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📚 本文属于〈英国法律体系与免费帮助总览〉系列——该领域全部指南的总入口。
📌 Key Takeaways 核心要点
- Renters’ Rights Act 2025（RRA 2025）于 2026 年 5 月 1 日以“一刀切（big bang）”方式生效——新旧租约同一天转入新制，没有逐步过渡。
- 现有租约自动转换：2026-05-01 当天，英格兰几乎所有 AST / assured tenancy 自动转为 assured periodic tenancy（周期性租约）——无需重签，固定期当即终止，并失去 Section 21 适用、改用新的租金上涨规则。
- “现有租约”定义：在 2026-05-01 之前签署的 AST / assured tenancy（即使租客在该日之后才入住）。
- 房东过渡文书：须在生效后 1 个月内（即 2026-05-31 前）向租客提供 Information Sheet（资讯单） + written statement（书面条款声明）；若此前已送达有效 s.21/s.8 通知，则期限顺延。
- ⚠️ Section 21 的“大限”——别以为“已废除就可无视”：在 2026-05-01 之前送达的有效 s.21 通知仍可用于起诉，但截止于“送达后 6 个月”或 2026-07-31，两者中较早者。2026-07-31 之后法院不再受理新的 s.21 占有之诉，未起诉的旧通知失效；已在该日前立案的可继续审至结案。
- 未决占有程序的租约暂不转换：若房东在 2026-05-01 前送达有效 s.21/s.8 通知且占有程序尚未结束，该租约暂不转为周期性、维持 AST，直至程序结案。
- 租金上涨过渡：合同里的旧“租金审查条款（rent review clause）”自 2026-05-01 起不能再用；房东只能走 Housing Act 1988 s.13 程序——每年至多一次、提前 2 个月书面通知、用新的 Form 4A；租客可向 First-tier Tribunal 提出异议。
- 租客退租：转为周期性后，租客可随时给 ≥2 个月书面 notice to quit（RRA 2025 s.20）。
- 分阶段：租约结构性改革（s.21 废除、周期化、s.13 租金、租客通知）在 2026-05-01 一次到位；Landlord Ombudsman、PRS Database、Decent Homes Standard、Awaab’s Law 扩展至私租等在 2026 年稍后分阶段实施。
- 法域：RRA 2025 适用英格兰；苏格兰、威尔士、北爱另有制度。相关阅读：RRA 2025 租客总览、签证到期退租与失权。
许多在英华人租客与小房东都在问：“2026 年 5 月 1 日之后，我原来的租约怎么办？”“固定期还没到，是不是自动变了？”“房东 5 月前给我的 Section 21 通知，现在还算不算数？”“房东还能按合同条款涨租吗？”
这些问题的答案，全在 RRA 2025 的过渡条款（transitional provisions）里。过渡规则细节多、时间点关键——记错一个日期，租客可能误以为“s.21 已废除”而忽视一份仍然有效的驱逐通知，房东也可能因用错涨租方式而通知无效。
本文专门、系统地讲清 RRA 2025 的过渡安排：一刀切生效、现有租约如何转换、房东过渡文书、旧 Section 21 / Section 8 通知的过渡与“大限”、未决程序的处理、租金上涨过渡、租客退租，以及分阶段实施的其他部分。所有引用法律附 legislation.gov.uk / gov.uk 链接。
⚠️ 最关键的误区：“Section 21 已废除 = 我可以无视手上的 s.21 通知”——错！ 2026-05-01 之前送达的有效 s.21 通知，在过渡期内仍可能让你被合法驱逐（见第四节）。收到任何通知都应认真核对、尽快咨询。
⚠️ 声明：本文为一般性资料，不构成法律意见。具体个案请咨询律师或圆景基金会（CVF）。
主要依据与机构：
- Renters’ Rights Act 2025（RRA 2025，c.26）+ s.20（租客 notice to quit）
- The Renters’ Rights Act 2025 (Commencement No. 1 and Transitional and Saving Provisions) Regulations 2026 — legislation.gov.uk SSI/SI
- Housing Act 1988 —— s.21（旧“无理由驱逐”）、s.8（有理由驱逐）、s.13（法定涨租）
- gov.uk — Renters’ Rights Act 指南与表格
一、背景：一刀切生效日 2026-05-01
