《租客权利法案 2025》租客全面影响指南：从周期性租约默认到 Section 21 废除时间线

📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

• Renters’ Rights Act 2025 废除 Section 21 “无理由驱逐”（自 2026 年 5 月 1 日生效）——所有私人租赁 Assured Tenancy 自动转为周期租约（Assured Periodic Tenancy），房东只能依据 HA 1988 Schedule 2（经 RRA 2025 扩充至 17 项）的法定事由通过 Section 8 申请占有令，两个月 No-fault 驱逐通知路径彻底关闭。
• Section 8 核心驱逐事由变化：Ground 8（严重租金欠缴）门槛从 2 个月提高至 3 个月；新增 Ground 1A（房东出售自住），但须提前 4 个月通知且购买后 12 个月内不得再出租；Ground 1（房东或家属自住）通知期从 2 个月延长至 4 个月，且出售 / 自住后须满 12 个月才可再以该理由驱逐下一名租客。
• 唯一合法涨租路径为 Section 13（Form 4 年度通知）——房东须提前最少 2 个月发出 Form 4 通知，且每年只能涨一次；租客可向第一级别裁判所（FTT）申请“市场租金裁定”，FTT 裁定结果对双方具约束力，不可上调至超出 FTT 认定的市场租金水平。
• Decent Homes Standard 首次扩展至私人租赁部门：房东须确保出租房屋无 HHSRS Category 1 危害（包括严重潮湿、霉菌、供暖不足）；Awaab’s Law 延伸至 PRS 的具体时限细则仍属分阶段推进，须经二级立法确定，暂无确定生效日期（旧预期“2025–26 年”已过，最新时间表请参考 gov.uk）。
• 房东将强制登记于全国 PRS Database（按官方路线图 2026 年底起分地区上线、2027 年全量）并加入 Landlord Ombudsman 计划（预计约 2028 年上线）——各自上线后未登记 / 未加入即违法（数据库违规可处 £7,000 罚款）；届时租客可向监察专员免费投诉（无需诉讼），裁决对房东具约束力。

《租客权利法案 2025》（Renters’ Rights Act 2025, c.26，简称 RRA 2025）是英格兰自 1988 年 Housing Act 1988 以来对私人租赁市场最深刻的一次结构性重整——废除 Section 21 无理由驱逐、取消固定期 AST、所有 Assured Tenancy 默认转为周期租约、Section 13 成为唯一合法涨租路径、首次明文禁止“No DSS / No Children”歧视、为协助动物之外的宠物饲养引入法定请求权、把 Decent Homes Standard 与 Awaab’s Law 从社会住房扩展到私人租赁部门（Private Rented Sector, PRS）、强制房东加入新的房东监察专员（Landlord Ombudsman）并登记于全国房东数据库（PRS Database）。本文以截至 2026 年 5 月的实施状态为准，按“立法时间线 — 关键条款 — 既有 AST 转换 — 通知期限 — 转型场景 — 房东义务 — 模板 — 资源”完整梳理租客层面的核心影响，并提供与 Section 21 / Section 8 抗辩、潮湿失修 Awaab 法案、HMO 共住、宠物请求权、反歧视保护、住房福利 LHA 等专题的交叉引用。

如对英国整体租房框架不熟悉，请先阅读 《英国租房官方指南》。如已收到驱逐通知，请直接跳至 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩指南》。

