📌 Key Takeaways 核心要点
- Tenant Fees Act 2019（TFA 2019）自 2019 年 6 月 1 日起全面生效，禁止中介和房东向租客收取除法定 7 类允许付款（Permitted Payment）以外的任何费用——参考核查费、合同准备费、入住行政费等均属违法。
- 押金保护上限：担保短期租约（AST）押金不超过 5 周租金（年租金 £50,000 以下），或 6 周租金（年租金 £50,000 以上）（TFA 2019, Sch.2）；持有押金（Holding Deposit）上限为 1 周租金，须在 15 天内退还或抵扣。
- 违法收费处罚：首次违规最高 £5,000 民事罚款；5 年内再犯最高 £30,000 或转为刑事罪行（TFA 2019, s.12–14）；罚款由当地议会 Trading Standards 或 First-tier Tribunal 执行。
- 被收取违法费用的租客可向 First-tier Tribunal（Property Chamber） 申请退款令——无律师费上限限制，表格为 Rents 1；小额诉讼亦可通过县法院追讨。
- 向“国际租客”额外收费可能同时违反 Equality Act 2010（种族歧视）——受害人可向 EHRC / EASS 投诉，并在县法院提起歧视索赔，获赔上限无限制。
“我们公司规定，参考核查费 £200、合同准备费 £150、入住行政费 £75——是行业惯例。”“您是外国租客，需要额外缴一笔 £300 的’国际租客保证金’。”“续约要再签一次合同，所以续约费 £100。”——这些华人租客在英国租房常遇到的“收费”，自 2019 年 6 月 1 日《租客收费法 2019》（Tenant Fees Act 2019, TFA）正式生效之日起，几乎全部属于违法。中介与房东仅能收取法律明确允许的几项“允许付款（Permitted Payment）”，其余一切费用均为禁止付款（Prohibited Payment）——违者首犯民事罚款最高 £5,000、再犯五年内可上调至 £30,000 或转为刑事罪行。本指南讲清楚：哪些钱绝对不能收、哪些钱可以收、被违法收费后如何拿回钱（三条路径）、如何向 Trading Standards 投诉，以及三份原创模板信。
主要法律依据：
- Tenant Fees Act 2019（TFA 2019，2019 年 6 月 1 日生效；2020 年 6 月 1 日延伸至所有既存租约）—— 禁止收费制度核心；Sch 1 规定 7 类允许付款；Sch 2 规定预定押金规则
- Tenant Fees (Statutory Definition of Permitted Payment) Regulations 2019 (SI 2019/536)——配套细则
- Housing and Planning Act 2016——禁令（Banning Order）与“流氓房东”数据库
- Housing Act 2004（押金保护配套）；Deregulation Act 2015 s.33（反报复性驱逐）
- Renters’ Rights Act 2025（RRA 2025）—— Section 21 废除后与 TFA 2019 的衔接
- Consumer Rights Act 2015（中介收费透明义务）；Equality Act 2010（“国际租客费”等可能同时构成种族歧视）
一、《租客收费法 2019》到底禁止了什么
2019 年以前，英格兰租赁市场是“收费的丛林”——中介可以以“参考核查”“信用审查”“合同准备”“续约”“退租”等名义，向租客收取几百英镑甚至上千英镑的费用。英国政府在 2017–18 年咨询后，于 2019 年 6 月 1 日正式实施 Tenant Fees Act 2019。其核心是“白名单”立法——除法律列明的 7 类允许付款外，一切向租客收取的费用均属违法。
⭐ 核心原则：默认违法、例外允许。中介或房东说“行业惯例”“我们一直这么收”——不构成抗辩理由。
适用范围与生效日
| 适用情形 | 是否受 TFA 2019 约束 |
| 英格兰境内 AST、学生宿舍租约、Licence to Occupy、RRA 2025 之后的 Assured Periodic Tenancy | ✅ 完全适用 |
| 公司租约（Company Let）、租金 > £100,000/年 | ❌ 通常不属于 AST，但 TFA 仍约束中介执业行为 |
| 苏格兰、北爱尔兰 | ❌ 不适用——本法仅英格兰；威尔士有平行立法 *Renting Homes (Fees etc.) (Wales) Act 2019* |
📌 生效日：对 2019 年 6 月 1 日后新签租约即刻适用；既存租约自 2020 年 6 月 1 日起统一适用——意味着今天任何租约下，都不得收取禁止付款。
二、禁止收费完整清单——不能要的钱
下表列出实务中常见的违法收费名目。只要不在第三节的 7 类允许付款之内，即属违法。
| 常见名目 | 典型违规金额 | 判定 |
| Referencing Fee（参考核查费） | £40–£100 | ❌ 违法 |
| Credit Check Fee（信用核查费） | £25–£80 | ❌ 违法 |
