 50% 买一套 BTL（buy-to-let）出租，登记为 tenants in common 50/50。数年后哥哥想卖、妹妹想继续持有。

法律分析：

  • 任一方可依 TOLATA s.14 申请强制出售；
  • 因双方均为成年共有人、无未成年人居住、无明确长期持有目的，法庭通常会同意出售；
  • 真正的争议焦点会是：定价、估价机构、销售经纪、收益分配公式（是否扣除谁付的维修费）。

建议：合资前签 Co-ownership Agreement（共有协议），约定退出机制（buy-out option，给对方优先购买权）、估价方式、争议解决条款。

5.4 情境四：同居关系结束，一方携子女继续居住

事实：女方与未成年子女居住于男方名下房屋，分手后男方要求收回房屋出售。

法律工具：

  • TOLATA s.14 + s.15(1)(c)：女方如能证明享有受益份额，可申请延后出售直至最小子女完成中学；
  • 《家庭法》1996 第四章（occupation orders）：即使女方不享有受益份额，仍可申请居住权命令，短期排除男方进入；
  • 《儿童法》1989 附表 1：为子女申请财务命令——可要求父母一方将房产“租给”另一方直至子女年满 18 岁或完成全日制教育，期满归还原所有人（此即所谓“Schedule 1 housing order”，类似租用而非赠与）。

⭐ 附表 1 命令并不把房产产权转移给非业主家长，但能强制保留居所至子女长大。这是同居家庭中最重要、却最少被华人当事人善用的工具之一。

详见 《英国离婚与财务分配指南》。

六、解除联权共有——共同共有的“切割”操作

如果你已与共有人关系破裂，但仍是 joint tenants——其中一方去世会让权益自动归对方——你可能希望立即把联权共有“切割”为共同共有，以保护自己份额可通过遗嘱传给指定人。

6.1 切割的方法（《1925 年财产法》第 36(2) 条）

第 36(2) 条规定，联权共有可通过下列方式切割（sever）：

  1. 书面通知（written notice）—— 一方向其他所有共有人送达明确切割意向的书面通知（即下文模板 2）；
  2. 共同行为（mutual conduct）—— 各方行为表明已视为分别拥有份额；
  3. 单方处分自己份额（dealing with one’s own share）—— 例如出售或抵押自己份额；
  4. 破产——一方破产时由 trustee in bankruptcy 自动切割。

最常用、最稳妥的是第 1 种：书面通知。

6.2 切割后的下一步

切割之后，立即向 HM Land Registry 提交 SEV 表（或 RX1 + 切割通知）登记 Form A restriction。完成后：

  • 你的份额（默认 50%，除非有其他证据）现在可以通过遗嘱传给任何人；
  • 一方去世不再自动归另一方；
  • 但份额本身仍然是 50/50——切割只是改变继承机制，不改变份额。如果你想争取更大份额，仍需走 TOLATA 路径。

请同步更新或制订遗嘱——参见 《英国遗嘱与跨境继承指南》。

七、法庭程序——从调解到判决

7.1 第一步：调解信息与评估会议（MIAM）

依据《2014 年儿童与家庭法》第 10 条，绝大多数家庭与共有人房产争议在向法庭提起诉讼前，必须先参加 MIAM（Mediation Information and Assessment Meeting）。例外情况包括：

MIAM 由 FMCA 认证调解员（family mediator）主持，费用通常 £100–£150。完成后调解员签发 Form A 的相应豁免栏，方可起诉。

7.2 第二步：律师函与“无损”和解信

诉讼成本高（动辄 £15,000–£60,000+），强烈建议先发律师函或自行起草一份“无损”（without prejudice save as to costs）和解信，提出合理方案。这种信件不能在主审程序中被对方援引，但可以在判决后讨论诉讼费分担时被法庭考量——如果对方拒绝你的合理和解条件而最终结果差不多，对方可能要承担你的诉讼费（CPR Part 36 框架的精神延伸）。