主要法律依据：

• Renters’ Rights Act 2025（c.26）——废除 Section 21、统一所有 AST 为 Assured Periodic Tenancy、扩充 Section 8 + Schedule 2 占有理由至 17 项、引入 PRS Database、Landlord Ombudsman、Decent Homes Standard 与 Awaab’s Law 向 PRS 延伸、宠物请求权、反歧视
• Housing Act 1988（as amended by RRA 2025）——AST / Assured Periodic Tenancy 主体法；Section 8 / Schedule 2 占有理由；Section 13 法定涨租
• Tenant Fees Act 2019（TFA 2019）——押金 5 / 6 周封顶；非法收费禁止——RRA 2025 不予改动
• Deregulation Act 2015 s.33——反报复性驱逐——Section 21 废除后部分功能由 RRA 2025 Section 8 新理由的“濫用保护”承袭
• Equality Act 2010——反歧视——RRA 2025 在私人租赁场域加层强化（“No DSS / No Children”明文违法）
• Landlord and Tenant Act 1985 ss.11 + 9A——房东法定维修义务 + 适合居住性（fitness for human habitation）
• Housing Act 2004——HHSRS（Housing Health and Safety Rating System）+ HMO 牌照 + 押金保护——RRA 2025 不予废止
• Awaab’s Law 法定框架（首见于 Social Housing (Regulation) Act 2023，由 Renters’ Rights Act 2025 扩展至 PRS）——危害响应法定时限
• Consumer Rights Act 2015 Part 2——租约中不公平条款无效

⚠️ 关于 RRA 2025 实施时间：本文以截至 2026 年 5 月——亦即 2026 年 5 月 1 日 Section 21 废除生效日——的状态为准。部分条款（如 Awaab’s Law 第 3 阶段扩展、PRS Database 全量上线、Decent Homes Standard 私租实施细则）的二级立法仍在分阶段公布。请以 legislation.gov.uk 与 gov.uk Renters’ Rights collection 最新版本为准。

一、立法时间线——从 Royal Assent 到全面生效

关键日期一览

📌 “没有过渡期”是核心特征：与 2015 年 Deregulation Act 当年那种“仅适用于 2015 年 10 月后新签 AST”的做法不同——RRA 2025 在 2026 年 5 月 1 日一次性、无过渡地对所有新旧 AST（含 1989 年至今签订的存量租约）同步生效。

适用地理范围

RRA 2025 仅适用于英格兰（England）——

• 威尔士（Wales）：早已自 2022 年起以 Renting Homes (Wales) Act 2016 实行自家体系——RRA 2025 不影响
• 苏格兰（Scotland）：自 2017 年 Private Housing (Tenancies) (Scotland) Act 2016 起 Private Residential Tenancy（PRT）已废除无理由驱逐——本文不适用
• 北爱尔兰（Northern Ireland）：自 Private Tenancies Act (Northern Ireland) 2022 起部分趋同——但 RRA 2025 直接不适用

ℹ️ 跨境租客若同时在伦敦与卡迪夫各持一份租约——两份租约分别受 RRA 2025（伦敦）与 Renting Homes (Wales) Act 2016（卡迪夫）管辖。不可互相套用条款。

二、Section 21 废除——彻底告别“无理由驱逐”时代

Section 21 是什么、为什么被废除

Housing Act 1988 s.21 自 1989 年起赋予 AST 房东“在固定期结束后（或周期租约期间）无需任何理由送达 2 个月通知，到期可向法院申请加速占有令（accelerated possession）”的权力——这是英格兰最常用的驱逐工具，2010 年代以来一直被视为“无家可归首位推因”。

📌 RRA 2025 完全废除 Housing Act 1988 s.21（含 s.21(1)、s.21(4)、s.21A、s.21B）——任何在 2026 年 5 月 1 日当日或之后送达的 Section 21 通知自始无效（void），无任何过渡期，无任何“已发但未提诉”的保护伞。

废除日跨界的三种典型场景

🚨 场景 C 是 2026 年 5 月起最常见的违法行为——部分小房东 / 中介出于无知或恶意，仍以“S21 模板”对租客施压。租客的正确做法是：留底通知 + 书面驳斥 + 不要搬家——任何“自动搬走”都会被议会无家可归办公室视为“故意流离失所”（intentionally homeless），从而失去 s.188 紧急安置义务的资格。详见 《无家可归与议会住房义务》。

三、Section 8 + Schedule 2——重塑后的“17 项占有理由”

占有理由结构

Section 21 废除后，房东要取回房屋唯一的合法路径是 Housing Act 1988 s.8 + Schedule 2 占有理由——RRA 2025 把原本 17 项理由全面重编 / 新增 / 收紧：

