分享这篇文章 WhatsApp

📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

  • RTM 是无过错（no-fault）、无对价（no-premium）的集体权利——租户无需证明地主有任何失当，即可依 CLRA 2002 Part 2 通过成立 RTM 公司将管理职能从地主转移至租户控制的公司。
  • 合资格建筑须满足：（1）至少有 2 个 公寓单元；（2）至少 2/3 的单元由长期租户持有（HA 2004 修订后 21 年以上）；（3）非住宅楼面面积不超过全楼总面积的 50%（LFRA 2024 s.49 于 2025 年 3 月 3 日将此上限从 25% 提高至 50%）。
  • RTM 必须以有限责任公司（保证有限私人公司）形式在 Companies House 注册，章程须符合 SI 2009/2767 示范章程；参与的合格租户须占全体合格租户总数的 50% 以上才能发出 s.79 索取通知。
  • 两步通知程序：先以 s.78 参与邀请通知给所有尚未加入的合资格租户（等候 14 天），再向地主及所有相关方送达 s.79 索取通知（须注明接管日期，且须晚于反通知期限届满后至少 3 个月）。
  • LFRA 2024 s.50 改革费用追偿规则（待 SI 启动）：地主就审裁处程序的费用追偿权将受到大幅限制，进一步降低租户行使 RTM 的财务风险。

在英格兰和威尔士，绝大多数公寓（flat）以租赁产权（leasehold）形式持有。地主（landlord / freeholder）保留对建筑物的所有权与管理权——负责安排维修（repairs）、办理保险（insurance）、收取并支配服务费（service charge）。但当地主或其委派的管理代理（managing agent）拒不维修、滥收服务费、保险不足，或长期对租户诉求置之不理时，法律为长期租户（long leaseholders）提供了一条集体接管管理权的法定路径——租约持有人接管权（Right to Manage，简称 RTM）。该权利由 《2002 年公有产权与租赁权改革法》（Commonhold and Leasehold Reform Act 2002，简称 CLRA 2002）第二编（Part 2，sections 71–113） 创设，并由 《RTM 公司（章程示范）（英格兰）规例 2009》（The RTM Companies (Model Articles) (England) Regulations 2009, SI 2009/2767） 规定 RTM 公司的章程。RTM 是无过错（no-fault）、无对价（no-premium）的集体权利——租户不需要证明地主有任何错失，即可通过设立一家 RTM 公司、向地主送达法定通知，将管理职能从地主手中转移到由租户控制的公司。《2024 年租赁权与永业权改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024，简称 LFRA 2024） 第三编对 RTM 进行了三十年来最重大的修订：将非住宅部分上限从 25% 提高到 50%、改革费用追偿规则。本文系统梳理 RTM 的合资格条件、两阶段通知程序、地主反通知、审裁处管辖、接管后果，并附两份原创信函模板。

主要法律依据：

  • 《2002 年公有产权与租赁权改革法》（Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, CLRA 2002）第二编（Part 2，sections 71–113）——租约持有人接管权
  • CLRA 2002 s.72——合资格建筑（qualifying premises）
  • CLRA 2002 Schedule 6——被排除的建筑（excluded premises）
  • CLRA 2002 s.73——RTM 公司（RTM company）的形态：以保证有限的私人公司
  • CLRA 2002 s.74——RTM 公司的成员资格
  • CLRA 2002 s.75——合资格租户（qualifying tenant）的定义
  • CLRA 2002 s.78——参与邀请通知（notice of invitation to participate）
  • CLRA 2002 s.79——索取通知（claim notice）
  • CLRA 2002 s.80——索取通知的内容要求
  • CLRA 2002 s.84——反通知（counter-notice）与审裁处程序
  • CLRA 2002 s.87A、s.87B——索取费用（claim costs，由 LFRA 2024 s.50 引入，2025 年 3 月 3 日生效）
  • CLRA 2002 s.90、s.96——接管日期与管理职能（management functions）
  • 《RTM 公司（章程示范）（英格兰）规例 2009》（SI 2009/2767）——RTM 公司章程示范
  • 《2024 年租赁权与永业权改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024, LFRA 2024）s.49——非住宅 25% 上限提高至 50%（2025 年 3 月 3 日生效）
  • LFRA 2024 s.50——RTM 索取费用改革（2025 年 3 月 3 日生效）
  • 《1987 年房东与租客法》（Landlord and Tenant Act 1987）s.24——审裁处指定管理员（appointment of manager）程序，作为 RTM 的替代路径
  • 《1993 年租赁权改革、住房及城市发展法》（Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993, LRHUDA 1993）——集体收购永业权（collective enfranchisement），与 RTM 的对比

⚠️ 重要免责声明： 本文为一般性法律信息（legal information），不构成针对个案的法律意见（legal advice）。RTM 程序在通知格式、送达方式与时限上极为严格，任何一处错误都可能导致整次索取无效（invalid claim）。建议委托具有 enfranchisement / RTM 经验的事务律师（solicitor）协助。如需进一步信息，可联系圆景基金会（Circle Vision Foundation, [email protected]）。

