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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。

📌 Key Takeaways 核心要点

  • Housing Act 1985, Part V 赋予议会安全租户（Secure Tenant）Right to Buy：资格门槛为满 3 年公共部门租期（Deregulation Act 2015 确立，2024 年未变），折扣最高可达房屋市值 70%，金额上限伦敦区 £16,000（SI 2024/1073，2024 年 11 月 21 日起生效）。
  • Housing Act 1996, s.180 为部分房屋协会担保短期租户（Assured Tenant）提供 Right to Acquire，折扣为固定金额（典型 £9,000–£16,000），地理范围与资格条件均较 RTB 狭窄。
  • 折扣回讨（clawback）期为 5 年（HA 1985, s.155）：第 1 年须归还 100%，第 2 年 80%，第 3 年 60%，第 4 年 40%，第 5 年 20%，第 6 年起无需归还；破产时 Official Receiver 可依 IA 1986 追回折扣。
  • 议会发出 Section 125 Offer Notice 后，若超法定期限（8 周，或公寓 12 周）未完成，购房方可填写 RTB6 / RTB8 表格要求每周租金扣抵购房款——不主张则损失数千英镑扣减权利。
  • 威尔士（2019 年）与苏格兰（2016 年）已分别废止 Right to Buy，本指南仅适用于英格兰；北爱尔兰另设独立 House Sales Scheme。

购买权（Right to Buy, RTB） 与 获得权（Right to Acquire, RTA） 是英国政府 1980 年代起为社会住房租户提供的“以折扣买下自家所租房屋”两套并行机制——前者面向 议会安全租户（Secure Tenant of a Local Authority），由 Housing Act 1985, Part V 创设；后者面向房屋协会（Housing Association, HA）担保短期租户（Assured Tenant） 中符合条件的少数人，由 Housing Act 1996, s.180 创设。两者核心差异：RTB 折扣按租期年限累计、可达房屋市值的 70%（金额上限）；RTA 折扣是固定金额（典型 £9,000–£16,000）。2024 年 11 月 21 日起，政府对 RTB 进行重大改革——折扣金额上限大幅压缩（伦敦降至 £16,000，各地区按 SI 2024/1073 设定）——最低租期门槛 3 年自 Deregulation Act 2015 起已生效，2024 年改革未作变动。本指南面向在英华人长期租户家庭，逐条讲解资格、计算、申请流程、回讨条款、贷款限制与最常踩的坑。

主要法律依据：

  • Housing Act 1985, Part V（ss.118–188 RTB 母法；s.119 资格期限；s.122 RTB1 申请；s.125 RTB2 offer；s.127 估价；s.155 折扣回讨条款）
  • Housing Act 1996, s.180（Right to Acquire——HA 担保短期租户购房权）
  • Deregulation Act 2015（s.57——将 RTB 最低资格期由 5 年改为 3 年，2015 年 5 月 26 日生效）
  • Localism Act 2011（赋予议会“qualifying criteria”自由裁量权；Preserved Right to Buy 转移规则）
  • Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993（LRHUDA 1993——RTB 购入公寓的租期延长权）
  • Leasehold and Freehold Reform Act 2024（LFRA 2024——服务费透明度与租期延长改革）
  • Insolvency Act 1986（破产对 RTB 折扣的影响——s.155A 破产追回）
  • Land Registration Act 2002（RTB 购入物业的 HM Land Registry 强制登记）
  • Housing (Right to Buy) (Limits on Discount) (England) Order 2024（SI 2024/1073——各地区折扣金额上限，2024 年 11 月 21 日生效）

一、Right to Buy 是什么——基本概念

Right to Buy（购买权，RTB） 是 Housing Act 1985 Part V 项下议会安全租户（Secure Tenant）的法定权利——按房屋市价减去法定折扣买下自家所租的议会房屋。RTB 是 法定权利（statutory right）——议会不能拒绝符合资格的申请人，除非有 Part V 明列的法定例外（例如房屋“被设计为老年人专用”等少数情形）。

💡 关键认知：RTB 不是“福利申请”——它是 Housing Act 1985 法律赋予租户的强制性买卖请求权。议会作为 freeholder 必须按法定流程出售。一旦您提交 RTB1 表格，议会须在 4 周（同一议会）或 8 周（房屋归另一议会）内书面回复您是否合格。

Right to Acquire 是什么

Right to Acquire（获得权，RTA） 是 Housing Act 1996 s.180 创设的对应权利——面向部分 HA 担保短期租户：

  • 房屋须由 登记社会房东（Registered Provider, RP） 持有
  • 房屋须部分由 1997 年 4 月 1 日后Homes England / 前 Housing Corporation 公共资金资助建成 或 是 1997 年 4 月后由公共部门转移给 HA 的物业
  • 折扣是固定金额（按地区，£9,000–£16,000）——不按租期累积

📌 关键差异：RTB 折扣金额上限视地区而定，2024 年 11 月改革后伦敦 £16,000、东南英格兰 £38,000、其他地区 £22,000–£34,000（SI 2024/1073）；RTA 折扣始终为 £9,000–£16,000——金额远低于改革前 RTB，与改革后部分地区水平相近。