| Inventory Fee（入住清单费） | £80–£200 | ❌ 违法 |
| Administration / Admin Fee（行政费） | £50–£300 | ❌ 违法 |
| Tenancy Setup / Contract Drafting（签约 / 合同准备费） | £100–£250 | ❌ 违法 |
| Renewal Fee（续约费） | £50–£150 | ❌ 违法 |
| Check-in / Check-out Fee（入住 / 退租清点费） | £50–£200 | ❌ 违法 |
| Cleaning Fee（无损害情形下的“标准清洁费”） | £100–£300 | ❌ 违法 |
| Garden Maintenance Fee（花园维护费——无实际损耗时） | £50–£200 | ❌ 违法 |
| Right to Rent Check Fee（移民身份核查费） | £20–£60 | ❌ 违法 |
| Guarantor Fee（担保人申请 / 核查费） | £50–£100 | ❌ 违法 |
| Viewing Fee（看房费） | £10–£50 | ❌ 违法 |
| 强制 Professional Cleaning 条款（合同强制约定） | 合同条款 | ❌ 违法且不可执行 |
| “International Tenant Fee”（国际租客费） | £100–£500 | ❌ 违法 + 可能违反 *Equality Act 2010* |
| “Pet Deposit”（宠物押金，超过 5/6 周押金上限部分） | £200–£500 | ❌ 违法（押金已封顶） |
| Deposit Replacement Insurance（押金替代保险）—— 强制要求 | £100–£300 | ❌ 违法（可推荐但不可强制） |
🚨 判断口诀：只要中介 / 房东要您支付“管理服务”“手续办理”“文件整理”等事务性费用——基本都违法。租客对中介的劳动不负支付义务——中介报酬由房东支付（这正是 TFA 2019 立法时重新分配收费责任的核心：让付钱的人——房东——同时拥有挑选中介、谈判服务费的市场谈判力，从而压低整体成本）。
“礼品卡 / 现金”代付——同样违法
⚠️ 部分中介会建议租客“为了避免麻烦，直接给我现金 / 礼品卡 £150”——这同样构成禁止付款（TFA 2019 不限定支付形式，只看实质）。任何非允许付款 7 类的款项，无论形式（现金、转账、礼品卡、加密货币、第三方代付），均属违法。
“押金已经退还 = 解决”是错误观念
💡 TFA 2019, s.4 明确：即便房东事后退还了禁止付款，违法事实已经构成——Trading Standards 仍可罚款，租客仍可投诉。退还只能减轻量罚（议会自由裁量时考虑），不能消除违法。意味着：即使中介自愿退款，您仍可同时投诉，让 Trading Standards 在公开记录中留下违规事实——为日后其他租客的维权积累证据。
“强制专业清洁”条款无效
⚠️ TFA 2019 同时禁止合同中预先约定租客支付的禁止性付款。例如：“租约结束时，租客必须支付 £200 由 [指定公司] 进行的专业清洁”——即便写入合同，租客无义务履行，且房东若据此扣押金，该扣款无效。租客只需将房屋恢复到入住时的清洁水平（凭入住清单证明）。详见姊妹文章《英国押金退还流程》。
三、允许收取的费用——7 类“允许付款”
依据 TFA 2019, Schedule 1，以下 7 类付款是中介 / 房东唯一可以向租客收取的费用——任何其他费用一律违法。
| 序号 | 允许付款 | 上限 / 条件 |
| ① | 租金（Rent） | 无上限；但租期内不得“前重后轻”分配（s.3 反规避） |
| ② | 预定押金（Holding Deposit） | 最多 1 周租金；详见第四节 |
| ③ | 租赁押金（Tenancy Deposit） | 年租 < £50,000：≤ 5 周租金；≥ £50,000：≤ 6 周租金；详见第五节 |
| ④ | 违约费（Default Fee） | 仅限逾期租金与钥匙 / 安全设备替换两项；详见下文 |
| ⑤ | Council Tax + 公用事业（水 / 电 / 气 / 网 / TV Licence） | 按实际产生 + 凭账单；租约约定由租客承担 |
| ⑥ | 租约变更费（Variation / Assignment / Novation） | ≤ £50，除非房东可证明合理实际成本超过 £50 |
| ⑦ | 提前解约的损失补偿（Early Termination Payment） | 仅限房东实际损失（已发生租金 + 重新出租合理成本）——非“违约金” |
“违约费”的两个唯一情形
依据 TFA 2019, Sch 1, paras 4 & 5 + 2019 Regulations——违约费仅限两种：
- 逾期租金违约费：按 年利率 3% + Bank of England Base Rate（基准利率现为 3.75%，合计约 6.75%）计算；须租金逾期超过 14 天后才能起算
- 遗失钥匙 / 门禁 / 安全设备替换：≤ 合理实际成本 + 须凭收据
💡 常见违规：中介合同里写“逾期 1 天起每天罚 £10”——违法。逾期 14 天前不得起算；且利率封顶 3% + base rate。
