📌 Key Takeaways 核心要点

  • Energy Performance of Buildings Regulations 2012（SI 2012/3118）规定出租、出售物业须持有有效 EPC 证书（有效期 10 年），评级 A（最高）至 G（最低）；未提供 EPC 的房东面临最高 £5,000 罚款。
  • Energy Efficiency (Private Rented Property) Regulations 2015（MEES 母法）自 2020 年起禁止房东继续将 F 或 G 级物业出租——新租约及续约均须达到 E 级；违规最高罚款 £5,000（每处房产每次违规）。
  • 政府目标：2028 年所有新签租约须达 C 级，2030 年所有私人租约须达 C 级（待二级立法确认生效日）；房东须在过渡期前评估改造成本并申报豁免（PRS Exemption Register）。
  • 租客有权依 LTA 1985, s.9A（“适合人类居住”义务）及 MEES 要求，向房东发出书面改造请求；若房东未在 28 天内回应，租客可向议会 Trading Standards 举报或向 First-tier Tribunal 申请合规令。
  • 政府现行改造补贴包括：ECO4（低收入家庭及 EPC D–G 级）、Great British Insulation Scheme（GBIS）、Boiler Upgrade Scheme（BUS，最高 £7,500）——房东和自住业主均可申请。

英国住房的能源效率——不是抽象的环保口号，而是与您每月电气账单、冬季取暖舒适度、孩子的呼吸道健康、甚至房东是否能合法把房子租给您直接挂钩的硬性法律标准。能源性能证书（Energy Performance Certificate, EPC） 把每栋房屋按能效从 A 到 G 评级；最低能效标准（Minimum Energy Efficiency Standards, MEES） 自 2018 年起禁止房东把 F、G 级房屋租给新租客，2020 年起禁止继续出租给老租客——英国政府正在推进2028 年新租约 C 级、2030 年全部租约 C 级的目标。对在英华人——留学生合租 HMO、Skilled Worker 持 NRPF 家庭租住老式联排、陪读家长接父母过冬——一份 EPC 评级低、保温差、单玻璃窗的住宅，意味着每年额外掏 £800–£1,500 的能源开支与可预见的健康风险。好消息是：英国法律已经把“能效太差”明确定义为房东违法——房东有义务改造、政府有补贴方案（ECO4、GBIS、Boiler Upgrade Scheme）、租客有索赔与投诉路径。本指南完整梳理 EPC 制度、MEES 强制标准、豁免登记、租客改造申请权、议会执法、政府补贴与中文模板信。

如您整体不熟悉英国租房流程，请先阅读 《英国租房官方指南》；如已出现潮湿 / 霉菌 / 取暖故障，请参阅 《房屋潮湿、霉菌与失修——Awaab 法案完整指南》；如承受能源账单压力，请参阅 《英国能源账单减免与冬季取暖补贴指南》。

主要法律依据：

  • Energy Performance of Buildings (England and Wales) Regulations 2012（SI 2012/3118）——EPC 制度母法
  • Energy Performance of Buildings (England and Wales) (Amendment) Regulations 2016 + 2018——EPC 细则修订
  • Energy Efficiency (Private Rented Property) (England and Wales) Regulations 2015（SI 2015/962）——MEES 强制标准与 PRS 豁免登记母法
  • Landlord and Tenant Act 1985, s.11 / s.9A——房东对供暖与热水的法定维修义务、“适合人类居住”义务
  • Housing Act 2004, Part 1 — HHSRS——“过冷（excess cold）”列为第 1 类危害
  • Climate Change Act 2008——英国 2050 净零目标母法
  • Renters’ Rights Act 2025（c.26）——配套提升私人租赁部门居住质量、限制报复性驱逐

一、为什么这件事对华人家庭格外重要

英国 80% 以上住宅建于 1980 年代之前。许多老式联排——伦敦 Camden、Hackney、Tower Hamlets，曼彻斯特城区，伯明翰内环——实墙（solid wall）、单层玻璃（single glazing）、敞开式烟道——都是 EPC 评级的“减分大户”。F / G 级房屋冬季室内即便开足暖气也常只有 12–14°C——远低于 NHS 推荐的健康室温 18°C。