Preserved Right to Buy

如您原是议会租户，议会后将整批物业转移给 HA（“stock transfer”），您可能保留 Preserved Right to Buy（保留购买权）——即按 RTB 规则（而非 RTA）买下房屋。Preserved RTB 由 Housing Act 1985 Schedule 9A + Localism Act 2011 调整——HA 必须在转移合同中保留这一权利。如不确定，请要求 HA 出具书面确认。

二、Right to Buy 资格条件

条件 规定 法律依据
租约类型 必须是 Secure Tenancy（议会安全租约）——非 introductory / demoted / family intervention tenancy HA 1985 s.79; s.118
最低公共部门租期 3 年（Deregulation Act 2015 确立，现行规则）——可累计在不同议会 / HA 的租期 HA 1985 s.119（Deregulation Act 2015 修订）
破产 / 偿债令 当前破产 / IVA / DRO 不合格 HA 1985 Schedule 4 Part II
占有令（Possession Order） 正在被诉讼追索房屋 → 暂停 RTB HA 1985 s.121
居住身份 无 NRPF 限制；持有英国合法居留权 移民法 + Localism Act 2011
房屋类型 不得是老年人专用、共享设施护理屋等法定例外 HA 1985 Schedule 5

谁可以一起申请（共同申请人）

身份 是否可加入 条件
配偶 / 民事伴侣 ✅ 可 同住即可——无需单独满足 3 年公共部门租期
同居伴侣 ✅ 可 同住 ≥ 12 个月，关系稳定
同住家庭成员（成年子女、父母、兄弟姐妹） ✅ 可（最多 3 人共同申请） 必须同住 ≥ 12 个月
非家庭成员朋友 ❌ 不可 RTB 仅限亲属
居住在境外的家人 ❌ 不可 必须当前同住

⚠️ 共同申请人风险：一旦加入，所有共同申请人共同共有（joint tenants in law）——房屋出售或继承时需所有人同意。家庭成员加入前应权衡未来婚变、移居、债务等可能引发的纠纷。

三、折扣计算 —— 2024 年改革后的关键变化

改革前后对比（仅供参考——具体百分比与金额上限请以当前 SI 2024/1073 + gov.uk 公告为准）

对比项 2024 年前 2024 年 11 月起改革后
最低租期门槛 3 年（Deregulation Act 2015 确立，2015 年 5 月起生效，2024 年未变） 3 年（不变）
房屋（House）折扣起算 35%（租期 3–5 年）+ 满 5 年后每多 1 年 +1%，至 70% 不变——35%（租期 3–5 年）+ 满 5 年后每多 1 年 +1%，至 70%
公寓（Flat）折扣起算 50%（租期 3–5 年）+ 满 5 年后每多 1 年 +2%，至 70% 不变——50%（租期 3–5 年）+ 满 5 年后每多 1 年 +2%，至 70%
金额上限（伦敦） 约 £136,400（2023/24 年度） 大幅压缩——伦敦 £16,000；东南英格兰 £38,000；其他地区 £22,000–£34,000（SI 2024/1073）
金额上限（非伦敦地区） 约 £102,400（2023/24 年度） 大幅压缩——东北 £22,000；约克郡/东米德兰兹 £24,000；西北/西米德兰兹 £26,000；西南 £30,000；东英格兰 £34,000；东南 £38,000
回讨期（Discount Clawback） 5 年 5 年（不变，HA 1985 s.155）——另有独立的 10 年 First Refusal 义务（HA 1985 s.156A）
费用底价期（Cost Floor） 无明确期限 新规——SI 2024/1073 将近期大修成本回溯期设为 30 年，议会 30 年内大修支出纳入购房底价计算

🚨 关键警示：2024 年 11 月改革大幅削减了 RTB 折扣的金额价值——折扣百分比规则保留 70% 上限不变，但金额上限（cap）大幅下降意味着市价 £400,000 的房屋在伦敦折扣上限仅 £16,000，在东南英格兰为 £38,000，在其他地区为 £22,000–£34,000。具体地区金额上限请以 gov.uk Right to Buy 官方计算器（SI 2024/1073 附表）为准。

折扣计算公式（按当前规则）

房屋（House）折扣百分比 =
   35%（租期 3–5 年）+ 满 5 年后每多 1 年 × 1%，封顶 70%

公寓（Flat）折扣百分比 =
   50%（租期 3–5 年）+ 满 5 年后每多 1 年 × 2%，封顶 70%

最终折扣 =
   min(房屋市值 × 折扣百分比, 地区折扣金额上限)

计算示例

示例 1：王先生在伦敦某 borough 议会房屋租住 8 年，房屋类型为 House，市值 £450,000。

  • 折扣百分比 = 35%（租期 3–5 年基础）+ (8 – 5) × 1% = 38%
  • 按比例 = £450,000 × 38% = £171,000
  • 伦敦地区上限（SI 2024/1073）= £16,000（金额上限决定性）
  • 购买价 = £450,000 – £16,000 = £434,000

