📌 Key Takeaways 核心要点

  • Landlord and Tenant Act 1985 s.11 强制要求房东负责维修结构、外观及供水/供暖/排污装置，该义务无法通过租约条款排除；Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018（引入 s.9A）进一步要求整租期内房屋须适合人类居住，涵盖危险、严重冷凝潮湿及高危 HHSRS 类别一缺陷。
  • 在向法院立案前，必须遵循 Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims：书面通知房东缺陷、给予合理整改时间（一般 20 个工作日），否则可能被法院制裁费用，即便最终胜诉。
  • 损害赔偿按 Wallace v Manchester City Council [1998] 公式计算：一定百分比的租金 × 受影响月数；损害赔偿的百分比（通常 25%–50%）反映居住条件恶化的严重程度，可覆盖整个失修期间，并非仅从起诉日起算。
  • 证据是胜诉关键：带时间戳的照片/视频、全部书面通知与回复记录、医疗报告（如有失修引发的健康损害）、环境卫生官员（Environmental Health Officer）的检查报告均须保存；缺失书面证据往往导致赔偿大幅缩水。
  • 可向 Environmental Health Officer 投诉，令议会对房东发出 Housing Act 2004 改进通知（Improvement Notice），这是独立于法院诉讼的免费并行路径，EHO 报告还可作为法院程序中的关键证据。

租住私人房屋时，墙体渗水、屋顶漏雨、暖气罢工、电线裸露、煤气检测过期、老鼠出没、窗户关不上、淋浴时断时续——这些问题绝不仅仅是“等房东修”那么简单。在英格兰，房东对私人租客的维修义务来自一整套强制性法律——尤其是 Landlord and Tenant Act 1985 第 11 条与第 9A 条，以及 Defective Premises Act 1972 第 4 条。当房东置之不理时，租客有权依 Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)（住房条件案件诉前议定书）发函索赔，并在必要时通过 N1 索赔表向 County Court（郡法院）正式起诉，请求整改令（specific performance）与损害赔偿（damages）。

本指南聚焦私人租赁部门（Private Rented Sector, PRS）的全类别失修——不仅仅是潮湿霉菌——以及从证据保存到 N1 立案、再到庭外和解或开庭判决的完整法庭索赔路径。如对潮湿与霉菌在社会住房 Awaab 法案下的特殊时限规则感兴趣，请阅读 《潮湿、霉菌与失修与 Awaab 法案》。如对小额索赔通道与 CPR 总框架不熟悉，建议先阅读 《英国小额索赔完整指南》 与 《英国民事诉讼规则（CPR）：如何提起与回应索赔》。

主要法律依据：

  • Landlord and Tenant Act 1985, s.11（房东对结构、外观与设施装置的法定维修义务）
  • Landlord and Tenant Act 1985, s.9A（由 Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 引入——整租期“适合人类居住”义务）
  • Defective Premises Act 1972, s.4（房东对所有合理可预见进入房屋之人的注意义务）
  • Housing Act 2004, Part 1（HHSRS——住房健康与安全评估系统）
  • Environmental Protection Act 1990, s.79–82（法定滋扰）
  • Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)（住房条件案件诉前议定书）
  • Civil Procedure Rules Part 7（金钱索赔立案程序）
  • Civil Procedure Rules Part 16 + PD 16（Particulars of Claim 内容要件）
  • Civil Procedure Rules Part 35 + PD 35（专家证据规则）
  • Civil Procedure Rules Part 55（占有索赔，含反报复性驱逐场景）
  • Deregulation Act 2015, s.33（Section 21 反报复性驱逐保护）
  • Renters’ Rights Act 2025（c.26——废除 Section 21；2026 年 5 月 1 日起生效）
  • Limitation Act 1980, s.5 与 s.11（合同索赔 6 年；人身伤害索赔 3 年）

一、私人租赁失修的法定框架

1. Landlord and Tenant Act 1985, s.11——结构、外观与设施

适用于绝大多数期限少于 7 年的租约（含 AST 与 2026 年 5 月 1 日后自动转换的 assured periodic tenancy），且不可通过合同条款排除。房东必须保持以下处于良好维修状态与适用状态：

  • 房屋的结构与外观——墙体、屋顶、地基、窗户、门、外墙、烟囱、排水沟、雨水管
  • 供水、煤气、电力与卫生设施装置——水管、燃气管、电线、抽水马桶、洗手盆、浴缸、淋浴
  • 供暖与热水装置——锅炉、暖气片、热水器

📌 关键概念：房东仅在获悉缺陷后才负有维修义务（O’Brien v Robinson [1973]——上议院案，本会引用判例摘要可基于法庭记录）。这就是为什么任何报告必须留下书面证据。

2. Landlord and Tenant Act 1985, s.9A——整租期适合人类居住

由 Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 引入，自 2019 年 3 月 20 日起对所有新签私人租约生效；2020 年 3 月 20 日起延伸至所有既有租约。要求房屋在租约开始时与整个租期内始终保持“适合人类居住（fit for human habitation）”。评估因素包含：

  • 修缮状态（repair）
  • 稳定性（stability）
  • 潮湿（freedom from damp）
  • 内部布局与设计
  • 自然光照、通风
  • 用水供应、排水与卫生设施
  • 食物准备 / 烹饪 / 洗涤设施
  • 房屋所在场地的状况
  • Housing Act 2004 Part 1 下的 29 项 HHSRS 危害——其中任何一项达到第 1 类（Category 1 hazard）即推定不适合居住

⭐ 杀伤力：只要房屋“不适合居住”，房东即违反默示租约条款——租客可直接起诉，无须先经议会。这是 HFHA 2018 给私人租客赋予的革命性工具。

3. Defective Premises Act 1972, s.4——对第三人的注意义务

房东对所有合理可预见会进入房屋的人（含同住家庭成员、未成年子女、访客、护工）负有注意义务。若维修缺陷导致人身伤害或财产损害——例如儿童因长期霉菌患哮喘、漏电致烧伤、楼梯松动致跌倒——受害人可直接以本条款索赔，不受租约相对性原则限制。