一、什么是 RTM——一项无过错的法定接管权

要理解 RTM 的特殊之处，需先把它与英国法律中其他几项类似权利分开。

1.1 RTM 的法律本质

CLRA 2002 Part 2 创设的接管权具有以下五项根本性特征：

  1. 无过错（no-fault）——租户不需要证明地主或其管理代理有任何违约、玩忽职守或不当行为。即便地主管理良好，租户仍可行使 RTM。
  2. 无对价（no premium）——租户不需要向地主支付任何买断金。这与租约延期（lease extension）或集体收购永业权（collective enfranchisement）完全不同，后两者都要支付溢价（premium）。
  3. 集体性（collective）——必须由建筑内的多名合资格租户通过一家 RTM 公司共同行使，单个租户无权独立启动。
  4. 管理转移而非所有权转移——RTM 仅将管理职能（管理服务、维修、保险、服务费等）从地主转移到 RTM 公司。地主的永业权（freehold）依然保留，建筑仍归地主所有。
  5. 可逆但实务上稳定——CLRA 2002 设有终止 RTM 的条款（s.105 起），但实务中一旦接管成功，地主极少能成功推翻。

1.2 RTM 与三条相邻路径的对比

权利 法律依据 是否需证明过错 是否支付对价 结果
RTM（接管管理权） CLRA 2002 Part 2 否 否（仅承担地主合理费用） 管理职能转给 RTM 公司
s.24 LTA 1987 指定管理员 LTA 1987 s.24 是（须证明地主违约或服务费不合理） 否 审裁处任命独立管理员
集体收购永业权 LRHUDA 1993 Part 1 Ch 1 否 是（按 Schedule 6 估值） 租户共同买下永业权
租约延期（个别） LRHUDA 1993 Part 1 Ch 2 否 是（按 Schedule 13 估值） 新租约 + 990 年（LFRA 2024）

💡 决策提示： 当地主管理本身没有显著违约、但租户希望长期掌控建筑事务时，RTM 是最适合的工具。当地主明显违约且情况紧急（例如长期不维修导致建筑受损），LTA 1987 s.24 指定管理员可能更快。详见 § 十、RTM 与 s.24 管理员的实务选择。

1.3 为什么中国移民群体应了解 RTM

在英华人购买公寓时往往集中在以下几类情形，使 RTM 成为常见诉求：

  • 购买伦敦、曼彻斯特、伯明翰新建公寓塔楼（new-build apartment block），管理代理变更频繁、服务费连年上涨
  • 购买改建公寓（converted flat），地主为离岸公司或下落不明
  • 同一栋楼内多户华人租户因语言屏障难与地主/代理沟通，但相互之间能够协调
  • 服务费年度账单（service charge accounts）模糊，含有可疑的“管理费”或“咨询费”项目

RTM 不需要地主同意、不需要证明违约、不需要支付对价——这使其成为对沟通成本敏感、希望取得主动权的华人租户群体特别有用的工具。

二、合资格建筑——CLRA 2002 s.72 与 Schedule 6

并非每栋公寓楼都可适用 RTM。CLRA 2002 s.72 与 Schedule 6 共同界定了“合资格建筑”。

2.1 s.72 的三项肯定条件

依 CLRA 2002 s.72，建筑（premises）必须同时满足：

  1. 独立完整建筑（self-contained building or self-contained part）——s.72(2) 定义“self-contained building”为结构上独立的（structurally detached）；s.72(3)/(4) 定义“self-contained part”为可以垂直划分（vertical division）、且服务（如供水、供热）可独立提供或可独立化的部分。
  2. 含至少两套合资格租户持有的公寓（flats held by qualifying tenants）。
  3. 合资格租户持有的公寓占总公寓数的至少 2/3（two-thirds）——例如 6 套公寓的建筑中，至少要有 4 套由合资格租户持有。

2.2 Schedule 6 的排除规则

CLRA 2002 Schedule 6 列举了三类被排除的建筑：

2.2.1 非住宅部分超过门槛

旧规则（2025 年 3 月 3 日之前）： 建筑内非住宅部分（non-residential parts）占总内部地面面积（internal floor area）超过 25% 的，被排除。

新规则（LFRA 2024 s.49，2025 年 3 月 3 日生效）： 该门槛提高到 50%——非住宅部分占比 50% 或以下的混合用途建筑（mixed-use building）现可适用 RTM。

⭐ 2024 改革要点： LFRA 2024 s.49 修改了 CLRA 2002 Schedule 6 paragraph 1，将“25%”替换为“50%”。该条款由 The Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (Commencement No. 3) Regulations 2025（SI 2025/131）于 2025 年 3 月 3 日启动。此前因底层商铺面积超过 25% 而被卡住的大量伦敦混合用途建筑，现已开放给 RTM。

2.2.2 自住地主在小型改建建筑中

如果地主与租户居住于同一栋建筑、建筑不超过 4 套公寓、且并非全新建造（即由原本的单一住宅改建而成），则被排除。这是为了保护小型自住改建项目的地主。注意：purpose-built block of flats（专为公寓而建造的建筑）即便只有 4 套公寓且地主自住，也仍合资格。

2.2.3 已在 RTM 公司管理下

同一栋建筑不能同时存在两家 RTM 公司——已被一家 RTM 公司接管的建筑不能再次启动新的 RTM 索取。

2.3 楼宇资格的快速自检

问题 判定方向
建筑是否结构独立或可垂直划分？ “否”→不合资格
建筑内是否至少有两套公寓？ “否”→不合资格
合资格租户持有的公寓是否占至少 2/3？ “否”→不合资格
非住宅部分是否超过 50%（2025-03-03 起）？ “是”→不合资格
是否为不超过 4 套的非新建改建且地主自住？ “是”→不合资格
是否已有其他 RTM 公司管理？ “是”→不合资格