华人租客面临的具体困境：

  • 语言障碍——很多人不知道租约附件里有一份 EPC，也不知道“评级”是什么意思
  • 不知道这是房东法定义务——以为“房子老就这样”
  • 担心投诉影响续约——尤其留学生与 NRPF 家庭怕被驱逐（详见反报复条款）
  • 误以为只有买房才看 EPC——其实租房同样适用，且禁令更严
  • 没意识到 F / G 级出租本身违法——可向 Trading Standards 举报并触发 £5,000 罚款

⭐ 关键认知：EPC 不是“参考信息”。E 级是当前英国私人租赁的法定最低门槛；房东出租 F / G 级房屋（未登记豁免）——是违法行为，租客有权举报、要求改造、并继续合法居住。改造费用由房东承担（最高 £3,500 上限），不是租客自掏腰包。

依据 Housing Act 2004 HHSRS，“过冷”属第 1 类危害——议会有法定权力强制房东整改。结合 LTA 1985 s.9A——一栋无法合理维持 18°C 的房屋可同时构成 MEES 违规与失修违规，两条路径平行可用。

二、什么是 EPC（能源性能证书）

EPC 是由认证评估员（accredited assessor） 现场考察后出具的官方文件——把能效与碳排放量化为 A–G 评级。法律依据：SI 2012/3118。

EPC 评级标度

评级 SAP 分数 典型房屋 能效
A 92–100 新建被动屋、零碳住宅 最高
B 81–91 2010 年后新建公寓 很高
C 69–80 2000 年后新建 / 完整改造老房 较高（2028 / 2030 目标）
D 55–68 1990 年代住宅，部分保温 中等
E 39–54 1970–80 年代，基础保温 较低（当前 MEES 门槛）
F 21–38 战前联排，无保温 / 单玻璃 很低（禁止出租）
G 1–20 维多利亚老房、实墙、敞开烟道 最低（禁止出租）

ℹ️ SAP = Standard Assessment Procedure，英国官方能效计算方法。EPC 同时显示当前评级与改造后潜在评级——后者告诉您“全部推荐改造完成后能升到几级”。

有效期与查询

  • 有效期 10 年——期间即便未做改造也持续有效
  • 任意人可免费查询——访问 find-energy-certificate.service.gov.uk，输入邮编即可查看历次 EPC、评级、推荐改造、有效期
  • 完整 EPC 含 Recommended Measures——列出各改造项预估成本与年节省金额

何时必须出具

依据 SI 2012/3118：

  • 出售房产——挂牌广告前出具 EPC，评级须在广告中显示
  • 出租房产——新租客入住前出具 EPC，并在广告中显示评级
  • 新建房屋——竣工证书前出具
  • 建筑改造（扩建、车库改造、外墙翻新等）——可能触发新 EPC 要求

EPC 豁免情形（依 SI 2012/3118 第 5 条）

列入名录的历史建筑（且改造改变外观特征）、临时建筑（≤ 2 年）、独立小型建筑（< 50 m²）、工业 / 农业 / 车库、即将拆除（已取得 demolition permission）、礼拜场所。

📌 普通租赁住宅几乎不可能满足豁免。若房东以“listed building”为由拒绝出具——请上 Historic England The List 自行核查。

三、房东出租时的 EPC 义务

依据 SI 2012/3118 第 6、7、11 条：

义务 时点 违反后果
取得有效 EPC 挂牌广告前 £200–£5,000 民事罚款
广告中显示评级 所有线上线下广告 £200
签约前向潜在租客提供 EPC 副本 “first written information”前 £200 + 影响 Section 21
整租期可应租客要求出示 合理时间内 £200

🚨 EPC 与 Section 21 关联：依据 Deregulation Act 2015 与 Assured Shorthold Tenancy Notices and Prescribed Requirements (England) Regulations 2015，未向租客提供 EPC即无法合法送达 Section 21。Renters’ Rights Act 2025 自 2026 年 5 月 1 日起全面废除 Section 21 后，此关联在过渡期个案中仍可援引；但提供 EPC 仍是法定义务。