详见 《英国民事诉讼起诉与抗辩指南》。

7.3 第三步：N208 部分 8 程序（Part 8 Claim）

TOLATA 申请通常通过 N208 表 以 CPR Part 8 程序启动（事实争议较少、主要为法律问题或解释问题的程序）。如果案件涉及大量事实争议——例如建构信托的有损信赖证据——法庭可能转入 Part 7 程序（普通诉讼）。

法庭管辖：

  • 房产价值较低（£30,000 以下）→ County Court；
  • 复杂或高价值案件 → County Court 或转至 High Court Chancery Division。

申请费：根据房产价值阶梯收费，可参考 gov.uk “Court and tribunal fees” 页面。

7.4 关键文件清单

提交申请时，至少需要准备：

  • N208 申请表与申请理由陈述（statement of case）；
  • 产权证副本（Office Copy Entries from HM Land Registry）；
  • TR1 表副本（如能取得）；
  • 任何信托声明书、共有协议、邮件、微信记录等；
  • 双方银行账户与按揭账户记录（首付、月供、维修费的支付证据）；
  • 装修发票、报价单、施工合同；
  • 估价报告（surveyor’s valuation 或 RICS Red Book valuation）；
  • 第一人称证人陈述（witness statement）连同附件。

7.5 庭审

如转入 Part 7，会经过案件管理会议（Case Management Conference）、披露（disclosure）、证人陈述交换、专家证据（如有）、PTR、最终庭审；典型时间表 9–18 个月。庭审过程详见 《英国法庭出庭实务指南》。

如果你的英语沟通能力不足以应付庭审，法院在民事程序中通常不会免费提供翻译——需自行安排或申请例外。详见 《英国法庭免费翻译申请指南》。

7.6 诉讼费用

TOLATA 案件不属于家庭诉讼——而是民事诉讼，因此遵循 CPR Part 44——“输方付诉讼费”（loser pays）是默认规则。这是与离婚财务程序截然不同的地方（后者通常各自承担费用，除非有不当行为）。这种规则对当事人有两重影响：

  • 主张证据不足或行为不合理的一方风险极高；
  • 但同时，合理胜诉方有可能拿回 60–80% 的实际律师费。

🚨 不要把 TOLATA 当离婚来打。它是民事诉讼，法庭对“行为合理性”的审查严格——包括是否参加 MIAM、是否回应和解信、是否过度披露请求。

八、按揭责任——共同与各自承担

如果双方都在按揭合同上签字，则双方对全部按揭余额承担“共同与各自责任”（joint and several liability）。也就是说，银行可以向任一人追讨全部欠款，而不论你们内部如何约定份额。

这意味着：

  • 你不能因为对方搬走、不再付月供，就单方面停付——银行只会向尚在付款的你追讨；
  • 即使内部协议约定对方付 80%、你付 20%，银行不受这种内部协议约束；
  • 一旦逾期 3 个月以上，按揭公司可启动收楼（repossession）程序；
  • 如果按揭账户登记不良信用（mortgage arrears），双方信用都会受损。

实务策略：

  1. 在分手或共有关系破裂之初，尽快与按揭银行沟通，申请短期“支付假期”（payment holiday）或临时变更；
  2. 协商一方“接手”按揭（remortgage in sole name）——需通过银行的可负担性评估；
  3. 若无法重抵押，考虑通过 TOLATA s.14 推动出售清贷；
  4. 切勿口头约定后任由对方拖欠——书面备忘录是底线。

九、《家庭法》1996 第四章——同居伴侣的居住权命令

虽然 TOLATA 主要解决“谁拥有什么份额”，但短期占有居住权问题需要借助其他工具。《1996 年家庭法》（Family Law Act 1996，FLA）第四章为同居伴侣（associated persons）提供以下命令：

