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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。
在英国，房东对房屋的结构、设施、安全负有法定维修责任。租户付租金，房屋必须适合居住（fit for human habitation）。自 2026 年 5 月 1 日起，根据《租户权益法案》(Renters’ Rights Act 2025)，私人租户的维修权利得到显著加强。本指南帮助您了解房东的维修义务、报修流程、以及如何在房东推诿时升级处理。
重大法律变化（2026 年 5 月 1 日起）
- Decent Homes Standard 适用于私人出租房屋（之前仅社会房屋）
- Awaab’s Law 扩展到私人房产——严格的修理时限
- 强制租户日记 Property Portal — 房产登记和合规记录
- Council 强制执行权 显著扩大
- 报复性驱逐保护 加强
Awaab’s Law：严格的法定修理时限
以 Awaab Ishak（一名 2 岁男孩因家中黑霉素中毒死亡）命名。新法律规定：
| 问题严重性 | 必须开始处理的时限 | 必须完成的时限 |
| 紧急（健康危险） | 24 小时内 | 7 天内 |
| 严重霉斑/潮湿 | 14 天内调查 | 合理时间内修理 |
| 影响健康但非紧急 | 14 天内调查 | 合理时间内 |
违反 Awaab’s Law 的房东面临：
- 法定违约赔偿
- Council 罚款最高 £40,000
- 租户可索取租金赔偿令
房东的法定维修责任
根据 1985 年房东与租户法 第 11 条（Section 11 of Landlord and Tenant Act 1985）和 2018 年家居适居法（Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018），房东必须维修：
| 责任范围 | 具体内容 |
| 建筑结构与外部 | 屋顶、墙壁、烟囱、外门窗、排水沟 |
| 水电气设施 | 水管、煤气管、电线、洗手盆、浴缸、马桶 |
| 采暖与热水 | 暖气、锅炉、热水系统 |
| 气体安全 | 每年专业 Gas Safety 检查 |
| 电气安全 | 每 5 年 EICR 电气检查 |
| 烟雾报警器 | 每层楼一个，定期检查 |
| 一氧化碳报警器 | 有固体燃料设备的房间 |
| Decent Homes Standard（新） | 2026 年 5 月 1 日起适用于私人出租房 |
Decent Homes Standard 关键要求
- 不存在 HHSRS 1 级危险
- 处于合理状况
- 提供合理现代化的设施
- 提供合理程度的热舒适
租户的责任
租户需负责：
- 日常清洁与小型维修（如换灯泡）
- 报告问题给房东
- 不损坏房屋
- 合理使用设施（如不堵塞下水）
- 保持通风减少潮湿
报修流程
第一步：书面通知房东
重要：所有报修都要书面（邮件、短信、信件）。口头沟通无法律证据。
报修信应包含：
- 您的姓名、地址
- 问题的具体描述
- 问题出现的时间
- 严重性（影响生活程度）
- 拍摄的照片/视频
- 要求维修的合理时间
- 引用法律责任（Section 11 LTA 1985 + Awaab’s Law 自 2026/5/1 起）
第二步：等待合理时间
“合理时间”取决于问题严重性。自 2026 年 5 月 1 日起，许多问题有法定时限：
| 问题 | 合理处理时间 |
| 没有暖气或热水（冬季） | 24 小时（紧急 — Awaab’s Law） |
| 漏水紧急情况 | 24 小时 |
| 煤气泄漏 | 立即（拨打 0800 111 999） |
| 电力安全问题 | 24 小时 |
| 窗户/门损坏（影响安全） | 3–7 天 |
| 霉斑、潮湿（健康风险） | 14 天调查 + 合理时间修理 |
| 设施损坏（洗碗机等） | 14–28 天 |
| 装饰性问题 | 合理时间内 |
第三步：发出正式催促信
如房东未回应，发正式催促信（letter before action）：
- 列出之前所有沟通
- 引用 Section 11 法律责任 + Awaab’s Law（如适用）
- 给最后期限（通常 14 天）
- 警告将升级到议会或法庭
第四步：联系议会环境健康部
如房东仍未行动，联系当地 Council 的 Environmental Health Department：
- 提交投诉，附所有证据
- 议会安排 EHO（Environmental Health Officer）检查