与许多分阶段实施的法律不同，RRA 2025 的核心租约改革采“big bang”单一生效日：
- 2026 年 5 月 1 日当天，新签与既有的 assured / assured shorthold tenancy 同时转入新制；
- 不存在“新租约用新法、旧租约用旧法”的并行期——所有人同一天起跑。
📌 这也意味着：你不需要“等旧约到期”或“重新签约”才适用新法——5 月 1 日自动适用（除少数例外，见第六节）。
二、现有租约如何转换
| 事项 | 过渡规则 |
| 自动转换 | 2026-05-01，既有 AST / assured tenancy 自动转为 assured periodic tenancy——无需重签、无需新合同 |
| 固定期 | 即使固定期未满，固定期当即终止，租约变为月度周期性 |
| Section 21 | 转换后不再适用 s.21（无理由驱逐） |
| “现有租约”定义 | 在 2026-05-01 之前签署的 AST / assured tenancy（即使租客在该日后才入住） |
📌 对租客的直接好处：固定期消失 + 周期化后，你可以随时给 2 个月通知退租（第八节），不再被“违约金 / 锁死固定期”绑住。
三、房东的过渡文书义务
转换后，房东必须主动给租客两份文件：
| 文件 | 说明 |
| Information Sheet（资讯单） | 政府制定，告知租客新制下的权利 |
| Written statement（书面条款声明） | 列明转换后租约的关键条款 |
- 期限：生效后 1 个月内——即 2026-05-31 前；
- 例外：若房东在 2026-05-01 前已送达有效 s.21/s.8 通知且占有程序进行中，则该义务顺延至程序结案后 1 个月（见第六节）。
📌 租客提示：到 2026-05-31 仍未收到这两份文件，可向房东索取——这也是房东是否合规的一个信号。
四、⚠️ Section 21 的过渡——旧通知的“大限”
这是过渡期最易出错、后果最严重的部分。s.21 虽自 2026-05-01 起不能再新发，但此前送达的有效旧通知有一段“过渡有效期”：
| 情形 | 规则 |
| 2026-05-01 前送达的有效 s.21 通知 | 仍可据以向法院起诉，但截止于“送达后 6 个月”或 2026-07-31 中较早者 |
| 2026-07-31 之后 | 法院不再受理新的 s.21 占有之诉；未起诉的旧 s.21 通知失效 |
| 已在 2026-07-31 前立案 | 可继续审理至结案 |
| 2026-05-01 起 | 不得再签发新的 s.21 通知 |
⚠️ 对租客：手里有 5 月前的 s.21 通知，别以为“s.21 废除了就没事”——它在过渡期内仍可能让你被合法收回房屋。尽快核对通知是否有效、咨询专业意见。
⚠️ 对小房东：若你在 5 月前发了有效 s.21 并打算用，务必在“6 个月 / 2026-07-31 较早者”前向法院立案，否则通知作废、之后只能走 s.8 有理由程序。
五、Section 8 的过渡
- RRA 2025 扩充并改写了 s.8 的占有理由（grounds）；
- 2026-05-01 前送达的有效 s.8 通知，对进行中的占有程序同样适用过渡保护（程序可继续）；
- 之后的新通知须按新的 s.8 grounds 与通知期进行。
📌 s.21 退场后，s.8（有理由驱逐）成为房东收回房屋的主要法定途径——房东须证明符合某项法定理由（欠租、自住、出售等），租客可在庭上抗辩。
六、未转换的情形——有未决占有程序的租约
并非所有租约都在 2026-05-01 当天转换。例外：
- 若房东在 2026-05-01 前送达有效 s.21 或 s.8 通知，且占有程序尚未结案——该租约暂不转为周期性，维持 AST，直至程序结束；
- 在此期间，房东无须立即提供第三节的 Information Sheet / written statement（顺延至结案后 1 个月）。
📌 换言之：正在被依旧 s.21/s.8 通知走驱逐程序的租约，会“停留”在旧制下直到结案；其余绝大多数租约则在 5 月 1 日按时转换。
七、租金上涨的过渡
| 事项 | 过渡规则 |
| 旧“租金审查条款” | 合同里约定的 rent review clause，自 2026-05-01 起不能再用来涨租 |
| 唯一合法途径 | 房东只能走 Housing Act 1988 s.13：每年至多一次、提前 2 个月书面通知、使用新的 Form 4A |
| 租客救济 | 认为涨幅超市场价，可向 First-tier Tribunal 提出异议 |
⚠️ 对租客：2026-05-01 之后，任何“按合同条款自动涨租”都不再有效——只有走 s.13 + Form 4A 的正式通知才算数。收到非正式涨租要求可要求房东走法定程序。
八、租客退租：2 个月通知
