本案例为圆景基金会 2024–2025 年度代理案件之一，已收录于本会《受托人年度报告及财务活动声明 2025》。当事人姓名已化名处理，案件细节经其本人同意分享。圆景基金会其他代理案件汇总见 我们的影响。
故事背景
李先生（化名）是一名在英国留学的国际学生。他与中介签订固定期限（fixed-term）assured shorthold tenancy，并依合同要求一次性预付全期租金。
入住不久，房屋的供暖接口设备（Heating Interface Unit, HIU）与制冷系统先后完全停止运转。HIU 是城市集中供热系统在公寓内的核心设备，负责将外部热水管网的热量交换至住户的供暖与生活热水。一旦失效，住户将同时失去暖气与热水供应。配套制冷系统瘫痪后，室内温度亦无法在炎热季节得到调节。整套房屋实际上已无法维持正常起居所需的基本温度条件，构成显著的失修状态（significant disrepair）。
李先生依循所有合理的投诉程序：
- 第一步——向中介（letting agent）报修；
- 第二步——直接联系房东（landlord）；
- 第三步——向当地议会（local council）的私人租赁部门 / Environmental Health 投诉，请求介入。
然而上述各方均未采取任何实质性整改措施。李先生被困于固定期合同之中，全额预付的租金已无法收回，房屋却长期处于失修状态。他的合理诉求被一再忽略。
由于无力承担私人律师的代理费用，李先生联系圆景基金会寻求帮助。
法律分析
经我们的义务法律倡导员评估，李先生所处情形受到以下英格兰法律的明确保护：
1. 房东的法定维修义务
依据 Landlord and Tenant Act 1985, Section 11，私人租赁合同下的房东负有不可通过合同排除的法定义务，确保下列设施保持适用状态：
- 房屋的结构与外观；
- 供水、煤气、电力、卫生设施的装置；
- 供暖与生活热水的装置——本案中的 HIU 直接落入此条款保护范围；
- 与上述设施密切关联的固定装置。
2. 居住适用性
依据 Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018（修订了 Landlord and Tenant Act 1985 s.9A 与 s.10），房屋在整租期内须始终保持“适合人类居住”。Section 10 列出九项判断因素，其中明确包括：
- 设施与服务（facilities and services）；
- 自然光照、通风、室内温度等内部布置；
- 影响健康的物理状况。
供暖与制冷系统的同时失效，已使房屋无法维持基本的居住舒适与健康标准。
3. HHSRS 危害评估
根据 Housing Act 2004 Part 1 与 Housing Health and Safety Rating System (HHSRS)，地方议会有权强制房东整改 29 项住房危害。其中 Hazard 2 “Excess Cold” 与 Hazard 3 “Excess Heat” 直接对应本案的供暖与制冷失效情形，均属议会可以发出 Improvement Notice 或 Hazard Awareness Notice 的法定危害类别。
4. 损害赔偿的量化依据
英国判例法对房屋失修案件的赔偿计算已形成成熟的量化方法：
- Wallace v Manchester City Council [1998] EWCA Civ 1166——确立以失修期间租金的一定百分比作为“丧失使用利益”（diminution in value）赔偿的基准；
- Earle v Charalambous [2006] EWCA Civ 1090——重申高价值住房可按租金价值比例确定补偿；
- Shine v English Churches Housing Group [2004] EWCA Civ 434——明确不便与精神损害的独立赔偿项；
- Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)——确立诉前正式程序与披露义务。
我们做了什么
作为李先生的法律代表（Legal Representative），圆景基金会承担了原本只有付费律师才能提供的工作：
1. 证据保全与个案评估
我们指导李先生：
- 系统记录 HIU 与制冷系统失效的发生时间、影响范围与日常生活后果；
- 整理所有与中介、房东、议会的通讯记录（邮件、短信、信件），按时间顺序编号存档；
- 收集合同、租金预付凭证、议会投诉编号等基础文件。
2. 起草正式法律陈述书
我们为李先生起草了正式的法律陈述书（formal legal particulars / Particulars of Claim），将其遭遇转化为符合 Civil Procedure Rules Part 16 与 Practice Direction 16 要求的诉状，明确列明：