4. Housing Act 2004, Part 1——HHSRS

29 项 HHSRS 危害涵盖：

分类 典型危害
生理 潮湿与霉菌、过冷、过热、铅、石棉、二氧化碳、一氧化碳、辐射、不卫生供水
心理 拥挤与空间不足、噪声、照明、入侵者
感染 家庭卫生与污水处理、食物安全、个人卫生设施、生活垃圾
意外伤害 跌落（楼梯、平面、高度）、电气、火灾、热源、碰撞与挤压、爆炸、烹饪结构与位置

地方议会可发出 Improvement Notice（整改令）、Prohibition Notice（禁用令）、Hazard Awareness Notice（危害告知）或 Emergency Remedial Action（紧急代为整改后向房东追偿）。

5. Environmental Protection Act 1990, s.79–82——法定滋扰

构成“statutory nuisance”（典型如对健康有害的潮湿、严重老鼠 / 蟑螂侵扰、烟雾排放）的失修，可经两条路径追究：

  • A 路径：向议会 Environmental Health 投诉——议会可发 Abatement Notice
  • B 路径（s.82）：租客直接向 Magistrates’ Court（治安法院）申请——程序较简便，可获整改令 + 赔偿 + 成本

二、私人租赁失修的类别与对照表

下表汇总最常见的失修类别及对应法律依据。几乎每一类都同时落入 s.11 与 s.9A 之中——这意味着租客通常可双重援引。

类别 典型表现 主要法律依据 同时可援引
屋顶 / 顶棚 漏雨、瓦片脱落、天花板水渍 / 塌陷 LTA 1985 s.11(1)(a)（结构与外观） s.9A；DPA 1972 s.4
外墙 / 窗户 裂缝、渗水、单层玻璃过冷、窗户关不上 / 锁失效 s.11(1)(a)；HHSRS 过冷 s.9A；HHSRS（入侵者）
水管 / 卫生设施 水管漏水、马桶不冲、洗手盆堵塞、浴缸 / 淋浴排水失效 s.11(1)(b) s.9A；EPA 1990
供暖 / 热水 锅炉故障、暖气片不热、无热水 s.11(1)(c) s.9A；HHSRS 过冷
电气 跳闸频繁、裸露电线、插座烧焦、未做 EICR（电气安装状况报告） s.11(1)(b)；HHSRS 电气 Electrical Safety Standards Regulations 2020
煤气 无年度 Gas Safety 检测（CP12）、煤气味、煤气器具故障 Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998 HHSRS 一氧化碳
排水 / 下水 排水反流、外部排水沟堵塞、化粪池失效 s.11(1)(a)–(b) EPA 1990
潮湿 / 霉菌 墙角发霉、冷凝水、墙体上升性潮湿 s.9A；HHSRS Hazard 1 s.11（若源于结构）
虫鼠侵扰 老鼠、蟑螂、跳蚤、臭虫——尤其源于结构缝隙 s.9A；EPA 1990 s.79（statutory nuisance） HHSRS Hazard 17（家庭卫生）
安全 / 锁具 大门 / 后门锁失效、门板破损、对讲机失效 HHSRS 入侵者；s.11（若属外门结构） s.9A
烟雾报警 / 一氧化碳报警 未安装 / 失效 Smoke and Carbon Monoxide Alarm (Amendment) Regulations 2022 HHSRS
结构 / 地基 墙体大幅开裂、地面下陷、阳台 / 楼梯不稳 s.11(1)(a) s.9A；DPA 1972 s.4

ℹ️ 注意：s.11 的“结构与外观”经判例反复扩张——Quick v Taff Ely BC [1986] 曾限缩为“修缮已损坏的结构”，但 HFHA 2018 引入的 s.9A 已填补了这一缺口——只要房屋“不适合居住”即可索赔，无须先证明“已损坏”。

三、维权步骤路线图

完整路径分为七步——从证据保存到法庭判决。每一步都为下一步铺垫，跳步会让最终索赔大打折扣。

步骤 动作 时长
1 拍照 + 时间日记 + 保存所有沟通 持续进行
2 书面报告房东 / 中介——给予合理整改期 14 天合理回应期
3 升级至议会 Environmental Health（与第 4 步可并行） 议会通常 4–12 周
4 依 Housing Conditions PAP 发 Letter of Claim 房东 20 个工作日回应
5 聘请独立 RICS 注册测量师出具专家报告（最好为 single joint expert） 4–8 周
6 谈判和解（若不成）→ N1 立案，附 Particulars of Claim 立案后 4–8 个月开庭
7 开庭 → 判决 / Tomlin Order → 强制执行 因案而异

1. 拍照 + 时间日记

  • 用手机拍照始终保留日期时间元数据——iPhone 拍照默认保留 EXIF；Android 需在设置中确认
  • 同一位置多次拍摄——展示问题恶化轨迹
  • 拍广角 + 特写——既能确认房间位置，又能展示细节
  • 必要时录短视频——尤其漏水、噪声、虫鼠活动
  • 日记格式：日期、时间、问题描述、健康影响、与房东 / 中介的沟通要点
  • 保存所有短信、邮件、WhatsApp、微信截图——一旦房东试图删除聊天记录，仍可援引“先前披露”

2. 书面报告房东 / 中介

口头报告不算数——只有书面记录能证明房东“已获悉”（O’Brien v Robinson 规则）。采用：

  • 电子邮件——保留发送时间戳与回执
  • Royal Mail Signed For 寄信——若房东拒收，签收记录仍证明已送达
  • 列出具体问题、首次发现日期、所在房间、要求的整改时间
  • 给出合理整改期——非紧急问题 14–28 天；紧急问题（如严寒中无暖、漏电）24–72 小时

3. 议会 Environmental Health 投诉

议会路径与诉讼程序并行——两条腿走路。议会发的 Improvement Notice 是后续法庭索赔的强力证据。在 gov.uk/report-housing-disrepair 可在线举报。议会检查员到场 → 评估 HHSRS 危害分类 → 通知房东 → 发整改令。Category 1 hazards 议会必须采取行动；Category 2 hazards 议会可以采取行动。

