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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

  • Secure Tenants of Local Housing Authorities (Right to Repair) Regulations 1994（SI 1994/133）规定 21 类“合资格维修（Qualifying Repair）”——成本 ≤ £250 的紧急缺陷须在 1 个工作日内完成，一般紧急缺陷须在 3 个工作日内完成，其余类别须在 7 个工作日内完成；逾期房东须支付 £10 + £2/天，最高 £50 的法定补偿。
  • Awaab’s Law（Social Housing (Regulation) Act 2023 授权的 SI 2025/1042）适用所有社会住房：房东须在发现危害后 10 个工作日内完成调查、对紧急危害须在 24 小时内完成紧急修缮（若暂时安置租客则豁免该时限）并在合理期限内完成全部修缮——现阶段涵盖英格兰所有社会住房（议会 + 注册社会房东）；后续阶段将扩展至更多 HHSRS 危害类别。
  • 投诉路径须遵循两阶段内部程序：Stage 1（10 个工作日）→ Stage 2（20 个工作日）；Stage 2 完结或房东拒绝处理后，可向住房监察专员（Housing Ombudsman）提出免费投诉——裁决对房东具约束力，可判赔偿金。
  • 社会住房须符合合理房屋标准（Decent Homes Standard）四项要求：① 达到现行最低房况标准、② 状态合理、③ 提供合理的现代厨卫设施、④ 具备有效采暖及隔热——不合标准的房东受社会住房监管局（RSH）监管。
  • Landlord and Tenant Act 1985, s.11 默示维修义务同样适用社会住房——房东须负责房屋结构与外部维修、供暖设施、燃气/水/电基础设施；租客可通过 Pre-Action Protocol + County Court N1 索赔与 Housing Ombudsman 两条路径并行维权，无需缴法庭费（Legal Aid 可覆盖部分案件）。

租住议会房屋（Council Housing）或房屋协会（Housing Association）房屋的租客，享有比私人租客更厚的法定保护层——除了与所有英格兰租客共享的 Landlord and Tenant Act 1985 s.11 默示维修义务外，议会的保障租客（Secure Tenant）还额外受到 1994 年颁布的 Secure Tenants of Local Housing Authorities (Right to Repair) Regulations 1994 的“小额维修法定时限”保护——21 类合资格维修（Qualifying Repair）必须在 1 至 7 个工作日内完成，否则租客有权要求法定补偿。在此基础上，Awaab 法案（Awaab’s Law）为社会住房中的“危害（hazard）”叠加了更严格的小时 / 工作日时限；合理房屋标准（Decent Homes Standard）为社会住房整体房况设下底线；住房监察专员（Housing Ombudsman）则提供免费、独立、决定具约束力的投诉与赔偿通道。本指南把分散在 Housing Act 1985 Part IV、Housing Act 1988 Part I、Housing Act 1996 Schedule 2、Social Housing (Regulation) Act 2023、SI 1994/133、SI 2025/1042 中的条款整合成一份可操作的中文路线图，并附模板信。

如对潮湿、霉菌与失修的总框架不熟悉，请先阅读 《潮湿、霉菌与失修与 Awaab 法案》。如对私人租客失修起诉路径感兴趣，请参阅 《私人租赁失修索赔（N1 + CPR 55）》。如对议会名册分配机制不熟悉，请参阅 《议会住房分配与竞标》。

主要法律依据：

  • Housing Act 1985, Part IV（ss.79–117——议会“保障租约（Secure Tenancy）”框架）
  • Housing Act 1988, Part I（ss.1–45——房屋协会“担保租约（Assured Tenancy）”框架）
  • Landlord and Tenant Act 1985, s.11（房东默示维修义务——结构、外观、供水煤气电、卫生、供暖）
  • Landlord and Tenant Act 1985, s.9A（HFHA 2018 引入——整租期“适合人类居住”义务）
  • Secure Tenants of Local Housing Authorities (Right to Repair) Regulations 1994（SI 1994/133——议会保障租客的 21 项小额维修法定时限与补偿）
  • Housing Act 2004, Part 1（HHSRS——29 项住房健康与安全危害）
  • Housing Act 1996, Schedule 2（住房监察专员的法定地位与权力）
  • Localism Act 2011, ss.180–181（监察专员管辖权统一覆盖议会 + 房协）
  • Social Housing (Regulation) Act 2023（社会住房监管局加强权力；Awaab 法案母法）
  • Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025（SI 2025/1042——Awaab 法案社会住房实施细则；2025 年 10 月 27 日生效）
  • Housing Ombudsman Complaint Handling Code 2024（法定“投诉处理守则”——SHRA 2023 授权）
  • Decent Homes Standard（2006 年 6 月更新版——社会住房政府强制底线）