- 根据 HHSRS（Housing Health and Safety Rating System）评估风险
- 议会可向房东发出：
– Improvement Notice（改善通知）
– Hazard Awareness Notice（危险警告）
– Emergency Remedial Action（紧急维修令）
– Awaab’s Law 强制令（自 2026/5/1 起）
⚠️ 新权力（2026 年 5 月 1 日起）：Council 可对违规房东直接发出民事罚款最高 £40,000，无需上法庭。
第五步：法庭索赔
如造成损失（健康、物品、住宿），可向郡法院起诉：
- 维修令（Specific Performance）
- 损害赔偿（健康问题、家具损失、超额取暖费）
- 退还部分租金（rent abatement）
- 租金赔偿令（Rent Repayment Order）— 最多 12 个月已付租金
报复性驱逐保护
关键保护：根据 2015 年 Deregulation Act + 2025 Renters’ Rights Act，如果：
- 您书面投诉过房屋问题
- 房东未在合理时间内修理
- 议会发出 Improvement Notice 或 Emergency Remedial Action
房东在通知发出后 6 个月内不能用 Section 21 驱逐您（Section 21 已废除，但 Section 8 报复性驱逐也受类似保护）。
这就是为什么书面投诉和议会介入如此重要——它们激活了您的法律保护。
常见维修纠纷与应对
霉斑与潮湿
- 房东必须找出原因（漏水、保温不足、通风差）
- 不能简单归咎于您”不通风” — Awaab’s Law 后法庭明确这一点
- 议会可强制处理
- 自 2026/5/1 起，14 天必须开始调查
没有暖气/热水
- 冬季是紧急问题（Awaab’s Law 24 小时）
- 24–48 小时未修可获补偿
- 可购买替代取暖（电暖器），找房东索赔
锅炉损坏
- Gas Safety 证书过期更严重
- 立即联系 Council EHO
- 如近期检查证书未提供，租金支付义务可能受影响
漏雨/屋顶问题
- 这是 Section 11 明确范围
- 拍摄水痕、湿气和损坏
- 紧急情况可自行修理后索赔（Set-off）
鼠虫害
- 如属房屋结构问题（缝隙、潮湿）— 房东责任
- 如属租户卫生 — 租户责任
- 多人合租 HMO — 通常房东负责
紧急自助权（Set-off）
如房东严重失职，您可在通知后自行修理并从租金中扣除，但需：
- 给房东合理时间和书面警告
- 获取 3 份维修报价
- 选择合理（非最贵）方案
- 保留所有发票
- 通知房东扣除原因
⚠️ 风险：房东可能反指为欠租，建议先咨询专业意见。法庭确认 set-off 后才安全。
需要的证据
报修和起诉时必备：
- 报修信件副本（含日期）
- 房东回复（或缺席记录）
- 问题照片/视频（带日期戳）
- 医生证明（如健康受影响）
- 受损物品照片和价值证明
- 多余取暖费/搬迁费收据
- Council 检查报告（如适用）
新工具：Property Portal（自 2026/5/1 起）
《租户权益法案》创建了全英国房产数据库：
- 所有私人出租房产必须登记
- 房东必须公布合规证据（Gas Safety、EICR 等）
- 租户可在线查看
- 未登记房产的房东不能收回房产
如果您发现房东未登记，立即向 Council 投诉。
获取帮助
| 机构 | 服务 |
| 圆景基金会 | 中文咨询 — [email protected] |
| Shelter | 0808 800 4444 |
| Citizens Advice | 0800 144 8848 |
| 当地 Council EHO | Council 网站查询 |
| Gas Emergency | 0800 111 999 |
| 紧急维修服务 | 通过 Council 推荐 |
总结
房屋维修不是房东的”善意”，而是法定义务。自 2026 年 5 月 1 日起，法律对房东要求显著加强：
- Decent Homes Standard 适用于私人租户
- Awaab’s Law 设定严格修理时限（紧急 24 小时，霉斑 14 天调查）
- Council 罚款权可达 £40,000
- 强制 Property Portal 登记
- 报复性驱逐保护加强
如房东推诿，您有完整的升级流程：书面催促 → 议会介入 → 法庭起诉。关键是从一开始就保留书面证据，让所有沟通都可被引用。
记住：投诉不等于挑衅。投诉激活您的法律保护，包括报复性驱逐禁令。请理直气壮地维护自己的权益。如需中文协助，请联系圆景基金会。