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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

  • 英格兰现行三层 PRS 发牌体系：Housing Act 2004 Part 2 s.55(2)(a)（强制 HMO，全国）、s.56（附加 HMO，议会指定）、Part 3 s.80（选择性发牌，议会指定）——三层覆盖范围互不重叠。
  • 无牌出租构成 Housing Act 2004 s.72(1)（HMO）或 s.95(1)（选择性）刑事罪，最高无限额罚金；议会亦可按 Housing and Planning Act 2016 s.126 课处最高 £30,000 行政罚款。
  • 租客或议会可向 First-tier Tribunal 申请租金赔偿令（RRO），追回无牌期间最长 24 个月已付租金（Renters’ Rights Act 2025 已于 2026 年 5 月 1 日生效，将旧制 12 个月上限提升至 24 个月，并新增 joint and several liability；依据 HPA 2016 ss.40–52 及 RRA 2025 Part 4）。
  • s.21 通知在房东应持牌而未持牌期间送达者自始无效（Housing Act 1988 s.21A）；事后补办牌照不溯及既往。
  • RRO 申请须在罪行最后发生之日起 12 个月内以 Form RRO1 向 First-tier Tribunal 提出，并缴 £100 申请费（经济困难者可申请 EX160 豁免）。

在英格兰租房，您可能听过“HMO 牌照”——三层以上、五人以上、两户以上共用厨卫的合租屋必须由议会发牌。但您未必知道：还有两类牌照同样重要——议会扩展的“附加 HMO 牌照（Additional HMO Licensing）”与覆盖普通单户出租屋的“选择性发牌（Selective Licensing）”。在伦敦的纽汉（Newham）、克罗伊登（Croydon）、布伦特（Brent），曼彻斯特、利物浦、伯明翰、诺丁汉的部分选区，几乎所有出租屋都需持牌——房东无牌出租即构成 Housing Act 2004 s.95 刑事犯罪，您作为租客可向 First-tier Tribunal 申请 租金赔偿令（Rent Repayment Order, RRO），最长追回 24 个月已付租金——Renters’ Rights Act 2025（已于 2026 年 5 月 1 日生效）将上限从旧制 12 个月提升至 24 个月，并允许向“上层房东”（如二房东背后的真正业主）追索。

本指南依据 Housing Act 2004 Part 2（HMO 发牌） 与 Part 3（选择性发牌）、Housing and Planning Act 2016 ss.40–52（RRO 框架）、Housing Act 1988 s.21A（无牌即 s.21 失效）、Renters Rights Act 2025（RRO 改革）等核心法源，讲解：三层牌照体系如何区分、如何查询您所在地区是否有方案、房东无牌时您能拿回多少钱、如何在 First-tier Tribunal 自行申请 RRO、议会的财务处罚权力——并附 2 份函件模板。

如尚不熟悉强制 HMO 发牌（mandatory HMO licensing），请先阅读 《HMO 强制发牌与租户权利》。如同时面临押金未保护或 Section 21 通知，请并读 《押金保护制度》 与 《Section 21 与 Section 8 驱逐抗辩》。

主要法律依据：

  • Housing Act 2004——Part 2 ss.55–78 房屋多户共住（HMO）发牌；s.55(2)(a) 强制 HMO 发牌定义；s.56 议会指定 “附加 HMO 发牌区域”；s.59 HMO 区域指定程序；Part 3 ss.79–100 选择性发牌；s.80 议会指定“选择性发牌区域”的法定要件；s.95 无牌出租刑事罪；s.98 经营无牌 HMO 的“管理者”罪
  • Housing and Planning Act 2016——ss.40–52 租金赔偿令制度；s.40 适用罪行清单；s.41 申请人；s.43 Tribunal 颁令条件；s.44 计算原则（最多 12 个月）；ss.126–127 议会民事罚款（最高 £30,000）替代刑事追诉
  • Housing Act 1988——s.21A（由 Deregulation Act 2015 与 Housing and Planning Act 2016 修订）——房东未持有应有牌照期间所送达的 s.21 通知无效
  • Renters Rights Act 2025——Part 4 扩大 RRO 适用罪行至更多 PRS 违规；提高 RRO 最高额上限至 24 个月租金；joint and several liability 使租客可同时向直接房东与上层房东（superior landlord）追索
  • Tribunal Procedure (First-tier Tribunal) (Property Chamber) Rules 2013（SI 2013/1169）——RRO 程序规则
  • 议会指定令（Designation Orders, made under HA 2004 ss.59 and s.80）——必须以“general approval”或国务大臣（Secretary of State）确认形式发布

⚠️ 适用范围：本指南以 英格兰 为准。威尔士有平行制度（Renting Homes (Wales) Act 2016 + Housing (Wales) Act 2014——房东与代理人发牌制度更广泛）；苏格兰适用 Housing (Scotland) Act 2006 房东登记制度，逻辑不同；北爱尔兰适用 Houses in Multiple Occupation Act (Northern Ireland) 2016。请按所在地核对。

一、三层发牌体系：Mandatory / Additional / Selective

英格兰的 PRS（私人租赁部门）发牌实际是 三个独立层级——每层覆盖不同物业，由 Housing Act 2004 不同条文授权，触发条件、刑责、RRO 适用性都不同。理解这三层结构是判断“我的房子需不需要牌照”的起点。

