📌 Key Takeaways 核心要点

  • 强制 HMO 牌照适用于：3 层以上、5 人以上（来自 2 个或以上家庭）合租的房屋（Housing Act 2004 s.55–56）；违规经营无牌照 HMO，房东面临无上限罚款或最高 £30,000 民事惩罚，房东名字将被列入议会 “Banning Order” 数据库。
  • Housing Act 2004 附属条例 SI 2018/616 设定最低卧室面积：单人卧室 6.51 m²、双人卧室 10.22 m²；不达标房间不得作为卧室使用，违规同样构成无上限罚款事由。
  • RRO（租金返还令） 可追回最多 12 个月已付租金，由 First-tier Tribunal Property Chamber 裁决，适用民事证明标准（盖然性权衡）——无需证明房东“故意违法”（Williams v Parmar [2021]）；若议会已开始刑事追诉，租客须等待结果再申请 RRO。
  • 选择性牌照（Selective Licensing）由各议会在指定区域内自行推行，覆盖所有私人租赁（不限 HMO 门槛）；在无牌照的选择性牌照区域出租，同样触发 RRO 权利（Housing and Planning Act 2016 ss.40–52）。
  • 租客有权要求房东提供牌照副本（或说明为何免于牌照要求）——书面要求房东在 28 天内回应；房东无法提供牌照或合理解释的，即是向议会或 Tribunal 举报的有力证据。

在英国，多人合租房屋（House in Multiple Occupation, HMO）是华人社区使用频率最高、争议也最集中的居住形态——留学生合租的 4 房 6 人公寓、工友共住的“中国老板房”、把客厅与餐厅都改成卧室的“群居楼”，几乎都落入 Housing Act 2004 的 HMO 定义范围。HMO 并不是“非正规出租”或“灰色地带”——它是法律明确规制的一类房产，房东在绝大多数情形下必须取得议会颁发的牌照（licence），否则将面临无上限罚款或最高 £30,000 的民事罚款，租客则可向 First-tier Tribunal Property Chamber（一级裁判庭——财产庭）申请租金返还令（Rent Repayment Order, RRO）——一次性追回最多 12 个月的已付租金。本指南面向作为 HMO 租客的华人朋友，完整梳理三类 HMO 牌照、强制最低房间面积、违规法律后果、RRO 申请流程、租客查询权与抗辩工具，并附议会查询模板、RRO 申请要点与房东合规证据请求函。

如果您还不确定您的房东是否真是合法业主，请先阅读 《如何在土地登记处查询您租住房屋的真实业主》。如对英国整体租房流程不熟悉，请先阅读 《英国租房官方指南》。如房屋出现潮湿、霉菌或失修，请参阅 《房屋潮湿、霉菌与失修——Awaab 法案下的维权指南》 与 《私人租赁失修——诉前议定书与法庭索赔实战》。

主要法律依据：

  • Housing Act 2004, ss.254–260（HMO 定义——“标准测试 / 自含公寓测试 / 转换公寓测试”）
  • Housing Act 2004, Part 2, ss.55–89（HMO 牌照制度——强制牌照 + 补充牌照）
  • Housing Act 2004, Part 3, ss.79–100（选择性牌照——议会指定区域内所有私人租赁）
  • Housing Act 2004, Part 1（HHSRS——住房健康与安全评估系统）
  • Housing Act 2004, s.66（房东“适当合格”测试，Fit and Proper Person Test）
  • Housing Act 2004, s.72（无牌出租 HMO 的刑事罪与无上限罚款）
  • Licensing of Houses in Multiple Occupation (Prescribed Description) (England) Order 2018（SI 2018/221——废除“3 层及以上”门槛）
  • Licensing of Houses in Multiple Occupation (Mandatory Conditions of Licences) (England) Regulations 2018（SI 2018/616——强制牌照条件，含最低房间面积）
  • Licensing and Management of Houses in Multiple Occupation (Additional Provisions) (England) Regulations 2007（SI 2007/1903）
  • Management of Houses in Multiple Occupation (England) Regulations 2006（SI 2006/372——HMO 房东日常管理义务）
  • Housing and Planning Act 2016, ss.40–52（租金返还令 / Rent Repayment Order）
  • Deregulation Act 2015, s.41（HMO 牌照不合规时 Section 21 失效——对 2026 年 5 月 1 日前提起的过渡期 S21 案件仍具实务意义；Section 21 已由 RRA 2025 于 2026 年 5 月 1 日全面废除）
  • Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005（SI 2005/1541——HMO 火灾风险评估义务）
  • Landlord and Tenant Act 1985, ss.11 & 9A（房东法定维修与适合居住义务）
  • Tenant Fees Act 2019（禁止非法租赁费用）
  • Renters’ Rights Act 2025（c.26——废除 Section 21；HMO 强制牌照与 RRO 框架被保留并强化）

⚠️ 关于 RRA 实施时间：Renters’ Rights Act 2025 已分阶段生效。RRO 与 HMO 牌照制度并未被废除——反之，2025 年的改革扩大了 RRO 适用范围与潜在赔偿金额。本文以截至 2026 年 5 月的状态为准。

