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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

  • Renters’ Rights Act 2025 首次为英格兰私人租客确立养宠物法定请求权：房东收到书面请求后须在 28 天内书面答复；拒绝必须基于“合理理由（reasonable grounds）”——空泛的“公司政策”或“个人不喜欢宠物”不构成合理拒绝；逾期未答复视为同意。
  • 房东可作为同意养宠物的附加条件要求租客购买宠物损坏保险（pet damage insurance），或以书面形式约定租客承担宠物造成的损坏责任——这两项属于 TFA 2019 下的“允许付款（permitted payments）”，但额外收取“宠物押金”仍然违法。
  • Tenant Fees Act 2019 押金上限（年租 < £50,000 为 5 周；≥ £50,000 为 6 周）不为宠物开豁口——房东不可以“养宠物”为由在法定上限之外额外索取任何押金或不可退还费用。
  • 协助动物（Assistance Animals）——包括导盲犬、辅助犬及任何依据 EqA 2010 被认定为“合理调整”的动物——房东绝对不可拒绝，拒绝构成残疾歧视，可向平等权利与人权委员会（EHRC）投诉并在县法院索赔。
  • 租客可向第一级别裁判所（First-tier Tribunal，Property Chamber）上诉挑战不合理拒绝——FTT 可命令房东同意养宠物；费用低廉，无需律师，适合华人租客作为主要维权路径。

在英国租房养宠物——猫、小型犬、兔子、鱼缸、鹦鹉——长期以来是华人租客最棘手的事项之一。绝大多数私人租约里都印着一行“No Pets / 不得饲养任何宠物”的条款，房东一句“我们不接受养宠物”就把租客挡在门外。2025–26 年这一格局被彻底改写：Renters’ Rights Act 2025（《租客权利法案 2025》，简称 RRA 2025）首次为英格兰私人租客确立了“养宠物的法定请求权（Statutory Right to Request a Pet）”——房东必须认真考虑（give consent）、只能基于合理理由（reasonable grounds）拒绝、必须在 28 天内书面答复、有权要求租客购买宠物保险（pet damage insurance）。同时 Tenant Fees Act 2019 的 5 / 6 周押金上限没有为“宠物押金”开口子——房东不能再以“养宠物”为由额外加收一笔押金。本指南依据截至 2026 年 5 月 的最新法律状态，把“租客养宠物权利”按新旧法对比、合理拒绝的判断标准、宠物保险与押金、协助动物（Assistance Animals）的绝对豁免、28 天书面答复、FTT 上诉路径、华人租客高频场景、中英文模板完整梳理一遍。

如对 RRA 2025 的整体框架不熟悉，请先阅读 《英国租房官方指南》。若您同时面临驱逐风险，请并读 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩指南》。如怀疑房东以“养宠物”为借口实为种族 / 福利歧视，请参阅 《英国租房反歧视与 RRA 2025 保护》。协助动物（导盲犬、辅助犬）的拒绝构成残疾歧视——请并读上述法律文章。

主要法律依据：

  • Renters’ Rights Act 2025（c.26）——首次确立租客的养宠物请求权；修订 Housing Act 1988，向所有 Assured Tenancy 注入“默示条款（implied term）”——房东不得“无理拒绝（unreasonably refuse）”养宠物请求；允许房东要求宠物保险或等额担保
  • Housing Act 1988 (as amended by RRA 2025)——AST / Assured Periodic Tenancy 主体法；附表中 Section 8 理由经 RRA 2025 全面修订
  • Tenant Fees Act 2019（TFA 2019）Schedule 1——permitted payments（允许付款）列举式封闭——押金 5 周（年租 < £50,000）/ 6 周（≥ £50,000）封顶；不存在“额外宠物押金”项
  • Equality Act 2010（EqA 2010）ss.20–22 + Sch 4——合理调整（reasonable adjustment）义务；协助动物（assistance dog）属法定合理调整，不可拒绝
  • Animal Welfare Act 2006 ss.4, 9——主人对宠物的福利义务（duty of care）；适用于所有“被驯养的脊椎动物”
  • Dangerous Dogs Act 1991（as amended by 2023 XL Bully Order）——禁养犬名录（pit bull、XL Bully 等）——房东可合理拒绝
  • Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007 + RRA 2025——First-tier Tribunal（Property Chamber，FTT）对房东拒绝养宠物决定的复议管辖
  • Consumer Rights Act 2015 Part 2——租约中的不公平条款（unfair terms）——“一刀切 No Pets”在 RRA 2025 后可能因违法而自动无效