层级 法源 覆盖物业 触发条件 全国适用？
① 强制 HMO 发牌（Mandatory HMO） HA 2004 s.55(2)(a) + *Licensing of HMOs (Prescribed Description) (England) Order 2018* 5 人或以上、两户或以上共用厨/卫的 HMO 满足 HMO 定义 + 5 人门槛——自动触发 ✅ 全英格兰
② 附加 HMO 发牌（Additional HMO） HA 2004 s.56 + s.59 不满足强制门槛的 HMO（如 3–4 人合租屋） 议会**指定**特定区域 + 公示磋商 ❌ 仅议会指定区域
③ 选择性发牌（Selective Licensing） HA 2004 s.80（Part 3） **所有** PRS 出租屋（含整租单家庭住宅、单身公寓、整户出租给一对夫妇） 议会指定 + 必须满足 s.80(3)–(6) 法定条件（低租金需求、ASB 高发、移民住房压力等）+ 一般人口的 20% 以上覆盖需国务大臣确认 ❌ 仅议会指定区域

💡 关键差异——强制 HMO 全国通用，与房子在哪个议会区无关；附加与选择性都是 议会自选 的——同一条街、跨议会边界可能一边要牌一边不要。这就是为什么必须查询您所在地址在哪个议会，再查该议会是否有这两类方案。

三层重叠时如何适用？

  • 一栋 5 人合租屋——优先适用 强制 HMO（s.55）；
  • 一栋 4 人合租屋在议会指定的附加 HMO 区——适用 附加 HMO（s.56）；
  • 同一栋 4 人合租屋在 没有附加 HMO 但有选择性发牌 的区域——通常不适用选择性（因为选择性默认排除 HMO，但议会可在指定令里写入“包含小型 HMO”）；
  • 一栋整租给一对夫妇的两室公寓在选择性区域——适用 选择性发牌。

🚨 重要：一处物业同时需要多种牌照是少数情形——通常一栋房子只对应一类牌照。若房东对您说“这是 HMO 但我有选择性牌照”——大概率不合规。请要求查看牌照证书（议会发证时会写明 Part 2 (additional) 或 Part 3 (selective)）。

二、附加 HMO 发牌（HA 2004 s.56）

法定指定要件——s.57

议会要指定附加 HMO 区域，必须先做出 s.57 下的“商议（consultation）”决定——确信该区域内的 HMO 正在或可能 被“不令人满意的”管理。法律未给具体门槛——议会需举证：

  • 该区域 HMO 数量集中；
  • 多起 ASB、消防、卫生、过度拥挤问题；
  • 现有制度（强制 HMO 牌照 + planning Article 4 directions）不足以解决。

议会须按 s.58 公示磋商至少 10 周——通知 PRS 房东、租户代表、邻近议会、相关警方。议会通过后还须以 general approval（国务大臣已发布的标准批准）或个案审批形式生效，除非“general approval”涵盖——若覆盖区域大于私人房屋存量 20%，仍须国务大臣确认。

覆盖物业

附加 HMO 与强制 HMO 的核心差异是 门槛人数低于 5 人——典型为 3–4 人合租。物业必须满足 HA 2004 s.254 的 HMO 定义之一：

  • 标准测试（standard test, s.254(2)）——多于一户的人共住、共用一项以上的基本生活设施（浴室、厕所、厨房）；
  • 自给自足测试（self-contained flat test）——某些转换后的物业；
  • 被指定的转换楼宇（converted building test）——大型转换楼栋。

议会牌照条件——s.67

议会可对附加 HMO 牌照施加任何“合理”条件——典型包括：

  • 最高占用人数；
  • 烟感、CO 探测器、应急照明；
  • 厨房与浴室数量比例；
  • 防火门与逃生通道；
  • 押金保护证明；
  • “适合且适当”的房东（fit and proper person test, s.66）。

⚠️ 牌照通常 最长 5 年（s.68(3)）。每次续证需重新审查——议会可在续证时加强条件。

三、选择性发牌（HA 2004 Part 3, s.80）

这是覆盖最广的一层——也是最容易被忽视的一层

选择性发牌 不要求物业是 HMO——它覆盖议会指定区域内所有私人出租屋（含整租给一对夫妇、单身房客的单户屋）。一栋两室公寓出租给一对中国留学生夫妇、一户家庭整租一栋三室房子——在选择性区域都需要牌照。

法定指定要件——s.80(3)–(6)

议会必须以下列至少一项 法定条件为依据：

条件 含义（s.80）
① 低需求 / 弱市场 该区域住宅需求低（low housing demand）或可能成为低需求区
② 严重反社会行为（ASB） 该区域 PRS 出租屋发生严重 ASB；现有应对手段不足
③ 房屋条件差 该区域 PRS 物业普遍住房条件不达标（自 *Housing and Planning Act 2016 s.124* 增补）
④ 高度 PRS 集中 PRS 在该区域占比异常高，且产生管理问题（s.80 (6))
⑤ 高水平的犯罪 该区域犯罪率与 PRS 出租屋数量相关
⑥ 高度移民 该区域具有显著新移民居住，且 PRS 管理问题与之关联
⑦ 剥夺指数高 区域属于 IMD（Index of Multiple Deprivation）高剥夺地带

议会必须通过 s.80(9) 程序——公示磋商至少 10 周，且若指定区域覆盖议会区超过 20% 或人口超过 20%，须报国务大臣逐案确认（自 2015 年起的“general approval”框架）。