一、社会住房租客的“五层维修保护”

很多华人租客在社会住房中遇到失修时，只想到“打电话给议会让他们修”——其实英格兰法律为社会住房租客叠加了五层保护，任何一层都能在合适情境下激活，且层层叠加——并非“二选一”。

保护层 核心条款 触发情境 救济方式
① LTA 1985 s.11 默示维修义务——结构 / 外观 / 设施 漏水、漏电、暖气坏、马桶坏 书面通知 → 合理时间 → County Court
② LTA 1985 s.9A 整租期“适合人类居住” HHSRS Cat 1、严重潮湿、过冷 直接 County Court 起诉
③ Right to Repair（SI 1994/133） 21 项小额维修——1/3/7 工作日 仅议会保障租客（不含房协） 议会指派备选承包商 + 法定补偿（≤ £50）
④ Awaab 法案（SI 2025/1042） 社会住房危害——小时 / 工作日 潮湿 / 霉菌 / 一氧化碳 / 严重危害 违反时——直接起诉违反默示条款
⑤ Housing Ombudsman HA 1996 Sch.2——独立投诉裁决 房东已走完内部投诉两阶段 免费、约束性决定，可命令赔偿与整改

💡 策略思维：先用①②④加强谈判筹码，再用⑤（监察专员）拿赔偿；只有⑤拒绝或不充分时才考虑法庭路径。原因——监察专员免费且比法庭更快（典型 6–9 个月 vs. 法庭 12–24 个月），且决定对房东具约束力。

二、议会保障租客的“法定维修权”——SI 1994/133

⚠️ 管辖范围：Secure Tenants of Local Housing Authorities (Right to Repair) Regulations 1994（SI 1994/133）只适用于议会的保障租客——不适用于房屋协会担保租客。房屋协会的等效保护通常写在租约条款本身或房东自定的“维修承诺”中——务必查您的租约附件。

1. 立法初衷与机制

逻辑非常简单：

  1. 议会事先公示一份“备选承包商名单”（list of listed contractors）
  2. 租客报修后，议会指派一家承包商在规定时限（1/3/7 工作日）内完成
  3. 若该承包商未按时完成——租客可要求议会指派第二家承包商
  4. 若第二家也未按时完成——租客有权获得法定补偿

2. 21 项“合资格维修”——完整时限表

📌 立法原文为 20 项（部分名单上“供暖损失”分冬夏两条计为同一序号——业内通常统称“21 项”）。下表按 SI 1994/133 Schedule 1 原文整理。

编号 合资格维修（英文原文） 中文释义 时限（工作日）
1 Total loss of electric power 电力全部中断 1
2 Partial loss of electric power 电力部分中断 3
3 Unsafe power or lighting socket, or electrical fitting 插座 / 灯位 / 电气装置不安全 1
4 Total loss of water supply 供水全部中断 1
5 Partial loss of water supply 供水部分中断 3
6 Total or partial loss of gas supply 燃气全部或部分中断 1
7 Blocked flue to open fire or boiler 明火或锅炉烟道堵塞（一氧化碳风险） 1
8 Heating or hot water not working（冬季 10/31–5/1） 冬季暖气或热水失效 1
9 Heating or hot water not working（夏季 4/30–11/1） 夏季暖气或热水失效 3
10 Blocked or leaking foul drain, soil stack, or toilet pan（无其他可用马桶时） 污水管堵塞 / 唯一马桶不可用 1
11 Toilet not flushing（无其他可用马桶时） 唯一马桶冲水失效 1
12 Blocked sink, bath or basin 水槽 / 浴缸 / 洗手盆堵塞 3
13 Tap which cannot be turned 水龙头无法转动 3
14 Leaking from water or heating pipe, tank or cistern 水管 / 暖气管 / 水箱漏水 1
15 Leaking roof 屋顶漏水 7
16 Insecure external window, door or lock 外窗 / 外门 / 门锁不安全 1
17 Loose or detached bannister or hand rail 楼梯扶手松脱或脱落 3
18 Rotten timber flooring or stair tread 木地板或楼梯踏板腐烂 3
19 Door entryphone not working 门禁对讲机失效 7
20 Mechanical extractor fan in internal kitchen or bathroom not working 无窗厨房 / 浴室抽风扇失效 7