⚠️ 关于 RRA 2025 实施时间：Renters’ Rights Act 2025 于 2025 年获御准（Royal Assent），养宠物相关条款于 2026 年 5 月 1 日对所有英格兰私人租赁（包括新旧 AST）全面生效。本文以截至 2026 年 5 月的状态为准。部分二级立法细则（如“宠物保险”的最低承保范围、FTT 的具体程序规则）仍可能微调——请以 gov.uk 与 legislation.gov.uk 最新版本为准。

一、新旧法对比——养宠物权利的历史性变革

Pre-RRA 2025：房东几乎拥有“绝对否决权”

2026 年 5 月 1 日之前，英格兰私人租赁市场对“租客养宠物”的态度可以用一句话概括：房东想拒就拒，无需理由。

事项 2026 年 5 月 1 日前 2026 年 5 月 1 日起（RRA 2025）
合同中“No Pets”条款 普遍——法律默认有效 仍可写——但租客有书面请求权覆盖
租客是否有法定请求权 ❌ 无——纯属“求情” ✅ 有——RRA 2025 注入默示条款
房东拒绝是否需要理由 ❌ 无需——可任意拒 ✅ 必须给出合理理由——书面答复
房东答复期限 无 28 天（从收到完整书面请求起算）
租客的救济途径 无——仅能换房或不养 ✅ FTT Property Chamber 复议
宠物押金 常见——通常 1 个月租金额外加收 ❌ 不允许——TFA 2019 押金封顶不动
宠物保险 非强制——双方协商 ✅ 房东可要求租客购买——成本可由租客承担
协助动物（assistance dog） EqA 2010 已禁止拒绝 同——EqA 2010 + RRA 2025 双重保护

⭐ 本次改革的核心：RRA 2025 没有“强制房东接受所有宠物”——而是把博弈天平从“房东任意否决”重新平衡为“房东必须给出合理理由”。具体到执行层面，举证责任由租客转向房东：房东若拒绝，必须主动证明其拒绝“合理”；租客只需提交书面请求，房东沉默或无理拒绝即构成违法。

RRA 2025 在 Housing Act 1988 中注入的新条款

Renters’ Rights Act 2025 修改 Housing Act 1988，向所有 Assured Tenancy（含 2026 年 5 月 1 日后自动转换的 Assured Periodic Tenancy）注入以下默示条款：

  1. 请求权（Right to Request）——租客可向房东书面请求饲养一种或多种宠物；
  2. 同意推定（Presumption of Consent）——房东不得无理拒绝（must not unreasonably refuse）；
  3. 答复期限（28 days）——房东必须在收到请求后 28 个公历日内书面答复（同意 / 附条件同意 / 拒绝 + 理由）；
  4. 保险条件（Insurance Condition）——房东可附条件要求租客购买宠物损害保险或给付等额担保；
  5. 复议权（Right to Appeal）——租客若不服拒绝，可向 First-tier Tribunal（Property Chamber）申请裁决；
  6. 报复保护（Anti-retaliation）——房东不得以租客提交养宠物请求为由发 Section 8 通知（与 Deregulation Act 2015 s.33 报复性驱逐保护并行）。

ℹ️ “一刀切 No Pets”条款的命运：2026 年 5 月 1 日后，租约中任何禁止租客行使法定请求权的条款，依 Consumer Rights Act 2015 s.62（unfair terms）+ RRA 2025 的强制性规定，自动无效——但条款本身可以保留，作为“未经同意不得饲养”的提醒。真正发生争议时，看的是房东在租客提出请求后的答复行为，而不是合同条文。

二、什么是“合理拒绝（Reasonable Refusal）”

RRA 2025 没有给“合理”做封闭式定义——而是采用 Equality Act 2010 与 Landlord and Tenant Act 1988（关于 consent to assignment 的“reasonableness”判例）已发展的“整体合理性测试（overall reasonableness test）”。结合二级立法草案与政府指引，以下属典型的“合理 vs 不合理”拒绝理由对照：