一、什么是 HMO

1. HMO 的法定定义——Housing Act 2004, s.254

一处住房构成多人合租房屋（HMO），需同时满足以下三个核心要件：

  • 至少 3 名居住者；
  • 该 3 名居住者来自 2 个或以上家庭（households）；
  • 共用厨房、浴室或厕所等基本设施。

📌 “家庭”如何认定：法律意义上的“家庭”是指彼此具有亲属关系或同居关系的人——例如夫妻、共同生活的伴侣、父母与未成年子女、兄弟姐妹等。两名室友是两个家庭；一对夫妻 + 一名室友是两个家庭；三名留学生合租则是三个家庭。

2. HMO 的三种法律测试

Housing Act 2004 实际包含三个并列定义：

测试名称 依据 典型情形
Standard Test（标准测试） s.254(2) 整栋房屋出租给多名无亲属关系者，共用厨房 / 卫浴
Self-Contained Flat Test（自含公寓测试） s.254(3) 整套自含公寓内多人合租，公寓内仍共用厨卫
Converted Building Test（转换楼宇测试） s.254(4) 由办公楼 / 商铺 / 仓库改建的住房，不完全符合 1991 年建筑规范
HMO Declaration（议会认定） s.255 议会主动发出认定通告，将房屋宣告为 HMO

3. 不构成 HMO 的例外——Schedule 14 to Housing Act 2004

  • 仅由业主自住且对外只出租给 2 名以下寄宿者的住宅；
  • 学生宿舍——但前提是由经特定立法批准的教育机构直接运营；
  • 仅由单一家庭居住的住宅（即便家庭成员超过 3 人）；
  • 政府部门 / 议会 / 警察 / 消防部门等特定机构占用的房屋；
  • 宗教社区 / 修道院等基于宗教共同生活的住房。

⚠️ 常见误解：有华人房东声称“租给亲戚 / 同乡 / 老乡，所以不算 HMO”——错。法律只承认法定亲属或同居伴侣为同一家庭。同乡、朋友、同学、合伙人全部按独立家庭计算。

二、三种牌照——强制 / 补充 / 选择性

英格兰的 HMO 牌照制度分为三大类，适用范围与触发条件完全不同。

1. 强制性牌照（Mandatory HMO Licence）

法律依据：Housing Act 2004, s.55 + Licensing of HMOs (Prescribed Description) (England) Order 2018。

触发条件（自 2018 年 10 月 1 日起，全英格兰统一适用）：

  • 房屋出租给 5 人或以上；且
  • 该 5 人来自 2 个或以上家庭；且
  • 居住者共用厨房、浴室或厕所等基本设施。

💡 重大变化：2018 年改革之前，强制牌照仅适用于“3 层及以上”的 HMO。自 2018 年 10 月起，层数门槛被彻底废除——即便是平房或一层公寓，只要 5 人 2 户即触发强制牌照。

情形 是否需要强制牌照
4 名留学生合租 3 房公寓 ❌ 不需强制（但可能需补充牌照——见下）
5 名工友合住 4 房联排别墅 ✅ 需要强制牌照
6 名留学生合租 4 房公寓（含两人房） ✅ 需要强制牌照
一对夫妻 + 4 名室友共住 ✅ 5 人 5 户 → 需要强制牌照
一对夫妻 + 2 名未成年子女 + 2 名室友 ✅ 6 人 2 户 → 需要强制牌照
4 名留学生合租 2 房公寓（违规改造） ❌ 4 人——但属违法过度居住，可能触发其他执法

2. 补充牌照（Additional HMO Licence）

法律依据：Housing Act 2004, s.56。

议会在其辖区内（或部分区域内）有权自行扩大牌照覆盖范围，要求所有或部分类型的小型 HMO（即未达 5 人门槛的 HMO）也取得牌照——通常覆盖 3–4 人 2 户以上的小型合租房。

📌 覆盖差异巨大：伦敦多个 borough（如 Newham、Waltham Forest、Croydon、Camden 部分区域）、Manchester、Liverpool、Birmingham 部分区域已实施大范围补充牌照。搬入新址前必须查询当地议会的牌照地图。

补充牌照的设立程序：

  • 议会必须先开展辖区证据评估——证明小型 HMO 存在管理不善或反社会行为问题；
  • 议会必须开展至少 10 周的公众咨询；
  • 议会在生效前需充分公告并在网站公示。

3. 选择性牌照（Selective Licensing）

法律依据：Housing Act 2004, Part 3, ss.79–100。

与上述两类仅针对 HMO 不同，选择性牌照覆盖议会指定区域内的“全部”私人租赁房——无论是否为 HMO、无论是否合租。例如某街道整条被列入选择性牌照区，则该街道上任何对外出租的房产都需要牌照。

项目 强制性 补充 选择性
适用对象 5 人 2 户 + 共用设施 3–4 人 2 户（议会扩展） 指定区内所有私人租赁
是否限于 HMO 是 是 否——含单户出租
全英覆盖 全英格兰统一 由议会决定 由议会决定
需公众咨询 否 是（10 周） 是（10 周）
典型牌照费 £500–£1,500（5 年） £500–£1,200（5 年） £600–£1,200（5 年）
通常有效期 5 年 5 年 5 年
无牌出租后果 无上限罚款 / £30k 民事罚款 / RRO 同左 同左