三、合资格租户——CLRA 2002 s.75

s.75 规定了合资格租户（qualifying tenant）：

3.1 长租约门槛

合资格租户必须持有长租约（long lease）——s.76 将“长租约”定义为初始授予年限超过 21 年（granted for a term of years certain exceeding 21 years）。注意：判断标准是原始授予年限，不是剩余年限。即便您手上的租约只剩 15 年，只要原始授予时是 99 年或 125 年，您仍是合资格租户。

3.2 谁不是合资格租户

  • 法定保障租户（assured tenants）——以 AST、assured tenancy 等形式承租的短期租户不是合资格租户
  • 商铺租户——非住宅租户不计入
  • 二级转租中的次承租人——若一名合资格租户将公寓转租给 AST 租户，则 AST 次承租人不是合资格租户。合资格租户身份属于持有长租约的人，与是否自住无关。

💡 离岸买房常见情形： 部分华人投资者通过离岸公司或英国境外个人名义购买公寓并出租给 AST 租户。此情形下，离岸公司或境外业主是合资格租户（持有长租约），AST 租客则不是。RTM 公司成员资格属于业主。

3.3 一户多人共持

如果一套公寓由多人共同持有（joint tenants 或 tenants in common），他们合计算作一名合资格租户——共同的产权产生一个合资格租户身份，不会因为人数多而获得额外席位。

四、RTM 公司——CLRA 2002 s.73 与 2009 SI 章程

4.1 公司形态

CLRA 2002 s.73 要求 RTM 公司必须是：

  • 一家以保证有限的私人公司（private company limited by guarantee）——非以股份有限
  • 在 Companies House 注册成立（incorporated）
  • 公司名称中含有“RTM Company”字样（如 “12–18 Acacia Court RTM Company Limited”）
  • 采用《RTM 公司（章程示范）（英格兰）规例 2009》（SI 2009/2767） 规定的示范章程（model articles）

4.2 示范章程的关键内容

2009 规例提供的章程涵盖：

  • 成员资格——仅合资格租户、以及（在 RTM 公司接管后）享有 reversionary interest 的地主可作为成员
  • 各成员的担保金额（通常为 £1）
  • 董事会的组成与决策机制
  • 召开会议、表决与决议的程序
  • 公司的目的与职能仅限于行使 RTM 项下的管理权

📌 务必使用法定示范章程： 如果 RTM 公司采用了非示范章程或对示范章程作了不被允许的修改，地主可在收到 claim notice 后以“公司不合规”为由发出反通知，整个 RTM 索取可能因此失败。

4.3 公司注册的实务步骤

  1. 至少有两名合资格租户作为发起人（subscriber / initial member）
  2. 起草公司名称（建议加入物业地址，方便日后辨识）
  3. 起草章程——直接采用 2009 SI 提供的示范章程
  4. 提交 Companies House 设立申请（IN01 表格），费用低廉（在线 £50 左右）
  5. 取得设立证明（Certificate of Incorporation）后才能发出 s.78 通知

4.4 成员资格门槛——s.79(5)

CLRA 2002 s.79(5) 规定，在向地主送达 索取通知（claim notice）之日，RTM 公司的合资格租户成员必须至少为合资格租户人数的一半。例如：

  • 建筑有 10 套公寓、其中 9 套为合资格租户——RTM 公司至少要有 5 名合资格租户作为成员
  • 建筑只有 2 套公寓——两名合资格租户全部必须加入

🚨 关键时点： 该 50% 门槛只在“索取通知送达之日”测试。事后某成员退出不会让通知溯及无效，但启动前必须达标。

五、两阶段通知程序

CLRA 2002 设计了两阶段通知程序，确保所有合资格租户都有机会决定是否加入。

5.1 第一阶段：参与邀请通知（Notice of Invitation to Participate, s.78）

通知对象

RTM 公司必须向每一名尚未成为 RTM 公司成员的合资格租户送达。已经是成员的租户不需要再收。如果建筑内所有合资格租户都已加入，则可省略 s.78 阶段，直接送达 s.79 索取通知。

通知内容

s.78(5) 要求通知必须：

  • 说明 RTM 公司打算行使 RTM 接管权
  • 邀请收件人成为公司成员
  • 说明如何索取/查阅公司章程（articles of association）——s.78(5)(b) 要求公司必须在七日内应要求提供章程副本，或可供查阅（包括周末时段）
  • 含有由相关条例规定的法定提示文字（prescribed information）——具体由《RTM 公司（参与邀请通知与索取通知）（英格兰）规例 2010》（SI 2010/825）规定

14 天等待期

依 CLRA 2002 s.79(2)，送达 s.78 通知后必须等待至少 14 天才能送达 s.79 索取通知——给收件人时间决定是否加入。

5.2 第二阶段：索取通知（Claim Notice, s.79）

索取通知是启动法定程序的核心文件。

通知对象（s.79(6)）

  • 建筑的地主（landlord）——即“以反向（reversionary interest）形式直接持有相关租约的人”
  • 建筑的任何第三方管理员（例如有的租约下地主将管理职能委托给一家管理公司，这家公司也要送达）
  • 每一名合资格租户（包括未加入 RTM 公司的合资格租户）

通知内容（s.80）

s.80 详细列出索取通知必须包含的内容，包括但不限于：

  • 建筑地址与描述
  • RTM 公司名称、注册号、注册办事处
  • 公司成员名单（每名合资格租户成员的姓名与所持公寓）
  • 反通知截止日期（counter-notice date）——至少为送达后一个月
  • 拟接管日期（acquisition date）——至少为反通知截止日期后三个月
  • 法定提示文字（依 SI 2010/825 规定）