9.1 占有令（Occupation Order，FLA s.36）

如果你是非业主同居伴侣（non-entitled cohabitant），可申请：

  • 进入房产的权利；
  • 留驻房产的权利；
  • 排除原业主进入或接近的权利；
  • 限制业主行使自身居住权。

但是——FLA s.36(6) 要求法庭考量八项因素，包括双方与子女的关系、住房需求、双方行为、申请人提出请求的理由等。同居伴侣获得占有令通常比已婚配偶（FLA s.33）更难，且期限通常不超过 6 个月，可延长一次。

9.2 非滋扰令（Non-molestation Order，FLA s.42）

适用于存在骚扰、威胁、暴力的同居关系破裂场景，常与占有令同时申请。详见 《英国家暴保护令申请指南》。

十、《儿童法》1989 附表 1——为非婚生子女争取居所

附表 1 允许法院在父母（不论是否结婚）之间作出为子女利益的财务命令，包括：

  • 定期支付（periodical payments）；
  • 一次性支付（lump sum）；
  • 居所性命令（settlement of property order）——典型形式是命令一方将房产“租用”给照顾子女的另一方，直至子女年满 18 岁或完成第一阶段全日制高等教育，期满归还原所有人；
  • 教育费用支付。

这种命令非常有用：例如父亲名下房屋，母亲与孩子居住，分手后父亲想卖房，母亲可援引附表 1 阻止出售并延续居住至少 10 余年。但需要注意：

  1. 这不是赠与——母亲在子女成年后必须搬出；
  2. 命令期间，父亲仍然是法律业主，可能仍需履行按揭义务；
  3. 母亲在此期间通常无权干涉房屋出售之外的处分（除非命令特别规定）；
  4. 申请通常需在子女满 18 岁前提出。

十一、与离婚的关键区别（华人最易混淆）

问题 已婚/民事伴侣 同居伴侣
法律框架 《1973 年婚姻诉讼法》s.25 TOLATA 1996 + 信托法
法庭权力 大幅再分配资产（discretionary） 仅确认现有权益、命令出售
赡养（spousal maintenance） 可命令 不可命令（只能为子女）
退休金分配 可命令 不可分配
诉讼费规则 各自承担 输方付（CPR Part 44）
调解前置 MIAM（家事调解） MIAM（民事/家事）
子女居所工具 《婚姻诉讼法》 《儿童法》附表 1

如果你的关系即将进入法律程序，请仔细判断自己究竟属于哪一类。已婚但未离婚的群体请参考 《英国离婚与财务分配指南》。

十二、信件模板（原创草稿，供参考改写）

ℹ️ 以下两份模板均为本文原创草稿，不构成法律意见。正式发出前请由合格律师审阅，并依个案事实修改。

模板 1：致共同业主的和解建议函（Without Prejudice Save as to Costs）

WITHOUT PREJUDICE SAVE AS TO COSTS

Date: [Date 日期]
From: [Your Name and Address 您的姓名及地址]
To:   [Recipient Name and Address 对方姓名及地址]
Re:   [Full Property Address 房产完整地址]   Title No: [Title Number 产权证编号]

Dear [Recipient Name 对方称呼],

I write further to our recent discussions regarding the above property,
which we currently hold jointly as registered proprietors / as tenants in
common in [Share Proportions 比例] shares.

This letter is sent on a "without prejudice save as to costs" basis. It may
not be referred to during the substantive hearing of any TOLATA application
but may be drawn to the court's attention on the question of costs.

I am writing to propose a settlement intended to resolve our dispute without
the need for court proceedings under section 14 of the Trusts of Land and
Appointment of Trustees Act 1996.