中介责任：依据第 11 条，字母代理（letting agent） 同样承担 EPC 显示义务——可同时举报房东与中介。

四、MEES（最低能效标准）——核心强制制度

MEES 是英国对私人租赁部门（Private Rented Sector, PRS） 的强制能效门槛。法律依据：SI 2015/962。

关键里程碑

生效日 规则 覆盖租约
2018 年 4 月 1 日 禁止 F / G 级房屋签新租约 / 续约 新 AST
2020 年 4 月 1 日 禁止继续出租 F / G 级（含老租约） 全部存量 PRS
2028 年（拟议） 新租约最低 C 新 AST
2030 年（拟议） 全部租约最低 C 全部存量 PRS

⚠️ 2028 / 2030 目标仍处于政府咨询阶段，最终生效日与例外条款以 gov.uk 公布的二级立法为准。趋势明确——D / E 级房屋的房东若不主动改造，未来 2–3 年内须撤出市场或大额改造。

覆盖范围

适用：英格兰与威尔士的国内私人租赁——AST、保证型租赁、规约租赁等，且已取得（或须取得）EPC。

不适用：苏格兰 / 北爱（独立制度）；社会住房（独立监管 + Awaab’s Law）；短租（< 6 个月且非保有居所）；长租（> 99 年）；商业租赁；EPC 豁免房产。

当前 MEES 门槛——E 级

2020 年 4 月 1 日起，PRS 房产 EPC 必须 ≥ E（SAP 39 分）——除非房东已在 PRS Exemptions Register 备案有效豁免。

🚨 F / G 级出租且未登记豁免：民事罚款最高 £5,000（每户每次违规），违规事实将记录于公开登记册（含房东与房产地址）。

何谓“continue letting”

2020 年改革后的核心变化是从“禁止签新约”扩展到“禁止继续出租”——意味着即便您 2017 年签下了 AST 一直续住至今，2020 年 4 月 1 日起房东仍须把房屋升至 E 级或登记豁免，无法以“老租约”为由继续逃避。这是 MEES 真正具有强制力的转折点。

五、PRS 豁免登记（Exemption Register）

依据 SI 2015/962 第 24–30 条，房东若已尽合理努力但确实无法达到 E 级，可向 PRS Exemption Register 申请豁免——登记成功后可继续合法出租 5 年（“6 个月新业主”为 6 个月），届满须重评。

六种法定豁免

类别 触发条件 有效期
£3,500 成本上限 已花满 £3,500（含税）但仍 F / G 5 年
“全部相关改造已完成” EPC 推荐项全部安装但评级仍 F / G 5 年
第三方同意被拒 租客 / 抵押权人 / 共同业主 / 规划局拒绝 5 年
房产贬值 > 5% 独立测量师认证改造致市场价跌 > 5% 5 年
墙体保温例外 认证人证明结构不适合实墙 / 空腔保温 5 年
新业主 6 个月宽限 近期购入 / 继承 / 法定取得 6 个月

💡 公开可查——访问 prsregister.beis.gov.uk 输入地址，可核查是否已登记豁免。房东声称“已豁免”但实际未登记——可直接向 Trading Standards 举报。

£3,500 成本上限实务要点

  • 房东可叠加政府补贴——补贴部分不计入 £3,500（应先申请补贴覆盖大头）
  • 若总花费 < £3,500 但已能升 E——房东必须做完，不可以“还没花到 £3,500”拖延
  • 已花满 £3,500 仍 F / G——可登记豁免，但必须提供发票证据
  • 房东不能把 £3,500 让租客分担——这是法定房东自担成本

六、租客在 MEES 下的法定权利——主动请求改造

依据 SI 2015/962 第 22 条，租客拥有向房东请求能效改造的法定权利（tenant’s right to request consent to energy efficiency improvements）。

请求权的核心要素

  • 须以书面形式提出
  • 须具体说明所请求的改造类型（最好直接引用 EPC 推荐项）
  • 房东不得无故拒绝（unreasonably refuse consent）
  • 若房东拒绝且未登记豁免且继续出租 F / G——构成违法，租客可同时举报与索赔

何时使用请求权

  1. EPC F / G——请求改造至 E 级（这是法定门槛）
  2. EPC D / E 但实际太冷——请求自愿改造提升至 C 级（迎接 2028 / 2030 目标）
  3. 房东已登记豁免但豁免依据存疑——请求出示证据
  4. 房东消极拖延——书面请求触发“无故拒绝”的法律后果