💡 三大变化租客必须知道：

✅ Ground 1 / 1A 防滥用条款：房东以“自住”或“出售”为由取回房屋后，12 个月内不得重新出租——违者租客可向 First-tier Tribunal 申请赔偿（最高 12 个月租金）+ 议会可起诉刑事；

✅ Ground 8 门槛上调 + 通知期延长：欠租门槛从原 2 个月上调至 3 个月（月租）或 13 周（周租）；通知期由原 2 周延长至 4 周——给租客更长的补救时间；

✅ 报复性占有保护：租客在 6 个月内主张维修 / 投诉 HHSRS 危害的，房东送 Ground 1 / 1A / 6 / 6A 等“自愿”理由会被法院视为“报复性”驳回（承袭 Deregulation Act 2015 s.33 精神）。

与 Section 21 时代的对比

ℹ️ Section 8 的逐项要件、抗辩点、N5 / N11R / N244 表格、首次开庭至 N28 占有令再到执达员的全流程，详见 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩指南》。

四、Assured Periodic Tenancy——固定期消亡，周期成默认

什么是 Assured Periodic Tenancy

Renters’ Rights Act 2025 修订 Housing Act 1988——所有英格兰私人租约在 2026 年 5 月 1 日自动成为 Assured Periodic Tenancy（保证周期租赁，简称“周期租约”）：

固定期租约（fixed-term）真的“全部”消失吗？

⚠️ 是的——RRA 2025 在 Housing Act 1988 中明文规定：自 2026 年 5 月 1 日起，任何“固定期 AST”条款均自动失效，租约自始按周期理解，无论签订日期。即便您在 2025 年 12 月签了一份“2026 年 1 月至 2027 年 1 月”的 12 个月 AST：

• 2026 年 1 月 1 日至 4 月 30 日——按旧法仍是 fixed-term AST，受原合同条款约束；
• 2026 年 5 月 1 日 0:00 起——自动转换为 Assured Periodic Tenancy，原合同的“12 个月固定期”条款失效；
• 您从此可随时送 2 个月书面通知退租，不再受“提前退租需支付剩余月份”等条款拘束（除非欠租已构成 Ground 8）。

💡 学生租约的特殊性：由 RRA 2025 新增的 Ground 4A 保留了“学生 HMO 学期循环”的强制理由——专为大学 / 私人学生住宿（PBSA）设计——但对普通市场 AST 中的学生租客（如在 SpareRoom 与同学合租），仍自动转为周期租赁。学生租客若希望提前退租无须支付剩余固定期租金，可向 FTT 抗辩。

五、既有 AST 自动转换——您不需要做任何事

自动转换的法律机制

RRA 2025 设计了“法定自动转换（statutory automatic conversion）”——租客无须签新合同、无须与房东达成新协议、无须支付任何“转换费”。

⭐ 务必保留：原 AST 合同（含签字页）、押金保护证书与 Prescribed Information、EPC、Gas Safety Certificate、最新 How to Rent 指南——这些文件在转换后仍然适用，是您证明押金合规、房屋状况、租金水平等事实的关键证据。

第二房东 / 转租场景

ℹ️ 对于 Lodger 与 Excluded Occupier 的具体边界，详见 《Lodger 与“与房东共住”的特殊规则》。HMO 共住的牌照、过度拥挤、单间消防详见 《英国 HMO 共住房屋全解》。

六、租金涨幅——Section 13 成为唯一合法路径

Section 13 通知的法定要件

RRA 2025 修订 Housing Act 1988 s.13——所有 Assured Periodic Tenancy 的涨租只能通过 Form 4 法定通知，禁止租约里“自动每年涨 5%”等条款产生效力。