ℹ️ 大规模覆盖示例（截至 2026 年 5 月）：Newham（伦敦——全 borough 选择性 + 全 borough 补充）、Liverpool（全市选择性）、Manchester（部分区域选择性 + 补充）、Birmingham（部分 ward 选择性 + 补充）、Croydon（全 borough 补充）。清单每年变动——以议会官网为准。

三、最低房间面积——华人租客的“杀手锏”

Licensing of Houses in Multiple Occupation (Mandatory Conditions of Licences) (England) Regulations 2018（SI 2018/616）确立了全英统一的最低用作“睡眠用途”的房间面积——这是华人合租房争议中最容易被忽视、却最有杀伤力的工具。

使用人 最低房间面积
1 名 10 岁及以上居住者（成人 / 青少年） 6.51 m²
2 名 10 岁及以上居住者（双人间） 10.22 m²
1 名 10 岁以下儿童 4.64 m²
低于上述最低面积的房间 不得作为睡眠用途——议会可在牌照条件中明确禁止

🚨 极常见违规：把客厅、餐厅或储物间改造成卧室，使房间面积仅 4–6 m²——这违反 SI 2018/616 强制牌照条件。即便房屋本身有牌照，违反牌照条件本身就构成 Housing Act 2004, s.72(2) 项下的刑事罪，可触发 RRO 申请。

计算房间面积的关键规则

  • 仅计算净使用面积——含天花板高度 1.5 m 以下部分不计入（如阁楼斜顶下方区域）；
  • 不含衣柜内部空间、卫浴间、储物间等附属空间；
  • 不含门口走道与开门弧线占用区域——议会通常采用 RICS 测量标准；
  • 任何一名居住者所占用的睡眠空间必须达标——不能“平均”或“折算”。

💡 建议：使用激光测距仪（在 Amazon UK 约 £15–£25）自行测量，并拍照留底。测量数据是 RRO 申请的核心证据之一。

四、HMO 强制管理规则

Management of Houses in Multiple Occupation (England) Regulations 2006（SI 2006/372）规定，所有 HMO 房东（或被授权的“管理人”）必须履行以下法定义务——不论是否取得牌照：

义务类别 具体内容
身份告知 必须在 HMO 内显著位置张贴管理人姓名、地址、24 小时联系电话
消防安全 烟雾报警器、灭火器、防火门、明确逃生通道、定期消防风险评估
供水与排水 持续可用的冷热水供应；不得无故切断；适当排水设施
燃气 每年由 Gas Safe Register 注册工程师做 Gas Safety Check（提供给租客）
电气 每 5 年做 EICR 电气安装状况检查（自 2020 年 6 月起）
家具与设施 提供的家具必须达防火标准（FFFSR 1988）；家电定期检测（PAT）
公共区域 楼梯、走廊、厨房、卫浴的清洁、维修、照明、装修
垃圾管理 足量分类垃圾箱；按议会安排清运
结构与外观 同 LTA 1985 s.11——结构、外墙、屋顶、水电气管路
居住人数 不得超出牌照人数 / 房间数限制

⭐ 关键：违反 SI 2006/372 任何一项均构成刑事罪——可处无上限罚款（自 2015 年 Criminal Justice and Courts Act 改革后）。这与是否有牌照无关——所有 HMO 都要遵守。

五、牌照申请与“适当合格”测试

1. 申请人

牌照由房东或管理人向房产所在地议会申请——租客无须申请，也无义务推动申请。

2. 议会的评估

议会收到申请后必须评估：

  • 房屋本身——面积、消防安全、HHSRS 危害、设施状况；
  • 申请人是否“适当合格”（Fit and Proper Person Test, s.66）——是否曾犯欺诈、暴力、性侵、毒品罪；是否有违反房产 / 出租法相关前科；是否曾被勒令停止出租；
  • 管理安排——是否有指定管理人、是否有合理的应急安排。

议会可拒绝牌照、附加条件牌照、或仅签发短期牌照（1–2 年）以待整改。

3. 牌照内容

合法 HMO 牌照应载明：

  • 最大居住人数；
  • 最大睡眠房间数 + 每间最大居住人数；
  • 强制管理人姓名 + 地址；
  • 牌照有效期（通常 5 年）；
  • 特定房屋条件（如必须安装特定消防设备）。

4. 议会的公开 HMO 牌照登记册——Housing Act 2004, s.232

每个议会都必须维护一份公开可查的 HMO 牌照登记册（Public Register of HMO Licences）。租客（与公众）有权：

  • 免费在线查询特定地址是否有牌照；
  • 查阅牌照颁发日期、有效期、最大人数；
  • 查阅当前持牌人姓名（与房东可能不同）。

📌 议会登记册示例地址（搜索关键词）：
– “[议会名称] HMO public register” 或
– “[议会名称] HMO licensing search”
– 入口通常位于 gov.uk → “Find your local council” → 该议会“Housing” / “Private Rented Sector”页面