操作流程：

  1. 上 find-energy-certificate.service.gov.uk 查 EPC 与推荐措施
  2. 上 prsregister.beis.gov.uk 查豁免登记
  3. 发送本指南模板 1——书面请求改造
  4. 28 日无回应 / 拒绝且无豁免——向地方议会 Trading Standards 投诉（模板 2）

✅ 反报复保护：依据 Deregulation Act 2015, s.33 与 Renters’ Rights Act 2025 配套条款，因租客行使 MEES 请求权 / 投诉 Trading Standards 而送达的驱逐通知——可作为报复性驱逐被法院驳回。

七、Trading Standards 执法

依据 SI 2015/962 第 35–37 条，地方议会的 Trading Standards 是 MEES 强制执行的法定主管机关。

权力：发出 Compliance Notice（要求房东提供 EPC、出租证据、豁免证据）；调查房产实况；发出 Penalty Notice（最低 £200、最高 £5,000 / 户 / 次）；将房东与地址公开登记。

罚款标准（Schedule 4）

违规 持续 罚款 公开
出租 F / G 未登记豁免 < 3 个月 最高 £2,000 是
出租 F / G 未登记豁免 ≥ 3 个月 最高 £4,000 是
豁免登记提供虚假信息 — 最高 £1,000 是
不配合 Compliance Notice — 最高 £2,000 是
累计上限 — £5,000 / 户 / 次 是

📌 罚款由房东支付给议会——不会直接补偿租客。但若 F / G 级出租导致额外能源开支 / 健康损害——可同时借 LTA 1985 s.11 / s.9A 提起民事索赔（详见 《房屋潮湿、霉菌与失修》 与 《私人租赁失修法庭索赔》）。

八、改造路径与典型升级措施

改造 成本 EPC 提升 年节省 政府补贴
顶层保温（270mm） £300–£700 +5–10 £135–£250 ECO4 / GBIS
空腔墙保温 £500–£1,500 +10–15 £250–£400 ECO4 / GBIS
实墙保温 £8,000–£22,000 +15–25 £400–£750 ECO4（限低收入）
双层 / 三层玻璃 £3,000–£10,000 +5–15 £110–£250 有限
A 级冷凝壁挂炉 £2,500–£4,500 +10–20 £200–£350 ECO4
空气源热泵（ASHP） £8,000–£14,000 +15–25 £100–£300 BUS £7,500
太阳能光伏 £5,000–£9,000 +10–20 £300–£700 SEG 反售
LED 全屋更换 £100–£400 +2–5 £40–£100 无

💡 典型 F 级老式联排——顶层保温 + 空腔墙 + 冷凝壁挂炉 + LED——通常可达 D 或 E 级，足以满足当前 MEES。升 C 通常还需实墙保温 / 热泵 / 双玻璃。

九、政府补贴方案——交叉引用

详细资格与申请见 《英国能源账单减免与冬季取暖补贴指南》。快速概览：

方案 对象 覆盖 典型金额
ECO4（Energy Company Obligation 4） 低收入 / 弱势（业主、PRS、部分社住） 保温、暖气、可再生 £1,000–£10,000+
GBIS（Great British Insulation Scheme） EPC D 以下 / 议会税 A–D（弱势 A–E） 顶层 / 空腔 / 实墙保温 覆盖大部分
BUS（Boiler Upgrade Scheme） 英 / 威业主与部分小型房东 空气源 / 地源热泵、生物质 热泵 £7,500 / 生物质 £5,000
LAD / HUG EPC D 以下、收入门槛、议会自定 非天然气区保温与暖气 £10,000–£25,000 / 户

⭐ 房东补贴关键点：BUS、ECO4 部分类别对房东开放——多数符合资格的小型房东不知情。租客在请求改造时可主动告知，显著降低房东“嫌贵”的拖延借口。

十、热泵与 Boiler Upgrade Scheme

空气源热泵（ASHP） 通过 1 单位电力可产出 3–4 单位热量（COP 3–4），适合保温较好的现代住宅。BUS 自 2022 年由 Ofgem 管理：

  • 空气源热泵 / 地源热泵：£7,500
  • 生物质锅炉：£5,000（限非天然气区）

资格：英 / 威产权人或小型房东；有有效 EPC 且无未完成的顶层 / 空腔墙保温推荐（部分豁免见 gov.uk）；旧设备替换。

申请：通过 MCS 认证安装商（Microgeneration Certification Scheme）——安装商签约时直接扣减补贴，业主只付差额。

ℹ️ 租户家庭不能直接申 BUS，但可建议房东申请——尤其 D / E 级老燃气房屋，升级到热泵 + 保温后通常可达 C，提前满足 2028 / 2030 MEES。