📌 议会不能替您索赔金钱赔偿——只能强制整改。金钱索赔仍须通过法庭。

4. Pre-Action Protocol Letter of Claim

英格兰为住房失修案件设有专门的 PAP——Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)。该 PAP 强制要求：

  • 租客向房东发 Letter of Claim——列明所有失修项目、援引法条、附证据
  • 房东在20 个工作日内提供完整书面回应——含立场、计划工程、是否承认违约、对租客证据的回应
  • 双方应积极合作选定专家——优先single joint expert（共同任命的单一专家）
  • 双方应协商和解——只有诚信谈判破裂后才可立案

ℹ️ PAP 全文：justice.gov.uk/courts/procedure-rules/civil/protocol/prot_hou。违反 PAP 会导致法官削减胜诉方成本——参 CPR 44.5。

5. 专家测量师报告（关键一环）

依 CPR Part 35 + PD 35，专家证人必须：

  • 对法院而非任何一方负有首要义务（PD 35 §2.1）
  • 出具独立报告——含资历声明、采证方法、结论、与不同意见分歧
  • 优先single joint expert (SJE)——双方共担费用、报告对双方拘束力更强

报告内容应涵盖：

  • 失修各项的位置、范围、根因
  • 整改工程范围与估价——为后续 specific performance 提供工程清单
  • 造成不适合居住的程度——为 s.9A 索赔背书
  • 失修对租金价值的减损比例——为 Wallace v Manchester 算法提供基础

聘请RICS（皇家特许测量师学会）注册测量师；费用通常 £400–£1,500，胜诉时通常可向对方追讨。

6. N1 立案

若 PAP 阶段未和解：

  • 准备 N1 索赔表——可下载 PDF 版填写后邮寄至 County Court Money Claims Centre，或经 moneyclaim.gov.uk 在线立案（仅金钱索赔；含 specific performance 之类非金钱救济的应走 N1 纸质 / 律师电子）
  • 附 Particulars of Claim——依 CPR PD 16 规范——含事实背景、法条援引、损害项目、救济请求
  • 附专家报告、PAP 信件、议会通知、医疗证据、损害物品清单
  • 缴立案费——金额 £5,001–£10,000 立案费 £455；£10,001–£200,000 立案费按金额 5% 计；具体见 gov.uk/make-court-claim-for-money

7. 案件管理与开庭

  • 法院发 Notice of Issue——文件正式送达被告
  • 被告在14 天内提交 acknowledgment of service 或在 14 天内提交 Defence；若 acknowledgment 已交，Defence 期延至 28 天
  • 法院发 Directions Questionnaire (N180) → 分流（Track Allocation）
  • 进入指定通道（详见第六节）→ 证据披露 → 专家证据交换 → 开庭日期
  • 听证当天双方陈述、证人交叉询问、法官判决

四、CPR Part 7 与 Part 55 的适用区分

很多租客混淆“金钱索赔（Part 7）”与“占有索赔（Part 55）”——两者程序完全不同：

规则 用途 本指南的相关性
CPR Part 7 所有非占有的民事金钱与非金钱索赔——含失修索赔的 damages + specific performance ✅ 租客提起失修索赔走 Part 7
CPR Part 8 无重大事实争议的索赔（多为权利申报） 失修索赔通常不适用
CPR Part 55 占有索赔（possession claims）——房东要收回房屋 租客作为被告遭遇 Section 8 / Section 21 时适用——可在 Defence 中反诉失修

📌 反诉路径：若房东已发 Section 8（如以欠租为理由）申请占有令，租客可在同一案件中以失修违约抵销欠租或反诉——Televantos v McCulloch [1991] 与一系列后续判例已确立这一战术。

五、损害赔偿如何计算

英格兰失修索赔的赔偿分四大类，每一类都有判例法支撑。

1. General damages——租金减损（Diminution in Value）

最经典的算法源自 Wallace v Manchester City Council [1998] EWCA Civ 1166——按租金的一定百分比 × 失修期间计算。法官根据失修严重程度选定百分比，常见区间：

失修严重度 典型百分比 典型情境
轻微 10%–25% 单一房间局部潮湿 / 偶发漏水
中度 25%–50% 多房间影响 / 暖气长期失效 / 重大渗漏
严重 50%–75% 整套不适合居住 / 严重霉菌 / 锅炉冬季报废
极端 75%–100% 租客被迫整段时期外宿 / 房屋完全不能使用

💡 示例计算：月租 £1,500；卧室长期渗水霉菌持续 12 个月；专家评估减损 40%。General damages ≈ £1,500 × 12 × 40% = £7,200。

2. General damages——不便与精神压力

Earle v Charalambous [2006] EWCA Civ 1090 强调可对生活质量下降本身判赔——独立于租金减损。后续判例（Shine v English Churches Housing Group [2004]）形成“年度上限”的指导（实践中长期失修案件年度 £1,000–£3,000 量级），但并非硬性上限。

3. Special damages——具体经济损失

需附逐项清单 + 收据 / 报价：

  • 损坏的家具、衣物、电器、书籍、电子产品
  • 因住所不适合居住而支付的酒店 / 短租费用
  • 增加的电费（用除湿机 / 取暖器补救）
  • 看医生的自费——处方费、私立 GP 费
  • 误工费 / 通勤额外费用（如锅炉故障需在朋友家洗浴）

4. 人身伤害（若适用）

依 DPA 1972 s.4 或租约违约——为儿童哮喘、湿疹、长期咳嗽、跌倒受伤索赔。须附GP 记录、专科信、医院出院信。人身伤害诉讼时效为3 年（Limitation Act 1980 s.11），明显短于合同索赔的 6 年（s.5）——切勿拖延。

5. 利息

依 County Courts Act 1984 s.69——法庭可对赔偿金判予自损失发生之日起至判决日的利息——通常 8% 简单利息。

⭐ 重要案例摘要：本会基于公开法庭记录引用 Wallace v Manchester 与 Earle v Charalambous 等判决要旨——任何引用与本案具体事实的对照应由您的律师 / 法律倡导员针对个案重新核对。