哪些议会有方案？

目前（截至 2026 年 5 月）有方案的议会包括（不完全列举）：纽汉、克罗伊登、布伦特、沃尔瑟姆福里斯特（Waltham Forest）、伊灵（Ealing）、希林登（Hillingdon，部分区）、塞尔比、利物浦、曼彻斯特（部分选区）、伯明翰（部分选区）、诺丁汉、桑德兰、米德尔斯堡、布里斯托（部分区）等。方案不断新增与到期——一份 2026 年的清单可能在六个月后就过时。

📌 不要依赖第三方网站列表——这些方案 5 年到期、可能续期或新增、可能更改边界。唯一可靠方式：在 GOV.UK 上查询您议会，进入议会官方网站的“licensing”或“selective licensing”页面。或拨打议会房屋部询问您具体地址是否在指定区。

如何查询您地址的牌照状态

步骤 操作
① 找到您的议会 访问 GOV.UK 的“Find your local council”页面，输入邮编
② 进入议会网站 搜索“licensing”或“private rented sector”
③ 查找选择性发牌方案 看是否有 active scheme 指定令——核对您地址在指定区内
④ 查找附加 HMO 方案 同时查附加 HMO 指定令
⑤ 查询公开牌照名册 HA 2004 s.232 要求议会维护可公开查阅的牌照名册——多数议会在线提供。输入物业地址即可查询是否有牌照、牌照编号、有效期、持牌人姓名
⑥ 致电议会房屋部 如线上不清楚——直接询问该地址是否在指定区、是否有有效牌照

💡 重要细节——议会名册公开是您自助核查的法定权利。房东若拒绝告知牌照号码——议会必然有记录。

四、房东无牌经营的罪行与刑责

罪行清单

条文 罪行 最高刑责（公诉，indictable）
HA 2004 s.72(1) 经营无牌 HMO（强制或附加） 无限额罚金（自 *Legal Aid, Sentencing and Punishment of Offenders Act 2012 s.85* 起）
HA 2004 s.72(2)–(3) 违反 HMO 牌照条件 无限额罚金（同上）
HA 2004 s.95(1) 经营无牌选择性发牌物业 无限额罚金
HA 2004 s.95(2) 违反选择性牌照条件 无限额罚金
HA 2004 s.98 对无牌 HMO 的“管理者” 无限额罚金

议会的两选一——刑事追诉 vs 民事罚款

议会可：

  • A. 刑事追诉（Magistrates’ Court）——经定罪即触发 RRO 申请条件，同时房东可能列入“不适合且适当人选”名册；
  • B. 民事处罚（financial penalty, HPA 2016 s.126）——最高 £30,000——议会无须刑事审判，自行下达 final notice。

⚠️ 租户视角的关键点——只要议会发出 s.126 民事罚款 final notice 或 房东被刑事定罪，RRO 适用门槛即满足（HPA 2016 s.43(1)）。即使议会从未启动任何流程，租客本人也可独立向 First-tier Tribunal 申请 RRO——Tribunal 会自行认定罪行（按“超越合理怀疑”标准）。

房东抗辩——“合理理由”

HA 2004 s.72(5) 与 s.95(4) 都规定“合理理由（reasonable excuse）”抗辩——房东须举证：

  • 已提交完整牌照申请给议会（即便议会尚未发证），通常豁免；
  • 对房屋是否需要牌照存在 合理（reasonable）——而非天真——的误解；
  • 自然事件（如议会未在期限内审批，且房东已主动跟进）。

🚨 “我不知道要牌照”——通常不构成合理理由。Tribunal 一致认为：作为房东有义务自行核查所在议会的方案。

五、Section 21 通知失效（HA 1988 s.21A）

法定结果——房东无牌期间不得驱逐

Housing Act 1988 s.21A（由 Deregulation Act 2015 引入，后由 Housing and Planning Act 2016 修订）规定：

房东在应有 HMO 牌照或选择性牌照而未持有期间，不得送达有效的 s.21 通知。

这意味着——即便房东已签发完整且程序无瑕的 s.21（含 Form 6A、2 个月通知期、押金保护证明），只要送达时物业无牌——通知自始无效。租客在收到 Possession Claim 后可在 Defence 中以此为抗辩。

💡 实务提示——许多无牌房东会在发现风险后赶紧补办牌照。重要的是：牌照必须在 s.21 通知“送达之日”已存在（s.21A(2)），事后补办 不会 让先前通知重新有效——房东须重新送达全新 s.21。

⭐ RRA 2025 影响——Renters Rights Act 2025 废除 Housing Act 1988 下的 s.21 无过错驱逐，全部转为 s.8 + 法定理由制。但 s.21A 的逻辑（无牌期间禁止驱逐）将以新形式保留——RRA 2025 规定房东以任何理由（含新 s.8）寻求占有令时，Tribunal/County Court 可基于无牌状态拒绝颁令。详见 《Renters Rights Act 2025 租户全览》。

六、租金赔偿令（Rent Repayment Order, RRO）

法源——HPA 2016 ss.40–52

Housing and Planning Act 2016 Part 2 Chapter 4 建立了 RRO 制度——租客（或议会）可向 First-tier Tribunal (Property Chamber) 申请命令房东退还最长 24 个月已收租金（Renters’ Rights Act 2025 已于 2026 年 5 月 1 日生效，将旧制 12 个月上限提升至 24 个月）。

s.40 列明的“触发罪行”