🚨 形式严格： 索取通知任何实质性错误——如成员名单遗漏、日期不合规、缺少法定提示——都可能使整次索取无效。法院多次裁定通知形式瑕疵不能事后修补。建议委托 RTM 经验丰富的事务律师起草与送达。

5.3 时间线总览

步骤 时点 法律依据
RTM 公司设立 Day 0 CLRA 2002 s.73 + SI 2009/2767
送达 s.78 参与邀请通知 Day 1（视情形） CLRA 2002 s.78
14 天等待期满 Day 15 CLRA 2002 s.79(2)
送达 s.79 索取通知 Day 15 及以后 CLRA 2002 s.79
反通知截止 送达后至少 1 个月 CLRA 2002 s.80(6)
（若有反通知）申请审裁处 反通知后 CLRA 2002 s.84(3)
接管日期 反通知截止/裁决后至少 3 个月 CLRA 2002 s.90

六、地主反通知与审裁处——CLRA 2002 s.84

6.1 反通知的两种形式

收到 s.79 索取通知后，地主（或其他被送达方）可在通知指定的反通知截止日期之前发出反通知（counter-notice）：

  • 接受型反通知——承认 RTM 公司有权接管
  • 争议型反通知——以有限的法定理由否认 RTM 公司的资格

6.2 反通知的法定理由——仅限资格争议

s.84 限制了地主可主张的反通知理由：地主只能就 RTM 公司或建筑是否符合 CLRA 2002 的法定资格提出异议，例如：

  • 建筑非合资格建筑（如非住宅部分超 50%）
  • 合资格租户成员未达 50% 门槛
  • RTM 公司未采用示范章程
  • 通知形式或送达方法不合规

地主不能以“我管理得很好”、“租户没有正当理由”、“建议交给现在的代理”等主观或质量性理由抵制 RTM——这正是 RTM 作为“无过错权利”的核心。

6.3 审裁处管辖——s.84(3)

如地主发出争议型反通知，RTM 公司若仍坚持索取，必须在反通知送达后两个月内向第一级审裁处（财产庭）（First-tier Tribunal (Property Chamber)） 提交申请，由审裁处裁定 RTM 公司是否有权接管。审裁处的裁定可上诉至上级审裁处（土地庭）（Upper Tribunal (Lands Chamber)）。

ℹ️ 审裁处而非高等法院： LFRA 2024 s.52 进一步明确，租赁权事项的首次申请不得在高等法院（High Court）提起，必须先经审裁处。这适用于 RTM 争议。

6.4 默示通过

若地主在反通知截止日期前未发出任何反通知，则视为地主未提出异议——RTM 公司在接管日期自动取得管理权。

七、接管日期与管理职能——CLRA 2002 s.90 与 s.96

7.1 接管日期的确定（s.90）

依 CLRA 2002 s.90，接管日期（acquisition date）：

  • 若无反通知：为索取通知中所载日期（至少在反通知截止后三个月）
  • 若有反通知但 RTM 公司未申请审裁处：索取通知视为撤回，无接管
  • 若审裁处支持 RTM 公司：审裁处裁决生效后至少三个月

7.2 管理职能的范围（s.96）

CLRA 2002 s.96 定义“管理职能（management functions）”为租约下与下列事项相关的职能：

  • 服务（services）
  • 维修与保养（repair, maintenance, improvement）
  • 保险（insurance）
  • 管理（management）

这些职能从地主完全转移到 RTM 公司——RTM 公司接手收取服务费、安排维修、续保、与租户交涉。地主不再有权处理这些事务（即便其想继续管理）。

7.3 保留给地主的事项

s.96(5) 与 s.96(6) 排除了某些事项不属于 RTM 公司的管理职能：

  • 再入与没收（re-entry / forfeiture）——只有地主作为永业权人才能基于租约违约提起 forfeiture 程序
  • 与租约只涉及一户而非建筑整体的事项

7.4 RTM 公司的责任

接管后，RTM 公司：

  • 须按各租约条款收取并支配服务费
  • 须按 LTA 1985 s.20 进行主要工程的资格咨询（consultation on qualifying works）
  • 须遵守 LTA 1985 s.21B 的摘要权（summary of relevant costs）与 s.22 的查阅权
  • 须按 LTA 1985 s.19 仅收取合理的（reasonable） 服务费
  • 须为建筑安排适当的buildings insurance

⚠️ 责任倒置： 接管之后，RTM 公司本身就成为可能被诉于审裁处的对象——如果不合理收费或不当管理，原本对地主的诉求改向 RTM 公司董事会提起。董事职责须严肃对待。

八、费用：地主合理费用与 LFRA 2024 改革

8.1 LFRA 2024 之前的旧规则——CLRA 2002 旧 s.88

在 LFRA 2024 改革之前，CLRA 2002 旧 s.88 规定 RTM 公司须支付地主“合理处理索取通知的费用”（reasonable costs of dealing with the claim）。实务中这往往是 RTM 索取的最大障碍——地主会指示昂贵的律师对索取提出反通知、然后向 RTM 公司追讨数千甚至数万英镑律师费，租户负担沉重，连带让小型 RTM 索取无法启动。