六、案件分轨与诉讼费用

依 CPR Part 26，法院按金额分轨：

通道 失修索赔阈值 核心特点
Small Claims Track 金额 ≤ £10,000 且失修工程价值 ≤ £1,500 且损害赔偿 ≤ £1,000 程序简化；通常不能追回律师费（CPR 27.14）
Fast Track £10,000–£25,000，或工程值 / 赔偿超小额阈值 1 天内审结；部分律师费可追回
Intermediate Track £25,000–£100,000（2023 年 10 月起） 3 天内审结；固定费用表
Multi Track ≥ £100,000 或复杂案件 正式程序；可全额追讨律师费

📌 关键阈值：依 CPR 26.9(1)(b)——失修索赔特殊规则——只要整改工程的预计造价超过 £1,000，或损害赔偿超过 £1,000，案件通常不会分入 Small Claims。这对租客有利——意味着 Fast Track 的成本追偿规则可启动。

七、资金来源——如何承担诉讼成本

1. Legal Aid（法律援助）

依 LASPO 2012 Schedule 1, Part 1, paragraphs 33–35：

  • 住房失修——若失修对健康或安全构成严重风险，且整改尚未完成——属于民事 Legal Aid 范围
  • 申请途径：联系 Civil Legal Advice (CLA) 0345 345 4 345，或在 find-legal-advice.justice.gov.uk 找住房执照律师
  • 须通过收入与资本测试——多数低收入华人租客 / 国际学生可达标

2. Conditional Fee Agreement (CFA)——“无胜诉无收费”

依 Courts and Legal Services Act 1990 s.58 + Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012：

  • 律师承担败诉时不收费风险
  • 胜诉时律师收取成功费（success fee）——上限 25%
  • 多数失修案件律所愿意接 CFA——尤其是带专家报告与 Improvement Notice 的案件
  • 详细机制请参阅 《英国 No Win No Fee 索赔指南》

3. Damage-Based Agreement (DBA)

律师收取赔偿金的固定百分比——上限 25%（人身伤害类）或 50%（其他民事）。

4. After-the-Event (ATE) Insurance

保护客户对败诉方应承担对方成本的责任——通常与 CFA 配套购买。

5. 自费 + 自我代理

若不符 Legal Aid 且不愿走 CFA：可作为 litigant-in-person 自行诉讼。法院对自我代理者有一定容忍度（Overriding Objective, CPR Part 1），但专家报告费用不可省——这是案件成败的关键。

八、和解——Tomlin Order 与全面整改承诺

绝大多数失修索赔在开庭前通过谈判达成和解——这对双方都更经济。常见和解方式有两种：

1. Tomlin Order（汤姆林令）

由两部分构成：

  • 公开命令部分——记录“案件依附件 Schedule 中的条款搁置”
  • 保密 Schedule——载具体条款（赔偿金额、工程清单、付款时限）

📌 Tomlin Order 的优势：金额与工程明细不公开——保护双方隐私；同时仍为法院执行的依据——若房东违约，租客可径行申请执行令。

2. Consent Order / Settlement Agreement

公开记录所有条款，法庭背书。简单案件适用。

3. 全面整改承诺（Undertaking）+ 赔偿支付

房东在指定期限内完成全部工程清单（依专家报告）+ 一次性支付赔偿。常以邮件 / 书面协议确认，双方签字。

九、Section 21 反报复性驱逐保护

租客最大的恐惧之一是“投诉后被房东赶走”。法律已多重屏障保护：

1. Deregulation Act 2015 s.33（仍在过渡期内有效）

若房东在租客书面投诉失修后发 Section 21 通知，且：

  • 议会随后发了 Improvement Notice 或 Emergency Remedial Action 通知；且
  • Section 21 是在租客投诉之后发出

→ Section 21 在 6 个月内无效（不可据以申请占有令）。

2. Renters’ Rights Act 2025——彻底废除 Section 21

自 2026 年 5 月 1 日起，RRA 2025 对新订立与既存的 AST 均生效：

  • 废除 Section 21——房东不可再无理由驱逐
  • 所有 AST 自动转换为 assured periodic tenancy（月度循环）
  • 房东只能依改革后的 Section 8 grounds驱逐——欠租门槛提高至3 个月、通知期 4 周
  • 报复性 Section 8 申请——法庭可裁定为滥用程序而驳回

详细驱逐抗辩框架请参阅 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩》。

十、常见情境

1. 冬季锅炉故障

  • 当日通过电话 + 邮件双重通知房东 + 中介，附煤气工程师报告（若有）
  • 24–72 小时仍未修——书面要求临时供暖器具或临时安置
  • 若房东拒绝——可购置便携取暖器，作为 special damages 索赔
  • 援引 LTA 1985 s.11(1)(c)（供暖装置）+ s.9A（适合居住）+ HHSRS Hazard 7（过冷）

2. 屋顶漏雨

  • 拍水渍照片 + 录视频展示水滴
  • 立即铺塑料布、放水桶——避免次生损害扩大（减损义务 mitigation）
  • 报告房东 + 议会 EH
  • 援引 LTA 1985 s.11(1)(a)（结构）+ s.9A + DPA 1972 s.4（若有人 / 财产受损）

3. 墙体上升性潮湿（rising damp）

  • 找 RICS 注册测量师做 damp survey——区分上升性 / 渗透性 / 冷凝水
  • 工程层面通常需做 damp-proof course (DPC) 注入
  • 援引 s.9A（潮湿是明文评估因素）+ HHSRS Hazard 1

4. 鼠害 / 蟑螂

  • 拍鼠粪、咬痕、活体（若安全）
  • 议会 EH 通常会派 pest control，但结构性缝隙的修补仍是房东责任
  • 援引 s.9A + EPA 1990 s.79（statutory nuisance）+ HHSRS Hazard 17

5. 窗户关不上 / 安全门锁失效

  • 拍现场，记录尝试关闭 / 上锁的失败
  • 援引 LTA 1985 s.11(1)(a)（外门窗属“外观”）+ HHSRS Hazard 24（入侵者）
  • 若导致盗窃损失——DPA 1972 s.4 索赔财产损失