示例 2：李女士在曼彻斯特某议会公寓租住 15 年，市值 £180,000。

  • 折扣百分比 = 50%（租期 3–5 年基础）+ (15 – 5) × 2% = 50% + 20% = 70%（已达上限）
  • 按比例 = £180,000 × 70% = £126,000
  • 西北地区上限（SI 2024/1073）= £26,000（金额上限决定性）
  • 购买价 = £180,000 – £26,000 = £154,000

⭐ 战略要点：2024 年 11 月改革后，百分比上限已很少成为限制——金额上限几乎总是决定性因素。换言之：租期超过 5 年后再多累积年份对实际折扣金额贡献有限——除非房屋市值极低（≤ £100,000）。租期满 5 年（非 3 年）后折扣百分比才开始逐年递增，请注意。

“近期大修费用扣减”——新规则

2024 改革引入：议会 / HA 在过去 30 年内投入的大修工程（如重建覆层、电梯翻新、外墙整修）可纳入购房底价（Cost Floor）计算，防止折扣将购房价压至低于议会近年投资成本——避免“刚翻修完租户立即低价买走”的套利。RTB1 申请后，议会会出具近期大修明细——购房价不得低于费用底价。

四、Right to Acquire 折扣计算

RTA 折扣是固定金额——Housing Act 1996 s.184 授权 Secretary of State 定期公布按地区的金额表。2025/26 年度参考：

地区 RTA 固定折扣
北部 / 东北英格兰 约 £9,000
米德兰兹 / 西部 约 £11,000
南部 / 东南英格兰 约 £13,000
伦敦 / 大伦敦 约 £16,000

ℹ️ 以 gov.uk 为准：具体地区金额每年微调——申请前请查 gov.uk/right-to-acquire-buying-housing-association-home。

RTA 资格条件：

  • HA 担保短期租户（Assured Tenant, 非 secure）
  • 3 年公共部门租期（可累计）
  • 房屋 1997 年 4 月 1 日后由公共资金资助 或 1997 年后由公共部门转给 HA
  • HA 是登记社会房东（Registered Provider）
  • 非破产、无占有令

五、RTB 申请流程 —— 从 RTB1 到 完成

步骤 操作 法定 / 典型时限
1 下载 Form RTB1（gov.uk），填写并交回议会 housing 部门 0
2 议会出具 Form RTB2——确认 / 拒绝资格 + 折扣初步评估 同议会 4 周；他议会房屋 8 周（HA 1985 s.124）
3 议会委托 独立 valuer 估价房屋市值 典型 4–6 周
4 议会出具 Section 125 Offer Notice——含市值、折扣、净售价、Lease 条款（如公寓）+ 大修扣减明细 RTB1 后 8 周（House）/ 12 周（Flat）
5 租户审阅 Offer——可申请 independent revaluation（独立复估） 收到 Offer 起 3 个月内书面回复
6 如有估价争议——District Valuer Service（DVS）出具最终估价（HA 1985 s.128） 4–8 周
7 租户接受 Offer——委托 solicitor 处理 conveyance 3 个月内
8 抵押贷款方批准 RTB 贷款 3–6 周
9 完成日：议会向租户转让产权（House: Freehold; Flat: Leasehold） 典型 12 周（Offer 后）
10 HM Land Registry 强制登记 + 5 年折扣回讨条款登记 Charge + 10 年 First Refusal 条款登记 14 天内

议会延误怎么办——Form RTB6

如议会逾期未回复您的 RTB1 / RTB2 / 估价——可向议会出具 Form RTB6（Initial Notice of Delay）——给议会 1 个月补救期。若仍未回复，再发 Form RTB8（Operative Notice of Delay）——此后，您每月支付的租金可从最终购买价中抵减（HA 1985 s.153B）。

💡 实务：议会因人手不足导致 RTB 申请滞留 6–18 个月并不罕见——华人租户务必主动援引 Forms RTB6 / RTB8——这是法定救济，不需要诉讼即可减少购房成本。

六、估价争议 —— Section 128 Independent Revaluation

议会出具的 Section 125 Offer 中的市值评估可能偏高（议会希望多卖钱）。租户对市值有异议时，Housing Act 1985 s.128 赋予法定复估权：

  • 收到 Section 125 Offer 起 3 个月内 书面通知议会
  • District Valuer Service（DVS） ——HM Revenue & Customs 下设的独立估价机构——出具有约束力的估价
  • DVS 估价最终——可能高于、等于或低于议会原估价（真有风险下调——并非保险）
  • DVS 估价费由议会承担

📌 复估前必备：自行委托 RICS chartered surveyor 出独立估价报告（费用 £400–£800）——作为申请 DVS 复估的依据。如自家估价显著低于议会估价，DVS 通常会取折中或更接近真实市价。

七、抵押贷款 —— RTB 房贷市场

RTB 房贷是专项产品——并非所有银行办理。主流 RTB lender：Halifax、Nationwide、Leeds Building Society、Skipton、Saffron、Yorkshire Bank。