⭐ 时限性质：以上时限自承包商被指派后起算（不是自您报修之日）——多数议会的内部流程是“租客报修当天或次工作日指派”。要求议会以书面方式确认承包商被指派的具体日期——这是日后争议的起算点。

3. 补偿计算——SI 1994/133 Regulation 7

若指派的两家承包商都未在时限内完成，您有权获得法定补偿：

项目 金额
基础补偿（base amount） £10
每超过 1 个工作日 另加 £2 / 日
单次维修上限 £50

⚠️ 金额自 1994 年至今未调整——显然不足以涵盖实际损失（潮湿造成的家具报废、儿童哮喘住院、错过工作）。该 £50 仅是“法定承认未履行”的象征性补偿——真正的实际损失需通过 LTA 1985 s.11 / s.9A 起诉，或通过住房监察专员投诉索取。

4. 程序——如何启动 Right to Repair

步骤 动作 关键证据
1 书面报修（电邮 / 信件 / 议会在线表单）——留底 日期、问题描述、影响
2 议会派检查员评估——确认是否构成“合资格维修” 检查员姓名、日期、job reference
3 议会“指派承包商”——书面通知载明承包商名称与应完工日 书面通知 / 邮件截屏
4 承包商**未按时**——书面要求议会指派**第二家** 逾期事实 + 指派记录
5 第二家**仍未按时**——书面要求支付法定补偿 补偿计算表

💡 常见拒绝理由及反驳：

  • “您没在我们规定的报修系统报”——若您能证明书面送达，议会必须接受
  • “这不算合资格维修”——若属上述 20 类，议会的“内部分类”无效，可投诉至住房监察专员
  • “承包商已尝试上门但您不在家”——议会须证明事先合理通知（reasonable notice）

三、社会房东的法定默示维修义务——LTA 1985 s.11

无论您是议会的保障租客还是房屋协会的担保租客，Landlord and Tenant Act 1985 s.11 都同样适用——这是默示条款，不可在租约中排除。

1. s.11 的覆盖范围

  • 结构与外观：墙体、屋顶、地基、外墙、窗户外框、烟囱、排水沟、雨水管
  • 供水、煤气、电力、卫生设施：水管、燃气管、电线、马桶、洗手盆、浴缸、淋浴
  • 供暖与热水：锅炉、暖气片、热水器

📌 关键判例：O’Brien v Robinson [1973]（House of Lords）——房东的修缮义务自获悉缺陷起激活。所有报修务必书面留底——口头报告不算。s.11 详细分析请参阅 《私人租赁失修索赔》，所述条文对社会房东同等适用。

2. s.11 与 Right to Repair 的关系

对比 SI 1994/133 Right to Repair LTA 1985 s.11
适用范围 仅议会保障租客 所有租期少于 7 年的租约（含房协）
覆盖维修 20 项“小额合资格维修” 结构、外观、供水煤气电、卫生、供暖
时限 1 / 3 / 7 工作日（明文规定） “合理时间”（reasonable time——判例形成）
补偿 法定 £10 + £2/日 ≤ £50 实际损失（家具、健康、租金减免）
救济通道 议会内部 + 法定补偿 County Court 起诉 + Housing Ombudsman

⭐ 二者叠加：议会保障租客同时享有两套权利——例如锅炉冬季失效，您既可启动 Right to Repair（£10 + £2/日 + 法定免费换锅炉），也可主张 s.11 违约（造成的取暖费支出、生病医疗费、家用电暖器购置费）。

四、Awaab 法案在社会住房的实施

ℹ️ Awaab 法案的核心结构、危害分类与小时 / 工作日时限的完整内容请阅读 《潮湿、霉菌与失修与 Awaab 法案》 的“实施路线图”章节。本节仅总结对社会住房的影响。

  • 母法：Social Housing (Regulation) Act 2023
  • 实施细则：Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements) (England) Regulations 2025（SI 2025/1042）
  • 生效：2025 年 10 月 27 日起对英格兰所有社会住房房东（议会 + 注册社会房东）适用
  • 覆盖：SI 2025/1042 中“重大危害（significant hazard）”专指潮湿、霉菌和真菌；任何构成“紧急危害（emergency hazard）”的 HHSRS 危害（危及生命安全，例如严重低温或燃气泄漏）同样触发 24 小时紧急维修义务——后续法规将进一步扩展“significant hazard”的认定范围