租客对 Section 13 的应对路径

🚨 常见房东“软暴力”涨租话术：

• “我们整栋楼都涨，你不接受就搬走”——❌ 必须 Form 4 + FTT 路径，电邮口头通知无效
• “新合同涨 £200，否则不续签”——❌ 周期租约下“不续签”概念不存在，您本就无须续签
• “你必须签 Rent Review 条款”——❌ 与 RRA 2025 冲突的合同条款自动无效
• “FTT 是给富人用的”——❌ FTT 申请免费、表格简单、绝大多数申请人为普通租客

七、反歧视——“No DSS / No Children” 正式入罪

RRA 2025 引入的明文禁令

Renters’ Rights Act 2025 在 Equality Act 2010 之外叠加针对私人租赁场域的明文反歧视规则——以下行为构成违法：

救济路径

💡 详细的歧视识别、举证逻辑、协助动物（assistance animal）与残疾合理调整专题，详见 《英国租房反歧视与 RRA 2025 保护》。如您依赖 Housing Benefit / Universal Credit 房屋元素，详见 《Housing Benefit 与 LHA 指南》。

八、Decent Homes Standard 与 Awaab’s Law 延伸至 PRS

Decent Homes Standard 是什么

Decent Homes Standard（DHS，体面住房标准）原是 2001 年起对社会住房（social housing）的最低质量基准——RRA 2025 首次把 DHS强制扩展至私人租赁部门（PRS），并由议会负责评估。

Awaab’s Law 在 PRS 的法定时限

Awaab’s Law 源于 2 岁男孩 Awaab Ishak 因长期潮湿霉菌窒息身亡——最初以 Social Housing (Regulation) Act 2023 入法仅适用于社会房东；RRA 2025 把这一框架完整复制到私人租赁场域：

📌 租客在 Awaab’s Law 下的核心权利：书面通知房东后 14 天内未启动调查，或调查后未在法定期内修缮——可直接向 County Court 起诉违约（Landlord and Tenant Act 1985 s.11 / s.9A）+ 申请议会发 HHSRS 改善通知。详见 《房屋潮湿、霉菌与失修——Awaab 法案下的维权指南》 与 《私租失修法院索赔指南》。

九、宠物请求权与 Landlord Ombudsman

宠物请求权（Right to Request a Pet）

Renters’ Rights Act 2025 首次为英格兰私人租客确立“养宠物的法定请求权”——房东不得无理拒绝，必须在 28 天内书面答复，可附条件要求租客购买宠物损害保险。

ℹ️ 完整模板、合理 vs 不合理拒绝判断、FTT 申请流程，详见 《租客养宠物权利全解——RRA 2025 详解》。

Landlord Ombudsman（房东监察专员）

RRA 2025 强制所有英格兰私人房东加入新的 Landlord Ombudsman（房东监察专员）——为租客提供免费、独立的纠纷解决渠道。⚠️ 注意：监察专员计划尚未上线——按官方实施路线图预计约 2028 年投入运作；在此之前，维修 / 涨租 / 驱逐纠纷仍走 FTT、议会执法与法院。下表为该计划上线后的设计框架：

全国房东数据库（Private Rented Sector Database）

⭐ 签约第一步永远是核查房东登记号——把房东 PRS Database 编号写进合同。未登记房东“出租”行为本身违法——这是租客最有力的“反制武器”。

⚠️ PRS Database 不取代地方选择性发证（selective licensing）——伦敦许多 borough（如 Newham、Brent、Croydon）的地方性 selective licensing 与 Article 4 directions 仍然叠加适用——房东必须同时满足全国 PRS Database 登记 + 本地议会发证。详见 《英国 HMO 共住房屋全解》。

十、房东的“必修义务清单”——租客的合规对照表

💡 任何一项不达标——租客都有具体救济：押金未保护 → County Court 1–3 倍赔偿；歧视广告 → Trading Standards + 民事索赔；Awaab’s Law 超时 → County Court 失修索赔；Ground 1 自住后违规重租 → FTT 12 个月租金赔偿。