十一、暖气 / 热水故障——LTA 1985 s.11 维修义务

即便 EPC 评级合格，实际暖气 / 热水故障仍是房东法定维修义务。依据 Landlord and Tenant Act 1985, s.11：房东负责房屋结构与外观，以及供水、煤气、电力、卫生设施、空间供暖与热水的设施与设备——租约任何条款无法免除此义务。

实务标准：壁挂炉故障 24–72 小时内查修（视严重程度）；冬季供暖完全失效为紧急情况，24 小时内回应；长期不修可启动 Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims（详见 《私人租赁失修法庭索赔》）；严寒影响儿童 / 老人 / 慢病同时构成 HHSRS “过冷”危害，可向议会环境健康部门投诉。

详细维修索赔流程、证据收集、模板信——见 《房屋潮湿、霉菌与失修——Awaab 法案完整指南》。

十二、议会税与能效相关折扣

依据 Local Government Finance Act 1992 与议会自定细则：

类别 情形 折扣
Class A 因结构性维修不可居住 最长 12 个月全免（议会自定）
Class B 慈善组织所有的空置房屋 最长 6 个月全免
Class D 主住人入狱 关联期全免
Class E 主住人入住养护院 关联期全免
空置 + 不适合居住 因深度改造空置 0–100%（议会自定）

📌 改造期租客临时迁出——住宿与生活成本应在租约或临时协议中要求房东补偿；议会税与新住所水电须事先书面约定。

十三、能源供应商对脆弱用户的义务

依据 Ofgem 标准供应许可条件（Standard Licence Conditions）—— SLC 27（脆弱用户认定）、SLC 28（Priority Services Register, PSR）、SLC 31A（断供前置程序）：

  • PSR——免费服务，适用长者、残疾、慢病、孕产、儿童 < 5 岁、英语非母语等。享提前告知停电、紧急优先联络、密码识别、盲文 / 大字账单、上门读表
  • 冬季不得断供——SLC 31A 限制 10 月–3 月对脆弱家庭断电断气
  • 预付表（Prepayment Meter, PPM）保护——安装 / 切换 PPM 须先评估弱势

详见 《英国能源账单减免与冬季取暖补贴指南》 第六节。

十四、华人家庭常见场景

场景 1——租住 F 级老式联排，冬季室内 13°C

李太太租住伦敦 Tower Hamlets 一栋维多利亚联排单间，EPC F（SAP 28）。冬季开足煤气暖气仍只 13°C，每月电气合计 £350+。

应对路径：

  1. 上 find-energy-certificate.service.gov.uk 确认 EPC F 级
  2. 上 prsregister.beis.gov.uk 确认房东未登记豁免
  3. 发送本指南模板 1——书面请求 MEES 改造
  4. 房东 28 日不回应→向 Tower Hamlets Council Trading Standards 发模板 2举报
  5. 同时记录室温（每日早 / 中 / 晚拍照温度计 + 时间戳）、保留电气账单——为后续 s.11 / s.9A 索赔留证据

场景 2——签约时房东未提供 EPC

王同学（PhD 留学生）在曼彻斯特租房，中介只让看了房子签了 AST——全程未拿到 EPC。

应对路径：

  1. 自查 find-energy-certificate.service.gov.uk——若有 EPC，房东 / 中介违反 SI 2012/3118 第 6 条但损害有限；若无 EPC，房东根本未取得，违法更重
  2. 书面要求房东 / 中介 14 日内补提供
  3. 仍未提供→向 Manchester City Council Trading Standards 举报
  4. Section 21 过渡期个案：未提供 EPC 可作为程序无效抗辩（参考 Caridon Property v Monty Shooltz, 2018）

场景 3——单玻璃 + 无保温 + 房东声称“老房子就这样”

赵先生租住 Birmingham 1920 年代联排，单玻璃 + 实墙无保温 + 老式燃气壁炉，EPC G（SAP 19）。房东说“这是 listed building，不能改”。