法定时限核心：

  1. 调查时限——房东获悉潜在危害后，须在规定工作日内调查并出具书面调查摘要
  2. 紧急维修时限——一旦确认“重大危害（significant hazard）”，须在规定小时内启动维修
  3. 临时安置义务——若现住所短期内无法被安全居住，房东须提供合理替代安置
  4. 直接诉权——违反时限即违反默示租约条款，租客直接起诉，无须经议会环境健康部门
对比 SI 1994/133（1994） SI 2025/1042（2025 Awaab）
触发 20 项小额维修 HHSRS 范畴的“危害”
适用 仅议会保障租客 所有英格兰社会住房租客
时限单位 工作日 小时 + 工作日（紧急更短）
救济 法定 £50 补偿 违约直接起诉 + 实际损失

五、合理房屋标准（Decent Homes Standard）

Decent Homes Standard 是英格兰社会住房的政府强制底线——2004 年首版、2006 年 6 月修订。它不是法律本身，而是政府对社会房东的政策标准——通过 Social Housing (Regulation) Act 2023 与 Regulator of Social Housing（社会住房监管局）的消费者标准间接强制。

1. “合理房屋”的四项判准

任何一项不符合即“不达标”：

序号 判准 具体含义
① 满足 HHSRS 法定最低水平 不存在 HHSRS Cat 1 危害（29 项不得达第 1 类）
② 处于合理修缮状态 屋顶 / 锅炉 / 窗户 / 厨房 / 浴室寿命未过期
③ 具备合理现代化设施与服务 厨房 ≤ 20 年；浴室 ≤ 30 年；具保温与通风
④ 提供合理热舒适度 有效供暖（中央暖气）+ 充足保温

2. “合理房屋升级标准”（Decent Homes Plus）

英国政府已就升级版的合理房屋标准（Decent Homes Plus）进行公众咨询——拟纳入额外要求：

  • 能效等级（EPC）C 级以上作为底线
  • 更严格的潮湿与霉菌指标——与 Awaab 法案对齐
  • 无障碍可达性改善
  • 数字基础设施（宽带 / 数字电视接入）

⚠️ 现状：截至 2026 年 5 月，Decent Homes Plus 仍处于咨询 / 立法准备阶段，未正式生效。但许多大型房屋协会已自愿对齐部分指标——可在投诉时引用其“自愿承诺”作为依据。

3. 如何使用 Decent Homes Standard 进行维权

  • 投诉至住房监察专员时——明确指出“房屋不达 Decent Homes Standard”会显著加强论点
  • 联络社会住房监管局——若房东系统性失败（多套房屋长期未达标），监管局可启动消费者标准合规调查
  • 媒体路径——大型房屋协会对监管局合规审查通报极为敏感，许多个案在监管局介入后短期内整改

六、住房监察专员（Housing Ombudsman）——免费、独立、约束力

⭐ 本节是社会住房租客最强、却最被忽视的维权工具。监察专员完全免费、独立于房东、决定对房东具约束力，且比法庭更快——典型 6–9 个月可拿到决定。

1. 法定地位

  • 母法：Housing Act 1996, Schedule 2
  • 强化：Localism Act 2011 将管辖权统一覆盖议会 + 房屋协会
  • 行为守则：Housing Ombudsman Complaint Handling Code 2024（2024 年 4 月 1 日起对所有成员房东具法定效力——Social Housing (Regulation) Act 2023 授权）

2. 谁能投诉

租客类型 是否可投诉
议会保障租客（Council secure tenant） ✅ 可
议会引介租客（Council introductory tenant） ✅ 可
房屋协会担保 / 担保短期租客 ✅ 可
分时拥有（shared ownership）部分租赁部分 ✅ 可
无家可归临时安置（TA）期间 ✅ 可
私人房东租客 ❌ 不可（由 *Property Redress Scheme* / *The Property Ombudsman* 管辖）

3. 监察专员可处理的事项

  • 房屋条件与维修（property condition and repairs）——本指南主题
  • 投诉处理本身（complaint handling）——房东未按守则回应也是投诉理由
  • 反社会行为处理（ASB）——房东未充分介入邻居骚扰
  • 租金 / 服务费争议（仅程序层面，金额由法庭管辖）
  • 小区与物业管理、传承 / 转让 / 互换决定