项目 RTB 房贷特点
LTV（贷款比例） 典型 75–100%——折扣本身视为“权益（equity）”，部分 lender 接受 100% LTV（即无需自付首付）
首付（Deposit） 典型 0–5%——部分 lender 仅要求律师费 + SDLT + 杂费的现金
承担能力测试 测试净月供 + 服务费（如公寓） + 地租 + Council Tax 是否 ≤ 家庭可支配收入 45%
压力测试 按“利率 + 3%”或 SVR 6.5–8% 测试
回讨期内还款 多数 lender 在 5 年折扣回讨期内不允许提前还清或转贷——除非接受回讨条款赎回
固定利率期限 2 / 3 / 5 / 10 年——可选项与标准房贷一致

⚠️ 关键限制：自 2008 年金融危机后，部分主流 lender（HSBC、Santander 多数产品）不再做 RTB 房贷——市场较窄。建议通过独立 mortgage broker 申请——他们能识别哪些 lender 当前接受 RTB。

八、5 年回讨条款 —— Discount Clawback

Housing Act 1985 s.155 规定：如您5 年内出售所购房屋，需按比例退还折扣——这是 RTB 最关键的“长期合约”：

售出时间（自完成日起） 退还折扣比例
第 1 年内 100%
第 2 年内 80%
第 3 年内 60%
第 4 年内 40%
第 5 年内 20%
第 6 年起 0%——无须退还

计算公式（HA 1985 s.155A）：

退还金额 = (原折扣 ÷ 原房屋市值) × 现售价 × 退还比例

🚨 关键陷阱：退还金额按当前出售价而非原折扣金额计算。如您 2020 年原获折扣 £40,000（市值 £200,000），2023 年（第 3 年）以 £280,000 出售——退还 = (£40,000 ÷ £200,000) × £280,000 × 60% = £33,600（而非原折扣的 60% = £24,000）。

“出售”的定义

HA 1985 s.156A 项下“sale”包括：

  • 转让产权（包括赠与亲属）
  • 100% staircasing-out（如已是 SO 后转 RTB）
  • 设定长租赁（granting a lease ≥ 21 年）
  • 拒付 council mortgage 导致议会强制收回

📌 “出售”扩大解释：将房屋赠与子女、设定长 Lease 给亲戚、抵押后让 lender 强制出售——全部触发回讨。规划前务必咨询 SRA 注册律师。

房屋协议优先回购权（First Refusal）

购入后 10 年内，议会拥有 “first refusal”（优先购回权） ——即您拟出售时必须先通知议会，议会有8 周时间按公允市价回购（如选择行使）。此权利源自 Housing Act 1985 s.156A（由 Housing Act 2004 插入）——避免 RTB 房屋立刻被卖给私人投资客。

九、破产风险 —— RTB 折扣可被追回

Insolvency Act 1986 s.339 + HA 1985 s.155A 项下：如您在RTB 完成日前 2 年至完成日后 5 年内被宣告破产，破产管理人有权：

  • 视 RTB 折扣为“undervalued transaction”——追溯撤销
  • 强制出售房屋——折扣按比例归入破产财产
  • 申请 Charging Order 锁定房屋

⚠️ 谨慎建议：当前已有 DRO / IVA / 即将破产的租户不宜申请 RTB——折扣“福利”会被破产程序吞噬，且您将失去 secure tenancy 这一无价保障。先解决债务问题再考虑 RTB。

十、购入公寓 —— Leasehold 陷阱

如您 RTB 购入的是公寓——产权是 Leasehold（典型 125 年），议会（或 HA）保留 freehold——意味着：

  • 您必须按 Lease 付服务费（Service Charge） + 大修分摊（Major Works） + 地租（Ground Rent，2022 后新 Lease 为 peppercorn）
  • 议会的服务费通常透明度差——许多 RTB leaseholder 在购入 3–5 年后收到 £15,000–£40,000 的大修账单（覆层、电梯、外墙）
  • Landlord and Tenant Act 1985 ss.18–30 全套服务费保护适用——可向 First-tier Tribunal (Property Chamber) 申请合理性审查（参见 《英国租赁权益指南》）
  • LFRA 2024 后服务费透明度与租期延长保护扩展——RTB leaseholder 同样受益

🚨 最常见的 RTB leaseholder 灾难：2017 Grenfell 后议会全面排查覆层；2020–2025 年间，无数议会公寓 RTB leaseholder 收到 £30,000–£80,000 的覆层更换分摊——远超当年的 RTB 折扣额。购买前务必索取议会近 5 年与未来 10 年的大修计划。

十一、Right to Buy vs Right to Acquire —— 对比总表

对比项 Right to Buy (RTB) Right to Acquire (RTA)
法律依据 HA 1985 Part V HA 1996 s.180
适用租户 议会 Secure Tenant HA Assured Tenant（部分）
适用房屋 议会所有房屋（少数例外） 1997 后公共资金资助或转移的 HA 房屋
最低租期 3 年（Deregulation Act 2015） 3 年
折扣类型 按租期累计百分比 + 金额上限 固定金额按地区
折扣金额（典型） 伦敦 £16,000；东南 £38,000；其他地区 £22,000–£34,000（SI 2024/1073） £9,000–£16,000
折扣上限 70% 市值，且金额封顶 固定金额无百分比上限
折扣回讨期 5 年滑动比例（另有 10 年 First Refusal 义务） 5 年滑动比例
申请表 RTB1 RTA1
议会 first refusal 期 10 年（HA 1985 s.156A，Housing Act 2004 引入） 不适用
处理时限 4 周接案 + 8/12 周 Offer 类似但 HA 流程灵活
独立估价复核 DVS（HA 1985 s.128） 类似机制