⚠️ “租金不可前重后轻”原则（TFA 2019, s.3）：12 个月共 £15,600 的租约，房东不可约定“第一个月 £3,000，后 11 个月各 £1,145”——此类“前置租金”被视为变相收取禁止付款。
四、Holding Deposit（预定押金）规则——1 周封顶 + 15 天时效
依据 TFA 2019, Schedule 2——
| 规则 | 内容 |
| 上限 | 最多 1 周租金（月租 × 12 ÷ 52） |
| 同一房产同一时间 | 中介 / 房东只能向一位申请人收取 |
| 截止日（Deadline for Agreement） | 默认支付之日起 15 天（双方可书面延长） |
| 正常签约 | 可折抵第一期租金或租赁押金 |
| 未签约且非租客过错 | 截止日后 7 天内全额退还 |
房东 / 中介可以保留预定押金的 4 种情形
- 租客没有“出租资格”（Right to Rent），且中介 / 房东不知情而租客知情自己无资格
- 租客提供虚假信息（例如假工资单、假推荐人），且重要到足以让房东合理拒绝
- 租客主动撤回（Withdraws）——截止日前书面 / 口头反悔
- 租客未以合理勤勉配合签约（多次未回参考核查、不提供文件——房东须证明已合理沟通）
必须退还的情形
- 房东 / 中介自己变卦不签约
- 信用核查 / 参考核查结果不通过——但非租客提供虚假信息所致
- 截止日内房东未与租客签约且无第 1–4 项过错
- 截止日已过且双方未书面延长
退还须在以下任一较早者发生之日起 7 天内完成：双方约定不再签约 / 截止日届满 / 房东明确通知不会签约。
🚨 常见违规话术：“您可以反悔——但预定押金 £600 不退” → 看似合规、其实违法。若是中介 / 房东变卦（房子被另一人租走、价格反悔上涨、出售房产等），预定押金必须全额退还。超过 7 天未退——直接向 First-tier Tribunal 申请 + Trading Standards 投诉（详见第八节）。
五、租赁押金（Tenancy Deposit）上限——5 周 / 6 周封顶
依据 TFA 2019, Sch 1, para 2——年租 < £50,000：≤ 5 周租金；年租 ≥ £50,000：≤ 6 周租金。
| 月租 | 年租 | 押金上限（公式：年租 ÷ 52 × 周数） |
| £1,200 | £14,400 | £14,400 ÷ 52 × 5 = £1,384.62 |
| £1,800 | £21,600 | £21,600 ÷ 52 × 5 = £2,076.92 |
| £2,500 | £30,000 | £30,000 ÷ 52 × 5 = £2,884.62 |
| £4,500 | £54,000（≥ £50k） | £54,000 ÷ 52 × 6 = £6,230.77 |
⚠️ 超额部分——视为禁止付款。租客可：(1) 要求退还超额部分（本节模板信）；(2) 不退则向 First-tier Tribunal (Property Chamber) 申请追讨；(3) 同步向 Trading Standards 投诉。押金还须依 Housing Act 2004 在 30 天内存入政府认可计划——详见《英国押金保护制度全解》。
“5/6 周押金”vs“押金 + 宠物押金”——一个常见骗局
🚨 典型话术：“基本押金 5 周 + 因为您养猫额外加 2 周宠物押金。”——违法。所有作为“履约担保”的款项（无论叫什么名字）合并计算时，总额不得超过 TFA 规定的 5/6 周上限。RRA 2025 引入“养宠物的请求权”，但未推翻 TFA 押金上限——任何“宠物押金”必须含在 5/6 周封顶内。房东合理的替代是要求租客购买宠物责任保险（租客直接向保险公司支付，不经房东 / 中介手），保费独立于押金上限。
押金已存入计划的核查
即使押金符合 5/6 周上限——房东仍须在 30 天内将其存入 DPS / mydeposits / TDS 三家政府认可计划之一，并交付规定信息（Prescribed Information）。租客可在三家方案的“Find My Deposit”工具中逐一查询。两项义务任一违反——租客可索赔押金本金 1–3 倍的法定赔偿（HA 2004 s.214），时效 6 年。详见《英国租房押金保护制度全解》。
六、违法收费的处罚——首犯 £5k、再犯 £30k 或刑事
依据 TFA 2019, Part 1——
| 违规情形 | 处罚 |
| 初犯——首次收取禁止付款 | 民事罚款 ≤ £5,000（由 Trading Standards 决定） |
| 5 年内再犯 | 刑事罪行 + 民事罚款 ≤ £30,000（选择执法路径） |
| 多套房产 / 多次违规 | 每一份违规收费均可单独处罚——累加 |
| 严重 / 反复违规 | 禁令（Banning Order）—— Housing and Planning Act 2016 + 列入“流氓房东数据库” |
| 中介公司 | 除民事 / 刑事处罚外——可能被剔除 Property Redress Scheme / 失去 CMP 资格 |
💡 租客不必先证明罚款数额：Trading Standards 接受投诉后会独立调查并自行决定罚款额。租客只需提供事实证据（收据、合同、聊天记录）。