“合理拒绝”——房东大概率能站住脚

合理理由 具体说明
上级业主 / Leasehold 禁养条款 房东自己是 Leaseholder——其上级 freeholder 的租约（superior lease）明文禁止任何宠物。房东无权违反，租客无权要求
HMO 共住宠物冲突 HMO（House in Multiple Occupation）中其他租客已书面声明严重过敏；或物种之间显著冲突（猫 vs 鸟）
属法定禁养动物 *Dangerous Dogs Act 1991* 名录（pit bull、Japanese Tosa、Dogo Argentino、Fila Brasileiro、XL Bully 等）——房东必须拒绝
属野生 / 受管制动物 *Dangerous Wild Animals Act 1976* 名录（蟒蛇、毒蛇、灵长类）——需地方议会牌照
动物体型 vs 房屋大小显失协调 例：大型犬（如 Great Dane）申请入住单间 studio；马匹申请入住公寓
HMO 许可证条款限制 HMO 许可证明文限制宠物种类与数量
财产管理公司规约 公寓楼 Block Management 规约（如 service charge 条款）禁止特定宠物
多次违反前次养宠物条件 租客曾经获准养第一只猫但未按保险条件投保——再申请第二只时房东可拒

“不合理拒绝”——租客可向 FTT 复议

不合理理由 为什么不合理
“我个人不喜欢动物” 属个人偏好——非客观房屋 / 法律理由
“上次的租客把房子搞脏了” 属对前任租客的不满——与本次请求人无关
“会影响房屋价值 / 出租” 属空泛的市场假设——无具体证据
“楼上 / 隔壁可能投诉” 属“假设性”反对——除非已有书面投诉
“押金不够” TFA 2019 押金上限是法定刚性——非拒绝理由
“猫 / 狗 / 鸟一律拒绝” 一刀切政策——未做个案评估，违反 RRA 2025
拒绝协助动物 构成 EqA 2010 残疾歧视——绝对违法
沉默不答复 28 天 默示“未拒绝”——但租客仍宜走 FTT 取得正式裁决以避免日后争议

💡 房东必须做“个案评估（case-by-case assessment）”：RRA 2025 的精神是反对“政策性拒绝”。如果房东在租约里印着“严禁所有宠物”，到了具体请求阶段仍只回一句“按合同 No Pets”，这本身就构成不合理拒绝——他必须针对这一只猫 / 狗 / 鱼缸在这套房屋的具体情境给出评估。

三种典型房屋类型的合理性矩阵

房屋类型 小型猫 / 狗（≤ 15kg） 大型犬（> 25kg） 鱼缸 / 兔 / 小型啮齿 外来 / 蛇 / 蜘蛛
独立屋（House，独栋）+ 花园 ✅ 合理拒绝罕见 ✅ 通常应同意 ✅ 应同意 ⚠️ 视种类 / 牌照
公寓 Flat（含 leasehold） ✅ 应同意（除非 superior lease 禁止） ⚠️ 视面积——可附遛狗 / 噪音条件 ✅ 应同意 ⚠️ 视种类
HMO 共住单间 ⚠️ 视共住人意愿（书面同意） ❌ 通常可合理拒绝 ✅ 鱼缸 / 兔通常应同意 ❌ 通常可合理拒绝
Studio / Bedsit（< 25 m²） ✅ 小猫 / 小型犬应同意 ❌ 拒绝合理（动物福利角度） ✅ 应同意 ⚠️ 视种类

📌 Animal Welfare Act 2006 s.9 的反向制约：房屋若客观上无法提供宠物所需的“五项需求”（适宜环境、适宜饮食、能够展现正常行为、单独 / 群居偏好、保护免受痛苦），房东可以以“动物福利义务”为由拒绝——这是法定义务而非个人偏好。例：大型犬在没有花园的 studio 中确实可能违反 s.9。

三、宠物保险（Pet Insurance）——RRA 2025 的核心制衡

房东的权利

依 Renters’ Rights Act 2025，房东在同意租客养宠物时，可以附加以下条件：

  1. 要求租客购买宠物损害保险（pet damage insurance）；或
  2. 由房东自己购买保险，将保费成本（reasonable cost）转嫁给租客。

⭐ 二选一，不能双收：房东不能既要求租客买保险又自己买保险并向租客收费。租客可与房东协商哪种安排更划算（通常自己买更便宜）。

保险应覆盖什么

RRA 2025 + 二级立法预计要求宠物保险至少覆盖：

项目 典型承保范围
房屋财产损害 宠物造成的地板、家具、墙面、园艺损害——通常 £1,000–£5,000
第三方责任 宠物伤人 / 伤其他动物——通常 £1m–£5m
除虫与深度清洁 退租时跳蚤 / 蜱虫 / 异味处理
不应包含 宠物自身医疗——属租客私人选择，非房东可强制范围

保险成本——租客必须支付吗

RRA 2025 修改 Tenant Fees Act 2019 Schedule 1，把“宠物保险费”列入新增的 permitted payment（允许付款）——但有以下限制：