只有以下罪行成立才可申请 RRO——不是所有租赁违规都触发：

条文 罪行
*PEA 1977 s.1* 非法驱逐、骚扰
*Criminal Law Act 1977 s.6* 违法占有进入
*HA 2004 s.30* 违反 Improvement Notice
*HA 2004 s.32* 违反 Prohibition Order
*HA 2004 s.72* 无牌 / 违牌 HMO
*HA 2004 s.95* 无牌 / 违牌选择性发牌物业
*Housing and Planning Act 2016 s.21* 违反 Banning Order

📌 重要边界——单纯的押金未保护、非法收费、房东失修——不直接触发 RRO（但可另循 TDS 或 Tenant Fees Act 2019 制度，参 《押金保护制度》 与 《租客收费法案》）。

谁可申请——s.41

  • 租客本人（在违规行为发生时为该房产的租客）；
  • 议会（按 s.42 程序，议会代表 PRS 治理介入）。

⚠️ 同一栋房子里有 5 个租客——每人可独立申请 RRO——Tribunal 通常合并审理，但赔偿是每人单独颁发。

12 个月时效——s.41(2)

申请须在罪行最后发生之日起 12 个月内提出——所以发现房东无牌后，不要拖。一旦房东补办牌照——12 个月时效从牌照颁发日起算（罪行至此停止），过期失权。

计算原则——s.44

Tribunal 在决定 RRO 金额时须综合考量：

  • 该 12 个月窗口期内租客已支付的租金总额（包括住房福利 / UC 部分——但议会获 UC 部分通常归议会而非租客）；
  • 罪行的性质与严重性（系无心之失还是惯犯）；
  • 房东的经济状况与先前定罪记录；
  • 租客自身行为（有无 ASB、租金拖欠等）。

实务上 Tribunal 不一定判 100% 退还——典型范围 60%–100%——但近年判决趋向高端（80%–100%）。

💡 数据感——伦敦月租 £1,800 的 1 居室，12 个月 = £21,600。即使判 80% = £17,280。如住 5 人合租屋每人月租 £700——每人可拿回最高约 £6,720。这就是为什么 RRO 是 PRS 最强工具。

RRA 2025 对 RRO 的扩展（已于 2026 年 5 月 1 日生效）

  • 窗口期已延长至 24 个月——RRO 最高赔偿较旧制翻倍（旧制为 12 个月）；
  • 触发罪行已扩列——新增 RRA 2025 下的多项违规（如违反新 Decent Homes Standard、Database 注册等）；
  • Joint and several liability——租客现可同时向 直接房东与 superior landlord（上层业主） 申请 RRO，从而打击“二房东掩护下的隐形真正业主”逃避责任的结构。

七、租客如何向 First-tier Tribunal 申请 RRO

Tribunal 与裁决庭

申请向 First-tier Tribunal (Property Chamber – Residential Property) 提交——这是独立于普通法院的专门住房裁决机构，使用相对非正式的程序，无需律师。

步骤总览

步骤 操作 时间
① 证据收集 租约副本、所有租金支付凭证（银行流水）、议会牌照名册查询截图（显示无牌或牌照在事后才颁发）、与房东通信记录 —
② 致信房东（建议） 书面通知房东您将申请 RRO，列明理由——给一次和解机会（非强制，但 Tribunal 会赞许） 2 周
③ 提交 RRO1 表格 下载 GOV.UK “Form RRO1 — Application for a Rent Repayment Order”，填写并发至 First-tier Tribunal (Property Chamber)，**支付 £100 申请费**（弱势可豁免） —
④ 答辩与文件交换 Tribunal 通知房东并设定时间表（typically 6–8 周内交换证据） 2 个月
⑤ 听证 书面或口头听证——多数案件 1 日完结。可申请远程视频听证 1 日
⑥ 决定 书面决定通常听证后 4–8 周内颁发 1–2 月
⑦ 执行 若房东不付——可在 County Court 登记 Tribunal 决定，按民事判决执行（含使用 High Court Enforcement Officer / bailiff） —

✅ 如需了解 Tribunal 听证准备技巧，请并读 《英国法庭出庭指南》 与 《免费法庭翻译》。

举证标准

Tribunal 按“超越合理怀疑（beyond reasonable doubt）”——比民事案件 balance of probabilities 标准更高——但若房东已被刑事定罪或已收到议会 s.126 final notice 且未在期限内上诉——罪行视为成立，Tribunal 仅需决定金额。

房东抗辩

常见抗辩：合理理由（参第四节）、过 12 个月时效、申请人不是该期间租客、经济困难（影响金额但通常不影响 RRO 是否颁发）。

八、议会执法权力

主要执法工具

工具 法源 用途
Improvement Notice HA 2004 s.11–15 要求房东在期限内完成 Category 1/2 危险整改
Prohibition Order HA 2004 s.20–27 禁止物业（部分）使用直至整改
Hazard Awareness Notice HA 2004 s.28 非强制——记录但不强迫整改
Emergency Remedial Action HA 2004 s.40 议会自行入场整改并向房东索偿
Civil Financial Penalty HPA 2016 s.126 最高 £30,000 行政罚款——替代刑事追诉
Banning Order HPA 2016 ss.14–22 禁止特定房东 / 代理人从事出租业务，最少 12 个月
Rogue Landlords Database HPA 2016 ss.28–39（自 RRA 2025 起公开化） 登记“流氓房东与代理人”——租户可查询

