本案例为圆景基金会 2024–2025 年度代理案件之一，当事人姓名已化名处理，案件细节经其本人同意分享。圆景基金会其他代理案件汇总见 我们的影响。
故事背景
刘小姐和曾小姐（均为化名）是两位在伦敦读研期间合租的中国留学生。她们在某私人房东处签订了为期 12 个月的 Assured Shorthold Tenancy（AST），共缴纳押金 £3,000（每人 £1,500）。
毕业后两人按合同期限正常退租，并在搬出当天与房东共同检查了房屋状况，房东未当场提出任何异议。然而，搬出一个月后，房东以“清洁不彻底、墙体有钉孔、地毯磨损”等含糊理由，拒绝退还任何押金，并声称已聘请清洁公司和装修工，费用早已超过押金金额。
两人多次邮件追问扣押细节，但房东仅提供模糊估价，未出示任何发票或第三方报价单。更关键的是——房东从未将押金存入法定的押金保护计划（Tenancy Deposit Protection Scheme, TDP），也未在合同签订后 30 天内向租客提供“押金保护规定信息”（Prescribed Information）。
通过英国法律学习小组的同学引荐，两人联系到圆景基金会。
法律分析
1. 押金保护的法定义务
依据 Housing Act 2004, Section 213，房东在收到 AST 押金后 30 天内必须：
- 将押金存入三个政府认可的押金保护计划之一：
- Deposit Protection Service (DPS) — depositprotection.com
- MyDeposits — mydeposits.co.uk
- Tenancy Deposit Scheme (TDS) — tenancydepositscheme.com
- 向租客提供以下“Prescribed Information”：
- 押金金额与所用计划名称
- 押金保护证书
- 计划的争议解决程序（ADR）说明
- 退押程序与时间线
2. 未保护押金的法定罚则
依据 Housing Act 2004, Section 214，如果房东未依法保护押金或未提供 Prescribed Information，租客可向法院申请：
- 全额退还押金
- 赔偿金为押金金额的 1 至 3 倍（由法院根据情节裁量）
- 法院可下令双倍或三倍赔偿，常用于故意违规或屡次违规的房东
法院在 Tiensia v Vision Enterprises Ltd [2010] EWCA Civ 1224 与 Ayannuga v Swindells [2012] EWCA Civ 1789 等判例中均确认了惩罚性赔偿的强制性。
3. 限制驱逐令
未保护押金的房东不能依据 Section 21 of the Housing Act 1988 发出驱逐通知（即所谓“无过错驱逐”），直到押金归还或赔偿。
我们做了什么
第 1 周：证据收集与查证
我们协助刘、曾两人：
- 收集所有与房东的书面通讯
- 检索三大押金保护计划网站，确认押金从未被存入任何计划
- 整理租约副本与押金支付凭证（银行转账记录）
- 拍摄退租当天房屋状况的照片（事先已留存）
第 2 周：陈情信（Letter Before Action）
我们以两人名义起草并发出正式法律信函，引用 Housing Act 2004 ss.213–215，要求房东：
- 全额退还押金 £3,000
- 支付押金 3 倍的法定赔偿 £9,000
- 加上诉讼成本与利息
并告知如 14 天内未达成和解，将通过 Money Claim Online 启动民事诉讼。
第 3–5 周：诉前谈判
房东初期拒不承认，声称“已聘请会计师做了押金记录”。我们要求其出示 TDP 的押金保护证书与 Prescribed Information——房东无法提供。
经过两轮书面谈判与电话调解，房东聘请律师回应。我们的合作律师在调解中明确指出，根据现有判例，法院在房东故意违规时很可能判处 2–3 倍赔偿。
第 6 周：和解
最终房东签署书面和解协议，承诺：
- 退还全额押金 £3,000
- 支付法定赔偿 £6,000（押金的 2 倍）
- 承担两人的法律协助成本 £900（自愿性赔偿）
- 双方签订保密条款（部分细节因此化名处理）
两人合计追回 £9,900，加上免去未来若进入正式诉讼的费用与时间，整体经济收益超过 £18,000（含避免的诉讼成本与潜在第三倍赔偿议价空间）。
同样情况下，您可以做什么
如果您也遭遇押金被无理扣留，请按以下步骤处理：
第 1 步：核查押金是否被保护
无需联系房东，直接登录三大保护计划网站搜索您的姓名 + 房屋地址：
- DPS: depositprotection.com
- MyDeposits: mydeposits.co.uk
- TDS: tenancydepositscheme.com
如三个网站均查无记录，且您的合同始于 2007 年 4 月 6 日之后，押金即属于未保护。
第 2 步：使用 ADR 调解（如已保护）
如果押金已被保护，您可以通过保护计划自带的 ADR（Alternative Dispute Resolution）程序申请争议解决。详见 租房押金保护。
第 3 步：发出 Letter Before Action
如未保护或 ADR 失败，下一步是法律陈情信。圆景基金会可协助起草。
第 4 步：通过 Money Claim Online 提起诉讼
英国小额诉讼上限为 £10,000（England & Wales），多数押金纠纷都在此范围内。在线提交：money-claim.service.gov.uk，费用约 £35–£455（视索赔金额）。
第 5 步：寻求中文协助
- 圆景基金会：[email protected]
- Citizens Advice：0800 144 8848
- Shelter：0808 800 4444
关键法律条文（参考）
- Housing Act 2004, ss.213–215：押金保护与法定赔偿
- Localism Act 2011：扩展赔偿规则至所有未保护押金
- Housing Act 1988, s.21：未保护押金限制无过错驱逐
- Tenant Fees Act 2019：押金上限（5 周或 6 周租金）
圆景基金会能为您做什么
我们提供：
- 中文押金状况评估
- 协助查询三大押金保护计划
- 代为起草陈情信与索赔通知
- 协助 Money Claim Online 提交（英文表格）
- 调解与和解谈判支持
押金不是房东的私房钱。法律站在租客这一边，但您必须主动主张权利。如您正在经历类似情况，欢迎联系我们：[email protected]。
本案例信息基于真实代理案件，化名处理，用于公益教育与社群参考。本文不构成针对特定个案的法律意见，具体情况请咨询专业人士。
📌 法域 / 数据版本说明
- 适用范围：本文以英国（UK）法律为基础；部分规则因英格兰／威尔士／苏格兰／北爱尔兰而异，请以您所在法域的现行规定为准。
- 本文最后核对日期：2026-06-03
- 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
- 免责声明：本文为说明性指南，不构成针对特定个案的法律意见；具体情况请咨询专业人士或圆景基金会。
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