  1. 必须实际购买——房东不能虚收
  2. 金额必须合理——按市场价；不得加价
  3. 必须提供保单或收据——透明义务
  4. 不得作为隐性“宠物押金”——TFA 2019 的押金上限不变

💡 常见误解：“宠物保险费”不是押金——退租时不退还，但也不能加进 5 / 6 周押金封顶里。它是一笔独立的、定期支出（通常按月或按年）。

房东不要求保险——也可以

RRA 2025 没有强制房东要求保险——这只是“可选条件”。许多房东（尤其面对小型猫狗 / 鱼缸）会直接同意而不附加保险。

四、押金与宠物——TFA 2019 的“封闭门”

没有“额外宠物押金”

依 Tenant Fees Act 2019 Schedule 1（permitted payments）+ RRA 2025 的延续设计：

事项 规则
押金（tenancy deposit）总额 年租 < £50,000：5 周租金封顶
年租 ≥ £50,000：6 周租金封顶
是否可单列“宠物押金” ❌ 不可——任何加在押金之上的“宠物押金”违法
是否可加押金到 6 周（年租 < £50,000） ❌ 不可——TFA 2019 是刚性上限
宠物保险是否计入押金 ❌ 不计入——它是独立的 permitted payment
退租时宠物损害如何处理 从押金中扣——按实际损害、有发票 / 估价单

🚨 “宠物押金”是最常见的违法收费：在 RRA 2025 之前，许多中介向养宠物租客额外收取 £200–£500 的“宠物押金（pet deposit）”——这在 TFA 2019 下早就违法（最高罚款 £5,000—首次违法，£30,000—再次违法）。RRA 2025 后这一做法仍然违法。

押金保护规则不变

依 Housing Act 2004 ss.212–215，押金（含因养宠物而协商上调到 5 / 6 周封顶的部分）必须在收到后 30 天内：

  1. 存入三大政府批准的押金保护计划之一——DPS（Deposit Protection Service）/ MyDeposits / TDS（Tenancy Deposit Scheme）；
  2. 向租客提供 Prescribed Information（规定信息——含计划名称、押金额、地址等）。

⚠️ 押金保护违规仍可能影响房东未来 Section 8 占有令申请——请并读 《英国租房押金保护制度全解》。

退租时宠物损害扣款

退租时押金扣款必须满足：

  • 真实损害——不能凭“地毯有狗味”就扣 £500，需具体损害清单 + 修复 / 清洁估价单
  • 公允金额——按实际成本扣除，不得加价
  • 磨损除外——一般使用磨损（fair wear and tear）不可扣
  • 争议申诉——可经押金保护计划的免费调解 ADR（Alternative Dispute Resolution）

五、协助动物（Assistance Animals）——绝对豁免

法律定位

依 Equality Act 2010 s.20 + Schedule 4*（合理调整 / Reasonable Adjustment）：

协助动物（assistance dog / assistance animal）不是“宠物”——它是残疾人士的合理调整辅具。房东 / 中介绝对不得以“No Pets”或类似理由拒绝。

涵盖的协助动物包括但不限于：

类型 用途
导盲犬（Guide Dog） 视觉障碍
听障犬（Hearing Dog） 听觉障碍
医疗辅助犬 糖尿病低血糖、癫痫警示
动作辅助犬 轮椅使用者的物品拾取、开关门
心理 / 自闭辅助犬 PTSD、焦虑、自闭症儿童
“情感支持动物” ⚠️ 英国法律对此**不**自动豁免——需由 NHS / 注册医师出具说明，并按 EqA 2010 个案评估

关键区别——“情感支持动物（ESA）”在英国

注意：与美国不同，英国法律不自动承认“Emotional Support Animal（ESA）”为协助动物。要获得 EqA 2010 的“合理调整”豁免，租客需要：

  1. 明确的残疾认定——符合 EqA 2010 s.6 定义（生理 / 心理障碍持续 ≥ 12 个月，对正常活动有实质不利影响）；
  2. NHS / GP / 心理专科医师出具书面意见——证明该动物为残疾的合理调整；
  3. 个案合理性评估——非自动豁免，但举证门槛比“普通宠物”低。

协助动物的房东义务

房东不得：

  • 拒绝（无 reasonable adjustment 抗辩——除非证明会造成“不成比例的成本 / 不可行”，门槛极高）
  • 加收任何额外费用（“协助动物押金”违法）
  • 要求宠物保险（协助动物已由 Guide Dogs UK 等组织提供保险）
  • 限制活动区域