六、无牌出租的法律后果

1. 房东刑事罪——Housing Act 2004, s.72

无牌运营强制性 HMO 或补充牌照 HMO（或违反牌照条件）构成刑事罪：

处理路径 结果
起诉至 Magistrates’ Court 定罪后无上限罚款（自 2015 年改革后取消 £20,000 上限）
议会民事罚款（Housing and Planning Act 2016, s.126） 每项违规最高 £30,000 民事罚款——无须起诉
禁止令（Banning Order）（HPA 2016 ss.14–24） 累犯房东可被禁止出租房屋 6 个月以上甚至终身
恶名房东数据库（Rogue Landlords Database） 定罪后 / 罚款后被记入议会与中央政府数据库
Section 21 失效（Deregulation Act 2015, s.41） HMO 无牌期间发出的 S21 通知无效——直至 RRA 2025 完全废除 S21 为止

2. 租客可获救济：租金返还令（RRO）

详见下一节——这是租客可直接受益的核心工具。

3. 严格责任与抗辩——s.72(5)

房东在 s.72 项下负严格责任，但可主张“合理借口（reasonable excuse）”抗辩——例如已提交牌照申请且正在审核中。法庭对此持极严格的态度——单纯“不知道法律”通常不构成合理借口（Marigold v Wells [2023] 及类似案件方向）。

七、租金返还令（Rent Repayment Order, RRO）——租客的核武器

1. 法律依据与适用情形

法律依据：Housing and Planning Act 2016, ss.40–52。

RRO 是租客（或议会）可向 First-tier Tribunal Property Chamber 申请的命令，要求房东返还已经收到的租金，最长 12 个月。可触发 RRO 的罪行清单：

触发情形 主要法律依据
无牌运营 HMO（强制 + 补充） Housing Act 2004, s.72(1)
无牌运营选择性牌照住房 Housing Act 2004, s.95(1)
违反 Banning Order HPA 2016, s.21
未经法律程序的暴力驱逐或骚扰 Protection from Eviction Act 1977, s.1
违反 Improvement Notice / Prohibition Order HA 2004, ss.30 & 32
违反 HMO 管理条例 SI 2006/372（部分情形）

⭐ 极高杠杆：典型 HMO 4 房 6 人公寓，每人月租 £700，12 个月 = £8,400 可单人申请——6 人共申最高可达 £50,400。这是远超多数租客其他维权途径的金额。

2. 谁可以申请

  • 租客 — 由当事人单独或共同申请（建议同屋租客合并申请）；
  • 议会 — 议会有权主动申请，并将所得归入财政（HPA 2016, s.46）。

3. 申请前提

  • 罪行已发生——但无须事先取得刑事定罪（RRO 自 2016 年改革后可基于民事举证标准的“on the balance of probabilities” / 优势盖然性，Williams v Parmar [2021] UKUT 244 (LC)）；
  • 房东确实收到了租金（无论谁支付——含 Housing Benefit / Universal Credit）；
  • 12 个月时效——租客必须在罪行发生后 12 个月内申请。

4. 申请流程

步骤 说明
1. 准备证据 租约、租金支付凭证、议会牌照查询结果（无牌证明）、入住时间证明、室友联络
2. 通知房东（推荐） 事先发送“意向函”（letter of intent）——给予合理回应机会
3. 提交 RRO 申请 使用 First-tier Tribunal Property Chamber 表格——目前以“RRO1”为主
4. 缴纳费用 申请费 £100 + 听审费 £200（部分情形可减免）
5. 房东答辩 + 庭前指示 裁判庭可发出文件交换、证据列表等指示
6. 开庭审理 通常 1–2 小时——口头与书面均可
7. 决定与执行 裁定下达——可在 County Court 转换为可执行判决

5. 金额计算的关键判例

  • 起点——通常为 12 个月内已支付的全部租金；
  • 可扣减因素——房东主动整改、合作态度、租客欠租；
  • 关键案例：Williams v Parmar [2021] UKUT 244 (LC)——确立 12 个月为起点而非上限； Acheampong v Roman [2022] UKUT 239 (LC)——确立“违规严重程度 → 扣减因素 → 最终金额”的三步法。

八、HMO 火灾安全——独立但同等关键的强制义务

法律依据：Regulatory Reform (Fire Safety) Order 2005（SI 2005/1541）。

HMO 公共区域的消防安全由 Fire Safety Order（独立于 HMO 牌照制度）规制——HMO 房东 / 管理人是法定“Responsible Person”。义务包括：

  • 书面消防风险评估（Fire Risk Assessment, FRA）——HMO 须定期复审；
  • 逃生通道——必须畅通、足够宽度、必要时有应急照明；
  • 防火门——卧室门、厨房门通常要求 FD30（30 分钟耐火）；
  • 烟雾报警器——每层至少 1 个相互联动（mains-wired interlinked）；
  • 厨房 / 锅炉房热感应器；
  • 灭火器与防火毯（视 FRA 建议）；
  • 消防与逃生指引——以张贴或书面发放方式提供给居住者。

🚨 违反 FSO 2005 的后果极严重：致死案件可判无期徒刑；非致死案件可处无上限罚款。Fire and Rescue Authority 与议会均有执法权。

九、Section 21 与无效驱逐——HMO 不合规的额外火力

1. Deregulation Act 2015, s.41

在 HMO 强制 / 补充牌照应取得而未取得的情形下——房东不得对租客送达有效的 Housing Act 1988, s.21 通知（即“无理由驱逐”）。即便房东已发出 Form 6A，通知仍为无效——租客可在占有诉讼中以此抗辩。