1.  Background and contributions
    1.1 The property was purchased on [Purchase Date 购买日期] for £[Purchase Price 购买价格].
    1.2 My direct contributions to date include:
        (a) Deposit: £[Amount 金额] on [Date 日期]
        (b) Mortgage payments: total £[Amount 金额] over [Period 期间]
        (c) Capital improvements: £[Amount 金额] (itemised in Schedule A, attached)
    1.3 Your contributions are understood to be: [Particulars of Other Party's Contributions 对方贡献明细]

2.  Proposed terms of settlement
    2.1 The property be sold on the open market via [Proposed Valuer/Estate Agent 建议估价人/经纪人] within
        [Number of Days 天数] days of acceptance of this offer.
    2.2 Net sale proceeds (after redemption of the outstanding mortgage and
        reasonable sale costs) shall be divided [Percentage 比例]% to me and [Percentage 比例]% to
        you.
    2.3 Alternatively, either party may buy out the other's share at an
        agreed open-market valuation; the buying-out party shall complete
        the refinance within [Number of Days 天数] days.
    2.4 Each party shall bear their own legal costs to date of acceptance.

3.  Response
    Please confirm your position in writing within 21 days of the date of
    this letter. In the absence of a substantive response, I reserve the
    right to issue proceedings under TOLATA 1996 and to seek my costs.

I would prefer to resolve this matter constructively and without the
expense and stress of litigation. I am also willing to attend a Mediation
Information and Assessment Meeting (MIAM) with a view to mediated
resolution.

Yours sincerely,

[Signature 签名]
[Your Name 您的姓名]

模板 2：解除联权共有的书面通知（Notice of Severance）

NOTICE OF SEVERANCE OF JOINT TENANCY
Under section 36(2) of the Law of Property Act 1925

Date: [Date 日期]

From: [Sender Full Name 发出方全名]
      [Address 地址]

To:   [Other Joint Owner Full Name 其他共有人全名]
      [Address 地址]

Property: [Full Property Address 完整房产地址]
Title No: [HM Land Registry Title Number 产权证编号]

I, [Sender Full Name 发出方全名], being one of the joint tenants of the beneficial interest
in the property described above, hereby give you formal NOTICE that I
desire to sever the joint tenancy in equity affecting the said property,
with immediate effect from the date of this notice.

The effect of this notice is that, from the date hereof, the joint tenancy
in equity is severed and the beneficial interest in the property is
henceforth held by us as tenants in common in equal shares (or in such
shares as the court may determine on the evidence).

I confirm that I will be applying to HM Land Registry for the entry of a
Form A restriction in the Proprietorship Register of the above title in
order to give public effect to this severance.

Please acknowledge receipt of this notice by signing and returning the
acknowledgement below to me by [Date 日期].

Signed: ........................................
Name:   [Full Name 全名]
Date:   [Date 日期]

ACKNOWLEDGEMENT OF RECEIPT
I acknowledge receipt of the above Notice of Severance dated [Date of Notice 通知日期]

Signed: ........................................
Name:   [Other Joint Owner Full Name 其他共有人全名]
Date:   [Date 日期]

📌 此通知送达后立即生效，无须对方同意。建议以挂号邮件（Recorded Signed For）或亲手送达加见证人形式发送，并保留邮局收据或送达证明，以备日后举证。送达后应立即以 RX1 表向 HM Land Registry 申请 Form A restriction。

十三、证据保存清单——华人当事人最常欠缺的“证据习惯”

✅ 现在就开始保存以下材料，等到诉讼时再翻找将极其困难：

  • 购房时的 TR1 表、契约、律师函；
  • 信托声明书、共有协议（如有）；
  • 首付来源证明（中国汇款记录、英国银行流水、礼金证明信）；
  • 全部按揭月结单及还款记录；
  • 装修发票、施工合同、设计图、付款记录、改造前后照片；
  • 关于房产份额、出资意图的微信/邮件/短信记录（截图 + 导出原始文件，记录元数据）；
  • Council tax 与公用事业账单（证明居住时间）；
  • 共同账户与各自账户的交易记录；
  • 出租收益分配记录（如有）；
  • 估价记录（曾经的 RICS 估价报告、按揭机构估价、再融资时的估价）。