Section 21 通知“无效”——历史规则与 RRA 2025 衔接
⚠️ 历史规则（RRA 2025 之前）：依 TFA 2019, s.17——如房东 / 中介向租客收取了禁止付款且未退还，房东不能送达有效的 Section 21 无过错驱逐通知，直至：(a) 退还该禁止付款全部金额；(b) 经租客书面同意抵作租金 / 押金；或 (c) 经法院 / Tribunal 命令处置。
📌 RRA 2025 之后：Section 21 已全面废除。但禁止付款的违法事实仍持续影响 Section 8 程序——尤其是欠租、违约性诉因的辩护时，租客可援引“房东不洁之手（unclean hands）”原则；同时罚款义务与退款义务继续存在。详见《Section 21 与 Section 8 驱逐通知》。
七、租客拿回钱的三条路径
被违法收费后，租客追回款项有三条并行路径——可任选其一，亦可联用。
| 路径 | 适用情形 | 时间 | 费用 |
| A：直接索回（模板 1） | 金额较小、对方有合作意愿 | 14–28 天 | 免费 |
| B：First-tier Tribunal (Property Chamber) | 对方拒退、押金超额、预定押金不退 | 3–6 个月 | 立案费约 £100，胜诉可追回 |
| C：County Court Small Claims | 合并其他违约（如失修、押金未保护） | 4–9 个月 | 立案费按金额阶梯 |
| （并行）Trading Standards 投诉 | 触发执法 + 罚款 + 公开记录 | 4–12 周 | 免费 |
被违法收费 → 收集证据 → 模板 1 索回（14 天）
↓
┌────┴────┐
退了 没退
✅ ↓ 看金额 / 对方关系
┌──┴──┐
仅押金类 综合违规多项 / 高金额
First-tier County Court
Tribunal Small Claims
↓
(任何阶段同步) Trading Standards 投诉
📌 First-tier Tribunal 比 County Court 门槛更低、费用更省、更友好于普通公众——是 TFA 2019 案件的优选路径。Tribunal 不强制律师代理、可书面审理、不存在 County Court 那样的“小额 / 快速 / 多轨道”分流。
何时应该走 County Court 而非 Tribunal
- 您同时追讨押金未保护的 1–3 倍法定赔偿（Tribunal 无此管辖权——只能走法院）
- 您同时追讨失修损害赔偿、骚扰赔偿等其他诉因
- 您希望同时申请 8% 法定利息（County Courts Act 1984 s.69）
合并诉讼策略详见姊妹文章《英国押金退还流程》 第十节“合并索赔”。
时效
TFA 2019 案件下，租客向 Tribunal 申请的时效为违法支付后 6 年内（Limitation Act 1980 s.9 类推适用法定金额追讨）。意味着——即使您已经搬走、租约早已结束，只要 6 年内仍可起诉。但实务上建议尽快——证据（聊天记录、邮件、收据）保留时间越长越难追溯。
八、Trading Standards 投诉——议会执法
Trading Standards 是英格兰各 Local Authority（地方议会）下属的消费者保护与商业合规执法部门，负责 TFA 2019 的执行。除本地议会外，国家级的 National Trading Standards Estate Agency Team 对中介机构有跨区域执法权。
| 机构 | 适用情形 | 提交方式 |
| 所在议会 Trading Standards | 本地中介 / 房东 TFA 违规 | gov.uk/find-local-council 找议会 + 网站提交 |
| Citizens Advice 消费者热线 | 不确定本地议会渠道（代收 + 转介） | 0808 223 1133 |
| National Trading Standards Estate Agency Team | 大型连锁中介、跨区域系统性违规 | [email protected] |
| gov.uk 报告非法收费 | 线上引导 | gov.uk/report-illegal-fees-tenants |
Trading Standards 的调查权力
依据 TFA 2019 及配套立法，Trading Standards 拥有——
- ✅ 进入营业场所（中介办公室）调取记录的权力
- ✅ 强制要求被调查方提供文件、合同、收据
- ✅ 决定民事罚款（£5,000 / £30,000），无须经法院
- ✅ 申请 Banning Order（禁令）将房东 / 中介逐出市场
- ✅ 提起刑事诉讼（再犯五年内）
- ✅ 与 National Trading Standards Estate Agency Team 协调跨议会执法
⭐ 租客只需提供事实——具体调查、罚款决定、罚款执行均由议会负责。租客不必承担举证压力或聘请律师。
投诉时不必担心“报复性驱逐”
💡 Deregulation Act 2015, s.33 + RRA 2025 均保护提出投诉的租客免受报复性驱逐。任何因投诉违法收费而被房东收回房屋的尝试，均可被法院驳回。RRA 2025 之后 Section 21 已废除，房东收回房屋须援引 Section 8 法定理由之一——“投诉收费”不在其中。