2. RRA 2025 后的情况

Renters’ Rights Act 2025 自 2026 年 5 月 1 日起全面废除 Section 21——但 HMO 不合规导致的占有诉讼瑕疵仍然存在：

  • 仍可援引 Deregulation Act 2015, s.41 抵抗过渡期内的 S21；
  • RRA 2025 下新的 Section 8 占有理由仍受 Housing Act 2004 + HPA 2016 的间接制约——若房东被记入 Banning Order / Rogue Landlords Database，议会可同时启动执法；
  • HMO 牌照状态本身仍可作为占有诉讼中反报复性驱逐抗辩的支撑证据（Deregulation Act 2015, s.33 等）。

十、租客的核心权利清单

权利 法律依据 实践要点
查询牌照状态 HA 2004, s.232 议会公开登记册——免费在线查询
知悉房东 / 管理人身份 SI 2006/372 reg.3 姓名、地址、24h 电话必须在 HMO 内张贴
获得燃气安全证书 Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998 reg.36 入住前 + 每年
获得电气检测报告（EICR） Electrical Safety Standards in the Private Rented Sector (England) Regulations 2020 入住前提供；每 5 年复检
获得 EPC 能效证书 Energy Performance of Buildings (England and Wales) Regulations 2012 评级至少 E（待提至 C）
获得 How to Rent 指南 Assured Shorthold Tenancy Notices and Prescribed Requirements Regulations 2015 未提供 → S21 无效
押金保护 HA 2004 ss.213–215 30 天内入选定保护方案
免于报复性驱逐 Deregulation Act 2015 s.33 报告失修后 6 个月 S21 失效
静谧享有（quiet enjoyment） 租约默示条款 + 普通法 房东 / 经纪不得无理由进入；其他租客也不得严重干扰
维修请求 LTA 1985 ss.11 & 9A 结构、外观、设施装置 + 适合居住
HHSRS 投诉 HA 2004 Part 1 议会可发 Improvement Notice / Prohibition Order
Council Tax 学生豁免 Local Government Finance Act 1992 + Council Tax (Discount Disregards) Order 1992 全员全日制学生 → 100% 免征
RRO 申请权 HPA 2016 ss.40–52 最长 12 个月租金返还

十一、华人租客最常见的 8 种 HMO 情形

情形 HMO 类型 关键风险
1. 6 名留学生合租 4 房公寓 强制 HMO 未取得强制牌照 / 房间面积不达标 / 缺消防设备
2. “中国老板房”——3–4 名打工者合住小型房 补充 HMO（视议会） 无牌、超员、群居火灾隐患极高
3. 主租客二次转租给同乡 视情况——可能成为新 HMO 主租客成为“事实上的房东”——需牌照、负 RRO 风险
4. 客厅 / 餐厅改卧室住 5–6 人 强制 HMO + 牌照条件违规 面积不达标 / 改造未报议会 Planning
5. 同居伴侣 + 3 名室友 2 户 + 5 人 → 视人数 4 人 → 可能补充；5 人 → 强制
6. 自含公寓内部多人合租（4+ 人 2+ 户） Self-Contained Flat HMO（s.254(3)） 极易被忽视——大楼整体已划单元，但单元内部仍 HMO
7. 大学旁“Studio with Kitchen Shared” 视设计——多为强制 HMO 名为 studio 实为 HMO 房间
8. 全员留学生但议会未列为豁免 HMO + 议会税 未申请学生豁免 → 房东将议会税转嫁给租客

✅ 共同建议：搬入前 / 入住第一周内立即到议会公开登记册查询牌照——如无牌照或不一致，保留全部证据，为日后 RRO 做准备。

十二、自助查询与文档模板

模板一：议会 HMO 牌照查询函

[Your Name 您的姓名]
[Your Current Address including postcode 您当前居住地址，含邮编]
[Date 日期]

[Council Name 议会名称] — Private Sector Housing / HMO Licensing Team
[Council Address 议会地址]

Subject: Request for confirmation of HMO licence status — [Property Address 房屋地址]

Dear Sir/Madam,

I am a tenant residing at the above property. I am writing to request
confirmation of the following information from your authority's public
register of HMO licences (maintained under section 232 of the Housing
Act 2004):

1. Whether the property at [Full Address with postcode 完整地址含邮编]
   currently holds a mandatory HMO licence under section 55 of the
   Housing Act 2004, and/or an additional HMO licence under section 56
   of the Housing Act 2004, and/or a selective licence under section 80
   of the Housing Act 2004.

2. The name and address of the current licence holder (or
   manager) on record.

3. The maximum number of occupants permitted under the licence and
   the maximum number of households.

4. The dates of issue and expiry of the licence.

5. Any conditions attached to the licence.

I am happy for this request to be treated under the Freedom of
Information Act 2000 if necessary, but I understand the register
itself is a public document that should be available without
restriction.

I would be grateful for a response within 20 working days.