⭐ 拒绝协助动物 = EqA 2010 直接歧视——可向 County Court 起诉，索赔包括 Vento 精神伤害带（Lower Band £1,300–£12,600 / Middle £12,600–£37,700 / Upper £37,700–£62,900）。请并读 《英国租房反歧视与 RRA 2025 保护》。

六、28 天书面答复——程序流程

时间轴

Day 0     租客书面请求（含必要细节）送达房东 / 中介
          ↓
Day 0-7   房东可要求补充信息（如保险报价、动物品种证明）
          ↓
Day 28    房东必须书面答复——同意 / 附条件同意 / 拒绝（含具体理由）
          ↓
          若拒绝 → 租客可于合理期间内向 FTT 申请复议
          若沉默 → 视为"未在法定期内拒绝"——租客可主张同意
          若附条件 → 双方协商保险等具体安排

租客请求必须包含什么

为让“28 天倒计时”明确启动，建议租客书面请求至少包含：

  1. 您的姓名、地址、租约日期；
  2. 拟饲养的动物种类（如：英国短毛猫 / 1 岁 / 已绝育 / 已芯片）；
  3. 数量；
  4. 该动物是否经过训练、是否有疾病史；
  5. 您愿意购买宠物保险（或接受房东购买并由您承担费用）；
  6. 请求房东在 28 天内书面答复（明确援引 RRA 2025）。

房东答复必须包含什么

依 RRA 2025：

  • 同意：明确表示——可附保险条件、宠物数量限制
  • 附条件同意：必须列明具体条件（如保险承保范围、宠物体重上限）
  • 拒绝：必须写明“合理理由”——空泛的“按合同 No Pets”不构成有效拒绝

📌 沉默 = 同意的推定：RRA 2025 设定 28 天答复期的立法目的就是防止“沉默式拒绝”。房东若超期未答，租客可：(a) 推定同意并养宠物；(b) 谨慎做法是先向 FTT 申请确认，避免日后退租时被指控“未经同意”。

七、华人租客高频场景

场景 ①：单间 Studio + 一只英短猫

情境：留学生在 Zone 2 租 studio（£1,400/月），合同里印着“No Pets”。学生想养一只英短。

分析：

  • 套用 RRA 2025——学生书面请求，房东必须 28 天内答复
  • studio 面积 25 m² + 一只猫——通常应同意（动物福利角度无违反）
  • 房东可要求宠物保险——市场价约 £80–£150/年
  • 押金保持 5 周（不能加）
  • 若房东拒绝并仅以“我们不允许猫”为由——不合理——可 FTT 复议

场景 ②：HMO 单间 + 中型犬

情境：4 卧 HMO，共 4 名租客，您拟养一只 15kg 比格犬。

分析：

  • HMO 共住特殊——房东可合理要求其他 3 名共住人书面同意
  • 若其中 1 人书面声明严重过敏 + 医生证明——房东拒绝合理
  • 若所有共住人同意——房东再拒绝则不合理
  • 房东可要求保险 + 共用部位（走廊、厨房）的清洁责任书

场景 ③：公寓 Flat + 鱼缸

情境：1 卧公寓，您想放一个 60L 鱼缸养金鱼。

分析：

  • 鱼缸属“低风险宠物”——RRA 2025 下房东几乎没有合理拒绝理由
  • 房东可关切漏水风险——可要求租客购买基础租客险（contents insurance with accidental damage cover）
  • 大多数公寓 superior lease 不会禁止鱼缸

场景 ④：外来宠物（蛇、鹦鹉、龟）

情境：您拟饲养一条 1.2m 球蟒（python regius）。

分析：

  • 球蟒不在 Dangerous Wild Animals Act 1976 名录——无需地方议会牌照
  • 房东可合理关切逃逸风险 / 邻居恐慌——可附加“必须双锁箱饲养”等条件
  • 若房东拒绝并能证明“上级 leaseholder 禁止爬行动物”——拒绝可能合理
  • 大型蟒（绿森蚺、网纹蟒）属 DWA 1976 名录——需要议会牌照——房东可合理拒绝至牌照取得

场景 ⑤：房东已书面同意 1 只猫——能再要养第 2 只吗

情境：去年已获同意养 1 只猫，今年想再养 1 只。

分析：

  • 每一只宠物都是独立请求——RRA 2025 不是“一次性同意所有”
  • 房东可考虑累积影响——2 只猫在小空间 / 噪音 / 损害概率上确实成倍
  • 房东有更大可能合理拒绝第 2 只——但仍需个案评估，不能一刀切