罚款归属
📌 Trading Standards 对房东 / 中介收取的罚款归议会所有，不直接付给租客。租客须单独通过模板 1（直接索回）或路径 B（First-tier Tribunal）追回个人款项。两条路径并行——投诉与索回应同时发起。
九、Banning Order（禁令）——重复违规者的“逐出市场”
依据 Housing and Planning Act 2016——经议会（Trading Standards）申请，First-tier Tribunal (Property Chamber) 可对反复违规的房东 / 中介下达 Banning Order：
- 禁止持有英格兰住宅出租物业 / 从事中介业务 / 以公司名义间接出租——≥ 12 个月，可至终身
- 列入公开的 Rogue Landlords Database
📌 触发情形：多次 TFA 违规、严重失修拒不整改、骚扰 / 非法驱逐、刑事定罪。租客的每一次正规投诉，都在为“禁令累积”提供证据。
十、华人租客常见违规情境
🚨 情境 1（中介行政费）：看完房决定签约，中介说“还要 £200 行政费签合同”——违法（TFA 2019 第七大类禁止）。不付 + 截屏聊天记录 + 模板 1 索回（若已付）+ Trading Standards 投诉。
🚨 情境 2（预定押金不退）：您支付了 £600 预定押金后，中介找到了租金更高的租客，告诉您“位置没了，押金不退”——违法。预定押金必须 7 天内全额退还（Sch 2）。模板 1 索回 + 7 天后 First-tier Tribunal 申请 + Trading Standards 同步。
🚨 情境 3（续约费）：12 个月固定期满，中介说要“重新打印合同 + 整理文件 £100”——违法。RRA 2025 之后所有租约默认转为周期租赁，无须“续约”——任何“续约费”在新制下更荒谬。拒付 + 模板信。
🚨 情境 4（退租清点费）：退租日中介带“独立清点员”做 Check-out Inventory 后要 £80——违法。不付 + 模板 1 索回（若被强迫扣自押金）+ 按《押金退还流程》追讨被扣金额。
🚨 情境 5（“国际租客费 £300”）：中介说“因为您不是英国公民，加收 £300 国际租客行政费”——双重违法：TFA 2019（禁止付款）+ Equality Act 2010（基于种族 / 国籍的直接歧视）。强烈建议联合投诉：Trading Standards + Equality and Human Rights Commission（EHRC）+ Equality Advisory Support Service（0808 800 0082）。详见《英国租房中的种族歧视》。
🚨 情境 6（押金超过 5 周）：月租 £1,800，中介要求押金 £2,500——超过上限 £2,076.92 共 £423。模板 1 索回超额 + 核查押金是否已存入认可计划。
🚨 情境 7（“押金抵作最后一月租金”的话术）：中介说“您不用付押金，把第一个月当押金，第二个月正常付。”——这种“前置租金”安排违反 TFA 2019 s.3 的反规避条款。法律看实际功能而非名称：任何作为履约担保的款项都属于押金，仍受 5/6 周封顶约束，且仍须依 HA 2004 在 30 天内存入保护计划。
🚨 情境 8（OpenRent 等直租平台）：部分租客认为“我跟房东直签，不通过中介，所以 TFA 2019 不适用”——完全错误。TFA 2019 同时约束房东与中介。即便房东直接以“行政费”“合同费”为由收钱——同样违法，同样可向 Trading Standards 投诉。
十一、模板信——三份原创
ℹ️ 所有信件请用 Royal Mail Signed For（挂号信） + 邮件双轨送达。如对方为中介公司，建议抄送其 CMP 计划运营方与 Property Redress Scheme / The Property Ombudsman——可加速回应。
模板 1：违法收费索回信（发给房东 / 中介）
[Your Full Name 您的全名] / [Current Address 当前地址] / [Postcode 邮
编] / [Date 日期]
[Landlord / Letting Agent Name 房东／中介姓名] / [Address 地址]
By email to: [Email 邮箱] and by recorded post
Re: Refund of Prohibited Payment — Tenant Fees Act 2019
Property: [Property Address 房产地址]
Date paid: [Date 日期] · Amount: £[Amount 金额]
Dear [Landlord / Agent Name 房东／中介姓名],
I write to request the immediate refund of a payment which I believe
is a "prohibited payment" within the meaning of the Tenant Fees Act
2019 (TFA 2019).