十二、华人家庭常见情景

情景 1：长期议会租户租住 House 18 年

陈先生 2007 年从香港 BNO 来英，2009 年获议会安排进入 secure tenancy 三居室 House，居住 18 年。2026 年决定 RTB，市值 £340,000。

  • 折扣百分比 = 35%（租期 3–5 年基础）+ (18 – 5) × 1% = 48%
  • 按比例 = £340,000 × 48% = £163,200
  • 地区上限（以北部地区为例，SI 2024/1073）= 最终折扣约 £22,000–£26,000（具体按所在 region 查询）
  • 购买价（以北部地区 £22,000 计）= £318,000
  • 5 年内不可出售（否则触发回讨）

应对：①向 RICS surveyor 自行估价对照；②选 100% LTV RTB 房贷（Halifax、Leeds）；③加入子女作为共同申请人前评估婚变风险。

情景 2：HA assured 租户租住公寓 12 年——只能走 RTA

李女士 HA 公寓租户 12 年——只能申请 RTA，非 RTB。市值 £220,000，伦敦地区 RTA 固定折扣 £16,000——购买价 £204,000。

应对：①核实房屋是否由 Homes England / 前 Housing Corporation 资助（HA 公开档案）；②对比公寓近 3 年服务费走势——避开覆层风险楼盘；③评估剩余 Lease 年限——若 < 90 年需立即延长（参见 LRHUDA 1993）。

情景 3：Stock transfer 后保留 Preserved Right to Buy

刘先生 2003 年议会租户，2010 年议会将整批物业转给 HA。租约转为 assured tenancy，但合同保留 Preserved Right to Buy。2026 年提出申请——按 RTB 规则（非 RTA）计算折扣。

应对：①向 HA 索取 stock transfer 时的协议复印件（确认 Preserved RTB）；②向 [email protected] 寻求协助核实条款；③走 RTB1 流程而非 RTA1。

情景 4：共同申请人涉婚变

张女士与丈夫共同申请 RTB——4 年后离婚。共同共有的房屋须协商分割：①一方买出另一方份额；②整体出售（触发 5 年回讨）；③法庭命令 Mesher Order 推迟出售直至子女成年。

应对：①婚前 / 入伙前签 declaration of trust 明确份额；②保留议会原 RTB Offer 文档；③咨询 family law solicitor。

情景 5：买入后第 3 年因工作变动须出售

王先生 2024 RTB 购入议会房屋（折扣 £35,000，市值 £280,000）。2027 年因雇主迁至苏格兰，须出售。新售价 £310,000——触发第 3 年 60% 回讨：

退还 = (£35,000 ÷ £280,000) × £310,000 × 60%
      = 0.125 × £310,000 × 60%
      = £23,250

应对：①提前与议会确认 first refusal 行使意愿；②自行委托独立估价确保不被议会低估；③将回讨金额计入售房预算与税务规划。

十三、九大陷阱总结

陷阱 1：议会延误——不援引 RTB6 / RTB8 错失抵减

议会 6–18 个月不回复司空见惯——务必书面援引法定延误通知。

陷阱 2：议会估价偏高——不申请 DVS 复估

不复估可能多付 £10,000–£30,000——s.128 复估是免费法定权利。

陷阱 3：公寓服务费 + 覆层风险被忽视

RTB 公寓 leaseholder 在 3–5 年后频遭 £15,000–£60,000 大修分摊。

陷阱 4：5 年内出售触发回讨——按当前价计算

许多人误以为退还原折扣金额——实际按现售价计算，房价上涨会放大退还金额。

陷阱 5：议会 First Refusal 10 年期——出售必须先通知议会

许多 RTB 买家不了解此规则（HA 1985 s.156A）。

陷阱 6：破产追回——折扣被破产管理人吞噬

当前有债务问题不宜申请 RTB。

陷阱 7：共同申请人婚变 / 死亡引发分割困难

入伙前签 declaration of trust 是必需。

陷阱 8：议会费用底价（Cost Floor）压缩折扣

2024 改革后 SI 2024/1073 引入 30 年费用底价回溯期——购房价不得低于议会近 30 年内投入的大修成本，可能将名义折扣大幅压缩。

陷阱 9：失去 secure tenancy 终身保障

RTB 后您是 owner——议会的“无家可归救济”义务对您不再适用。如失业 / 离婚 / 房贷违约——您可能失去房屋且无 Part 7 救济。

十四、三份实用模板

⚠️ 以下为框架模板——请按案情调整金额、日期、引用条文与证据。

模板 1：RTB1 申请支持陈述

RIGHT TO BUY APPLICATION — SUPPORTING STATEMENT
Local Authority: [Council Name]
Tenant(s): [Full Name(s)]
Property Address: [Full Address, Postcode]
Tenancy Reference / Rent Account Number: [...]
Date of Application: [...]