6. 煤气安全检测过期 / 房东未提供 CP12

  • 房东须每年安排 Gas Safe 注册工程师做 Gas Safety Certificate (CP12)——Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998 reg.36
  • 未做 + 未提供 CP12——刑事违法（HSE 可起诉）
  • 此外触发 Section 21 阻断——Deregulation Act 2015 系列规则要求房东在租约开始时即向租客交付有效 CP12，未交付者发出的 Section 21 无效

十一、健康影响——医疗证据如何收集

失修索赔的赔偿金额很大程度上取决于对健康的证明力度。

  • 去 GP 看诊——明确告知“住所有 [潮湿 / 霉菌 / 过冷 / 漏电]——希望记录在病历”。NHS 病历是最强证据之一
  • 必要时申请 GP letter / Medical report——通常 £30–£100（special damages 可追讨）
  • 儿童——单独建档；每次复诊都关联住所环境
  • 心理健康——焦虑、失眠、抑郁同样可索赔；GP 转介 IAPT / Talking Therapies 留下记录
  • 呼吸道——若至专科（chest clinic）就诊，专科信对哮喘 / 慢性支气管炎索赔关键
  • 保留：处方收据、药店发票、私立 GP 收据、专家信原件

⭐ 隐性陷阱：很多华人租客自费看私立中医——这些收据 Civil Evidence Act 1995 下可作为证据，但最强证据仍是 NHS GP / 医院记录。请务必同时去 NHS 就诊。

十二、HMO 与合租房屋——义务相同

House in Multiple Occupation (HMO) 指 3+ 户、2+ 家庭共住的房屋。HMO 房东额外受 Housing Act 2004 Part 2（HMO 牌照）规制。但 LTA 1985 s.11、s.9A 与 DPA 1972 s.4 的义务对 HMO 房东同等适用——共用厨房、卫浴、走廊的失修，房东都必须负责。HMO 牌照本身的违反（如未申请 mandatory licence）还可触发 Housing and Planning Act 2016（经 Renters’ Rights Act 2025 修订）下的 Rent Repayment Order——自 2026 年 5 月 1 日起，租客可追回最多 24 个月的租金。

十三、诉讼时效

索赔类型 时效 法律依据
违反租约 / 法定义务（含 s.11、s.9A、DPA 1972 s.4 财产损失部分） 6 年（自违约持续期间，逐月起算） Limitation Act 1980 s.5
人身伤害（含霉菌致哮喘、漏电致烧伤） 3 年（自伤害“可知日”起算） Limitation Act 1980 s.11
未成年人 时效从满 18 岁起算 Limitation Act 1980 s.28

⚠️ 关键提醒：失修是持续性违约——意味着只要失修延续一日，每日都触发新的违约。但特定损失发生日仍受时效约束——例如 5 年前的家具霉烂今天才起诉，可能仍在 6 年内；7 年前的健康损害今天起诉，可能已逾期。请尽早行动。

十四、模板信件

模板 A：详细 Pre-Action Protocol Letter of Claim

适用：议会路径已启动 / 已结束，或您决定直接进入诉前正式程序。

[Your Name 您的姓名]
[Tenancy Address 租赁房屋地址]
[Today's Date 今日日期]

[Landlord Legal Name — from Land Registry copy 房东法定姓名，来自土地
登记处副本]
[Landlord Service Address 房东送达地址]
Copy to:
[Letting Agent Name 中介姓名]
[Agent Address 中介地址]

By Royal Mail Signed For and by email to: [Emails 邮箱]

LETTER OF CLAIM
Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)

Re: Disrepair claim — [Tenancy address with postcode 租赁房屋地址及邮
    编]
    Tenancy start date: [Date 日期]
    Tenancy type: Assured Shorthold / Assured Periodic Tenancy

Dear Sir / Madam,

I write under the Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims
(England) ("the Protocol") to set out my claim against you in respect
of disrepair and conditions amounting to unfit human habitation at
the above property.

1. The parties

   1.1 I am the tenant of the above property under a tenancy granted
       on [Date 日期].
   1.2 You are the registered freehold proprietor (per Land Registry
       title number [Title Number 产权登记号 TN]) and / or the
       immediate landlord under the tenancy agreement.

2. The disrepair

   The following items have remained in disrepair / unfit condition
   despite repeated reporting:

   (a) Roof and ceilings — water ingress in [Room 房间]; ceiling
       staining and partial collapse from approximately [Date 日期].
   (b) Boiler / heating — failure of the central heating system
       reported [Date 日期]; intermittent / no heating since.
   (c) Windows — sash / frame defects in [Rooms 房间] preventing
       proper closure; resulting cold and condensation.
   (d) Electrical — recurrent trips and exposed wiring at [Location
       位置].
   (e) Damp and mould — Category 1 hazard per HHSRS, affecting
       [Rooms 房间]. Expert report enclosed at Bundle Tab [A].
   (f) Drainage — repeated blockages and backflow in [Location 位
       置].
   (g) [Add other items as applicable 视情况补充其他项目]

   Detailed schedule of disrepair, location plan and photographs are
   at Bundle Tab [B]–[D].

3. The breach

   You are in breach of your express and implied covenants under the
   tenancy, and your statutory duties under:

   (a) Landlord and Tenant Act 1985, s.11 (structure, exterior,
       installations);
   (b) Landlord and Tenant Act 1985, s.9A (fitness for human
       habitation throughout the term — Homes (Fitness for Human
       Habitation) Act 2018);
   (c) Defective Premises Act 1972, s.4 (duty of care to all
       reasonably foreseeable occupants and visitors);
   (d) Housing Act 2004, Part 1 (HHSRS Category 1 hazards present);
   (e) Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998, reg.36
       [if applicable: failure to provide annual CP12];
   (f) Smoke and Carbon Monoxide Alarm (Amendment) Regulations 2022
       [if applicable].

4. Notice

   You were notified of the disrepair in writing on [Dates 日期].
   Copies of that correspondence are at Bundle Tab [E].
   [If applicable 如适用] The Council served an Improvement Notice
   under Part 1 of the Housing Act 2004 on [Date 日期]: Bundle Tab
   [F].