1. FACTS. On [Date 日期] I paid you £[Amount 金额] described by you
as "[Label — e.g. 'admin fee' / 'referencing fee' 名目，例如：行
政费／背景调查费]" in respect of the above property. Evidence:
[Bank transfer / receipt / email 银行转账记录／收据／邮件].
2. STATUTORY POSITION. Under section 1 and Schedule 1 of the TFA
2019, the only payments a landlord or letting agent may require
from a tenant are: (a) rent; (b) a tenancy deposit capped at
five or six weeks' rent; (c) a holding deposit capped at one
week's rent; (d) limited default fees for late rent or lost
keys; (e) Council Tax and utilities; (f) variation / assignment
fees capped at £50; (g) early termination payments limited to
the landlord's actual loss. The payment above does not fall
within any category and is therefore prohibited.
3. REQUEST. Within 14 days, please:
(a) Refund £[Amount 金额] to my account at [Account details 账户
信息];
(b) Confirm the refund in writing.
4. DEFAULT. Failing the above, I will:
(a) Apply to the First-tier Tribunal (Property Chamber) for an
order under section 15 TFA 2019;
(b) Report the matter to Trading Standards under section 8 TFA
2019 (up to £5,000 first offence; up to £30,000 / criminal
offence for repeat offences within five years);
[(c) If applicable: report as a breach of the Equality Act 2010
如适用：以违反 2010 年《平等法》举报]
without further notice.
Yours sincerely,
[Signature 签名] / [Printed Name 正楷姓名] / [Phone 电话] / [Email 邮
箱]
Enclosures: receipt / bank statement dated [Date 日期].
模板 2：First-tier Tribunal (Property Chamber) 申请陈述书封面
ℹ️ 立案方式：线上 gov.uk MyHMCTS 或邮寄 Form Rents 1 至该地区 Tribunal 办公室；立案费约 £100（以法院最新公告为准），胜诉可追回。
IN THE FIRST-TIER TRIBUNAL (PROPERTY CHAMBER) — RESIDENTIAL PROPERTY
APPLICANT: [Your Full Name 您的全名] / [Address 地址]
RESPONDENT: [Landlord / Letting Agent Name 房东／中介姓名] / [Address
地址]
APPLICATION UNDER SECTION 15 OF THE TENANT FEES ACT 2019 FOR
REPAYMENT OF A PROHIBITED PAYMENT
1. PROPERTY. [Address 地址], let to the Applicant under a tenancy /
proposed tenancy dated [Date 日期].
2. STATUTORY BASIS. Section 15(2) TFA 2019 empowers the Tribunal
to order repayment of all or part of a prohibited payment.
3. FACTS. On [Date 日期] the Respondent required the Applicant to
pay £[Amount 金额], described as "[Label 名目]". The Applicant
paid by [Transfer / card 转账／银行卡] on [Date 日期] (Exhibit
A). The Respondent refused refund despite a written demand dated
[Date 日期] (Exhibit B).
4. GROUNDS. The payment is not a permitted payment under Sch 1
TFA 2019. It is not rent, tenancy deposit, holding deposit,
default fee, utilities, variation fee, or early termination
payment. It is therefore a prohibited payment under s.1.
5. RELIEF SOUGHT.
(a) Order under s.15 TFA 2019 repaying £[Amount 金额];
(b) Interest under s.69 County Courts Act 1984 at 8% p.a. from
[Date of payment 付款日期];
(c) Reimbursement of the application fee.
6. EVIDENCE INDEX.
Exhibit A: receipt / bank statement
Exhibit B: Letter Before Action dated [Date 日期]
Exhibit C: tenancy agreement / pre-tenancy correspondence
Exhibit D: email exchanges
Signed: ____________________ Dated: ____________________
[Applicant 申请人]
模板 3：Trading Standards 投诉信
[Your Full Name 您的全名] / [Address 地址] / [Postcode 邮编] / [Email
邮箱] / [Phone 电话] / [Date 日期]
Trading Standards
[Council Name 议会名称] / [Council Address 议会地址]
Subject: Complaint — Suspected Breach of the Tenant Fees Act 2019
By: [Landlord / Letting Agent Name and Trading Address 房东／中介姓名
及营业地址]
Dear Trading Standards,
I write under section 6 of the Tenant Fees Act 2019 to report a
suspected breach.