- 转为周期性租约后，租客可在任何时候发出 ≥2 个月的书面 notice to quit（RRA 2025 s.20），到某租期结束时生效；
- 双方可书面约定更短（不能更长）；
- 这给签证 / 工作 / 家庭变动的租客主动、可控的退出路径（详见 签证到期退租一文）。
九、分阶段实施的其他部分
并非 RRA 2025 的所有内容都在 2026-05-01 一次到位。租约结构性改革（s.21 废除、周期化、s.13 租金、租客通知）当天生效；其余分阶段：
| 后续实施（2026 年稍后及以后） |
| Landlord Ombudsman（房东监察专员）——强制加入的投诉机制 |
| PRS Database（私租数据库）——房东 / 房产登记 |
| Decent Homes Standard 扩展至私人租赁部门 |
| Awaab’s Law（霉菌 / 危害限期整改）扩展至私租 |
| 禁止“No DSS / No Children”歧视、宠物请求权等其他保护 |
📌 这些后续机制的确切生效日以政府公布的 commencement regulations 为准——本文聚焦 2026-05-01 的核心过渡。
十、华人租客 / 房东高频场景与时间线
| 场景 | 过渡期怎么处理 |
| （租客）固定期没到就想退租 | 5 月 1 日起已周期化——可随时发 2 个月 notice，不受原固定期约束 |
| （租客）5 月前收到 s.21 通知 | ⚠️ 仍可能有效（至 6 个月 / 2026-07-31）——核对有效性、尽快咨询，别无视 |
| （租客）房东按合同涨租 | 5 月起旧条款失效——要求走 s.13 + Form 4A；可向 Tribunal 异议 |
| （租客）没收到 Information Sheet | 2026-05-31 前应收到——可向房东索取 |
| （小房东）想用 5 月前发的 s.21 | 务必在“6 个月 / 2026-07-31 较早者”前向法院立案，否则失效 |
关键时间线：
- 2026-05-01：一刀切生效；现有 AST 自动转周期性；s.21 不再新发；旧租金审查条款失效。
- 2026-05-31：房东提供 Information Sheet + written statement 的期限（无未决程序时）。
- 2026-07-31：旧 s.21 通知向法院立案的最后期限（或“送达后 6 个月”更早则以此为准）；之后未立案者失效。
- 2026 稍后：Ombudsman、PRS Database、Decent Homes、Awaab’s Law（私租）等分阶段上线。
常见问题（FAQ）
Q1. 《租客权利法案 2025》是何时、以何种方式生效的？
《租客权利法案 2025》的核心租约改革于 2026 年 5 月 1 日以”一刀切（big bang）”单一生效日的方式实施，新旧租约在同一天一并转入新制，而非分阶段推进。自该日起，英格兰几乎所有 assured 及 assured shorthold 租约自动转换为新的 assured periodic tenancy（保障性周期性租约）制度，第 21 条（Section 21）不得再新发，固定期当即终止，新的租金上涨规则开始适用。其他部分——Landlord Ombudsman（房东监察专员）、PRS Database（私租数据库）、Decent Homes Standard（住房体面标准）及私租部门的 Awaab’s Law——则在此后分阶段实施。
Q2. 我的固定期租约是否于 2026 年 5 月 1 日自动转换？
是的。任何在 2026 年 5 月 1 日之前签署的 assured shorthold 或 assured tenancy 均属”现有租约”，于该日自动转换为 assured periodic tenancy，无需重新签订合同——即便你在此之前签约、之后才入住，即便固定期尚未届满，也同样如此。固定期当即终止，租约变为月度周期性，第 21 条不再适用，你现在可以依《租客权利法案 2025》第 20 条随时发出至少 2 个月的 notice to quit（退租通知）。
Q3. 我在 2026 年 5 月 1 日之前收到了 Section 21 通知，该通知现在仍然有效吗？
可能仍然有效——不要以为 Section 21 已废除就可以无视该通知。在 2026 年 5 月 1 日之前送达的有效 Section 21 通知，仍可用于向法院提起占有诉讼，但截止于送达后 6 个月或 2026 年 7 月 31 日中的较早者。2026 年 7 月 31 日之后，法院将不再受理新的 Section 21 索赔，未使用的旧通知将失效，但在该日期之前已立案的诉讼可继续审理至结案。如果你手中有此类通知，请核实其有效性并尽快寻求建议，切勿置之不理。
Q4. 房东在 2026 年 5 月 1 日之后还能签发新的 Section 21 通知吗？