8.2 LFRA 2024 s.50 改革——2025 年 3 月 3 日生效

LFRA 2024 s.50 对 RTM 费用规则作出根本性修改——原 CLRA 2002 s.88 被删除，由新的 CLRA 2002 s.87A 与 s.87B 取代。新规则的核心原则：

  • 默认规则：原则上各方自负诉讼费用（litigation costs）——地主不能将 RTM 程序中产生的法律费用作为运营成本通过服务费分摊给租户，也不能直接向 RTM 公司追偿，除非满足新法的有限例外。
  • 有限例外——例如 RTM 公司提交了不真诚（vexatious / abusive）申请，或为低价值（low-value）索取设有限度。

⭐ 2024 改革要点： 该费用改革（CLRA 2002 s.87A/87B，由 LFRA 2024 s.50 引入）已于 2025 年 3 月 3 日正式生效。这意味着，2025 年 3 月 3 日之后送达的 RTM 索取通知，地主再难以借诉讼费作为“经济威慑”。这是 RTM 在 2024 年改革中最重要的实务变化。

九、不在场地主——失踪地主与 RTM

实务中常见情形：地主为离岸公司、已解散、或多年未联系。CLRA 2002 对此类情形有特别处理：

9.1 通知送达地址

RTM 公司应使用：

  • 地主在 HM Land Registry 登记的送达地址（address for service）
  • 任何最近一次服务费账单或通讯中显示的地址
  • 公司注册地址（Companies House 登记的）

若所有上述送达均无法触达，需考虑：

9.2 解散公司的情形

若地主是已在 Companies House 解散（dissolved） 的公司，其永业权（freehold）将归于王室（bona vacantia，归属于皇家律师署 The Treasury Solicitor 或 Bona Vacantia Division）。RTM 公司应向 Bona Vacantia Division 送达，由其作为名义地主回应通知。

9.3 法庭的归属/默认令

若地主下落完全无法查明，可向法院申请归属令（vesting order）——但这一路径在 RTM 程序中并不直接适用（RTM 没有像 LRHUDA 1993 s.50 那种针对失踪地主的便利路径）。实务上更常用的策略是：充分尝试所有合理送达、通过法律公告（statutory advertisement）公示、在缺席状态下推进，因为地主未送达反通知即视为不反对。

💡 失踪地主反而是 RTM 优势： 因为 RTM 不需要地主同意、不需要支付对价，地主消失反而简化了程序——只要做了充分送达，地主沉默视为放弃异议。这与租约延期或集体收购永业权的失踪地主情形（须申请 s.50 归属令）形成对比。详见 《公寓租约延期完整指南》。

十、RTM 与 s.24 管理员的实务选择

10.1 LTA 1987 s.24——任命管理员

《1987 年房东与租客法》（Landlord and Tenant Act 1987）s.24 允许租户向第一级审裁处申请任命独立管理员（manager） 接管建筑管理。这一路径与 RTM 显著不同：

对比维度 RTM (CLRA 2002) s.24 管理员 (LTA 1987)
是否需证明过错 否 是——须证明地主违约、收费不合理或类似理由
程序起点 设立 RTM 公司 + 两阶段通知 送达 s.22 初步通知，再向审裁处申请
谁来管理 由租户控制的 RTM 公司 审裁处指定的独立第三方专业人士
典型耗时 4–6 个月（含等待期） 视情形 3–9 个月（不含上诉）
结束/退出 原则上长期，除非地主基于 s.105 反向终止 审裁处设定的期限，期限届满或经申请终止
建筑资格要求 严格——s.72 与 Schedule 6 较宽——基本上任何长租约公寓都可
核心适用场景 租户希望长期掌控、地主管理无明显违约 地主有明显违约或滥收、租户希望快速换人

10.2 何时选哪条路径

  • 选 RTM：建筑资格清晰、租户群体稳定且有人愿担任董事、希望长期自治
  • 选 s.24：地主有具体可证的违约（如不维修、不入保险、欺诈性收费），希望由专业管理员接管而非自治
  • 可叠加：实务中部分案例先申请 s.24 管理员暂时接管，同时筹备 RTM 公司，待管理员任期届满后由 RTM 公司接力

📌 决策因素： 中国移民群体若英语沟通能力有限、不便担任公司董事职务，也可优先考虑 s.24 管理员路径，由专业管理员承担管理责任。

十一、与集体收购永业权（LRHUDA 1993）的关系

11.1 三大区别

集体收购永业权（collective enfranchisement）是 LRHUDA 1993 Part 1 Chapter 1 设立的另一条集体权利——租户共同买下建筑的永业权（freehold）。其与 RTM 的根本区别：

对比维度 RTM 集体收购永业权
取得的是什么 管理权 永业权所有权
是否支付对价 不支付 支付（按 LRHUDA 1993 Schedule 6 估值）
对地主关系 仍是租约持有人 租户成为新地主，可自行批准延期
难度与成本 低 高（涉及估价、谈判、潜在的审裁处程序）

11.2 路径组合

实务中常见组合策略：先行使 RTM 取得管理权（成本低、速度快），熟悉建筑事务后再启动集体收购永业权（成本高、收益持久）。两条路径不冲突。

十二、四类实务情境

12.1 情境一：地主长期不维修

情形： 共同走廊地毯破损、屋顶漏水多年、电梯频繁故障，地主与代理回避。

应对： RTM 是适合的工具——RTM 公司接管后可以决定优先级、招标承包商、按 LTA 1985 s.20 程序进行重大工程咨询。也可考虑 s.24 管理员（若违约明显，速度可能更快）。