1. PARTIES.
Complainant: [Your Name 您的姓名] / [Address 地址]
Respondent: [Name 姓名] / [Company Number 公司编号] / [Address
地址]
Property: [Address 地址]
2. SUMMARY. On [Date 日期] the Respondent required me to pay
£[Amount 金额] in connection with [Proposed / ongoing tenancy 拟
议中／进行中的租约] of the above property. The payment was
described as "[Label 名目]" and does not fall within any
permitted payment under Sch 1 TFA 2019.
3. EVIDENCE ENCLOSED.
(1) Receipt / invoice / bank transfer;
(2) Email exchanges describing the fee;
(3) Tenancy agreement / proposed tenancy terms;
(4) My written demand for refund dated [Date 日期] and the
Respondent's [Refusal / non-response 拒绝答复／未答复].
4. REQUESTED ACTION. Please:
(a) Investigate under s.6 TFA 2019;
(b) Impose the appropriate civil financial penalty under s.8
TFA 2019 (initial: up to £5,000; repeat within 5 years:
up to £30,000 or criminal prosecution under s.12);
(c) Consider referral to the First-tier Tribunal for a banning
order if the Respondent has a record of repeated breaches.
5. RELATED ACTION. I [have / intend to 已经／拟] apply to the
First-tier Tribunal under s.15 TFA 2019 for repayment.
6. CONTACT. I am happy to provide further evidence and / or attend
interview as required.
Yours faithfully,
[Signature 签名] / [Printed Name 正楷姓名]
十二、与其他英国法律的衔接
| 关联法律 | 衔接要点 |
| Housing Act 2004 ss.212–215 | 租赁押金 30 天保护 + Prescribed Information——与 TFA 押金上限同时适用 |
| Equality Act 2010 | “国际租客费”“单身父母附加费”“残障人附加费”等同时违反 TFA + EqA 2010 |
| Consumer Rights Act 2015 | 中介合同中的不公平条款（强制专业清洁等）不可执行 |
| Deregulation Act 2015 s.33 | 反报复性驱逐——投诉后免受报复 |
| Renters’ Rights Act 2025 | S21 已废除；TFA 罚则继续适用；欠租 / 违约抗辩中可援引“房东不洁之手” |
| Housing and Planning Act 2016 | 禁令（Banning Order）+ Rogue Landlords Database |
常见问题（FAQ）
Q1. 中介向我收取了“参考核查费 £150”，这是合法的吗？
不合法。自 Tenant Fees Act 2019 生效起，参考核查（referencing）、信用核查、就业证明核查等行政费用属于禁止付款（Prohibited Payment），无论中介如何包装名称（“行政费”、“核查费”、“入住准备费”）均违法。您有权要求中介退款，并可向当地议会 Trading Standards 举报或向 First-tier Tribunal 申请退款令。
Q2. 中介要我缴付 1 个月租金作为“Holding Deposit”——这合法吗？
不合法。TFA 2019, Sch.2 规定持有押金（Holding Deposit）上限为不超过 1 周租金（即月租金 ÷ 4.33）。任何超出此金额的持有押金属违法。此外，持有押金须在您提供虚假信息或无故撤回前予以退还，并须于 15 个日历天内退还或抵作第一个月房租/押金——逾期保留属违法。
Q3. 房东说“合同里写的费用”就合法，是这样吗？
不是。即使费用写入租约，只要属于 TFA 2019 的“禁止付款”，合同约定即为无效（void clause）——房东仍须退款，且可被罚款。TFA 2019 优先于租赁合同条款，中介或房东不能以“合同白纸黑字”为由拒绝退款。如发现签订租约时有违法费用条款，可同时请求 First-tier Tribunal 宣告该条款无效并命令退款。
Q4. 哪些费用是合法的（允许付款）？
TFA 2019, Sch.1 规定的 7 类允许付款：① 租金本身；② 押金（上限 5 周）；③ 持有押金（上限 1 周，条件如上）；④ 租客申请提前解约时的违约金（须合理）；⑤ 实际发生损失的赔偿（如钥匙遗失更换）；⑥ 超收租金的利息（年利率 3% 以上逾期租金）；⑦ 合理的逾期付款费用（如已收取有限债务催收费）。以上之外的任何额外收费均为禁止付款。
Q5. 违法收费后，我应该如何要求退款？
三步走：① 书面索款信——发给中介/房东，引用 TFA 2019 并列明违法费用金额及退款截止日期（建议 14 天）；② Trading Standards 投诉——向当地议会 Trading Standards 部门举报，提交费用收据；③ First-tier Tribunal（Property Chamber）申请——填写 Form Rents 1，申请退款令及可能的罚款令——此路径免庭费（对租客而言）。如金额较小亦可通过 Small Claims Court 起诉。三条路径可同时并行。