❌ 不要做的事：
– 不要单方面把对方踢出房屋、换锁——可能违反 1977 年《非法驱逐保护法》（Protection from Eviction Act 1977）；
– 不要私自卖房或抵押——单一受托人在 Form A 下根本无法登记，强行操作会构成欺诈；
– 不要销毁对自己不利的文件——披露义务（disclosure obligation）下隐匿证据有刑事后果；
– 不要在律师介入前与对方签订仓促协议（特别是放弃所有权益的“全风险协议”）。

十四、跨境因素——华人当事人特有的复杂性

14.1 资金跨境流入的合法性证明

许多华人首付来自中国大陆。法庭审查时常关注：

  • 资金来源合法证明（工资、经营收入、合法继承）；
  • 中国汇出合规性（外汇额度、SAFE 备案）；
  • 进入英国后的存放路径（个人账户、信托账户）；
  • 反洗钱（AML）合规记录。

未来如涉及离婚、遗产、税务（HMRC）或移民审核，资金链断裂可能导致整笔被质疑。

14.2 跨境继承与遗嘱衔接

英国法庭对“位于英国的不动产”享有专属管辖权——即便业主是中国公民、在中国去世、立有中国遗嘱。但份额的衡平分配可能受到中国法的部分影响。详见 《英国遗嘱与跨境继承指南》 与 《英国丧亲、遗嘱认证与遗产管理指南》。

14.3 移民身份变化与房产

签证类别变化（PSW 到期、Skilled Worker 失业、ILR 拒签）可能影响按揭重审、能否获得新签证、是否被迫离开英国等。这与房产纠纷处理时间表互相影响——例如对方计划离境而要求迅速分割。

十五、何时必须聘请律师，何时可以自代诉讼

可以考虑自代（litigant in person）：

  • 双方已基本达成合意，仅需 court order 确认份额；
  • 房产价值较低（£100k 以下）且事实简单；
  • 你具备良好英语阅读与书面表达能力，且有时间研究 CPR；
  • 已成功完成 MIAM 并签发豁免。

应该聘请律师（建议家事律师或衡平法/不动产律师）：

  • 涉及建构信托或推定信托主张；
  • 涉及第三人（按揭银行、破产管理人、家族公司）；
  • 涉及未成年子女居所与附表 1 命令；
  • 涉及跨境资金、复杂遗嘱、信托结构；
  • 房产价值 £500,000 以上；
  • 对方已聘请律师或已发起诉讼。

如经济困难，可咨询：

  • 法律援助（Legal Aid，目前仅对家暴等极有限情形开放）；
  • pro bono 律师机构（Advocate、LawWorks 等）；
  • “无胜诉无收费”安排是否适用——多数 TOLATA 案件不适用，但人身伤害与某些民事案件可适用，详见 《英国无胜诉无收费索赔指南》。

十六、当事人最常问的 12 个问题

Q1：我们同居 15 年，他名下的房子我有份吗？
A：仅同居时间不产生权益。要有出资、明示/推定的共同意图及有损信赖。

Q2：我曾经支付一年的按揭，能拿多少？
A：不一定按支付金额倍数计算，法庭看整体共同意图与全部贡献。

Q3：父母给的首付是赠与还是贷款？
A：取决于当时书面文件与意思表示。强烈建议事前签明。

Q4：分手后他不让我进屋，我能强行进去吗？
A：如你为登记业主，理论上可以；但应避免与未成年人在场冲突，建议通过申请占有令处理。

Q5：他威胁要把房子卖了，我能阻止吗？
A：尽快申请 Form A restriction 并考虑申请 unilateral notice/pending land action。