十一、华人租客高频转型场景

场景 A：2025 年 12 月签的 12 个月 AST（2026 年 1 月至 2027 年 1 月）

场景 B：2026 年 5 月 5 日收到 S21 通知

🚨 该通知自始无效（void）——RRA 2025 已于 5 月 1 日废除 S21。

正确应对：

1. 留底通知（日期、内容、送达方式）；
2. 书面回复房东：

[您的姓名]
[租房地址]
[日期]

[房东 / 中介姓名地址]

Dear [Landlord/Agent],

Re: Section 21 notice dated [DD/MM/2026] — void

I write to confirm that your purported Section 21 notice served on
[date] is void at law. Section 21 of the Housing Act 1988 was
repealed by the Renters' Rights Act 2025 with effect from 1 May 2026.
No transitional saving applies to notices served on or after that date.

I will not be vacating the property. Any attempt to seek possession
must comply with Section 8 of the Housing Act 1988 and Schedule 2
as amended by the Renters' Rights Act 2025.

If you proceed to issue proceedings on the void notice, I shall
apply for the claim to be struck out and seek costs.

Yours sincerely,
[Signature / Print name]

3. 不要搬家——任何主动搬走都构成“故意流离失所”风险；
4. 同步向 Landlord Ombudsman + Trading Standards 投诉房东误导。

场景 C：2026 年 6 月房东送 Form 4 涨租 £300/月

场景 D：Rightmove 看到“No DSS, No Children”广告

❌ 2026 年 5 月起属违法行为——租客可：

1. 完整截图（URL + 日期 + 价格 + 中介名）；
2. 在 gov.uk/report-letting-agent 在线投诉；
3. 向当地 Trading Standards 报案；
4. 若已申请被拒——可在 County Court 提 Equality Act 2010 s.114 民事诉讼，索赔申请费 + 精神损害。

场景 E：房东以“自住”为由发 Ground 1 收房，3 个月后挂上 Zoopla 出租

🚨 违反 RRA 2025 Ground 1 / 1A 防滥用条款——12 个月内禁止重新出租。

租客可：

1. 截图 Zoopla 新广告（地址 + 日期）；
2. 向 First-tier Tribunal 申请赔偿——最高 12 个月租金；
3. 同步向议会报案——构成刑事违法；
4. Landlord Ombudsman 投诉。

十二、模板：房东不按 RRA 2025 履行义务时的通用回函

[Your Name]
[Property Address]
[Date]

[Landlord/Agent Name and Address]

Dear [Landlord/Agent],

Re: Compliance with the Renters' Rights Act 2025

I am writing in relation to [SPECIFIC ISSUE — e.g., refusal of pet
request / purported Section 21 / discriminatory advertising /
rent increase outside Section 13 procedure].

Under the Renters' Rights Act 2025 (c.26), which came fully into force
on 1 May 2026, you are required to:

  (a) [SPECIFIC OBLIGATION — e.g., respond to my written pet request
      within 28 days / cease relying on the void Section 21 notice /
      withdraw the discriminatory advertisement / re-issue any rent
      increase through Form 4 Section 13 procedure];
  (b) Be registered with the Landlord Ombudsman and the Private Rented
      Sector Database — please provide your registration numbers.

I invite you to confirm compliance in writing within 14 days.

Failing a satisfactory response, I shall:

  1. Refer the matter to the Landlord Ombudsman;
  2. Notify the local authority's housing standards team and Trading
     Standards;

  3. Reserve all rights to apply to the First-tier Tribunal
     (Property Chamber) and/or the County Court.

Yours sincerely,
[Signature]
[Print Name]

中文版要点（实际发函建议用英文以便后续法庭呈证）：

[您的姓名]
[租房地址]
[日期]

[房东 / 中介姓名地址]

主题：关于贵方未遵守《租客权利法案 2025》的义务

依《租客权利法案 2025》（c.26）——已于 2026 年 5 月 1 日全面生效——
贵方应：

  （甲）就 [具体事项]，于 [法定期内] 履行 [具体义务]；
  （乙）已在房东监察专员 + 全国房东数据库登记——请提供登记号。

请于 14 天内书面确认。如未获满意答复，本人将向房东监察专员、
当地议会与 Trading Standards 投诉；并保留向 First-tier Tribunal
（Property Chamber）与 County Court 申诉之全部权利。