1. TENANCY DETAILS
   Type of Tenancy: Secure Tenancy under HA 1985 s.79
   Tenancy Commencement Date: [DD/MM/YYYY]
   Previous Public Sector Tenancies (if any):

     - [Council/HA name, address, dates]
   Total Public Sector Period: [X] years [Y] months
   I confirm I meet the 3-year qualifying period under
   HA 1985 s.119 (as amended 2024).

2. JOINT APPLICANTS (if any)
   Applicant 2: [Name, DOB, Relationship]
     Co-residence start date: [DD/MM/YYYY]
     Status: [Spouse / Civil Partner / Cohabitee /
             Family member with 12+ months co-residence]
   [Repeat for further applicants — max 3 total]

3. ELIGIBILITY CONFIRMATIONS
   (a) I am not currently bankrupt, subject to an IVA,
       DRO, or pending bankruptcy petition.
   (b) I am not subject to a Possession Order or
       active possession proceedings.
   (c) I have no NRPF restriction on my immigration
       status; right to reside in UK is confirmed.
   (d) The property is not designated for elderly /
       sheltered accommodation under HA 1985 Sch 5.

4. DISCOUNT CALCULATION (Indicative)
   Property type: [House / Flat]
   Years of qualifying tenancy: [X]
   Indicative discount percentage:
     House: 35% + (X-3)% = ...%, capped at 70%
     Flat:  50% + 2×(X-3)% = ...%, capped at 70%
   Subject to statutory monetary cap for [Region]:
     £[current cap per gov.uk Right to Buy calculator]

5. REQUEST
   I formally apply under HA 1985 s.122 for the right
   to purchase the above property. Please:
   (a) confirm in writing within the statutory period
       (4 weeks for own-council / 8 weeks for transfer)
       whether the application is admitted;
   (b) provide Form RTB2 with eligibility decision;
   (c) arrange valuation under s.127 and issue
       Section 125 Offer Notice within the statutory
       8-week (house) / 12-week (flat) period;
   (d) disclose all "recent works deductions" relied
       upon, with itemised costs and dates.

6. ENCLOSURES
   - Tenancy agreement(s) for all past public sector
     tenancies

   - Photo ID + proof of immigration status
   - Council tax bills / utility bills demonstrating
     continuous residence

   - Evidence of joint applicants' co-residence
     (12+ months for non-spouse family)

   - Mortgage Agreement in Principle (optional)

Signed: ........................   Date: ............
[Printed Name]
[Joint Applicant signatures if applicable]

模板 2：Section 128 估价争议复核请求

[Tenant Name and Address]
[Date]

[Local Authority — RTB Department]
[Address]

By recorded delivery and by email to [...]

Re: Right to Buy — Section 128 Notice Requesting
    Determination of Value by the District Valuer
    Property: [Full Address]
    RTB Reference: [...]
    Section 125 Offer Notice dated: [...]

Dear Sir or Madam,

1. I am the secure tenant of the above property and
   have received your Section 125 Offer Notice dated
   [...], which states the open market value of the
   property as £[Council's figure].

2. I dispute this valuation as excessive. In support
   I attach:
   (a) An independent valuation by [RICS surveyor
       name + firm], dated [...], showing a market
       value of £[independent figure];
   (b) Comparable sales evidence for [3-5 nearby
       properties], showing market values of
       £[...] to £[...];
   (c) Photographs and surveyor's notes evidencing
       material defects / disrepair affecting the
       value: [list].

3. I hereby give notice under Housing Act 1985,
   section 128, requiring the determination of the
   open market value by the District Valuer.

4. Please:
   (a) refer the matter to the District Valuer
       Service (DVS) within 14 days;
   (b) confirm to me in writing the DVS reference
       number once allocated;
   (c) confirm that my 3-month acceptance window
       under s.125 is suspended pending the DVS
       determination, in accordance with s.125E.

5. I draw attention to my rights under Forms RTB6
   and RTB8 in respect of any further delay.

Yours faithfully,
[Signature] · [Printed Name] · [Phone] · [Email]

模板 3：抵押贷款申请补充信（向 RTB lender）

[Tenant Name(s)]
[Address]
[Date]

[Lender — RTB Mortgage Team]

By email to: [...]

Re: Mortgage Application in Support of Right to Buy
    Purchase
    Property: [Address]
    Local Authority: [Council Name]
    Section 125 Offer Notice dated: [...]

Dear Sir or Madam,

1. I/We are secure tenant(s) of the above property
   under Housing Act 1985, Part V, and have received
   a Section 125 Offer Notice in the following terms:
   (a) Open market value:    £[...]
   (b) Statutory discount:   £[...] ([%])
   (c) Net purchase price:   £[...]
   (d) Recent works deduction:£[...]
   (e) Offer acceptance window expires: [Date]

2. Application details:
   (a) Loan amount requested:    £[...]
   (b) Term:                     [25 / 30] years
   (c) Repayment basis:          Capital + interest
   (d) Property type:            [House / Flat]
   (e) Leasehold term remaining: [If flat] [X] years

3. Household financial position:
   Applicant 1: [Employer, Role, Annual Salary £...]
   Applicant 2: [Employer, Role, Annual Salary £...]
   Combined gross household income: £[...]
   Existing financial commitments:

     - Credit cards:   £[...]
     - Personal loans: £[...]
     - Other:          £[...]
   Combined net monthly disposable income: £[...]