Q6. 我是海外学生/国际租客，被要求额外缴“国际租客保证金”，该怎么办？
这类收费违法且可能构成种族歧视。TFA 2019 禁止收取押金上限以外的任何额外担保；同时，仅因租客为外国人或外籍学生而收取额外费用，可能违反 Equality Act 2010（种族特征）。维权路径：向 EHRC / EASS（0808 800 0082）投诉；或向县法院提起歧视索赔（无赔偿上限）；同步向 Trading Standards 举报 TFA 违规。
Q7. 我续租时中介再次收取“续约费”，这合法吗？
续约费（renewal fee）是 TFA 2019 明确列举的违法收费，无论续约是重新签署新合同还是延续原合同均不得收取。此规则对中介和房东均适用。若已缴付，可按 Q5 的三步路径全额追回。
Q8. 押金保护（Deposit Protection）有何要求，超上限押金如何处理？
私人 AST 押金须在 30 天内存入政府认可的保护计划（DPS、Tenancy Deposit Scheme 或 MyDeposits）并提供法定信息（Prescribed Information）。超出 5 周上限收取的部分须立即退还租客。未依规保护押金的房东面临：① 退还全额押金 + 1–3 倍罚款；② 无法合法发出 Section 21 通知。按 TFA 2019 还可就超额部分单独向 First-tier Tribunal 申请退款令。
十三、关键资源汇总
| 资源 | 用途 | 链接 / 电话 |
| GOV.UK — Tenant Fees Act 概览 | 官方政策与执法指南 | gov.uk/guidance/tenant-fees-act |
| Legislation.gov.uk — TFA 2019 原文 | 查阅条文 | legislation.gov.uk/ukpga/2019/4 |
| GOV.UK — 报告非法租赁费用 | 线上引导 + 议会查找 | gov.uk/report-illegal-fees-tenants |
| GOV.UK — Find your local council | Trading Standards 投诉入口 | gov.uk/find-local-council |
| First-tier Tribunal (Property Chamber) | 申请退款 / 处置令 | gov.uk/courts-tribunals/first-tier-tribunal-property-chamber |
| National Trading Standards Estate Agency Team | 大型中介、跨区域违规 | [email protected] |
| Property Redress Scheme（PRS） | 中介投诉 | theprs.co.uk |
| The Property Ombudsman（TPO） | 中介投诉 | tpos.co.uk · 01722 333 306 |
| Citizens Advice 消费者热线 | 综合咨询 + 转介 Trading Standards | 0808 223 1133 |
| 圆景基金会（中文） | 中文协助与文件起草 | [email protected] |
十四、相关文章
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十五、圆景基金会能为您做什么
被违法收费的华人租客最常见的反应是“算了，几百块钱，不想惹麻烦”——但 TFA 2019 的设计正是为了让租客无须自行承担举证压力：Trading Standards 拥有调查权 + 罚款权 + 禁令申请权；First-tier Tribunal 立案费仅约 £100。您只需准备事实——我们协助您把流程跑完。
- ⭐ 违法收费识别与金额核算——逐项审查中介账单 / 合同条款，定位禁止付款 + 计算超额押金
- ⭐ 索回信中英文起草——基于本指南模板 1，按案件事实定制
- ⭐ First-tier Tribunal 申请指导——线上 MyHMCTS / Form Rents 1 填写、Exhibit Index 整理、立案费报销说明
- ⭐ Trading Standards 投诉信起草——本地议会渠道识别 + 投诉模板定制 + 附件整理
- ⭐ “国际租客费”联合救济——TFA 2019 + EqA 2010 双路径 + 转介 EHRC / EASS
- 💡 合并诉讼策略——同时存在押金未保护、失修、骚扰时，如何在 County Court 一并起诉
- 💡 租约审阅与“未来违规预警”——签约前看出“行政费 £150”“强制专业清洁 £200”等违法条款
您支付的每一笔费用，都该有法律依据。中介与房东说“行业惯例”——但 TFA 2019 已经把“惯例”改写。如需协助，请联系：[email protected]。
本文基于 2026 年 5 月有效的英格兰法律撰写，覆盖 Tenant Fees Act 2019、Tenant Fees (Statutory Definition of Permitted Payment) Regulations 2019、Housing Act 2004、Housing and Planning Act 2016、Renters’ Rights Act 2025、Consumer Rights Act 2015、Equality Act 2010 的相关条款。本文不构成针对个人情况的法律意见。如涉及高额费用追讨、跨区域中介违规或与失修、押金保护、歧视等其他诉因合并维权，请咨询 SRA 注册的律师，或联系圆景基金会获得中文转介。威尔士的平行立法 Renting Homes (Fees etc.) (Wales) Act 2019 主要原则相近但部分细节不同；苏格兰、北爱尔兰另有独立制度——本文不涵盖。
最后更新：2026 年 5 月
📌 法域 / 数据版本说明
- 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
- 本文最后核对日期：2026-06-03
- 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
- 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
- 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。