Yours faithfully,
[Your Name 您的姓名]
[Contact Details 联系方式]

模板二：致房东的 HMO 合规证据请求函

[Your Name 您的姓名]
[Your Address 您的居住地址]
[Date 日期]

[Landlord / Agent Name 房东／中介姓名]
[Address 地址]

Subject: Request for HMO compliance documents — [Property Address 房屋地址]

Dear [Landlord Name 房东姓名],

In my capacity as a tenant of the above property, and noting that
the property appears to fall within the definition of a House in
Multiple Occupation under section 254 of the Housing Act 2004,
I would be grateful if you could provide the following documents
within 14 days:

1. A copy of the current HMO licence issued by [Council Name 议会名
   称], or alternatively a written explanation as to why no licence
   is required.

2. A copy of the most recent gas safety record (Gas Safety
   (Installation and Use) Regulations 1998, reg. 36).

3. A copy of the most recent Electrical Installation Condition
   Report (EICR).

4. A copy of the current Energy Performance Certificate.
5. A copy of the most recent Fire Risk Assessment (Regulatory
   Reform (Fire Safety) Order 2005).

6. The name, address and 24-hour contact number of the manager
   of the property as required by regulation 3 of the Management
   of Houses in Multiple Occupation (England) Regulations 2006.

7. Evidence of deposit protection (HA 2004 ss.213–215) — scheme
   name, certificate, and prescribed information.

I reserve all rights under the Housing Act 2004, the Housing and
Planning Act 2016 and other applicable legislation, including the
right to apply to the First-tier Tribunal (Property Chamber) for
a Rent Repayment Order in the event of non-compliance.

Yours sincerely,
[Your Name 您的姓名]

模板三：RRO 申请要点骨架（First-tier Tribunal）

Applicant(s): [Name 1, Name 2, ... 姓名一、姓名二……] — all current/former tenants
Respondent: [Landlord Full Name and Known Address 房东全名及已知地址]

Property: [Full HMO Address 完整 HMO 地址]

Tenancy period: [Start Date 入住日] to [End Date or Present 搬离日／至今]
Total rent paid in the 12 months immediately preceding application:
    £[Amount 金额] — see itemised schedule (Appendix 1)

Offence relied on:
    Housing Act 2004, s.72(1) — control or management of an HMO
    that is required to be licensed under Part 2 but is not so
    licensed.

Evidence relied on:
    A. Tenancy agreement (Appendix 2)
    B. Bank statements / rent receipts (Appendix 3)
    C. Local authority public register search confirming absence
       of licence (Appendix 4)
    D. Photographs and measurements demonstrating 5+ occupants
       across 2+ households (Appendix 5)
    E. Correspondence with landlord (Appendix 6)

Relief sought:
    Order under section 41 of the Housing and Planning Act 2016
    requiring the Respondent to repay £[Amount 金额] to the
    Applicant(s), representing the maximum 12 months' rent in
    accordance with Williams v Parmar [2021] UKUT 244 (LC) and
    Acheampong v Roman [2022] UKUT 239 (LC).

Statement of truth:
    I/We believe that the facts stated in this application are true.
    Signed: ............... Date: ...............

💡 共同申请的优势：同屋租客合并申请——证据共享、成本分摊、对房东压力更大。但每位申请人只就自己实际支付的租金主张返还（裁判庭不会“重复返还”）。

十三、HHSRS 危害——HMO 中尤其要警惕的几类

HMO 的高居住密度使以下 HHSRS 危害风险显著高于普通住房：

HHSRS 危害 HMO 中的典型情形
火灾 缺联动报警器 / 无防火门 / 厨房无防火隔断 / 逃生通道堵塞
过冷 / 过热 多人共用单一供暖系统 / 隔墙 / 私改卧室没有暖气
潮湿与霉菌 厨卫共用、通风不足、晾衣集中——见 Awaab 法案指南
拥挤与空间不足 违反 SI 2018/616 最低房间面积；客厅改卧室；床位过近
家庭卫生与污水 共用厕所 / 浴室数量不足；下水堵塞反流
电气危害 插座过载、违规多孔接线板、未做 EICR
跌落 多层 HMO 楼梯无扶手 / 阶高不一 / 照明不足
一氧化碳 燃气热水器或锅炉位于卧室或浴室内 / 通风不良

📌 行动建议：发现任一 Category 1 危害时，直接向议会 Environmental Health 投诉。议会有义务调查并可发 Improvement Notice / Prohibition Order / Emergency Remedial Action。议会执法所获定罪可作为 RRO 的强力证据。

十四、议会执法的全套工具

议会在 HMO 不合规情形下可使用的执法手段：

执法工具 依据 用途
Improvement Notice HA 2004 ss.11–19 要求房东在限期内整改特定危害
Prohibition Order HA 2004 ss.20–27 禁止房屋整体或部分使用
Hazard Awareness Notice HA 2004 ss.28–29 正式记录危害但不强制整改
Emergency Remedial Action HA 2004 ss.40–42 议会代为整改后追偿房东
Interim / Final Management Order HA 2004 ss.101–131 议会接管 HMO 管理直至合规
Civil Penalty £30,000 HPA 2016 s.126 替代刑事起诉的快速罚款
Banning Order HPA 2016 ss.14–24 累犯房东禁止出租令
Rogue Landlords Database HPA 2016 ss.28–39 记入数据库——影响后续牌照申请
RRO 申请 HPA 2016 ss.40–52 议会主动为公帑追偿 Housing Benefit / UC 部分