应对路径：

  1. 上 Historic England The List 验证是否真为 listed building
  2. 即便是 listed building——也只豁免 EPC 出具义务的部分情形，MEES 仍可能适用（须看具体改造影响）
  3. 房东必须在 PRS Exemption Register 登记“第三方同意被拒”或“墙体保温例外”——且提供证据
  4. 未登记豁免→直接 Trading Standards 举报

场景 4——业主父母年迈，想申请热泵改造

陈先生在 Reading 自购房屋（ILR 已取得），EPC D（SAP 62），父母从中国来同住。冬季想升级燃气壁挂炉为热泵 + 保温。

应对路径：

  1. 自查 BUS 资格——业主自住、EPC 有效、顶层保温已做（或申请豁免）
  2. 联系 MCS 认证安装商——拿 2–3 份报价
  3. 安装商代申请 BUS £7,500——签约时直接扣减
  4. 同时核查 ECO4 / GBIS——父母同住增加家庭计票，可能解锁低收入子类
  5. 完工后重新出具 EPC——升级至 B / C 级，房产价值与租赁前景双提升

场景 5——HMO 单间，单层窗户，整栋 EPC 缺失

刘小姐合租 Camden 一栋 5 房 HMO 单间，整栋无 EPC。

应对路径：

  1. HMO 整栋须有 EPC（单间不需独立 EPC，但整栋 EPC 适用全房）
  2. 房东未取得 EPC——同时违反 SI 2012/3118 与 HMO 许可证条款
  3. 向 Camden Council 双线举报：Trading Standards（EPC / MEES）+ Private Sector Housing Team（HMO 许可证）
  4. 详见 《英国 HMO 多人合租房标准》

十五、模板信

模板 1——租客向房东请求 MEES 改造

[Your name]
[Property address]
[Date]

To: [Landlord / Letting agent]
Address: [Landlord's address]

Re: Request for energy efficiency improvements under SI 2015/962

Dear [Landlord's name],

I am the tenant of the above property under our AST dated [tenancy start].

According to the EPC available at find-energy-certificate.service.gov.uk, the current rating of this property is [F / G] ([SAP score]). Under the Energy Efficiency (Private Rented Property) (England and Wales) Regulations 2015 (SI 2015/962), it has been unlawful since 1 April 2020 to continue letting a property rated below E unless a valid exemption is on the PRS Exemptions Register.

I have checked the PRS Exemptions Register at prsregister.beis.gov.uk on [date] and there is no exemption registered for this property.

Under regulation 22 of SI 2015/962, I exercise my statutory right as tenant to request your consent to the following improvements recommended by the EPC:

1. [Loft insulation 270mm — est. £X]
2. [Cavity wall insulation — est. £X]
3. [A-rated condensing boiler — est. £X]
4. [Other EPC-recommended measures]

These works are eligible for ECO4 / GBIS / Boiler Upgrade Scheme government grants, meaning your out-of-pocket cost may be substantially below the £3,500 statutory cap.

Please respond in writing within 28 days confirming either:
(a) agreement to commission the works with a timeline; OR
(b) the specific reason for refusal and the registered exemption reference on the PRS Exemptions Register.

If neither is received within 28 days, I will report the matter to [Council name] Trading Standards as a potential breach of SI 2015/962, attracting a civil penalty of up to £5,000.

Sent without prejudice to my rights under LTA 1985 ss.11 and 9A, and the Defective Premises Act 1972.

Yours sincerely,
[Your name]

模板 2——向 Trading Standards 投诉 MEES 违规

[Your name]
[Property address]
[Date]

To: [Council] Trading Standards

Re: Complaint under SI 2015/962 — Property [address] — Landlord [name]

Dear Trading Standards Officer,

I lodge a formal complaint that my landlord is letting a domestic PRS property in breach of SI 2015/962.

Property: [full address]
Landlord: [name / contact]
Tenancy: AST commenced [date]

EPC: rating [F / G], SAP [score], reference [RRN], dated [date] — confirmed at find-energy-certificate.service.gov.uk.

PRS Exemptions Register: searched [date], NO exemption registered.

Tenant action: I sent a regulation 22 written request on [date] (copy attached); the landlord [did not respond / refused without producing exemption / other].