5. Losses claimed

   5.1 General damages — diminution in rental value at [Percentage 百
       分比]% of the monthly rent of £[Amount 金额] from [Start Date
       起始日期] to date and continuing, applying Wallace v Manchester
       City Council [1998] EWCA Civ 1166.
   5.2 General damages — inconvenience, loss of amenity and distress
       per Earle v Charalambous [2006] EWCA Civ 1090.
   5.3 Special damages — itemised at Bundle Tab [G], including damaged
       possessions, alternative accommodation costs and increased
       utility bills.
   5.4 Personal injury damages [if applicable 如适用] — for
       respiratory symptoms confirmed by GP letter at Bundle Tab [H].
   5.5 Interest under s.69 of the County Courts Act 1984.
   5.6 Costs.

6. Remedies sought

   6.1 An order for specific performance requiring the works set out
       in the surveyor's schedule (Bundle Tab [A]) within 8 weeks.
   6.2 General and special damages as above.
   6.3 Interest.
   6.4 Costs to be assessed if not agreed.

7. Documents requested under paragraph 4 of the Protocol

   Please disclose within 20 working days:

   (a) all maintenance and repair records relating to the property
       from [Date 日期];
   (b) all surveyor / contractor reports and quotations regarding the
       items above;
   (c) all correspondence between you and any letting agent regarding
       reported disrepair;
   (d) all gas safety certificates and EICR reports;
   (e) the property's HMO licence (if applicable);
   (f) all insurance policies under which a claim may be made;
   (g) any complaint by previous tenants regarding the same items.

8. Single joint expert

   I propose a single joint expert surveyor under CPR Part 35 to
   inspect and report on the items above and the cost of remedial
   works. My nominated panel is:

   (a) [Surveyor 1 — RICS no. 测量师一 — RICS 编号]
   (b) [Surveyor 2 — RICS no. 测量师二 — RICS 编号]
   (c) [Surveyor 3 — RICS no. 测量师三 — RICS 编号]

   Please confirm your choice or counter-proposal within 20 working
   days. Costs to be apportioned in accordance with the Protocol.

9. Response

   Please acknowledge this letter within 21 days and provide your full
   substantive response within 20 working days of receipt. I am
   willing to participate in mediation or another form of ADR.

Failing a satisfactory response, I reserve the right to issue
proceedings in the County Court without further notice, citing this
letter in support of any application for costs.

Yours faithfully,

[Your signature 您的签名]
[Your name — printed 您的正楷姓名]
[Phone, email 电话、邮箱]

模板 B：N1 索赔表的 Particulars of Claim（失修索赔）

适用：和解破裂、PAP 期满，依 CPR Part 7 立案。

IN THE COUNTY COURT [AT [court name] / MONEY CLAIMS CENTRE]
                                                Claim No. [TBC]

BETWEEN:

      [TENANT FULL NAME]                                Claimant

                  - and -
      [LANDLORD FULL NAME]                            Defendant

_____________________________________________________________________

                  PARTICULARS OF CLAIM
                  (Housing Conditions)
_____________________________________________________________________

1.  The Claimant is the tenant of [tenancy address, postcode]
    ("the Property") under an Assured Shorthold Tenancy / Assured
    Periodic Tenancy commencing [date] at a rent of £[amount] per
    [month / week].

2.  The Defendant is the registered proprietor of the Property under
    Land Registry title number [TN] and was at all material times
    the Claimant's immediate landlord.

3.  By virtue of section 11 of the Landlord and Tenant Act 1985,
    there is implied into the tenancy a covenant requiring the
    Defendant to keep in repair the structure and exterior of the
    Property and to keep in repair and proper working order the
    installations for the supply of water, gas, electricity, and
    sanitation, and for space and water heating.

4.  By virtue of section 9A of the Landlord and Tenant Act 1985
    (as inserted by the Homes (Fitness for Human Habitation) Act
    2018), there is implied into the tenancy a covenant that the
    Property is fit for human habitation at the time the tenancy is
    granted and will be kept fit during the term.

5.  By virtue of section 4 of the Defective Premises Act 1972, the
    Defendant owes a duty of care to all persons who might reasonably
    be expected to be affected by defects in the state of the
    Property.

6.  At all material times the Property has suffered from the
    following defects ("the Defects"):

    (a) [item — location — date first reported];
    (b) [item — location — date first reported];
    (c) [item — location — date first reported];
    (d) [continue as necessary].

    Full particulars are pleaded in the Schedule of Disrepair at
    Annex 1, supported by the expert report of [surveyor name MRICS]
    at Annex 2.

7.  The Claimant gave the Defendant notice of the Defects on
    [dates] by [email / signed-for letter / WhatsApp], copies of
    which are at Annex 3. [Where applicable]: an Improvement Notice
    under section 11 of the Housing Act 2004 was served by [council]
    on [date]: Annex 4.

8.  Despite such notice, the Defendant has failed to remedy the
    Defects in a reasonable time, and the Property has remained in
    disrepair and / or unfit for human habitation throughout the
    period from [start date] to the date of this Claim and continuing.

9.  By reason of the matters set out above, the Defendant is in
    breach of:

    (a) the implied covenant under s.11 of the Landlord and Tenant
        Act 1985;
    (b) the implied covenant under s.9A of the Landlord and Tenant
        Act 1985 (Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018);
    (c) the duty of care under s.4 of the Defective Premises Act
        1972;
    (d) [if applicable] the duties owed under the Gas Safety
        (Installation and Use) Regulations 1998.

10. As a consequence the Claimant has suffered loss and damage.

    Particulars of loss and damage

    (a) General damages for diminution in rental value at
        [percentage]% of the contractual rent from [date] to the date
        of judgment, applying Wallace v Manchester City Council
        [1998] EWCA Civ 1166.
    (b) General damages for inconvenience, loss of amenity and
        distress, applying Earle v Charalambous [2006] EWCA Civ 1090.
    (c) Special damages of £[amount] — itemised in the schedule at
        Annex 5 — comprising:
        (i)   damage to personal possessions;
        (ii)  cost of alternative accommodation on [dates];
        (iii) increased utility bills attributable to remedial
              measures (dehumidifier, portable heater);
        (iv)  medical and prescription costs.
    (d) [If applicable] Personal injury damages — particulars in the
        Medical Report at Annex 6.