12.2 情境二：服务费连年膨胀

情形： 服务费从五年前的 £1,200/年涨到现在的 £3,800/年，账目模糊，含可疑“咨询费”。

应对： 第一步可考虑挑战服务费合理性（详见 《英国服务费争议与租赁产权审裁处程序》）。若挑战胜诉但代理依旧不改善，再启动 RTM 接管，自行招标管理代理。

12.3 情境三：保险不足

情形： 建筑保险（buildings insurance）保额明显不足以重建该建筑，或保单含异常高佣金（insurance commission）回扣给地主。

应对： RTM 公司接管后即可自行选购建筑保险，从源头解决佣金回扣问题。

12.4 情境四：管理代理涉嫌欺诈

情形： 代理与地主有关联交易（related-party transactions）、对承包商收取回扣、账目不透明。

应对： RTM 公司接管可一举切断该利益链。接管前可同时依 LTA 1985 s.21、s.22 要求摘要与查阅账目原件，必要时向审裁处申请服务费合理性裁定。

十三、s.78 参与邀请通知模板（原创）

下列模板为本文原创起草，仅供示意。实际通知应由经验丰富的事务律师按 SI 2010/825 规定的法定提示文字起草并核验。直接套用本模板可能因法定提示文字不合规而无效。

NOTICE OF INVITATION TO PARTICIPATE
(Section 78, Commonhold and Leasehold Reform Act 2002)

To:        [Qualifying Tenant Full Name 合资格租户全名]
Address:   [Flat Address 公寓地址, Flat X, [Building Full Name 建筑全名], [Full Address 完整地址], [Postcode 邮编]]

From:      [RTM Company Full Name RTM 公司全名] Limited
           Company Number: [Companies House Number Companies House 编号]
           Registered Office: [Registered Office Address 注册办事处地址]

Date:      [Date 年/月/日]

1. PREMISES

   The premises to which this notice relates are:
   [Building Full Name and Address, including all applicable door numbers 建筑全名与地址，包括所有适用门牌号]
   (the "Premises").

2. THE RTM COMPANY

   [RTM Company Full Name RTM 公司全名] Limited (the "RTM Company") is a private
   company limited by guarantee, incorporated under the
   Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 ("the 2002 Act")
   and the RTM Companies (Model Articles) (England) Regulations
   2009 (SI 2009/2767).

   The RTM Company intends to acquire the right to manage the
   Premises pursuant to Chapter 1 of Part 2 of the 2002 Act.

3. INVITATION TO PARTICIPATE

   You are a qualifying tenant of a flat within the Premises
   within the meaning of section 75 of the 2002 Act.

   You are invited to become a member of the RTM Company.

   Membership of the RTM Company is open to:
     (a) qualifying tenants of flats contained in the Premises;
         and
     (b) on and after the acquisition date, the landlord under
         a lease of the whole or part of the Premises.

4. ARTICLES OF ASSOCIATION

   The Articles of Association of the RTM Company are based on
   the prescribed model under SI 2009/2767.

   You may:
     (a) request a copy of the Articles by writing to the
         Registered Office set out above, and the RTM Company
         will supply a copy within seven days of receipt of your
         request; or
     (b) inspect the Articles at [Inspection Address 查阅地址], during the
         hours of [Inspection Hours, including at least one weekend/out-of-hours slot 可查阅时段，须包括至少一个周末/非工作时段].

5. HOW TO BECOME A MEMBER

   To become a member, please complete and return the enclosed
   application for membership form to:
   [RTM Company Contact Address / Email RTM 公司联系地址 / 电邮]

   Membership entails an undertaking to contribute up to £1
   towards the liabilities of the company in the event of its
   winding up (limited by guarantee).

6. PRESCRIBED INFORMATION

   [Insert the prescribed information required by The RTM Companies (Model Articles) (England) Regulations 2009 and SI 2010/825, including the standard paragraphs on the nature and effect of RTM and the recommendation to seek independent advice. Solicitor to verify the current version of the regulations. 此处须插入依 The RTM Companies (Model Articles) (England) Regulations 2009 与 SI 2010/825 规定的法定提示文字 (prescribed information)，包括关于 RTM 性质、效果与建议寻求独立意见的标准段落。请律师核对最新版本规例。]

Signed for and on behalf of [RTM Company Full Name RTM 公司全名] Limited:

    _______________________________
    [Name, Title: Director 姓名，职务：Director]

Enclosures:

  - Membership application form
  - Copy of Articles of Association (or notice of inspection)

十四、致非参与合资格租户的解释信（原创）

s.78 法定通知形式严格、语言生硬，许多合资格租户读后并不理解 RTM 是什么、对自己有什么好处。建议在送达法定通知的同时，附一封中文（或双语）解释信。下列为原创模板。

[RTM Company Full Name RTM 公司全名] Limited
[Registered Office Address 注册办事处地址]
[Contact Telephone / Email 联系电话 / 电邮]

[Date 年/月/日]

Dear [Neighbour's Name 邻居姓名]
[Flat Number, Building Full Name 公寓号, 建筑全名]

Re: Invitation to join the leaseholder-controlled management company at [Building Full Name 建筑全名]

Dear Neighbour,

Enclosed with this letter is a Notice of Invitation to
Participate — a statutory notice required by section 78
of the Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, issued
jointly by a number of your neighbours in this building.