⚠️ 不处理：法庭已判决事项、刑事案件、人身伤害医疗赔偿、租金水平本身。

4. 投诉时限与权力

  • 必须先走完房东内部投诉程序（详见下一节“两阶段”）
  • 拿到房东最终回应（Stage 2）后 12 个月内——必须向监察专员递交
  • 若房东拒绝或超时未给最终回应——可直接申请“复杂个案”通道
  • Localism Act 2011 旧设的“8 周指定人转介期”已被 HA 1996 Sch.2 para 7A 直接绕过——租客无须经议员转介

依 HA 1996 Sch.2 + Complaint Handling Code 2024，监察专员可作出约束性命令：

命令类型 典型内容
认定服务失败 service failure / maladministration / severe maladministration 三档
金钱赔偿 典型 £100–£1,000；严重个案可超过 £1,000
整改令 命令房东在指定期限内完成维修
道歉令 由 CEO / 高管签名的书面道歉
政策审查令 命令房东审查内部流程并向监察专员书面报告
判例报告 对系统性失败的房东发布公开通报——对监管局合规审查具直接影响

💡 赔偿数额参考：监察专员的“赔偿指引（Remedies Guidance）”将典型潮湿 / 霉菌长期未整改个案的合理赔偿定在 £500–£1,000；严重个案（如 Awaab 案级别）赔偿可达数千英镑。这只是程序赔偿——实际医疗费 + 财产损失 + 失去使用部分房屋的租金减免通常需另起 County Court 索赔。

七、内部投诉两阶段——拿到最终回应

依 Complaint Handling Code 2024，所有社会住房房东必须执行两阶段（two-stage）投诉处理流程——这是上访监察专员的前置条件。

阶段 触发 承认 回应时限 可延期 必含要件
Stage 1 租客首次书面投诉 5 工作日 10 工作日 +10 工作日（书面告知） 调查发现、决定、整改、升级权
Stage 2 租客不满 Stage 1，书面要求升级 5 工作日 20 工作日 +20 工作日（书面告知） 独立审视 Stage 1、最终决定、监察专员转介信息

✅ 关键技巧：务必拿到 Stage 2 最终回应的书面版本——它是您的“通行证”。Stage 2 最终回应必须明文告知您 12 个月内可向住房监察专员投诉——若未告知即属违反 Complaint Handling Code，本身就是新的投诉理由。

议会 vs 房屋协会的细节差异

对比 议会（Local Authority） 房屋协会（Housing Association）
内部流程 两阶段——部分议会另有非正式“会员议员转介” 两阶段——少数 HA 仍保留一阶段，但已属违规
额外通道 地方政府与社会保健监察专员（LGSCO）——非住房事项 社会住房监管局（RSH）——系统性失败
议员转介 当地选区议员可加速调查 不直接——但 MP 可推动监管局合规审查

八、常见情境与对应路径

情境 1——冬季锅炉失灵，议会保障租客

步骤 动作 法律依据
1 书面报修——同步索取议会的“job reference” SI 1994/133 + LTA 1985 s.11
2 书面引用“Right to Repair Schedule 1 item 8——1 working day” SI 1994/133 Sch.1
3 购买便携电暖器 / 取暖费——保留收据 缓解损失（mitigation）
4 超 1 工作日未完工——书面要求指派第二承包商 SI 1994/133 Reg.5
5 仍未完工——书面索取 £10 + £2/日 ≤ £50 法定补偿 SI 1994/133 Reg.7
6 同时索取实际损失（电暖器 + 取暖费） LTA 1985 s.11 违约
7 议会拒绝 / 拖延——投诉住房监察专员 HA 1996 Sch.2

情境 2——持续潮湿与霉菌，房屋协会担保租客

步骤 动作 法律依据
1 书面报告并保留所有照片 / 视频 / 医生证明 LTA 1985 s.11 + s.9A
2 引用 Awaab 法案——要求 SI 2025/1042 法定调查时限 SI 2025/1042
3 启动房协 Stage 1 投诉 Complaint Handling Code 2024
4 不满意——升级至 Stage 2 同上
5 拿到 Stage 2 最终回应——12 个月内投诉监察专员 HA 1996 Sch.2
6 家庭成员患病——并行 County Court 起诉 s.11 + s.9A + DPA 1972 s.4 多重并行

情境 3——上层公寓漏水至您单位

关键问题 判断
上层与您同属同一社会房东？ 是 → 房东应承担漏水源整改 + 您单位损失修复
上层为私人业主？ 不影响您对自己房东的 s.11 主张——房东仍须修复您单位内损坏
电器损坏？ 提交清单 + 收据，主张实际损失赔偿（不属 SI 1994/133 范围）