4. Affordability — projected monthly outgoings
   on the RTB property:

   - Mortgage payment:        £[...]
   - Service charge (if flat):£[...]
   - Ground rent (if flat):   £[peppercorn / £...]
   - Buildings insurance:     £[...]
   - Council Tax:             £[...]
   Total:                     £[...]
   Ratio to net income:       [...]%

5. Acknowledgments:
   (a) I/We understand the 5-year discount repayment
       provisions of HA 1985 s.155.
   (b) I/We understand the Council's 10-year first
       refusal right under HA 1985 s.156A as amended.
   (c) I/We accept the lender's standard restrictions
       on remortgage, early redemption, and onward
       sale within the discount repayment period.

6. Enclosures:
   - Section 125 Offer Notice (full)
   - Last 3 payslips per applicant
   - Last 3 months' bank statements per applicant
   - Last 2 years' P60 (or SA302 if self-employed)
   - Council Tax bill confirming residence
   - Photo ID + proof of immigration status

Yours faithfully,
[Signature(s)] · [Printed Name(s)] · [Phone] · [Email]

常见问题（FAQ）

Q1. 我租议会房已满 3 年，是否自动有权购买？

满 3 年安全租约（Secure Tenancy）年限是 RTB 的基本资格门槛（Deregulation Act 2015 确立的现行规则），但还需满足以下条件：① 物业必须是您的唯一或主要住宅；② 物业不在豁免名单（如专为老人、残疾人设计的改装房，或部分乡村例外房屋）；③ 您未处于破产程序或未被法院禁止。符合上述条件后，填写 Form RTB1 向议会提交正式申请。

Q2. RTB 折扣是怎么计算的？在伦敦和其他地区有什么不同？

折扣分房屋（House）和公寓（Flat）两套计算：房屋租期 3–5 年折扣为 35%，满 5 年后每多 1 年 +1%，最高 70%；公寓租期 3–5 年折扣为 50%，满 5 年后每多 1 年 +2%，最高 70%。折扣金额上限按地区设定（SI 2024/1073，2024 年 11 月 21 日起）：伦敦 £16,000；东南英格兰 £38,000；其他地区 £22,000–£34,000。若市值 × 折扣% > 上限，则以上限为准。议会在 Section 125 offer 中会列出精确计算——建议用 gov.uk 计算器自行核对。

Q3. 我没有足够存款，能否用 RTB 折扣作为首付款向银行申请按揭？

可以。大多数主流银行（包括 Halifax、Nationwide、Leeds Building Society 等）接受以 RTB 折扣作为权益性首付（equity deposit），购房者无需额外存款即可申请 100% 按揭。但银行仍会对您的信用评分、收入与负担能力做全面评估。部分专门承接 RTB 的按揭经纪人（mortgage broker）可提供比较服务。

Q4. 购买的议会公寓，未来维修费（Service Charge）会不会很高？

这是公寓购买最大风险之一。议会可向 Leaseholder 征收管理费与维修摊派（service charge & major works levy）。2012 年“Flat RTB”改革后，须在 Section 125 中提前告知未来 5 年已知大修项目；议会此后实际收取的费用受 First-tier Tribunal（FTT）监督。购买前，务必向议会查询近 10 年的大修计划，并检查是否有覆层（cladding）问题——相关费用受 Building Safety Act 2022 限制。

Q5. 议会收到我的 RTB1 申请后，拖了很久都没有回应，我该怎么办？

议会在收到 Form RTB1 后有法定时限：4 周内书面确认或拒绝申请资格；如接受，须于 8 周（房屋）或 12 周（公寓）内发出 Section 125 Offer Notice。若逾期，您可填写 Form RTB6（购房方通知），议会从收到 RTB6 起每逾期一周，须从购房价中扣减等额于该周实际支付的租金——累积可减数千英镑。继续拖延可填写 RTB8 申请 County Court 强制执行。

Q6. 购房后 5 年内想出售，折扣必须全部归还吗？

是的。如在购买后 5 年内出售，须按以下比例归还折扣（按售价而非购入价计算）：第 1 年归还 100%，第 2 年 80%，第 3 年 60%，第 4 年 40%，第 5 年 20%，第 6 年起归还 0%（折扣已完全归属）——依据 HA 1985 s.155。此外，在购入后 10 年内须优先向议会提供优先购买权（right of first refusal）（HA 1985 s.156A）——这是与折扣回讨期分开的独立义务。

Q7. 我现在是房屋协会（Housing Association）租户，是否可以购买我住的房子？

房屋协会担保短期租户（Assured Tenant）可能符合 Right to Acquire 资格，前提是：物业由 HA 于 1997 年 4 月 1 日后建造或购买、使用社会补助资金、不在特定豁免地区（如某些农村地区）。RTA 折扣为固定金额（约 £9,000–£16,000），远低于 RTB。部分 HA 还提供自愿购买计划（Voluntary Right to Buy, VRTB pilot）——可向 HA 确认是否参与。