场景 ⑥：协助动物 + “No Pets”合同

情境：您是视障人士，持有 Guide Dogs UK 注册导盲犬，租约写着“严禁宠物”。

分析：

  • 协助动物不是宠物——EqA 2010 s.20 + Sch 4 强制“合理调整”
  • 房东拒绝构成直接残疾歧视——County Court 起诉 + Vento 精神伤害索赔
  • 不收宠物押金、不要求保险（Guide Dogs UK 提供）
  • 同时违反 RRA 2025 + EqA 2010——可双重主张

八、宠物造成的损害——退租押金扣款

房东可扣的损害类型

损害类型 可扣？ 注意
地毯被抓破 / 尿渍 ✅ 可扣——按局部更换或专业清洁价 需出示前后对比 + 估价单
木地板抓痕 ✅ 可扣（深抓）/ ❌ 不可扣（一般磨损） 深度抓痕需上门 / 局部修复
家具被啃 ✅ 可扣 仅扣“修复或更换 – 折旧”
跳蚤 / 蜱虫 / 异味 ✅ 可扣——专业除虫 + 深度清洁 已有保险者可由保险公司理赔
花园被挖洞 ✅ 可扣——按修复成本 需对比入住时 inventory
正常猫毛 / 狗毛清理 ❌ 不可扣——属一般清洁义务 常规清洁已含
入住时已有的污渍 ❌ 不可扣 inventory 报告为证

💡 inventory（清单）的关键作用：入住时请房东 / 中介提供 inventory + check-in report（含房屋每个房间的照片）；自己也用手机拍带时间戳的视频。退租时按同一份清单逐项核对——这是押金扣款争议中决定胜负的核心证据。

押金扣款争议的解决路径

  1. 直接协商——和房东 / 中介书面来回
  2. 押金保护计划的 ADR——免费、约 28 天裁决——DPS / MyDeposits / TDS 都提供
  3. County Court 小额索赔（small claims track）——< £10,000 可走

请并读 《英国租房押金保护制度全解》 与 《英国法院投诉小额索赔指南》。

九、向 FTT Property Chamber 申请复议

什么时候用 FTT

依 Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007 + RRA 2025 实施细则，First-tier Tribunal (Property Chamber – Residential Property) 对以下房东决定有复议管辖：

  • 房东拒绝养宠物请求；
  • 房东附加的条件不合理（如要求 £500/年宠物保险——明显超出市场价）；
  • 房东沉默 28 天后租客希望取得正式裁决以避免日后争议；
  • 房东要求宠物保险费的金额是否合理。

申请方式

  • 在线申请：gov.uk/courts-tribunals/first-tier-tribunal-property-chamber
  • 表格：FTT 在 RRA 2025 实施后会发布专用申请表（截至 2026 年 5 月仍可能在二级立法中调整——请以 gov.uk 最新版本为准）
  • 费用：通常 £100–£200，可减免（low income）
  • 听证：可书面 / 视频 / 现场——平均约 3–4 个月排期

FTT 听证后的结果

裁决类型 效果
支持租客 命令房东同意——可附保险条件
支持房东 认定拒绝合理——租客 28 天内可向 Upper Tribunal 上诉
部分支持 同意原则 + 修改条件
程序裁定 无管辖 / 当事人不适格

📌 FTT 不像 County Court——不要求强制律师；举证程序较灵活——租客可自行出庭。Citizens Advice / Shelter 等机构可提供免费陪同。

十、模板：养宠物请求信（中英对照）

[Your Name / 您的姓名]
[Tenancy Address / 租房地址]
[Date / 日期]

[Landlord / Letting Agent's Name and Address]

Dear [Landlord / Agent],

Re: Statutory Request to Keep a Pet under the Renters' Rights Act 2025

I am writing to formally request consent under the Renters' Rights Act 2025
(amending the Housing Act 1988) to keep the following pet(s) at the above
tenancy:

  - Species / Breed: [e.g., British Shorthair cat]
  - Age / Weight: [e.g., 1 year / 4 kg]
  - Sex / Neutered: [Female / Spayed]
  - Vaccination / Microchip: [Up to date / Chipped]
  - Behaviour: [House-trained, friendly, no prior complaints]

I confirm that I am willing to:

  (a) Take out reasonable pet damage insurance covering accidental damage
      to the property and third-party liability; OR
  (b) Reimburse you the reasonable cost of insurance you take out yourself.