11. The Claimant claims interest pursuant to s.69 of the County
    Courts Act 1984 on such sums and at such rate as the Court
    thinks fit.

AND the Claimant claims:

(1) An order for specific performance requiring the Defendant to
    carry out the works set out in the surveyor's schedule of works
    (Annex 2) within such period as the Court thinks fit;
(2) General damages;
(3) Special damages;
(4) Personal injury damages [if applicable];
(5) Interest under s.69 of the County Courts Act 1984;
(6) Costs.

STATEMENT OF TRUTH

I believe that the facts stated in these Particulars of Claim are
true. I understand that proceedings for contempt of court may be
brought against anyone who makes, or causes to be made, a false
statement in a document verified by a statement of truth without an
honest belief in its truth.

Signed: ......................
[Claimant's full name]
Date: [date]

模板 C：Tomlin Order 草案

适用：双方达成和解，向法院申请将案件搁置于附件条款下。

IN THE COUNTY COURT AT [court name]
                                                Claim No. [number]

BETWEEN:

      [TENANT FULL NAME]                                Claimant

                  - and -
      [LANDLORD FULL NAME]                            Defendant

_____________________________________________________________________

                       TOMLIN ORDER
                  (by consent of the parties)
_____________________________________________________________________

UPON the parties having agreed terms of settlement as set out in the
confidential Schedule annexed hereto,

AND BY CONSENT,

IT IS ORDERED THAT:

1.  All further proceedings in this claim be stayed upon the terms
    set out in the Schedule annexed hereto, except for the purpose
    of carrying those terms into effect.

2.  The parties shall have permission to apply to the Court for the
    purpose of enforcing the terms of the Schedule without the need
    to issue fresh proceedings.

3.  There be no order as to costs / costs as agreed in the Schedule.

Dated: [date]

Signed for the Claimant: ............... [name]
Signed for the Defendant: ............... [name]


_____________________________________________________________________
                        SCHEDULE (confidential)
_____________________________________________________________________

1.  Within 28 days of the date of this Order, the Defendant shall
    carry out and complete the following works to a workmanlike
    standard at the Property [address]:

    (a) [item from surveyor's schedule];
    (b) [item];
    (c) [item];
    (d) [continue].

2.  The Defendant shall pay the Claimant the sum of £[amount] in
    full and final settlement of all causes of action arising up to
    the date of this Order, by bank transfer to the Claimant's
    nominated account, on or before [date].

3.  The Defendant shall pay the Claimant's reasonable legal costs
    in the sum of £[amount] on or before [date].

4.  The terms of this Schedule are confidential between the parties
    save where disclosure is required by law or for the purpose of
    enforcement.

5.  In the event of any breach of paragraphs 1, 2 or 3 of this
    Schedule, the Claimant may, without issuing fresh proceedings,
    apply to the Court to enforce these terms under the Tomlin Order
    above.

Signed for the Claimant: ............... [name]
Signed for the Defendant: ............... [name]
Dated: [date]

十五、华人租客常见误区

误区 真相
“私人房东和议会房东不一样——私人房东可以不修” 错。LTA 1985 s.11 / s.9A / DPA 1972 s.4 / HHSRS 同等适用私人租赁；许多私人房东其实义务更重，因为他们没有大集团法律部门做托底
“小额索赔通道太低——失修案件不能用” 失修索赔通常因工程值或赔偿额超过 £1,000 而不分入 Small Claims——但这反而对租客有利，因为 Fast Track 可追讨律师费
“不专门请律师就告不赢” 专家测量师报告 + 议会 Improvement Notice + 模板信件——很多 litigant-in-person 自行胜诉。但若有 Legal Aid 资格，请律师
“先把租金停了再说” 极度危险——很可能反被以 Ground 8 申请占有令。任何扣租 / 抵销决定务必先咨询专业意见
“我自己掏钱修了——以后再算账” “自助维修扣租（self-help / repair-and-deduct）”在英格兰仍存在（Lee-Parker v Izzet [1971]），但程序极严——须先给房东合理整改期、保留所有报价 + 收据 + 通知。请咨询专业意见
“中介只是中介——告中介就行” 错。维修义务的主体始终是房东本人（依 LTA 1985）。中介可在 redress scheme 下被投诉服务质量，但金钱赔偿与整改令仍须向房东索取
“租约里写了’租客自行维修’就不用房东修” s.11 与 s.9A 是 不可排除（cannot be contracted out of）的法定义务——任何相反条款无效（LTA 1985 s.12 + s.14）
“短租 / 民宿 / Airbnb 也适用 LTA 1985” 视性质而定——少于 7 年的 AST / assured periodic tenancy 适用；纯酒店式 / 假日出租可能不适用——请提交租约由律师 / 倡导员判读
“已经搬走了——再告也没用” 错。搬离后仍可在 6 年时效内（合同）/ 3 年（人身伤害）追讨——只要证据齐全

常见问题（FAQ）

Q1. 我已经多次口头告诉房东，他不修，这算“已通知”吗？

口头通知很难证明，而 Pre-Action Protocol 要求可追溯的书面记录。建议立即补发书面通知（挂号信或电子邮件均可），详列每项缺陷、发现日期及已多次通知的事实。即便口头通知已满足“已知悉”要件（对 LTA 1985 s.11 义务触发有效），缺乏书面记录会显著削弱你在法院的举证地位，并影响损害赔偿的起算时间。

Q2. 房东说缺陷是我造成的，我该怎么办？

首先，房东负举证责任证明缺陷属于“租客过失”。渗水、结构缺陷、供暖系统故障通常与租客行为无关，这类辩称往往不成立。建议：①立即拍摄带时间戳的照片；②要求房东书面说明他认为缺陷成因的依据；③如争议较大，可委托独立建筑检查员（Surveyor）出具报告。法院会综合双方证据评估，专业报告通常比房东的口头主张更有说服力。

Q3. 诉前议定书规定的“合理整改时间”到底是多少天？

诉前议定书没有规定固定天数，而取决于缺陷的紧急程度。危及健康安全的紧急缺陷（如无热水、漏气、严重屋顶渗漏）一般给予 5–10 个工作日；较严重的持续缺陷（如长期暖气失灵、严重潮湿）一般给予 20 个工作日；较轻微的非紧急缺陷可宽限至 4–8 周。议定书要求双方按比例处理案件；未合理等待而径行起诉，可能导致即便胜诉也被判令承担部分诉讼费用。