民事罚款流程（HPA 2016 Schedule 9）

议会下达 s.126 民事罚款须经：

  • 发出 Notice of Intent（拟罚通知）——载明罪行、金额、上诉权；
  • 房东 28 天内可书面陈述；
  • 议会审议后下达 Final Notice；
  • 房东可在 28 天内向 First-tier Tribunal 上诉；
  • 期满未上诉、未付——议会可在 County Court 登记并执行。

📌 租户视角——议会下 final notice 后，租户的 RRO 申请权立即触发——这是租客主动行动的“绿灯时刻”。议会执法记录可作为 RRO 的关键证据。

议会“主动调查”的触发

议会通常因邻居 ASB 投诉、火警 / 警方介入、租户投诉（可匿名）、PRS 普查、Council Tax 部门转介等介入。

💡 致议会的有效投诉应包含：物业完整地址、房东 / 代理人姓名、住户人数、共用设施情况、租约日期、无牌证据（查册截图）、危险情况。议会房屋部多设线上表单。

九、给在英华人的实务策略

进门前——尽职调查

  • 签租约前——查询议会牌照名册，看物业是否在指定区、是否有有效牌照、持牌人姓名是否与房东名相符。不符即可能有问题；
  • 附加 / 选择性区“全部出租屋”都要牌照——别迷信“我朋友也在这条街租，他没听过牌照”；
  • 二房东（sub-let）——如您与个人租客签约而非业主——RRA 2025 后您仍可向 业主（superior landlord） 主张 RRO；
  • 详细的尽职调查清单，参 《英国租房完整指南》 与 《查询房东与产权》（如有）。

住进后——记录与证据

  • 每月租金通过银行转账（带 reference 注明月份）——避免现金、Western Union；
  • 保存所有 gas safety certificate、EPC、electrical installation report、牌照证书复印件；
  • 房东任何“看房 / 检查”通知 / 进入——书面记录。

发现无牌——分步行动

阶段 建议行动
初步确认 在议会牌照名册查询您地址——截图保存。打议会房屋部确认无牌
保护居住安全 **先不要**告诉房东——若他知道您要 RRO，可能突然 s.21（虽然无效）或骚扰。先稳住住所
收集 12 个月租金记录 下载银行月结单——逐笔标注
致议会投诉（可匿名） 触发 s.126 程序——议会调查结果是您 RRO 的重磅证据
致函房东（建议但非必须） 书面通知拟申请 RRO、给 14 天回应——参第十节模板二
提交 RRO1 在 12 个月时效内
同时考虑 押金未保护 → TDS 索赔；s.21 已送达 → 抗辩 s.21A 无效；非法收费 → TFA 2019 索赔

共同行动——多名室友联合申请

5 人合租屋——5 人各自申请，Tribunal 通常合并审理但赔偿分别颁发。联合委托一名代理（如其中英语最好者）可大幅降低难度。律师非必须——但金额超 £20,000 时可考虑 CFA（参 《风险代理与 CFA》）。

担心房东报复？

  • 报复性驱逐保护——Deregulation Act 2015 ss.33–34 规定房东在租客投诉房屋条件后 6 个月内送达的 s.21 无效（前提是议会已介入或发 Improvement Notice）；
  • PEA 1977 s.1 骚扰 是独立刑事罪——如房东以驱逐威胁，立即报警 + 议会 TRO——详见 《安宁享受权与房东骚扰》；
  • RRA 2025 强化——RRA 2025 引入“报复性驱逐”在所有 s.8 理由下都不可主张的法定限制。

十、函件模板（仅供起草参考）

模板一：RRO 申请配套——致 First-tier Tribunal 的简要陈述（与 RRO1 表格一同提交）

[Your Name 您的姓名]
[Your Address 您的地址]
[Telephone / Email 联系电话 / 邮箱]

[Date 日期]

To:    First-tier Tribunal (Property Chamber – Residential Property)
       [Regional Office Address per GOV.UK 相关地区办公室地址]

Re:    Application for a Rent Repayment Order — Property at [Full Property Address 物业完整地址]
       (Housing and Planning Act 2016, sections 40–52)

Dear Sir/Madam,

I, [Applicant Name 申请人姓名], respectfully apply to the Tribunal pursuant to
section 41 of the Housing and Planning Act 2016 for a Rent Repayment Order in
respect of the following property:

Property Address:       [Full Address 完整地址]
Tenancy Period:         [Start Date 起始日期] to [End Date 终止日期]
                        (ongoing / terminated 仍在续期 / 已终止)
Qualifying Tenant:      I have occupied the property as tenant continuously
                        since [Date 日期]

Respondent Landlord:    [Landlord Name 房东姓名]
                        [Service Address 送达地址]

1. Offence Relied Upon (under section 40 of the Housing and Planning Act 2016)

I assert that the respondent landlord, between [Start Date 起始日期] and
[End Date 终止日期], committed the following offence in respect of the property:

  [Select one or more 选其一或多项]

  - section 72(1) of the Housing Act 2004 — control or management of an
    unlicensed HMO; or

  - section 95(1) of the Housing Act 2004 — control or management of an
    unlicensed house under Part 3 selective licensing.