情境 4——电气安全隐患（裸露电线 / 不安全插座）

  • 书面报修 — 引用 Right to Repair Sch.1 item 3——1 工作日
  • 关闭主断路器 + 紧急联系议会“out-of-hours”
  • 若涉及燃气 / 一氧化碳风险——立即拨打 0800 111 999（24 小时燃气紧急）

九、模板信

模板 1——议会保障租客的 Right to Repair 引用信

[您的姓名]
[您的地址]
[日期]

To: [Council Housing Repairs Team]

Dear Sir / Madam,

Re: Right to Repair Request — [your address]
Tenancy reference: [your tenancy ref]

I am a secure tenant under Part IV of the Housing Act 1985. I am exercising my right
under the Secure Tenants of Local Housing Authorities (Right to Repair) Regulations 1994
(SI 1994/133).

Defect: [e.g. "Total loss of heating and hot water — boiler not firing since [date]"]

This is a qualifying repair under Schedule 1 of the Regulations, item [X], with a
prescribed period of [1 / 3 / 7] working days from the date of issue of the works order.

Please confirm in writing within 24 hours:
(a) the name of the listed contractor instructed;
(b) the date on which the works order was issued; and
(c) the date by which the repair must be completed under Schedule 1.

If the repair is not completed within the prescribed period, I will require you to
instruct a second listed contractor in accordance with Regulation 5. If the second
contractor also fails to complete within the prescribed period, I will claim the
statutory compensation prescribed by Regulation 7 (£10 + £2 per day, capped at £50).

This letter is without prejudice to any further claim I may have under section 11
Landlord and Tenant Act 1985, section 9A Landlord and Tenant Act 1985 (Homes (Fitness
for Human Habitation) Act 2018), and Defective Premises Act 1972.

Yours faithfully,
[您的签名 + 姓名]

模板 2——内部投诉 Stage 1 提交信

[您的姓名] [您的地址] [日期]

To: [Landlord — Complaints Team]

Formal Complaint — Stage 1
Tenancy: [your address] — Tenancy reference [X]
Previous repair reference(s): [list — dates of all prior reports]

I wish to make a formal complaint under your published complaints procedure and the
Housing Ombudsman Complaint Handling Code 2024.

1. Background
[简要叙述报修史 — 日期 + 报修编号 + 房东的回应或不作为]

2. Failures
The landlord has failed:
(a) to meet its statutory repair obligations under section 11 Landlord and Tenant Act 1985;
(b) [如适用] to comply with the Secure Tenants (Right to Repair) Regulations 1994;
(c) [如适用] to comply with the Hazards in Social Housing (Prescribed Requirements)
    (England) Regulations 2025 (SI 2025/1042) (Awaab's Law);
(d) to meet the Decent Homes Standard;
(e) to handle prior contacts in line with the Complaint Handling Code 2024.

3. Impact
[影响 — 健康、家庭、儿童、财产损失]

4. Resolution sought
(a) immediate completion of all outstanding repairs;
(b) compensation for loss of amenity, distress and out-of-pocket expenses;
(c) written confirmation of policy changes to prevent recurrence;
(d) [如适用] statutory compensation under SI 1994/133 Reg.7.

5. Response
Please acknowledge within 5 working days and provide your Stage 1 response within
10 working days, in accordance with the Complaint Handling Code 2024.

Yours faithfully,
[签名]

模板 3——住房监察专员投诉提交信

[您的姓名] [您的地址] [日期]

To: Housing Ombudsman Service
PO Box 1484, Unit D, Preston, PR2 0ET
[email protected]
Phone: 0300 111 3000

Re: Formal Complaint — [Landlord name]
Tenancy address: [your address]
Landlord complaint reference: [X]
Date of landlord's Stage 2 final response: [date]

I bring a formal complaint to the Housing Ombudsman Service under paragraph 7 of
Schedule 2 to the Housing Act 1996, having completed my landlord's internal
complaints process.

1. Landlord and tenancy
[房东名称 + 类型；租约类型]

2. Chronology
[完整时间表]

3. Heads of complaint
(a) [失修 — LTA 1985 s.11 / s.9A]
(b) [Awaab 法案违反 — SI 2025/1042]
(c) [Right to Repair 违反 — 仅议会保障租客]
(d) [Decent Homes Standard 不达标]
(e) [Complaint Handling Code 违反]

4. Evidence enclosed
- All repair reports (chronological)
- All landlord responses (Stage 1 + Stage 2)
- Photographs / videos / medical evidence
- Financial loss calculation (with receipts)
- Independent expert / surveyor report (if any)

5. Outcome sought
(a) Determination of maladministration / severe maladministration;
(b) Order for completion of all outstanding repairs;
(c) Compensation for loss of amenity, distress, time and inconvenience;
(d) Order for policy review and written report to the Ombudsman.