Q4. 可以因为失修直接扣租吗？

极不推荐单方面扣租，这可能触发房东以 Ground 8（严重欠租）申请占有令，且你在法庭上需要同时处理两个案件。正确做法是：若房东长期不修，可在启动诉前议定书流程的同时，通过 N1 表提起含反索赔在内的诉讼，要求法院裁定损害赔偿（其金额可抵扣欠租），或在有强有力证据的前提下，依 Tenancy Agreement 中的“set-off”条款进行书面抵销——但须在法律建议下操作。

Q5. 损害赔偿的金额怎么算？有上限吗？

按 Wallace v Manchester City Council [1998] 确立的公式：损失比例（%）× 月租金 × 受影响月数。比例反映缺陷对居住条件的实质影响，从轻微不便的 15%–25% 到严重危害健康的 50%–100% 不等，由法院酌定。小额索赔通道上限为 £10,000；超出需通过快速通道（Fast Track）处理。此外，若有可举证的个人伤害（如因霉菌引发呼吸道疾病），损失可能超出仅基于租金比例的计算。

Q6. 我能免费获得专家报告吗？

不会完全免费，但费用可以索赔。小额索赔通道专家费用通常限额 £750 per expert（CPR 27.14），在小额案件中须经法院批准才能列为可追偿费用。一些 Citizens Advice、Shelter 及住房慈善机构可提供免费初步评估或协助安排低成本测量。议会环境健康官员（EHO）的检查和报告是完全免费的，且其报告在法院具有相当的证明力，应优先利用。

Q7. 房东收到起诉书后立即要求我搬出，这是报复性驱逐吗？

很可能是。Deregulation Act 2015 s.33–35 明确规定，若房东在租客合理投诉之后的 6 个月内发出 Section 21 通知，该通知被推定为报复性，无效（但 Section 21 已于 2026 年 5 月 1 日废除）。Section 8 驱逐同样须有合法理由且独立于报复动机。保留投诉记录（含时间戳）与驱逐通知的时间对应关系，是证明报复性的关键证据。

Q8. 失修案件一般需要多久才能解决？

视处理路径而定。议会 EHO 干预：通常 4–12 周（房东收到改进通知后须在规定期限内整改）。诉前议定书协商和解：发函后 3–6 个月内庭外解决的情况较为常见。N1 立案至小额索赔开庭：通常 6–12 个月。快速通道（Fast Track）：一般 12–18 个月。早期书面通知与完整证据能显著加速和解进程——绝大多数案件在开庭前通过协商解决。

十六、相关资源

资源 用途 链接
gov.uk — Private renting 租客权利与责任官方汇总 gov.uk/private-renting
gov.uk — Report housing disrepair 查询当地议会 EH 在线举报 gov.uk/report-housing-disrepair
gov.uk — Make a money claim 金钱索赔在线立案 MCOL gov.uk/make-money-claim
legislation.gov.uk — LTA 1985 Landlord and Tenant Act 1985 原文（含 s.11、s.9A） legislation.gov.uk/ukpga/1985/70
legislation.gov.uk — DPA 1972 Defective Premises Act 1972 原文 legislation.gov.uk/ukpga/1972/35
legislation.gov.uk — Housing Act 2004 HHSRS 与 HMO 规则原文 legislation.gov.uk/ukpga/2004/34
legislation.gov.uk — RRA 2025 Renters’ Rights Act 2025 原文 legislation.gov.uk/ukpga/2025/26
justice.gov.uk — Housing Conditions PAP 住房条件案件诉前议定书原文 justice.gov.uk/courts/procedure-rules/civil/protocol/prot_hou
justice.gov.uk — CPR Part 7 金钱索赔程序原文 justice.gov.uk/courts/procedure-rules/civil/rules/part07
justice.gov.uk — CPR Part 16 Particulars of Claim 内容要件 justice.gov.uk/courts/procedure-rules/civil/rules/part16
justice.gov.uk — CPR Part 35 专家证据规则 justice.gov.uk/courts/procedure-rules/civil/rules/part35
justice.gov.uk — CPR Part 55 占有索赔程序 justice.gov.uk/courts/procedure-rules/civil/rules/part55
gov.uk — Civil Legal Advice 住房 Legal Aid 入口 gov.uk/civil-legal-advice
gov.uk — Find a legal adviser 查询住房执照律师 find-legal-advice.justice.gov.uk
圆景基金会（中文） 中文咨询、模板信起草、议会投诉协助、PAP 与 N1 准备 [email protected]

十七、相关文章

十八、圆景基金会能为您做什么

我们提供：

  • 中文初步评估——判断您的情况是否构成 s.11 / s.9A 失修
  • 协助整理证据包——指导拍照、保存沟通、撰写时间日记
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  • 议会投诉全程中文协助——填写表格、与 Environmental Health 检查员沟通
  • 协助联系并比较 RICS 注册测量师——为 single joint expert 提名做准备
  • 量化损害——基于 Wallace v Manchester / Earle v Charalambous / Shine 等判例
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您支付的房租，应该换来一个安全、健康、可以安心生活的居所——这是英国法律明文规定的房东义务，而非任何形式的“恩惠”。如您正面对结构、暖气、电气、煤气、潮湿、虫害或任何其他类别的失修问题，欢迎联系我们：[email protected]。每一份模板信、每一次议会投诉、每一个判例引用——都是把这份法定权利转化为实际改善的桥梁。

本文基于截至 2026 年 5 月的英格兰法律撰写——苏格兰、北爱尔兰、威尔士的具体程序有所不同。Renters’ Rights Act 2025 与配套二级立法持续更新——具体最新条款请参考 legislation.gov.uk 与 gov.uk 或联系本会获取最新解读。本文不构成针对个案的法律意见——重大决定（尤其是 N1 立案、扣租 / 抵销、和解条款）请先咨询 SRA 注册律师或本会法律倡导员。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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