十五、租客常见误区与正解

误区 正解
“房东说没牌照不要紧，反正都这样租” 错。无牌出租 = 刑事罪 + 民事罚款 + RRO + S21 无效——租客是最大受益者
“我是二房东 / 主租客转租给同乡，不算 HMO” 错。s.263 + 案例法明确“in control”含事实管理人——可能本人需牌照并承担 RRO 责任
“我已经搬走了，不能申请 RRO 了” 错。搬离后12 个月内仍可申请——以罪行发生时点起算
“租约里写了’租客自负 HMO 合规’就免责” 错。HMO 牌照义务为法定——不可通过合同转嫁给租客（HA 2004 s.61(1) 主体明确）
“全员留学生所以一切免责” 错。学生身份仅影响 Council Tax 豁免——HMO 牌照与消防义务不变
“房间面积 < 6.51 m² 但房东说够大就行” 错。SI 2018/616 强制——任何相反约定无效；议会可立即介入
“房东已申请牌照在审，所以可以照租” 部分正确——s.72(5) 的“reasonable excuse”可减轻刑事责任，但不豁免 RRO（参见 IR Management Services Ltd v Salford CC [2020] UKUT 81 (LC)）
“我是合住人不是签约人，不能申 RRO” 视情形——只要您实际支付了租金（即便通过主租客转付），即有可能成为合资格 applicant

常见问题（FAQ）

Q1. 我怎么知道我住的房子是否需要 HMO 牌照？

最直接的方法是查询所在议会的 HMO 登记册（大多数议会在官网上提供可搜索的登记册）。强制 HMO 牌照要求：至少 5 名来自 2 个以上家庭的人合住且共用厨卫等设施（自 2018 年 10 月起层数门槛已废除，不再要求“至少 3 层”）。此外，许多议会通过补充牌照（Additional Licensing）计划将门槛降低至 3 人合住的房屋；选择性牌照（Selective Licensing）则覆盖指定区域内所有私人租赁房屋，无论人数。你也可以直接询问房东牌照编号，或在 gov.uk 上搜索你所在区议会的 HMO 申请记录。

Q2. 我的卧室面积不足 6.51 m²，这违法吗？

是的。SI 2018/616 规定 HMO 中不符合最低面积标准的房间不得作为卧室使用（单人 6.51 m²，双人 10.22 m²）。低于标准的房间被用作卧室，房东违反了牌照条件，议会可发出改进通知并处以无上限罚款。你可以用卷尺自行测量并拍照存档，然后向议会环境健康部门或住房部门举报。这也是支撑 RRO 申请的有力额外证据。

Q3. 什么是 RRO？我能申请追回多少租金？

RRO（Rent Repayment Order，租金返还令）是 Housing and Planning Act 2016 ss.40–52 设立的救济机制。在 HMO 无牌照（或违反选择性牌照要求）等情形下，承租人可向 First-tier Tribunal Property Chamber 申请，裁令房东退还最多 12 个月的已付租金。Tribunal 采用民事证明标准（盖然性权衡），无需达到刑事定罪的证明程度，但须提供充分证据证明违规事实（如议会确认无牌照的信件、查询结果截图、支付租金记录）。

Q4. 我不是签约租客（只是转租或分租），能申请 RRO 吗？

可能可以。HPA 2016 规定实际向“上层房东”支付租金的人（包括通过主租客转付的二房客）可能具备申请资格，前提是该支付关系构成“租约”关系。如你只是室友而并无独立租赁关系，申请资格存疑，建议先通过 Citizens Advice 或法律援助机构进行个案评估。即便你不能直接申请 RRO，你仍可向议会举报违规，由议会代为执法（议会追回的罚款归公，但议会可能与你分享信息）。

Q5. 如果我向议会举报房东的 HMO 违规，我会被报复性驱逐吗？

保护已大幅增强。Deregulation Act 2015（针对 Section 21 的报复性驱逐保护）在 RRA 2025 废除 Section 21 后已不再需要——房东现在只能依 Section 8 指定理由驱逐。举报 HMO 违规并不构成 Schedule 2 任何地面的理由，因此房东以举报为由发出的 Section 8 通知不会获得法院支持。保留举报时间记录，以便在驱逐纠纷中证明因果关系。

Q6. HMO 的房东有哪些日常管理义务？

HMO Management Regulations 2006（SI 2006/372） 要求 HMO 房东：定期检查并维修公共区域（楼梯、走廊、厨房、浴室）、确保消防设施（烟雾警报、防火门、逃生路线）可正常运作、确保垃圾管理设施适当。违反管理条例同样构成刑事犯罪（HA 2004 s.234），可处罚款。租客发现这些问题后，可先书面通知房东并给予合理期限，若无改善则向议会环境健康部门投诉。