Q8. 以 Right to Buy 购买的房屋，将来可以出租或传给子女吗？

出租：回讨期内出租不影响折扣回讨义务，但如将整套物业出租（不住），则构成按揭违约风险（须查按揭合同条款），且议会可能主张使用目的改变。传给子女：可通过遗嘱继承或赠予（lifetime gift），但须注意遗产税（若资产超过免税额），且若在回讨期内以“应税价值”方式转让，折扣可能须归还。建议在决定前咨询 SRA 注册律师及遗嘱规划顾问。

十五、关键资源

资源 用途 链接
gov.uk Right to Buy RTB 综合介绍 + 折扣计算器 + Form RTB1 gov.uk/right-to-buy-buying-your-council-home
gov.uk Right to Acquire RTA 综合介绍 + Form RTA1 gov.uk/right-to-acquire-buying-housing-association-home
Right to Buy Forms（RTB1/2/6/8） 所有法定表格官方下载 gov.uk/right-to-buy-forms
Right to Buy Discount Calculator 按地区 + 租期 + 房屋类型实时计算 righttobuy.gov.uk/discount-calculator
legislation.gov.uk Housing Act 1985 Part V RTB 母法全文 legislation.gov.uk/ukpga/1985/68/part/V
legislation.gov.uk Housing Act 1996 Right to Acquire (s.180) 法律全文 legislation.gov.uk/ukpga/1996/52
legislation.gov.uk LRHUDA 1993 购入公寓后租期延长权 legislation.gov.uk/ukpga/1993/28
legislation.gov.uk LFRA 2024 服务费 + 租期改革 legislation.gov.uk/ukpga/2024/22
legislation.gov.uk Insolvency Act 1986 RTB 折扣的破产追回 legislation.gov.uk/ukpga/1986/45
District Valuer Service RTB 估价争议复核（HMRC） gov.uk/valuation-office-agency
SRA Find a Solicitor 查询注册 conveyancing solicitor solicitors.lawsociety.org.uk
MoneyHelper 政府独立财务咨询（RTB 房贷 + 预算） moneyhelper.org.uk
HM Land Registry 登记 RTB 购入物业 + 查询 freehold 信息 gov.uk/land-registry
Leasehold Advisory Service (LEASE) RTB leaseholder 免费法律咨询 lease-advice.org

十六、相关文章

十七、圆景基金会能为您做什么

我们为有意申请 Right to Buy / Right to Acquire 的华人长期租户家庭提供：

  • 资格预审——评估您的租约类型、累计公共部门租期、签证身份与债务状况是否符合 RTB / RTA
  • Form RTB1 / RTA1 协助——逐栏填写指导 + 共同申请人评估 + 证据清单准备
  • 折扣初步测算——按当前地区上限 + 房屋类型 + 租期计算预期折扣（与议会出具的 Section 125 对照）
  • 议会延误介入——Forms RTB6 / RTB8 起草 + 法定抵减跟进
  • Section 128 估价复核——独立 RICS surveyor 网络对接 + DVS 申请文书
  • 房贷市场对接——RTB 专项 lender 名单（Halifax、Nationwide、Leeds 等）+ broker 介绍
  • 回讨期评估——5 年折扣回讨期清算计划 + 10 年 First Refusal 义务 + 出售时机分析
  • 公寓 leaseholder 风险审查——议会近年大修计划查询 + 覆层风险评估 + LFRA 2024 保护援引
  • 共同申请人法律规划——declaration of trust 模板 + family law solicitor 转介
  • 重大纠纷转介——SRA 注册律师 + LEASE 法律咨询 + First-tier Tribunal 申请支持

关键提醒：议会处理 RTB1 / RTA1 的法定时限（4 周 / 8 周）经常被议会人手不足拖延——不援引 Forms RTB6 / RTB8 您将损失数千英镑租金抵减。收到议会任何 RTB 文件请第一时间联系：[email protected]。

本文基于截至 2026 年 6 月的英格兰法律。Right to Buy 2024 年 11 月改革（折扣金额上限大幅压缩、30 年费用底价回溯期）已于 2024 年 11 月 21 日生效（SI 2024/1073）；折扣回讨期仍为 5 年（HA 1985 s.155），最低租期 3 年自 Deregulation Act 2015 起生效。具体地区金额上限请以 gov.uk Right to Buy 计算器和最新 Statutory Instrument 为准。威尔士已于 2019 年废止 Right to Buy（Abolition of the Right to Buy and Associated Rights (Wales) Act 2018），本文不适用；苏格兰已于 2016 年废止 RTB（Housing (Scotland) Act 2014），本文不适用；北爱尔兰另有独立 House Sales Scheme，本文不适用。Right to Acquire 仅适用于英格兰部分 HA 物业。本文不构成针对个案的法律或财务意见——重大决定请咨询 SRA 注册律师、独立 mortgage broker、Leasehold Advisory Service（LEASE）或本会住房倡导员。

最后更新：2026 年 6 月

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
  • 本文最后核对日期：2026-06-03
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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