- 租赁合同要件与房东身份；
- 失修事实与时间线；
- 房东违反的法定义务（LTA 1985 s.11、HFFHHA 2018 等）；
- 因失修造成的损害与请求救济。
3. 基于判例法量化损害
我们依据上述 Wallace v Manchester、Earle v Charalambous 等判例的量化方法，对李先生的损失进行系统计算，包括：
- 失修期间的租金减让（diminution in value）；
- 不便与精神损害（inconvenience and distress）；
- 因房屋无法正常使用而产生的额外支出；
- 其他依英国侵权与合同法可索赔的损失。
4. 启动正式诉讼
在房东与中介继续无视诉前函件后，我们代李先生正式启动民事诉讼。一旦案件进入法庭程序，房东再无法选择忽视——这一举动将“是否回应”的选项从房东手中收回，使其必须正视自身法定义务。
结果
通过我们的代理与正式诉讼的施压，最终双方达成书面和解协议：
- 李先生获得超过 £8,000 的赔偿，涵盖租金减让、不便补偿及相关损失；
- 房东被迫履行其法定维修义务，纠正房屋失修状态。
更重要的是，这一结果证明了一个原则：经济条件不应等同于法律权利的多寡。一名国际学生在缺乏付费律师的情况下，依然能够通过公益法律代理获得与对方平等的法律地位。
同样情况下，您可以做什么
如果您也遭遇房东对供暖、热水、漏水或其他失修问题置之不理，请立即采取以下行动：
- 书面投诉：以邮件或挂号信形式向中介与房东报修，留存所有沟通记录。详见 英国租房官方指南。
- 保留时间证据：标注每次报修与对方回应的具体日期，构建完整时间线。
- 联系议会：通过 gov.uk: complain about a private landlord 将问题升级至地方议会的 Environmental Health 部门。议会可发出 Improvement Notice 强制整改。
- 不要擅自停付租金：停付租金可能被房东以“欠租”为由发起驱逐（Section 8 Notice）。如需调整付款方式，请先咨询专业意见。
- 不要轻易接受口头承诺：所有维修承诺应以书面形式确认。
- 寻求法律协助：
- 圆景基金会：[email protected]（中文）
- Shelter England：0808 800 4444（英语）
- Citizens Advice：0800 144 8848
关键法律条文与判例（参考）
- Landlord and Tenant Act 1985, s.11：房东法定维修义务（含供暖与热水系统）
- Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018：居住适用性
- Housing Act 2004 Part 1 与 HHSRS：住房危害评估制度（Excess Cold / Excess Heat）
- Defective Premises Act 1972, s.4：第三人损害赔偿
- Civil Procedure Rules Part 7 & Part 16：民事诉讼程序与陈述书规范
- Pre-Action Protocol for Housing Conditions Claims (England)：诉讼前正式程序
- Wallace v Manchester City Council [1998] EWCA Civ 1166：失修赔偿量化基准
- Earle v Charalambous [2006] EWCA Civ 1090：高租金住房赔偿标准
- Shine v English Churches Housing Group [2004] EWCA Civ 434：不便与精神损害
圆景基金会能为您做什么
我们提供：
- 中文法律咨询与个案评估；
- 协助起草陈情信与正式法律陈述书；
- 基于英国判例法量化损害赔偿；
- 代理诉前谈判、调解，必要时启动正式诉讼；
- 在必要时安排合作律师协同代理。
本案件再次印证了我们的工作意义：没有任何人应当因为经济条件而被排除在司法之外。如您正在经历类似情况，欢迎联系我们：[email protected]。
本案例信息基于真实代理案件，化名处理，用于公益教育与社群参考。本文不构成针对特定个案的法律意见，具体情况请咨询专业人士。
📌 法域 / 数据版本说明
- 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
- 本文最后核对日期：2026-06-03
- 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
- 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
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