此致

[签名]
[正楷姓名]

十三、模板：Section 13 涨租通知的 FTT 复议申请

First-tier Tribunal (Property Chamber – Residential Property)
Application for determination of rent under section 13 of the
Housing Act 1988 (as amended by the Renters' Rights Act 2025)

1. Applicant tenant: [Name, Tenancy Address, Tenancy Start Date]

2. Respondent landlord: [Name, Address, Landlord Ombudsman Number,
   PRS Database Number]

3. Current rent: £[xxx] per [month/week] from [date]

4. Landlord's proposed rent: £[xxx] from [date]
   (Copy of Form 4 attached as Exhibit A)

5. Date of Form 4 service: [DD/MM/YYYY]

6. Grounds on which the proposed rent is excessive:

   (a) Comparable properties on Rightmove / Zoopla within 0.5 mile
       advertised at £[xxx]–£[xxx] (evidence at Exhibit B);
   (b) No material improvement of the property since last rent
       review (evidence at Exhibit C — inventory);
   (c) Outstanding disrepair / damp / mould issues (Exhibit D);

7. Tenant's proposed market rent: £[xxx] per month

8. Costs: [Optional]

Date: [DD/MM/YYYY]
Signed: [Tenant Signature]

十四、资源

十五、相关文章

• 《英国租房官方指南》——从找房到签约的全流程
• 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩指南》——RRA 2025 下的驱逐新规
• 《房屋潮湿、霉菌与失修——Awaab 法案下的维权指南》——Awaab’s Law 对 PRS 的延伸
• 《英国 HMO 共住房屋全解》——HMO 牌照 + 选择性发证
• 《租客养宠物权利全解——RRA 2025 详解》——28 天请求权 + FTT 复议
• 《英国租房反歧视与 RRA 2025 保护》——No DSS + 协助动物
• 《Housing Benefit 与 LHA 指南》——福利元素与租金缺口
• 《英国租房押金保护制度全解》——TDP 与 Prescribed Information
• 《英国法院投诉小额索赔指南》——FTT 之外的民事救济路径

十六、常见问题（FAQ）

Q1. 我的固定期 AST 在 2026 年 5 月 1 日前仍在有效期内，会自动变成周期租约吗？

是的。RRA 2025 的转换条款规定，所有在生效日（2026 年 5 月 1 日）仍存续的 Assured Shorthold Tenancy 在当日自动转换为 Assured Periodic Tenancy。若您的租约原定 2027 年 1 月到期，到期后将不再有“固定期届满”——租约继续按月（或按原支付周期）滚动，直至依法定 Section 8 程序终止。房东无法以“固定期届满”为由要求您搬离。

Q2. 房东说他要自住，给了我一份 Section 21 通知，我还需要理会吗？

2026 年 5 月 1 日起所有 Section 21 通知对在当日后创建或已转换的租约无效——您无需遵守。如果通知在 2026 年 5 月 1 日前已合法送达且生效日期在生效日之前，仍有过渡效力——请核查通知日期和到期日。房东若确需自住，须通过 Section 8 Ground 1（提前 4 个月书面通知，入住后至少 12 个月不得再出租）才可进行合法驱逐诉讼。

Q3. 我的租金已经 3 年没涨，房东突然要求涨 40%，我能拒绝吗？

可以拒绝并申请 FTT 裁定。RRA 2025 规定唯一合法涨租路径是 Section 13 Form 4 通知（提前最少 2 个月），且每年只能涨一次。如您认为所提涨幅超出市场水平，可在收到 Form 4 通知后向第一级别裁判所（FTT, Property Chamber）申请“市场租金裁定”——FTT 会参考当地同类房屋市场租金，其裁定具约束力，且租金不可高于 FTT 认定的市场价值。申请 FTT 免费，无需律师。