I confirm that this complaint is brought within 12 months of the landlord's final
Stage 2 response.

Yours faithfully,
[签名]

十、证据保存清单

证据类型 保存方式 时长
报修记录 书面 / 邮件 / 在线表单截屏 整个租期 + 6 年
照片 / 视频 每周拍摄一次；含日期戳；上传云端 整个租期 + 6 年
医生信 GP / 专科 / NHS 出院摘要 永久
财务损失 所有收据（取暖费、电暖器、衣物报废、医药、外出住宿） 整个租期 + 6 年
房东沟通 邮件、信件、电话记录（同步邮件总结） 整个租期 + 6 年
专家报告 HHSRS 评估 / 独立检测员报告 永久
邻居证言 书面声明（含签名 + 日期） 永久

📌 Limitation Act 1980 s.5——合同违约 6 年；s.11——人身伤害 3 年。关键证据务必保留至租约结束后 6 年——尤其医生证明与照片。

十一、常见误区

误区 实际情况
“议会 / 房协是政府机构 — 投诉没用” 住房监察专员**独立于房东**——决定具约束力，许多个案获实质赔偿
“我没钱请律师 — 没法维权” 监察专员**完全免费**；Legal Aid 部分情况可覆盖法庭路径
“投诉会让我被驱逐” 保障租客受 HA 1985 Sch.2 限定理由保护，**不能因报修被驱逐**；担保租客同受 HA 1988 Sch.2 保护
“我应该等议会先内部解决全部” 有内部 6 个月没动静——直接升 Stage 2；Stage 2 后即可上监察专员
“£50 法定补偿就是全部赔偿” 那只是 SI 1994/133 的最低承认；实际损失需通过 s.11 索赔或监察专员主张
“我没收到 Stage 2 最终回应 — 没法投诉监察专员” 房东**超时或拒绝**——可申请“复杂个案”直接通道
“私人租客也可以投诉住房监察专员” ❌ 不可——私人租客由 *Property Redress Scheme* 或 *The Property Ombudsman* 管辖

十二、资源与联络

机构 用途 联系
住房监察专员（Housing Ombudsman） 所有社会房东失修 / 维修 / 投诉处理失败的独立裁决 0300 111 3000；[email protected]；PO Box 1484, Unit D, Preston PR2 0ET
社会住房监管局（Regulator of Social Housing） 系统性合规问题（多套房屋长期不达标） [email protected]
地方议会环境健康部门 HHSRS Cat 1 危害的法定干预 各 borough 的 environmental health 联络
地方议员（Councillor / MP） 非正式加速；推动监管局合规审查 本选区议员办公室
Citizens Advice 免费一般咨询 0800 144 8848
NHS 111 / GP 因失修引起的健康影响的医疗证据 111
燃气紧急（National Gas Emergencies） 燃气泄漏 / 一氧化碳风险 0800 111 999（24 小时）

十三、相关阅读

十四、常见问题（FAQ）

Q1. 我住的是房屋协会（Housing Association）的保证租约，Right to Repair 条例对我适用吗？

不完全适用。SI 1994/133 正式只适用于议会安全租客（Secure Tenants of Local Housing Authorities）。但多数房屋协会的保证租约（Assured Tenancy）通过租约条款引用了类似维修标准，且受社会住房监管局（RSH）Tenancy Standard 约束——实践中房屋协会也须遵守类似时限。此外，Awaab’s Law（SI 2025/1042）和合理房屋标准（Decent Homes Standard）对所有社会租客（包括 HA 保证租客）均适用。

Q2. 我报告了合资格维修，房东超时了，但只提出支付 £10 补偿，这公平吗？

不一定。SI 1994/133 规定的 £10 起步 + £2/天最高 £50 是法定最低补偿，不限制您同时就超时造成的实际损失（如临时住宿费、受损财物等）通过 LTA 1985, s.11 索赔或向住房监察专员申诉获得额外赔偿。两条路径可以并行，不互相抵消。