不能。自 2026 年 5 月 1 日起，不得再签发新的 Section 21 “无理由驱逐”通知。房东若要收回房屋，须依据《住房法 1988》扩充后的 Section 8 理由（如欠租、房东自住或出售），证明符合相应理由，租客可在庭审中进行抗辩。只有在 2026 年 5 月 1 日之前有效送达的 Section 21 通知，才保留有限的过渡效力，且须受 2026 年 7 月 31 日或 6 个月期限的约束。
Q5. 是否所有租约都在 2026 年 5 月 1 日转换为周期性租约，还是有例外？
几乎所有租约都会转换，但有一项例外。若房东在 2026 年 5 月 1 日之前已送达有效的 Section 21 或 Section 8 通知，且相应的占有程序仍在进行中，则该租约不在 2026 年 5 月 1 日转换——它将维持 assured shorthold tenancy 状态，直至程序结案；房东提供资讯单和书面条款声明的义务也相应顺延至程序结案后 1 个月。所有其他现有租约均于 2026 年 5 月 1 日转换为 assured periodic tenancy。
Q6. 房东还能依据我旧租约中的条款涨租吗？
不能。自 2026 年 5 月 1 日起，现有租约中约定的租金审查条款（rent review clause）不再可用于涨租。唯一合法的途径是依《住房法 1988》第 13 条规定的法定程序：每年至多涨租一次，须提前 2 个月发出书面通知，并使用新的 Form 4A 表格。如果你认为拟涨幅高于市场价格，可向 First-tier Tribunal 提出异议。凡未经此程序的任何非正式或合同性涨租均不具效力。
Q7. 租约转换后，房东应向我提供哪些文件？
转换后，房东须提供两份文件：政府制定的资讯单（Information Sheet），告知你在新制度下的权利；以及列明已转为周期性租约主要条款的书面声明（written statement）。这两份文件须在生效日起 1 个月内发出，即 2026 年 5 月 31 日之前——除非房东在 2026 年 5 月 1 日之前已送达有效的 Section 21 或 Section 8 通知且占有程序尚在进行，在此情况下期限顺延至程序结案后 1 个月。如果你尚未收到这些文件，可向房东索取。
Q8. 《租客权利法案》适用于整个英国吗？
不适用。《租客权利法案 2025》仅适用于英格兰。苏格兰、威尔士和北爱尔兰有各自独立的租赁制度——例如苏格兰的私人住宅租约（Private Residential Tenancy）已是开放式合约，租客可发出 28 天通知退租。本文所述的过渡规则不适用于英格兰以外的租约，请根据所在法域核查相应规定。
圆景基金会服务
圆景基金会（CVF）为在英华人提供 RRA 2025 过渡期协助：
- 租约状态判定——你的租约是否已转为周期性、是否属未转换例外
- Section 21 / Section 8 通知核验——5 月前的旧通知是否仍有效、过渡大限计算
- 退租通知（notice to quit）起草——双语 2 个月通知模板
- 涨租应对——核对 s.13 / Form 4A 是否合规、协助向 First-tier Tribunal 异议
- 过渡文书核查——Information Sheet / written statement 是否按时提供
- 驱逐应对与转介——面临占有程序时的抗辩评估与律师转介
联络方式：
- 邮箱：[email protected]
- 地址：5th Floor, 167-169 Great Portland Street, London, W1W 5PF
- 慈善登记号：1209727
- 网站：circle-vision.org/contact-us
版本与说明：
- 法域：RRA 2025 适用英格兰；苏格兰、威尔士、北爱另有租赁制度。
- 数据版本：依据 Renters’ Rights Act 2025（c.26）、其 Commencement No.1 & Transitional/Saving Provisions Regulations 2026，及 Housing Act 1988（s.8 / s.13 / s.21）现行版本（含截至 2026 年 6 月情况）；来源含 legislation.gov.uk、gov.uk（RRA 指南与表格）。关键日期：生效 2026-05-01；过渡文书 2026-05-31；旧 s.21 立案大限 2026-07-31（或送达后 6 个月，较早者）——具体日期以官方最新公告为准。
- 本文最后核对日期： · 发布：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）· 勘误请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。