Evidence:
  (a) The property lies within [Council Name 议会名]'s [additional HMO /
      selective licensing 附加 HMO / 选择性发牌] designation — designation
      effective from [Date 日期] and expiring on [Date 日期] (see Exhibit A,
      the council's published designation).
  (b) A search of the public licensing register maintained by [Council Name
      议会名] under section 232 of the Housing Act 2004 confirms that the
      property held **no valid licence** during the relevant period (see
      Exhibit B, dated screenshot of register search).
  (c) I resided at the property and paid rent under the tenancy agreement
      throughout the relevant period — rent records appear at Exhibit C
      (bank statements with rent payments annotated).
  (d) On [Date 日期] I lodged a complaint with [Council Name 议会名] — the
      council's response and outcome appear at Exhibit D.

2. Amount Sought

Pursuant to section 44 of the Housing and Planning Act 2016, I request that
the Tribunal order the respondent landlord to repay to me the entirety of
the rent paid during the period [Start Date 起始日期] to [End Date 终止日期],
totalling:

  £[Total Amount 总金额] = £[Monthly Rent 月租] × [Months 月数]

I invite the Tribunal to make an award at or close to 100% of the rent paid,
having regard to the following aggravating factors:

  - the landlord previously received an [Improvement Notice / Final Notice
    改善通知 / 最终通知] from the council (if applicable);

  - the offence persisted for [Number 月数] months and was not a brief
    oversight;

  - the landlord owns [Number 数量] further rental properties and ought to
    have been familiar with the licensing regime;

  - I have no rent arrears, anti-social behaviour, or other conduct
    attributable to me that would mitigate the award.

3. Schedule of Exhibits

  Exhibit A: Council designation order (public version)
  Exhibit B: Screenshot of council licensing register search
  Exhibit C: Bank statements and rent reconciliation
  Exhibit D: Complaint to council and council's response
  Exhibit E: Copy of tenancy agreement
  Exhibit F: Relevant correspondence with the landlord

I respectfully request that the Tribunal grant the relief sought.

Yours faithfully,

  Applicant's Signature 申请人签名: __________________
  Name 姓名:                        [                    ]
  Date 日期:                        [                    ]

  Application fee: £100 (paid online via GOV.UK Tribunal,
                          payment reference [Reference 支付参考号])
                   or: applicant's income is below threshold — EX160 fee
                       remission application attached.

模板二：致房东信——告知拟申请 RRO + 押金返还要求

[Your Name 您的姓名]
[Your Address 您的地址]
[Telephone / Email 联系电话 / 邮箱]

[Landlord Name 房东姓名]
[Landlord Service Address 房东送达地址]

[Date 日期]

Re:    Notice of Intention to Apply for a Rent Repayment Order
       (and Demand for Return of Tenancy Deposit)
       Property: [Full Property Address 完整地址]

Dear [Landlord Name 房东姓名],

I write to give you formal notice in respect of the above rented property.

1. Your Licensing Obligations

A search of the public licensing register maintained by [Council Name 议会名]
under section 232 of the Housing Act 2004 (pursuant to Housing Act 2004
Part [2/3]), and confirmed by telephone enquiry with [Council Name 议会名]'s
housing department, indicates that as at the date of this letter the property:

  - lies within [Council Name 议会名]'s [additional HMO / selective licensing
    附加 HMO / 选择性发牌] designation
    (designation reference [Designation Number 指定令编号], in force from
    [Date 日期]); and

  - had **no active licence** recorded on the register for the period
    [Start Date 起始日期] to the present.

Your operation and letting of the property during that period therefore
constitutes:

  [Select one 选其一]

  - an offence under section 72(1) of the Housing Act 2004 — control or
    management of an unlicensed HMO; or

  - an offence under section 95(1) of the Housing Act 2004 — control or
    management of an unlicensed house under Part 3 selective licensing.

Absent a "reasonable excuse" defence under section 72(5) or section 95(4)
of the Housing Act 2004, no such defence appears available on the evidence
presently known to me.

2. Intention to Apply for a Rent Repayment Order

Under sections 40–52 of the Housing and Planning Act 2016, I am entitled
to apply to the First-tier Tribunal (Property Chamber) for a Rent Repayment
Order recovering up to 12 months of rent already paid. The qualifying
12-month window in this matter runs from [Start Date 起始日期] to
[End Date 终止日期], during which I paid rent totalling £[Total Amount 总金额].

I hereby give you a window of **14 calendar days** from the date of this
letter to respond in writing. Should you fail to:

  (a) produce evidence that the property has held a valid licence
      continuously since [Date 日期] (enclosing the licence certificate and
      a council register entry); or
  (b) plead a "reasonable excuse" defence in writing, with full supporting
      evidence; or
  (c) propose a settlement on terms acceptable to both parties —

I will lodge an application on Form RRO1 with the First-tier Tribunal
(Property Chamber). I also reserve the right to notify [Council Name 议会名]'s
housing department so as to trigger a separate financial penalty procedure
under section 126 of the Housing and Planning Act 2016 (up to £30,000).

3. Demand for Return of Tenancy Deposit

Under sections 213–215 of the Housing Act 2004 and the authority of
*Superstrike Ltd v Rodrigues* [2013] EWCA Civ 669, a tenancy deposit must
be protected in a government-authorised scheme (TDS, MyDeposits or DPS)
within 30 calendar days of receipt.