Q7. 一年期内 RRO 能追回多少？是整年租金吗？

Tribunal 有权裁令返还最多 12 个月的租金，但不一定是全额。Tribunal 在确定金额时会综合考虑：①违规持续时间（例如只有 6 个月无牌照则上限为 6 个月租金）；②房东的行为（是否主动纠正违规、是否向 Tribunal 合作）；③住房条件（如房屋条件恶劣，赔偿金额较高）。换言之，最终金额在 0 至 12 个月租金之间由 Tribunal 酌定，而非自动等于 12 个月。

Q8. 我已经搬出，还能追溯申请 RRO 吗？

可以，但有时限。依 HPA 2016 s.44，RRO 申请须在相关违规行为发生日起 12 个月内提出。如你在过去一年内曾居住于无牌照 HMO，即便已搬出，仍可在 12 个月截止日前申请追回该居住期间的租金。超过 12 个月的违规期间则无法追溯。建议收集搬入/搬出日期证据、租金支付记录（银行转账单、微信/支付宝收款截图等）及房东身份信息，尽早提交。

十六、相关资源

资源 用途 链接
gov.uk — House in multiple occupation licence HMO 牌照官方入口 gov.uk/house-in-multiple-occupation-licence
gov.uk — Find your local council 查询当地议会与 HMO 登记册 gov.uk/find-local-council
gov.uk — Private renting 租客权利与责任官方汇总 gov.uk/private-renting
gov.uk — Apply for a Rent Repayment Order RRO 申请指南 gov.uk — RRO guidance
gov.uk — First-tier Tribunal (Property Chamber) RRO 受理裁判庭 gov.uk/property-chamber
gov.uk — Report a rogue landlord 举报恶名房东 gov.uk/report-rogue-landlord
gov.uk — HHSRS guidance for landlords and property professionals HHSRS 操作指南 gov.uk — HHSRS guidance
legislation.gov.uk — Housing Act 2004 HMO 母法（ss.55–89, 254–260, Part 1） legislation.gov.uk/ukpga/2004/34
legislation.gov.uk — Housing and Planning Act 2016 RRO + Banning Order + 民事罚款 legislation.gov.uk/ukpga/2016/22
legislation.gov.uk — SI 2018/221 强制牌照新范围 Order legislation.gov.uk/uksi/2018/221
legislation.gov.uk — SI 2018/616 强制牌照条件（含最低面积）Regulations legislation.gov.uk/uksi/2018/616
legislation.gov.uk — SI 2006/372 HMO 管理规则 legislation.gov.uk/uksi/2006/372
legislation.gov.uk — SI 2007/1903 HMO 牌照与管理（补充）Regulations legislation.gov.uk/uksi/2007/1903
legislation.gov.uk — Fire Safety Order 2005 HMO 消防义务 legislation.gov.uk/uksi/2005/1541
legislation.gov.uk — Deregulation Act 2015 反报复驱逐 + s.41 HMO 与 S21 legislation.gov.uk/ukpga/2015/20
legislation.gov.uk — Renters’ Rights Act 2025 S21 废除 + HMO/RRO 强化 legislation.gov.uk/ukpga/2025/26
圆景基金会（中文） 中文咨询、议会查询、RRO 起草、裁判庭陪同 [email protected]

十七、相关文章

十八、圆景基金会能为您做什么

我们提供：

  • HMO 牌照核查——协助您在议会公开登记册中检索目标地址的牌照状态，并出具书面汇总；
  • 房间面积测量与评估——指导自测方法、判读议会标准、评估是否违反 SI 2018/616；
  • 合规证据请求函起草——按模板二中文化定制并以英文发送给房东 / 中介；
  • 议会投诉全程协助——填写在线 HHSRS / HMO 投诉、与 Environmental Health 检查员沟通；
  • RRO 申请书起草——按模板三结构准备申请、附录索引、证据时间线；
  • First-tier Tribunal 陪同——口语翻译、文件解读、庭后说明；
  • 多人共同 RRO 协调——同屋租客的合并申请、利益分配安排；
  • 租客权利简报——为您与同屋伙伴生成中英对照的“HMO 租客权利速查表”；
  • Legal Aid / CFA 律师转介——通过 SRA 注册律所合作网络。

您支付的房租，应该换来一个合法、安全、合规的居所——HMO 制度的核心就是为了保护像您这样高密度合租中的租客免受群居火灾、过度拥挤与失修危害。如您正面对无牌 HMO、超员、房间面积不足或牌照条件违反等问题，欢迎联系我们：[email protected]。每一次议会查询、每一份 RRO 申请、每一笔成功追回的租金——都在让英格兰的合租市场对华人租客更公平、更安全。

本文基于截至 2026 年 5 月的英格兰法律撰写——苏格兰、北爱尔兰、威尔士的 HMO 与 RRO 制度有所不同（例如威尔士的 Rent Smart Wales 注册制、苏格兰的 HMO 统一牌照制）。Renters’ Rights Act 2025 与配套二级立法持续更新——具体最新条款请参考 legislation.gov.uk 与 gov.uk 或联系本会获取最新解读。本文不构成针对个案的法律意见——重大决定（尤其是 RRO 申请、Section 21 抗辩、议会执法投诉）请先咨询 SRA 注册律师或本会法律倡导员。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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