Under the Renters' Rights Act 2025, you are required to respond in writing
within 28 days. Consent must not be unreasonably refused.

I look forward to your written reply by [Date + 28 days].

Yours sincerely,
[Signature]
[Print Name]

中文版：

[您的姓名]
[租房地址]
[日期]

[房东 / 中介姓名地址]

[房东 / 中介]您好：

主题：依《租客权利法案 2025》提出养宠物的法定请求

依《租客权利法案 2025》（修订 *Housing Act 1988*），我正式书面请求贵方
同意我在上址饲养以下宠物：

  - 物种 / 品种：[如：英国短毛猫]
  - 年龄 / 体重：[如：1 岁 / 4 公斤]
  - 性别 / 是否绝育：[母 / 已绝育]
  - 疫苗 / 芯片：[已完成 / 已植入]
  - 行为：[已经训练上厕所 / 性情温顺 / 无投诉记录]

我愿意：

  （甲）购买合理的宠物损害保险，承保意外财产损害与第三方责任；或
  （乙）报销贵方自行购买保险的合理费用。

依《租客权利法案 2025》，贵方应在 **28 天内**书面答复，且**不得无理拒绝**。

期待贵方在 [日期 + 28 天] 前书面答复。

此致

[签名]
[正楷姓名]

十一、模板：FTT 复议申请要点（中英对照）

First-tier Tribunal (Property Chamber – Residential Property)
Application for review of landlord's refusal of pet request
under the Renters' Rights Act 2025

1. Applicant tenant: [Name, Address, Tenancy Start Date]

2. Respondent landlord: [Name, Address]

3. Property: [Full Address]

4. Date of written pet request: [DD/MM/YYYY]
   (Copy attached as Exhibit A)

5. Date of landlord's response: [DD/MM/YYYY or "No response received"]
   (Copy attached as Exhibit B)

6. Grounds of refusal given by landlord:
   [Verbatim quotation]

7. Why the refusal is unreasonable:
   (a) [No case-by-case assessment]
   (b) [Pet poses no animal welfare or damage risk]
   (c) [Landlord cited "company policy", not specific to the property]
   (d) [No superior lease restriction exists]

8. Relief sought:
   - An order that the landlord consent to the pet
   - Conditions, if any, on insurance to be reasonable

9. Costs: [Optional — wasted time / fees]

Date: [DD/MM/YYYY]
Signed: [Tenant Signature]

十二、资源

资源 链接
Renters’ Rights Act 2025（全文） legislation.gov.uk/ukpga/2025/26
Housing Act 1988（含 RRA 修订后版本） legislation.gov.uk/ukpga/1988/50
Tenant Fees Act 2019 legislation.gov.uk/ukpga/2019/4
Equality Act 2010 legislation.gov.uk/ukpga/2010/15
Animal Welfare Act 2006 legislation.gov.uk/ukpga/2006/45
Dangerous Dogs Act 1991 legislation.gov.uk/ukpga/1991/65
gov.uk — Renting a property（综合页） gov.uk/private-renting
gov.uk — Tenancy deposit protection gov.uk/tenancy-deposit-protection
gov.uk — Renters’ Rights guidance（实施页） gov.uk/renters-rights-bill
First-tier Tribunal (Property Chamber) gov.uk/first-tier-tribunal-property-chamber
gov.uk — Controlled dogs / banned breeds gov.uk/control-dog-public
gov.uk — Dangerous Wild Animals licence gov.uk/dangerous-wild-animals-licence
gov.uk — Report a letting agent gov.uk/report-letting-agent
gov.uk — Trading Standards (find local) gov.uk/find-local-trading-standards-office

十三、相关文章

十四、常见问题（FAQ）

Q1. 我的租约写明“严禁养宠物”，RRA 2025 生效后这条款还有效吗？

RRA 2025 在所有 Assured / AST 租约中插入默示条款：房东不得无理拒绝养宠物请求。一旦您书面提出请求，合同中的“No Pets”条款须接受“合理性”审查——如房东拒绝理由不充分，条款本身不足以对抗您的法定权利。但注意：上级 leasehold 合同或公寓管理章程中明文禁止养宠物属“合理拒绝”事由，需先核查租约性质。