I paid you a deposit of £[Deposit Amount 押金金额] on [Date 日期]. You
failed to serve the Prescribed Information upon me within the statutory
30-day period (see the Housing (Tenancy Deposits) (Prescribed Information)
Order 2007).

I therefore require you to:

  (i)  return the full deposit of £[Deposit Amount 押金金额] to the following
       account within 14 days:
       Account Name 户名: [                ]
       Sort Code 银行编号: [      ]
       Account Number 账号: [          ]

  (ii) provide evidence that the deposit was validly protected at the
       material time on [Date 日期]
       (belated protection effected subsequently affords no remedy for the
       original breach).

If the deposit is not returned in full within 14 days, I will additionally
apply to the County Court under section 214 of the Housing Act 2004 for an
award of between **one and three times** the deposit by way of compensation
for the protection breach.

4. Reservation as to the Validity of any Section 21 Notice

For the avoidance of doubt: under section 21A of the Housing Act 1988, any
Section 21 notice served by you during a period in which the property was
required to be licensed but was not licensed is **invalid from the outset**.
Any Possession Claim founded on such a notice will be defended.

5. Settlement

I have no wish to damage relations through litigation. If, within 14 days,
you:

  - return the deposit in full;
  - refund [Reasonable Amount 合理金额] as a non-full-award RRO settlement;
    and

  - produce evidence that a licence application has been submitted and allow
    me to remain in quiet occupation —

I will be prepared to consider withdrawing my intention to apply for a Rent
Repayment Order.

Please reply in writing by either of the following:
  Email 邮件: [Your Email 您的邮箱]
  Post 邮政: [Your Address 您的地址]

I look forward to hearing from you.

Yours sincerely,

  Signature 签名: __________________
  Name 姓名:      [                    ]
  Date 日期:      [                    ]

  cc 抄送: [Council Name 议会名] Private Sector Housing Team —
           email [Council Email 议会邮箱]
           (to be sent only if no response is received within the 14-day
           window)

⚠️ 上述两份文本均为起草参考——具体提交前请按个案核实日期、议会名、指定令编号、罪行条文、押金金额、银行账户。Tribunal 申请表 RRO1 在 GOV.UK 上获取。

十一、常见误区与特殊情形

误区 / 情形 正确理解
“房东说他不需要牌照” 房东个人意见无法律效力——唯一权威是 **议会牌照名册** 与 **议会房屋部书面确认**
“二房东中介模式让真业主免责” RRA 2025 引入 joint and several liability——租客可同时向直接房东与 superior landlord 申请 RRO，堵住“整租给中介再分租”的隐形真业主豁免漏洞
“牌照只对 HMO 有意义” 选择性发牌（HA 2004 Part 3）覆盖**所有** PRS 出租屋——含整租给夫妇 / 单身个人的单家庭住宅
“房东补办牌照我就拿不到 RRO” 错——罪行最后发生日之前**未持牌期间**的租金仍可追回；12 个月时效从罪行最后日期起算
“我已搬走不能申请” 只要在罪行最后日起 **12 个月内** 申请——仍是合资格申请人
“RRO 与押金索赔互斥” 否——两套制度并行：押金未保护索赔 1–3 倍（County Court）、无牌 RRO（Tribunal）、非法收费 TFA（Tribunal）、失修索赔（County Court）可同时主张
**学生宿舍** 由大学或经认可机构运营的宿舍通常豁免 HMO 发牌（HA 2004 Schedule 14 §4）；商业“学生公寓”若管理者非认可机构——可能仍需牌照
**短租 / Airbnb** 伦敦市内 *Deregulation Act 2015 s.44* 全年不得超 90 晚；多数选择性指定令明确排除短租
**公司租客** HPA 2016 s.41(1) 限定申请人为“个人”——公司租客通常不能申请 RRO
**庇护住所** Home Office 通过 Mears/Serco/Clearsprings 安排的 Section 95 庇护住所不在 RRO 范围——参 [《庇护住所与 Section 95 支持》](/asylum-accommodation-and-section-95-support-uk/)
**leasehold flat** RRO 通常针对您的直接房东；RRA 2025 joint and several 机制可延伸至 superior landlord

常见问题（FAQ）

Q1：什么是选择性发牌制度，我的房东是否需要持牌？

选择性发牌（Housing Act 2004 Part 3 s.80）是地方议会针对特定区域内所有私人出租住房（不限于 HMO）实施的强制登记制度。议会须向 Secretary of State 申请指定令，批准后方可实施。要确认您的出租屋是否须持牌，请查阅本地议会网站的“牌照名册（s.232 register）”或直接致电议会 Private Sector Housing Team——这是唯一具权威的核查渠道。

Q2：房东无牌出租会受到什么处罚？

无牌出租同时触发两条惩戒路径：其一，Housing Act 2004 s.72(1)（HMO）或 s.95(1)（选择性）刑事检控，最高无限额罚金；其二，议会可依 Housing and Planning Act 2016 s.126 征收最高 £30,000 行政罚款，无需经过刑事庭。两条路径可并行——罚款后房东仍须持牌。