Q6：法庭会强迫卖房吗？
A：在没有未成年子女、没有“持续目的”时，法庭通常会同意一方申请出售；有未成年人居住时，常延后至成年。

Q7：诉讼费多少？
A：典型 TOLATA 案件 £15,000–£60,000。Part 8 程序简单案件可低至 £5,000–£10,000。

Q8：可不可以先调解再上诉？
A：MIAM 是前置；调解不达成才能起诉。

Q9：我能要求他付我的赡养费吗？
A：不能。只能为共同子女申请抚养（CMS）或附表 1。

Q10：他破产了，房子怎么办？
A：他的份额归 trustee in bankruptcy，对方可代他申请 TOLATA s.14 命令出售。法庭会平衡债权人利益与你和子女的居住需求（TOLATA s.15(1)(d)）。

Q11：我们是 joint tenants，我立遗嘱把份额留给孩子有用吗？
A：没用——未切割前不能传遗嘱。必须先发 s.36(2) 通知切割。

Q12：他在中国，我在英国怎么起诉？
A：英国法庭对英国境内不动产有管辖权；可向中国共有人按 CPR 6 域外送达规则送达诉讼文件，必要时通过《海牙送达公约》。

常见问题（FAQ）

Q1：我们没有结婚，房子只登记在他名下，我能主张权益吗？

可以，但须通过衡平法信托途径而非婚姻财产法。若您曾对购房价款有直接出资（如首付、按揭还款）且双方有过关于共同拥有的明示或推断意图，法庭可在 TOLATA 1996 框架下确认您的受益份额。单纯同居年限或家务贡献通常不足以独立产生推定信托权益（Lloyds Bank v Rosset [1990] UKHL 14）；但若有间接经济贡献加上整体行为模式，Jones v Kernott 允许法庭作出更灵活的推断。

Q2：Declaration of Trust 有什么作用，没有的话怎么办？

Declaration of Trust 是双方对各自受益份额的书面约定，是证明不均等持有意图最直接、最有力的证据。若没有该文件，当事人须依赖其他证据重建共同意图：银行汇款记录、电子邮件或微信聊天截图、会计证明、家庭贷款文件等。证明难度较大，建议事前签署。事后起诉时，证据质量直接决定份额认定结果。

Q3：可以用什么方法阻止对方在诉讼期间出售房产？

最有效的紧急措施是向 HM Land Registry 申请 Form A restriction（限制所有共有人单方出售）或 unilateral notice（单方通知，标记不动产上的权益主张）。Form A 需要双方在 transfer 上签字方可完成交割，实际上锁死了单方出售。同时，在正式 TOLATA 诉讼启动后可申请 pending land action 注记，进一步保护您的权益。

Q4：TOLATA s.14 申请应去哪个法庭，费用大约多少？

简单的 TOLATA s.14 申请通常在 County Court 以 CPR Part 8 程序处理；涉及大额资产或复杂信托问题的案件可在 High Court（Chancery Division）进行。County Court 诉讼启动费为 £528（2025 年标准，与财产价值无关）；全程律师费视案件复杂度，Part 8 简单案件约 £5,000–£15,000，有争议的复杂案件可达 £30,000 至 £60,000 以上。

Q5：法庭裁定出售时，有未成年子女居住能否推迟出售？

可以延迟，但通常非永久阻止。TOLATA s.15(1)(c) 要求法庭考量未成年子女的福利；实践中法庭常将强制出售令推迟至子女年满 18 岁或完成 A-Level 学业。同时，如房产是为子女提供家庭居所而设立（即“信托目的”尚存），法庭也会倾向维持现状。但这并非绝对权利——债权人（如破产管理人）利益有时会凌驾于此。

Q6：父母资助首付，离婚或分手后这笔钱如何处理？

关键在于资金的性质：若为赠与，则归入受赠方名下（或双方），对方无权追索；若为借款，则须从房产出售所得中优先偿还（须有书面借款协议为据）；若为父母出资以换取受益份额（如订立 Family Trust），则需专业遗产 / 不动产律师评估。中国家庭跨境汇款购房的情形须保留完整银行流水、汇款凭证及任何书面协议。