Practical impact: indoor winter temperature typically [X°C] despite heating on full; monthly energy bills approx £[X]; [child / elderly / mould / health].

I request that Trading Standards:

1. Investigate under SI 2015/962
2. Serve a Compliance Notice under regulation 35
3. Consider a Penalty Notice under regulation 36 with public listing

Contact: [email / phone]

Yours sincerely,
[Your name]

Attachments: EPC; copy of Template 1; landlord response (if any); temperature records / photos; recent energy bills.

模板 3——查询 PRS 豁免登记请求

[Your name]
[Property address]
[Date]

To: [Council] Trading Standards / Department for Energy Security & Net Zero

Re: Request to confirm PRS Exemption Register status — Property [address]

Dear Officer,

I searched the PRS Exemptions Register at prsregister.beis.gov.uk on [date] for the above property. No exemption appeared.

My landlord [name] has stated that the property is exempt from MEES under SI 2015/962 on grounds of [stated reason — £3,500 cap / listed building / third-party consent / other].

Under regulation 30 of SI 2015/962, an exemption only takes effect once registered, and must include supporting evidence.

I request that you:

1. Confirm in writing whether any registered exemption exists for the above property
2. If none exists but the landlord claims one — treat this as a breach of SI 2015/962
3. If one exists but the evidence is insufficient — investigate under regulations 35–38

Yours sincerely,
[Your name]

常见问题（FAQ）

Q1. 我的出租房 EPC 评级是 F，房东有义务改造吗？

是的。MEES Regulations 2015 自 2020 年起要求所有私人出租物业（PRS）评级不低于 E 级。若物业为 F 或 G 级，房东不得合法续租或签订新租约——除非已在 PRS Exemption Register 登记豁免（如改造成本超过 £3,500 上限、租客拒绝配合施工等）。已在 F/G 级物业居住的租客可书面要求改造（LTA 1985 s.9A），房东无正当理由拒绝属违规。

Q2. EPC 证书有效期是多久？我如何查看我住的房子的 EPC？

EPC 有效期为 10 年。您可在英格兰和威尔士的官方 EPC 查询服务（网址：find-energy-certificate.service.gov.uk）免费按地址查询物业的 EPC 评级和详细报告——无需房东提供。购房时房东须提供 EPC；租房时房东须在看房或提供报价时主动提供——未提供最高可被罚款 £200。

Q3. 房东说改造费太贵，能否申请豁免不用升级 EPC？

房东可向 PRS Exemption Register 申请下列豁免：① 改造成本上限豁免（目前为 £3,500，含 VAT，若所有改造措施超此金额可申报）；② 第三方拒绝豁免（如 Leaseholder 须得 Freeholder 同意但被拒）；③ 租客拒绝配合施工；④ 物业技术局限（如古迹保护区）。豁免有效期 5 年，须在 Register 公开可查。豁免期间房东仍须积极申请所有可用政府补贴（ECO4 等）。

Q4. 政府有哪些补贴帮助房东或租客改造低能效住宅？

主要方案：① ECO4（Energy Company Obligation 4）——针对低收入家庭（收入补贴受益人）及 EPC D–G 级房屋，由能源公司资助改造（隔热、锅炉、热泵等）；② Great British Insulation Scheme（GBIS）——覆盖收入较高的 EPC D–G 级家庭；③ Boiler Upgrade Scheme（BUS）——热泵安装最高 £7,500 补贴；④ LAD / HUG 地方当局补贴——部分议会提供额外配套资金。申请可通过能源供应商、MCS 认证安装商或公民建议局（Citizens Advice）协助。

Q5. 我是租客，能否自己申请 ECO4 或其他补贴替房东改造房子？

可以，但通常需要房东书面同意（因涉及改造物业）。大多数 ECO4 / GBIS 申请由能源供应商或改造公司代为提交——您可主动联系并由他们联系房东。若房东无故拒绝接受免费改造，属于剥夺租客住房合规权利的不合理行为，可引用 LTA 1985 s.9A 或向议会 Trading Standards 投诉作为施压手段。