Q3：我作为租客可以申请多少 RRO，时效是多少？

依 Renters’ Rights Act 2025（已于 2026 年 5 月 1 日生效），First-tier Tribunal 现可就无牌期间最多 24 个月已付租金作出 RRO（旧制上限为 12 个月；HPA 2016 ss.40–52 经 RRA 2025 Part 4 修订）。申请时效为罪行最后发生之日起 12 个月——建议在此期限届满前至少提前 4–6 周提交，以留缓冲时间整理证据。

Q4：我已搬离原出租屋，还能申请 RRO 吗？

可以。申请资格不以您仍居住该房屋为前提——只要在罪行最后日起 12 个月内提出申请，前租客同样具备资格。已搬走的申请人须保存证明在无牌期间实际居住的证据（租约、银行转账记录、信件来往）。

Q5：什么是“joint and several liability”，与我有何关系？

Renters’ Rights Act 2025 引入连带及各自责任机制：若真实业主将房屋整租给中介后再以分租方式出租，租客可同时向直接房东和 superior landlord（即真实业主）申请 RRO，不再因“中间层房东”而无从追索。这对“整租给中介公司、公司再转租给个人”的常见安排影响尤大。

Q6：无牌期间房东是否仍可向我发出 Section 21 驱逐通知？

不能。Housing Act 1988 s.21A 明确规定：在房东须持牌但未持牌期间发出的 s.21 通知自始无效。即使房东此后补办了牌照，该通知亦不因此补正——补办牌照不溯及既往。如您已收到此类通知，可在 County Court 抗辩时以无牌事实主张通知无效。

Q7：RRO 与押金未保护索赔可以同时主张吗？

可以，两套制度完全平行，互不排斥。押金未保护索赔（1–3 倍，County Court）、无牌 RRO（First-tier Tribunal）、违反 Tenant Fees Act 2019 的非法收费索赔（Tribunal）及失修索赔（County Court）均可同时提起。不同索赔在不同法庭或程序中独立推进，须分别准备证据。

Q8：申请 RRO1 须缴多少费用，经济困难者可以减免吗？

向 First-tier Tribunal 提交 RRO1 申请的标准费用为 £100。若您的可支配收入或储蓄低于 HM Courts & Tribunals Service 规定的门槛，可同时提交 Form EX160 申请全额或部分豁免。EX160 表格可在 GOV.UK 下载；议会或 Citizens Advice 亦可协助填写。

十二、相关资源

机构 用途 联系方式
您的本地议会 Private Sector Housing Team 查询牌照、提交无牌投诉、要求 s.126 调查 各议会网站，搜“private sector housing”
GOV.UK — Find your local council 按邮编定位议会 gov.uk/find-local-council
First-tier Tribunal (Property Chamber – Residential Property) 提交 RRO1 表格、押金保护索赔、申诉议会罚款 gov.uk/courts-tribunals/first-tier-tribunal-property-chamber
GOV.UK — Rent Repayment Order 指南 程序与 RRO1 表格 gov.uk/government/publications/rent-repayment-orders-under-the-housing-and-planning-act-2016
legislation.gov.uk 查 Housing Act 2004、Housing and Planning Act 2016 原文 legislation.gov.uk
议会公共牌照名册（HA 2004 s.232） 查询某地址是否有牌照、牌照号、持牌人 各议会网站
HM Courts & Tribunals Service Tribunal 申诉、远程听证 gov.uk/government/organisations/hm-courts-and-tribunals-service
Database of Rogue Landlords and Property Agents 查询被禁房东与代理（RRA 2025 起公开） gov.uk（接入 RRA 2025 后公开版本）
Department for Levelling Up, Housing and Communities (DLUHC) 政策指引与立法说明 gov.uk/government/organisations/department-for-levelling-up-housing-and-communities

十三、相关文章

十四、圆景基金会能为您做什么

圆景基金会（Circle Vision Foundation）是注册英国慈善机构（England & Wales 注册号 1209727），办公地址 5th Floor, 167-169 Great Portland Street, London, W1W 5PF。我们专为在英华人在 PRS 租赁中遇到无牌房东问题提供 中英双语支持：

  • 查册协助——协助您查询议会牌照名册、确认指定区与牌照状态；
  • 证据梳理——协助整理 12 个月租金记录、与房东通信、议会回复，形成 Tribunal 可用证据包；
  • 议会投诉文书翻译与代写——以英文起草 s.126 触发投诉信，附中文译本供您留底；
  • RRO1 表格填写指导——逐栏陪同填写、附件清单核对、申请费豁免（EX160）申请；
  • Tribunal 听证陪同——预约免费法庭翻译（参 《免费法庭翻译》）、模拟问答；
  • 联合行动协调——5 人合租屋多人联合申请时，由我们统筹文件交换与时间表；
  • 后续衔接——RRO 获颁后协助 County Court 登记执行；房东未付时启动 bailiff 程序。

如您需要预约面谈，请通过我们网站联系。我们承诺文件全部双语，敏感信息严格保密。

本文基于截至 2026 年 5 月的英格兰法律——主要法源 Housing Act 2004 Parts 2 & 3、Housing and Planning Act 2016 ss.40–52, s.126、Housing Act 1988 s.21A、Renters Rights Act 2025——撰写。法律不断修订，议会指定令逐区到期与续期；具体案件请以 GOV.UK 与议会官方公告为准，必要时咨询持牌 solicitor 或 Tribunal 直接获取程序指引。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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