Because the statutory notice is drafted in formal language,
we would like to explain briefly what it is about:

1. What we intend to do

   We intend to exercise the statutory Right to Manage
   (RTM) — that is, to transfer the management of this
   building from the current landlord/managing agent to
   a company controlled by the residents of this building
   (namely, [RTM Company Full Name RTM 公司全名]).

2. What this will mean

   - We will decide collectively how the service charge
     is spent

   - Repair works will be tendered and supervised by us
   - Buildings insurance will be procured by us, avoiding
     agent commissions

   - We will no longer be at the mercy of an unresponsive
     or non-performing managing agent

3. What this will NOT mean

   - You do **not** need to buy the freehold of your flat
   - You do **not** need to pay any sum to the landlord
   - Your lease remains unchanged
   - The overall annual service charge you pay will not
     automatically rise or fall because of RTM — it will
     simply be administered by us rather than by the
     current managing agent

4. What you need to do

   - If you wish to join: please sign the enclosed
     membership application form and return it by post
     or email to the address above by [Deadline Date 截止日期]

   - The only obligation of membership is, in the
     unlikely event of the company being wound up, to
     contribute up to £1 (the standard "limited by
     guarantee" structure)

   - If you choose not to join: you will not lose any
     rights. Once the RTM Company takes over, you will
     continue to occupy under your existing lease and
     enjoy the services that have been taken over

5. Why we are inviting you

   The law requires the RTM Company to invite **every
   qualifying tenant** to join before serving a formal
   claim notice on the landlord. This is a mandatory
   step in the procedure, not an optional one.

6. Timetable

   - From today until [Date 日期]: membership invitation
     period (at least 14 days as required by law)

   - [Date 日期]: claim notice served on the landlord
   - [Date 日期]: landlord's counter-notice deadline
   - [Date 日期]: proposed acquisition date

7. If you have questions

   - Chinese-speaking contact: [Name 姓名], tel
     [Number 电话号码], email [Email Address 电邮]

   - English-speaking contact: [Name 姓名], tel
     [Number 电话号码]

   - The Articles of Association may be inspected at
     [Address 地址], or a copy may be requested in writing

   - Full text of the law: search "Commonhold and
     Leasehold Reform Act 2002 Part 2" on
     legislation.gov.uk

If you are satisfied with the current state of the
building, you are of course free not to join; but please
understand that once the RTM Company is established it
will affect how the whole building is managed — the
support of one more neighbour means a more stable
acquisition process. We sincerely invite you to join us.

Yours sincerely,

[RTM Company Full Name RTM 公司全名] Limited
The Founding Directors

Enclosures:

  - Notice of Invitation to Participate (statutory notice)
  - Membership application form
  - Copy of Articles of Association (or notice of inspection)

十五、关键时点核查清单

核查项 依据
建筑是否结构独立或可垂直划分？ CLRA 2002 s.72(2)(3)
合资格租户公寓是否占 2/3 以上？ CLRA 2002 s.72(1)(b)
非住宅部分是否 ≤ 50%（2025-03-03 起）？ CLRA 2002 Sch 6 §1 经 LFRA 2024 s.49 修订
是否为自住地主的小型改建？ CLRA 2002 Sch 6 §3
RTM 公司是否已按 SI 2009/2767 注册？ CLRA 2002 s.73
RTM 公司是否使用示范章程？ SI 2009/2767
合资格租户成员是否至少 50%？ CLRA 2002 s.79(5)
是否已向所有未加入合资格租户送达 s.78？ CLRA 2002 s.78
是否已等候 14 天再送 s.79？ CLRA 2002 s.79(2)
反通知截止日期是否 ≥ 送达后 1 个月？ CLRA 2002 s.80(6)
接管日期是否 ≥ 反通知截止后 3 个月？ CLRA 2002 s.90
如有反通知，是否在 2 个月内申请审裁处？ CLRA 2002 s.84(3)

常见问题（FAQ）

Q1：RTM 与申请法庭委任管理员（s.24 管理令）有什么区别，哪种更适合我？

两者均可将管理权从地主手中转移，但机制不同。RTM 是无过错权利——无需证明地主有任何失当，但须满足建筑资格条件（如 50% 租户参与）且须组建公司。Landlord and Tenant Act 1987 s.24 管理令则是向 First-tier Tribunal 申请的补救性救济，须证明地主违反管理义务（如长期忽视维修）；优点是不需组建公司、无需 50% 参与度。若建筑规模小（如 4–6 户）但问题严重，s.24 往往更快；若租户人数足够且有长期管理诉求，RTM 给予持续控制权，更为根本。

Q2：RTM 公司必须在哪里注册，注册后有什么义务？

RTM 公司须向 Companies House 注册，以“保证有限私人公司”形式设立，章程须严格采用 The RTM Companies (Model Articles) (England) Regulations 2009 (SI 2009/2767) 示范章程。注册后，RTM 公司须遵守 Companies House 年度申报（Confirmation Statement）、账目归档要求，并在接管后承担全部管理职责——包括订立维修合同、办理建筑保险、收取并管理服务费、定期提供服务费账目。设立并维护 RTM 公司需要一定的时间与行政成本，建议委托具备 RTM 经验的事务律师辅助。

Q3：LFRA 2024 将非住宅上限提高至 50%，这对我们有什么实际影响？

LFRA 2024 s.49 已于 2025 年 3 月 3 日生效，将合资格建筑中非住宅楼面面积的上限从 25% 提高至 50%。这意味着以前因底层商铺面积超过 25% 而被排除在 RTM 门槛外的混合用途建筑，现在可能已满足资格条件。如您所在的楼宇有较大面积的商业单元（如地铺零售、餐厅），建议重新核查非住宅面积比例是否已降至 50% 以下，并咨询律师评估资格。