Q6. 2028 年 C 级目标是否已经确定？房东现在应该做什么准备？

目标已列入政府政策文件，但尚未通过二级立法明确生效时间表（截至 2026 年 5 月）。预计 2028 年新签租约 C 级、2030 年所有租约 C 级。房东现在应：① 委托 DEA 做现状 EPC 评级；② 根据 EPC 报告中的改善建议评估成本；③ 申请 ECO4 / GBIS 等补贴降低改造成本；④ 若改造成本超 £3,500 则提前规划并记录证据用于豁免登记。提早行动可节约改造成本并避免将来罚款风险。

Q7. 我的住所有严重潮湿和霉菌，与 EPC 低评级有关联吗？

有关联。EPC 低评级（F/G）通常反映保温差、取暖效率低——这直接导致墙壁和窗户结露，进而引发潮湿和霉菌。房东在 MEES 下须改善能效，在 LTA 1985 s.11 / s.9A 下须维修供暖并确保物业“适合人类居住”，在 Awaab’s Law（Social Housing (Regulation) Act 2023 延伸至私人出租）下须在规定期限内处理危害健康的潮湿。三项义务可并行援引——详见 《房屋潮湿、霉菌与失修指南》。

Q8. 房东在 MEES 下违规出租 F/G 级房屋，我能向谁投诉？会有什么后果？

向当地议会 Trading Standards 或 Environmental Health 部门投诉（可通过 gov.uk 查找本地联系方式）。议会可发出合规通知并处以最高 £5,000 罚款（每处房产每次违规），且罚款记录公开（有助于后续租客查验）。您亦可向 First-tier Tribunal 申请声明房东违反 MEES，并以此作为强化 LTA 1985 s.9A 失修索赔的支撑证据。

十六、官方资源

资源 用途 链接
find-energy-certificate.service.gov.uk 查 England / Wales EPC find-energy-certificate
PRS Exemptions Register 查 MEES 豁免登记 prsregister.beis.gov.uk
gov.uk — MEES landlord guidance MEES 房东 / 租客指南 gov.uk MEES
gov.uk — Boiler Upgrade Scheme BUS 官方申请 apply-boiler-upgrade-scheme
gov.uk — ECO4 低收入保温补贴 energy-company-obligation
gov.uk — Great British Insulation Scheme D 级以下保温补贴 apply-great-british-insulation-scheme
legislation.gov.uk — SI 2015/962 MEES 母法 SI 2015/962
legislation.gov.uk — SI 2012/3118 EPC 母法 SI 2012/3118
Ofgem — Energy advice for households 能源监管消费者建议 ofgem.gov.uk
Trading Standards（经 Citizens Advice 转接） 0808 223 1133（统一入口） tel: 08082231133
圆景基金会（中文） 中文咨询、模板信、议会投诉协助 [email protected]

十七、相关文章

十八、圆景基金会能为您做什么

  • 中文 EPC / MEES 评估——核查您当前住房的 EPC 评级、PRS 豁免登记状态、是否触发 MEES 违规
  • 改造请求信起草——按模板 1 个性化定制
  • 议会 Trading Standards 投诉全程中文协助——填表、提交、跟进
  • PRS Exemption Register 查询与豁免依据评估
  • 政府补贴匹配——ECO4 / GBIS / BUS / LAD / HUG 资格初筛与申请指引
  • 失修索赔衔接——MEES 违规与 LTA 1985 s.11 / s.9A 索赔的合并策略
  • 房东端协助（自住业主与小型房东）——MCS 认证安装商对接、补贴文档准备
  • 必要时转介至 Shelter / Citizens Advice / Legal Aid 律师 / 合作 SRA 注册律师

✅ 您支付的房租，应该换来一个合法、安全、可以经济地保持温暖的居所。EPC 不是参考指标——它是法律强制的最低门槛。若您正面对 F / G 级老房、单玻璃、无保温、暖气失修——欢迎联系：[email protected]。每一封模板信、每一次议会投诉、每一项 SI 2015/962 的引用——都是把法定标准转化为实际改造的桥梁。

本文基于截至 2026 年 5 月的英格兰与威尔士法律撰写——苏格兰与北爱尔兰的能效制度有所不同。MEES 2028 / 2030 C 级目标仍处政府咨询阶段，最终生效日与例外条款以 gov.uk 公布的二级立法为准。本文不构成针对个案的法律意见——重大决定（尤其是诉讼、停付租金）请先咨询 SRA 注册律师或本会法律倡导员。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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