Q7：对方住在中国，我可以在英国法庭起诉吗？

是的。英国法庭对位于英格兰或威尔士境内的不动产具有专属管辖权，无论当事人身处何地。送达可依 CPR Part 6.40 进行域外送达，或通过《海牙送达公约》（Convention of 15 November 1965）经由中国司法协助渠道完成。域外送达须申请法庭许可，并证明存在正当理由（good arguable case）。建议委托有国际民事诉讼经验的律师处理。

Q8：调解失败后需要多长时间能拿到法庭判决？

County Court Part 8 无争议 TOLATA 程序最快约 3–6 个月；有争议的案件进入完整审理（full hearing）通常需要 12–24 个月，具体取决于法院排期、案件复杂度和双方配合程度。若一方拒不配合披露证据或故意拖延，可申请“unless order”（不遵守则按对方胜诉处理）。如需紧急居住令（occupation order），可按 Family Law Act 1996 申请临时救济，时效较快。

十七、相关资源

官方资源：

  • legislation.gov.uk—— TOLATA 1996、Law of Property Act 1925、Family Law Act 1996、Children Act 1989 原文
  • gov.uk —— “Property and financial settlements when you divorce, dissolve a civil partnership or end a civil partnership”、”Search for land and property information”
  • gov.uk —— Mediation Information and Assessment Meeting (MIAM) 信息
  • judiciary.uk —— 高等法院与最高法院判决数据库
  • justice.gov.uk —— 民事程序规则 CPR Part 8、Part 44 原文

关键案例（BAILII 免费阅读）：

  • Stack v Dowden [2007] UKHL 17
  • Jones v Kernott [2011] UKSC 53
  • Lloyds Bank plc v Rosset [1990] UKHL 14
  • Oxley v Hiscock [2004] EWCA Civ 546
  • Marr v Collie [2017] UKPC 17（枢密院对商业共同购买的最新指引）

十八、相关文章

十九、圆景基金会能为您做什么

圆景基金会（Circle Vision Foundation）是注册在英格兰与威尔士的慈善机构，专注协助英国华人社区面对法律、健康、教育与社会服务方面的挑战。在共有房产纠纷领域，我们可以为您提供：

  1. 初步评估——30 分钟普通话/粤语电话咨询，帮您梳理：你是 joint tenants 还是 tenants in common？是否已有 Declaration of Trust？建构信托主张是否有据？
  2. 文件协助——帮助您从 HM Land Registry 获取产权证副本，整理出资证据、汇款记录与微信对话；
  3. MIAM 转介——为您联系华人友好或具备普通话能力的认证家事调解员；
  4. 律师转介——根据案件类型（家事 vs 衡平/不动产）匹配信誉良好的执业律师，并协助沟通文化与语言差异；
  5. 翻译与陪同——为有需要的当事人提供出庭陪同与初步法庭文件理解协助；
  6. 跨境资料协调——协助梳理来自中国的资金证明、协助理解中英两地遗嘱衔接。

如您需要协助，请发送邮件至 [email protected]，或访问 https://circle-vision.org 联系我们。我们将在合理时间内回复，并为您匹配合适的志愿者或外部专业资源。我们不收取费用；不收取转介佣金；不为律师做广告。我们存在的唯一目的，是让在英华人不再因为语言、信息或文化障碍而错失自身合法权益。

本文基于英格兰与威尔士现行法律撰写，主要法律依据见文首列表。本文不构成具体法律意见，仅供初步认识与参考；个案处理请咨询合资格的英国执业律师（solicitor）或大律师（barrister）。本文所述法律可能随判例与立法变化而更新；引用 BAILII 与 legislation.gov.uk 上的最新版本为准。法律援助、法庭费用与门槛标准请以 gov.uk 与 justice.gov.uk 公告为准。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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