Q3. 我的孩子因卧室霉菌严重生病，Awaab 法案能帮我吗？

可以。Awaab’s Law（SI 2025/1042）要求社会房东在获悉潜在危害后 10 个工作日内完成调查；如属紧急危害（危及生命安全，如严重霉菌导致呼吸系统疾病），须在 24 小时内完成紧急维修（若房东提供临时安置则豁免该时限）。保留孩子的 GP / 医院记录作为因果证据，同时向房东发出书面催告信，并告知若 10 个工作日内无响应将向住房监察专员投诉——这两份文件是索赔的核心证据。

Q4. 议会处理我的投诉已超过 6 个月，我现在能直接投诉住房监察专员吗？

可以。住房监察专员接受“不合理延迟”作为升级投诉的理由——若内部投诉程序（Stage 2）已完成或房东明确拒绝处理，可立即提交；若超过 6 个月仍无最终决定，监察专员也会以“复杂个案”处理，不强制要求等待 Stage 2 回复。投诉完全免费：在线提交 housing-ombudsman.org.uk 或致电 0300 111 3000。

Q5. 我担心报修之后议会会以各种理由报复驱逐我，这会发生吗？

法律明确禁止此行为。HA 1985, Sch.2 限制议会驱逐议会安全租客的法定事由——“已报修”或“已投诉”均不在驱逐事由之列；同理，房屋协会保证租客受 HA 1988, Sch.2 保护。若房东在您报修后无缘由启动驱逐程序，属报复性驱逐，您可向法庭申请禁令并索赔。这与私人租客在 RRA 2025 前面临的 S21 报复风险完全不同。

Q6. 我是议会租客，想申请合资格维修补偿，需要哪些步骤？

按以下步骤操作：① 书面（邮件或信件）报告维修，明确说明缺陷性质和地址，索取 reference number；② 记录法定时限——根据维修类别分别是 1、3 或 7 个工作日；③ 时限到期未完成，发出“逾时补偿申请”书面通知，援引 SI 1994/133；④ 房东仍不回应，向住房监察专员提交投诉，附报修记录和逾期证据。整个流程可以自行完成，无需律师。

Q7. 合资格维修（Qualifying Repair）涵盖哪些最常见的情况？

SI 1994/133 附表列出 21 类，最常见包括：暖气锅炉故障或无热水（1 工作日）、燃气泄漏（1 工作日，同时致电 National Gas Emergency 0800 111 999）、门窗无法正常关闭或锁定（1 工作日）、电气危险（1 工作日）、屋顶渗漏（7 工作日）、外部水管破裂（1 工作日）。如维修成本超过 £250 则不属合资格维修，须走一般 LTA 1985 s.11 路径。

Q8. Decent Homes Standard 和 Right to Repair 有什么区别？

两者保护层次不同。Right to Repair（SI 1994/133）是操作层面的工具：针对具体小额缺陷设定法定修复时限，超时自动触发补偿权利，适用单个维修事件。Decent Homes Standard是整体房况底线：要求社会住房满足四项结构性标准（无 Cat 1 危害、整体状态合理、现代设施、有效供暖），由社会住房监管局（RSH）监管房东整体合规，不直接给个别租客补偿权。遇到单项维修超时用 Right to Repair；遇到整栋楼长期失修不达标用 Decent Homes / RSH 举报路径。

十五、圆景基金会能为您做什么

圆景基金会（Circle Vision Foundation, CVF）是一家英国注册慈善机构，长期为在英华人提供与住房相关的支持——在维修、投诉和监察专员申诉方面：

  • 报修信中英文翻译——把您的中文描述转换为可正式送达议会 / 房协的英文报修
  • Right to Repair 时限核对——帮您匹配 SI 1994/133 的 20 类合资格维修；计算法定补偿
  • Stage 1 / Stage 2 内部投诉信代起草——按 Complaint Handling Code 2024 要素撰写
  • 住房监察专员投诉提交协助——梳理时间线、组织证据包、撰写正式投诉信
  • Awaab 法案危害报告陪同——伴您与议会环境健康部门或房东检查员沟通
  • 证据组织——按 LTA 1985 / SI 2025/1042 / Decent Homes 多线索结构化整理证据
  • 转介至本地住房律师——若个案严重，转介至 Legal Aid 律师或专业律所

我们不收取任何费用。基金会注册地址：5th Floor, 167-169 Great Portland Street, London, W1W 5PF；电邮：[email protected]；网站：circle-vision.org。

⚠️ 本指南为一般法律资讯，不构成针对个案的法律意见。Awaab 法案后续阶段、Decent Homes Plus、Renters’ Rights Act 对私人租客的延伸仍在持续立法 / 公众咨询中——重大决定前建议咨询专业律师或本基金会。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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