Q4：地主可以以什么理由拒绝 RTM？

地主不能随意拒绝。CLRA 2002 s.80 规定地主须在收到 s.79 索取通知后 1 个月内回应；若主张 RTM 公司不具资格，须发出反通知（counter-notice）并具体说明反对理由（如建筑不合资格、公司章程不符、成员人数不足）。RTM 公司须在 2 个月内向 First-tier Tribunal 申请裁定；若 Tribunal 裁定租户具备资格，地主不得继续阻止接管。

Q5：接管日期到来后，地主的哪些合同会自动转移给 RTM 公司？

根据 CLRA 2002 s.96，接管日期当天，与建筑管理相关的现有合同（包括物业管理协议、清洁合同、维修合同、保险合同等）自动转让给 RTM 公司。唯一例外是房产销售合同及租约续订相关的合同。RTM 公司在接管后有权终止或重新招标这些合同（在合同条款允许的情况下），并自行委任新的管理代理或直接自行管理。

Q6：如果 RTM 公司成立后经营不善，地主能否收回管理权？

可以，但须满足法定条件。若 RTM 公司违反管理职责（如未能维修、保险失效、服务费账目不透明），地主可向 First-tier Tribunal 申请裁定 RTM 公司管理失职，并申请撤销 RTM。CLRA 2002 s.105–108 规定了接管权丧失（acquisition of RTM ceases）的程序。在撤销裁定前，RTM 公司仍保有管理权——这意味着 RTM 公司须认真履行管理义务，否则将失去该权利。

Q7：威尔士的 RTM 程序和英格兰有区别吗？

威尔士的 RTM 框架总体与英格兰相同（同样依据 CLRA 2002 Part 2），但 RTM 公司的示范章程规例不同：威尔士须使用 The RTM Companies (Model Articles) (Wales) Regulations 2011 而非英格兰的 SI 2009/2767。此外，First-tier Tribunal (Property Chamber) 主要处理英格兰案件；威尔士的对应机构是 Leasehold Valuation Tribunal (Wales)。如您的建筑位于威尔士，须注意使用相应的威尔士规例。

Q8：RTM 成功接管后，我们可以自行管理还是必须委任管理代理？

两者均可。CLRA 2002 不要求 RTM 公司必须委任专业管理代理——公司可选择由租户董事直接管理（自管），或委任外部物业管理公司。实务中，多数 RTM 公司（尤其是超过 10 个单元的建筑）会选择委任持牌物业管理公司，以确保合规性（消防、电气安全、服务费透明度等 Landlord and Tenant Act 1985 要求）；小型建筑（4–6 户）有时由经验丰富的租户直接自管，成本更低，但须承担相应法律责任。

十六、相关资源

  • legislation.gov.uk：CLRA 2002 Part 2 全文 https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2002/15/part/2
  • legislation.gov.uk：LFRA 2024 全文 https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2024/22
  • legislation.gov.uk：The RTM Companies (Model Articles) (England) Regulations 2009 (SI 2009/2767)
  • legislation.gov.uk：The RTM Companies (Model Articles) (Wales) Regulations 2011（适用于威尔士）
  • gov.uk：First-tier Tribunal (Property Chamber) 申请指南与表格
  • gov.uk：Companies House——RTM 公司在线注册
  • judiciary.uk：Upper Tribunal (Lands Chamber) 上诉指南
  • BAILII：搜索 CLRA 2002 Part 2 与 RTM 相关判例

十七、相关文章

十八、圆景基金会能为您做什么

圆景基金会（Circle Vision Foundation, CVF）为在英华人提供初步法律信息与转介服务。在 RTM 事务中，我们可以协助您：

  • ✅ 初步判断您所在的建筑是否符合 CLRA 2002 s.72 与 Schedule 6 的资格条件
  • ✅ 解释 RTM 与 s.24 管理员、集体收购永业权之间的差异，协助您选择最合适的路径
  • ✅ 协助理解 LFRA 2024 s.49 与 s.50 的最新变化对您具体情形的影响
  • ✅ 转介具备 RTM / enfranchisement 经验的事务律师
  • ✅ 协助起草中文版邻里沟通信函，提升合资格租户的参与率
  • ✅ 协助理解地主送达的反通知与审裁处程序文件

我们不起草法定通知、不提供具体的法律意见，也不代理审裁处程序，但可帮助您在与律师沟通前做好准备、节省专业费用，并协助跨越语言屏障。

联系方式：[email protected]

本文基于《2002 年公有产权与租赁权改革法》（CLRA 2002）第二编、《2024 年租赁权与永业权改革法》（LFRA 2024）、《RTM 公司（章程示范）（英格兰）规例 2009》（SI 2009/2767）、《1985 年房东与租客法》、《1987 年房东与租客法》以及第一级审裁处（财产庭）实务规则撰写。LFRA 2024 s.49（非住宅 50% 上限）与 s.50（费用改革）已于 2025 年 3 月 3 日生效；其他相关条款的启动时间仍可能调整。本文仅为一般性法律信息，不构成针对个案的法律意见。任何具体的 RTM 公司设立、s.78 / s.79 通知起草、反通知应对与审裁处程序，均须委托具备 RTM 经验的事务律师处理。

最后更新：2026 年 5 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

这篇文章对您有帮助吗？ · Was this helpful?