Q4. 房东在 2025 年 3 月通过了 Right to Rent 检查，RRA 2025 有改变这方面要求吗？

没有。Immigration Act 2014, Part 3 规定的 Right to Rent 核查义务 RRA 2025 未予修改——所有向 18 岁以上人士出租私人住宅的房东仍须在租约开始前完成居留资格核查，违者面临最高 £20,000/人的民事罚款。如您是华人留学生或工作签证持有者，正常配合 Share Code 核查即可，这不会影响您的住房权益。

Q5. Awaab’s Law 已经对我的出租房适用了吗？

目前（2026 年 5 月）Awaab’s Law（SI 2025/1042）Phase 1 已适用于社会住房（议会房与房屋协会）。私人租赁部门（PRS）的 Phase 2 实施时间表尚未最终确定，但 RRA 2025 已授权政府通过二级立法将类似时限延伸到 PRS。若您住的是社会住房，目前已可援引 14 天调查 / 7 天紧急维修的时限；若是私人租赁，可用 LTA 1985, s.11 + Housing Ombudsman 路径（私人租客适用 Property Ombudsman 或 Property Redress Scheme）。

Q6. 我的房东还没有登记 PRS Database，这对我有什么影响？

依 RRA 2025 创建的全国 PRS Database，房东须在规定期限内登记，未登记可被处 £7,000 罚款。更重要的是：未登记的房东无法依 Section 8 的某些理由申请占有令——即 PRS Database 合规状态成为房东使用 Section 8 程序的前置条件。如您收到驱逐通知，可要求房东出示 PRS Database 编号，若其未登记，驱逐程序可能无效。

Q7. 房东以“我要卖房”为由要求我在 2 个月内搬离，这合法吗？

RRA 2025 生效后“以出售为由驱逐”须走 Section 8 Ground 1A——房东须：① 提前 4 个月（非 2 个月）发出 Section 8 通知；② 证明其确实打算出售该房产；③ 在租客搬离后至少 12 个月内不得将该房产再出租给任何人（违反将赔偿原租客）。2 个月通知仅为旧 Section 21 时代做法，现已无效。

Q8. 如果我的房东违反了 RRA 2025（如发出非法 S21、违规涨租、未登记 PRS Database），我有哪些救济渠道？

主要有三条并行渠道：① Landlord Ombudsman——就房东管理行为（包括违规驱逐、拒绝维修、歧视对待）提出免费投诉，裁决对房东具约束力；② First-tier Tribunal（FTT, Property Chamber）——就涨租争议、宠物请求拒绝、某些 Section 8 理由滥用提出申诉；③ 地方政府 Trading Standards / 议会 Housing Enforcement——就非法收费、未登记 PRS Database、未依 Decent Homes Standard 维修等违规申请罚款程序。多数情形无需私人诉讼、无需律师费。

圆景基金会能为您做什么

如果您是华人租客，正在经历 Renters’ Rights Act 2025 全面生效后的法律转型，请联系圆景基金会（Circle Vision Foundation）：

• 审阅租约——指出 2026 年 5 月 1 日前后的转换效果，区分哪些条款已自动失效
• 核验房东登记——协助查 Landlord Ombudsman + PRS Database 编号——未登记房东属违法
• 逐条核查通知——S21 / S8 / Form 4 通知的法定要件与防御点
• 协助起草书面回函——驳斥 2026 年 5 月起送达的 S21、应对越权涨租、宠物 / 歧视投诉
• 协助申请 FTT 复议——涨租、宠物拒绝、Ground 1 / 1A 滥用赔偿
• 协助 Awaab’s Law 救济——潮湿 / 霉菌 / HHSRS 危害的法定时限主张
• 协助歧视投诉——Trading Standards + Landlord Ombudsman + County Court 三轨并行
• 跨案件协调——驱逐 + 维修 + 涨租 + 歧视同时发生时的统一策略

我们的服务对华人租客——所有沟通均为中文。请联系：[email protected]。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

• 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
• 本文最后核对日期：2026-06-03
• 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
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