Q2. 房东可以用哪些理由合理拒绝我养宠物？

目前 RRA 2025 未提供穷举清单，但可认定为“合理理由”的情形包括：① 上级 leasehold 或楼宇管理规则明文禁止宠物；② 该动物属 Dangerous Dogs Act 1991 禁止品种（如 XL Bully 等，未取得豁免证书）；③ 该动物需持有 Dangerous Wild Animals Act 1976 许可证（如大型蟒蛇、某些爬行动物）；④ 该物业面积或布局不适合所养动物（如狭窄公寓养大型犬且无室外空间）；⑤ 有证据表明该宠物曾导致财产或邻里严重损害。仅凭“个人喜好”或“公司不接受宠物”的空泛回答不符合合理拒绝标准。

Q3. 房东在 28 天内没有答复我的书面请求，我应该怎么办？

依据 RRA 2025，房东逾期未答复视为同意。建议您发送一封书面催告信（挂号或电邮），注明原始申请日期并告知对方因超时您将视为已获同意，同时附上准备饲养宠物的通知。若房东随后反悔、发出驱逐通知，可向第一级别裁判所（FTT）提起申诉，以“默示同意”作为抗辩。

Q4. 房东要求我购买宠物保险，这是合法的附加条件吗？

是的。RRA 2025 允许房东在同意养宠物时附加条件，要求租客购买合理额度的宠物损坏保险（pet damage insurance），或书面承诺承担宠物造成的所有实际损坏。这属于 TFA 2019 下的“允许付款”，不违法。但房东不能以“购买保险”为借口同时额外收取任何不可退还费用或提高押金至法定上限以上。

Q5. 我使用导盲犬，房东一再拒绝，我有什么法律权利？

导盲犬和其他辅助动物属于 Equality Act 2010, ss.20–22 下的“合理调整”。房东拒绝允许协助动物入住构成残疾歧视——不受 RRA 2025“合理理由拒绝”框架约束，是无条件义务。您可向平等权利与人权委员会（EHRC）提出投诉，或在县法院提起歧视索赔（无需缴法庭费，可申请 Legal Aid），赔偿包括实际损失和精神伤害赔偿。

Q6. 我的宠物在租期内损坏了浴室地板，房东可以从押金中扣除全部修复费用吗？

只能扣除超出“正常磨损（fair wear and tear）”的实际损坏修复费用，且须有 inventory 入住对比记录支撑。全部押金用于宠物损坏须经过 ADR（Alternate Dispute Resolution）程序或小额索赔庭裁决，不可由房东单方决定。如房东扣款不合理，您可通过 TDP 计划的独立 ADR 服务提出争议，无需缴费。

Q7. 我住的是 HMO（多户合住），养宠物权利是否一样适用？

RRA 2025 的养宠物权利适用于所有符合 Assured Tenancy 定义的租约，包括 HMO 中的单室租约。但实际合理拒绝的空间在 HMO 中更大——共用厨卫等公共区域的其他住客若对动物过敏或有安全顾虑，可构成拒绝的合理事由。建议在申请前先与其他住客沟通，并在书面请求中说明动物不会进入公共区域。

Q8. 我打算上 FTT 挑战房东的不合理拒绝，需要准备哪些材料？

典型材料包括：① 您的书面养宠物请求（含日期）；② 房东的书面拒绝答复（或截图）；③ 租约全文（尤其“No Pets”条款页）；④ 若涉及 leasehold，上级 leasehold 合同相关条款；⑤ 宠物的相关信息（品种、年龄、疫苗/绝育证明）；⑥ 宠物保险报价（如已主动获取，显示您愿意配合）；⑦ 任何与房东的往来通信。FTT 申请费较低，整个流程通常在 3–6 个月内完成，无需律师代理。

圆景基金会能为您做什么

如果您是华人租客，正在筹划或已经向房东提出养宠物请求，请联系圆景基金会（Circle Vision Foundation）：

  • 审阅租约——指出“No Pets”条款在 RRA 2025 下的实际效力，区分“个人偏好”与“上级 leasehold 强制”
  • 协助起草书面请求——确保 28 天倒计时正确启动，请求中包含所有 RRA 2025 要求的信息
  • 逐条分析房东答复——判断拒绝理由是否“合理”，识别空泛 / 政策性拒绝
  • 协助申请 FTT 复议——准备申请表、证据清单、听证陈述
  • 协助协助动物（assistance animal）拒绝案——EqA 2010 + RRA 2025 双重主张
  • 押金扣款争议——审查 inventory、估价单，协助 ADR / 小额索赔
  • 跨案件协调——若同时面临驱逐、维修、歧视，圆景可统一策略避免分割代理

我们的服务对华人租客——所有沟通均为中文。请联系：[email protected]。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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