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📚 本文属于〈英国租房与住房问题全图〉系列——该领域全部指南的总入口。
在英国，房东想涨房租必须遵守特定法律程序。许多租户不知道自己有权挑战不公平的涨租。自 2026 年 5 月 1 日起，根据《租户权益法案》(Renters’ Rights Act 2025)，租户的反涨租权利显著增强。本指南帮助您了解新规、何时房东可以涨租、涨多少合法、以及如何向 First-tier Tribunal 申诉。
重大法律变化（2026 年 5 月 1 日起）
- 每年最多涨租一次（强制性法律规定，不论租约条款）
- 必须使用 Section 13 程序——所有其他涨租机制（包括”涨租条款”）失效
- 禁止竞价租房（rent bidding wars）——房东不能让多名申请者竞价
- Tribunal 不能再判出比通知更高的租金（重大改变！）
- Tribunal 决定生效日不能早于通知生效日
房东什么时候可以涨租？
自 2026 年 5 月 1 日起：所有私人租户均为周期性
《租户权益法案》将所有新的和现有的私人 AST 转换为 Assured Periodic Tenancy（保证周期性租约）。固定期合同不再存在。
这意味着：
- 房东必须使用 Section 13 通知涨租
- 不能使用合同中的”涨租条款”涨租
- 每年最多一次
在合同里写”每年涨 5%”是否仍有效？
否。从 2026 年 5 月 1 日起，所有合约性涨租条款无效。房东必须遵守法定 Section 13 程序。
Section 13 涨租通知
法定要求（2026 年 5 月 1 日起）
| 条件 | 说明 |
| 使用 Form 4 | 必须使用政府规定表格 |
| 提前 2 个月通知 | 从 1 个月增加到 2 个月（重大改变！） |
| 每年最多一次 | 从首次租约或上次涨租起算 |
| 新租金合理 | 不能高于市场水平 |
| 必须等到下个付款日生效 | 不能在月中变更 |
通知无效的情况
- 未使用正确表格
- 通知期不足 2 个月
- 一年内已涨过一次
- 通知日期错误
如果通知无效，您不需要支付新租金，可继续支付旧金额。
如何挑战涨租
第一步：与房东协商
写信或邮件说明您的立场：
- 当地市场价格证据（Rightmove、Zoopla 同类房产）
- 您是好租户（按时付租、维护房屋）
- 提议适度涨租或维持现状
第二步：申请 First-tier Tribunal
如果协商无果，您可向 First-tier Tribunal (Property Chamber) 申请审查：
- 完全免费
- 必须在通知生效日前申请（关键！）
- 使用 Form Rents1
- 提交相关证据
Tribunal 流程
| 步骤 | 内容 |
| 填写 Form Rents1 并附租约副本和 Section 13 通知 |
| 当地类似房产租金、房屋状况等 |
| 书面或亲自审理 |
| Tribunal 决定合理租金 |
| 从原通知日起生效（2026 年 5 月 1 日后改为不早于通知日） |
Tribunal 如何决定合理租金
Tribunal 比较：
- 当地相似房屋（位置、大小、状况）的市场租金
- 房屋状况（旧/新、设施）
- 包含家具与服务
- 需扣减未维修的房屋瑕疵
⚠️ 新规则（2026 年 5 月 1 日起）：Tribunal 不能判出比房东要求更高的租金。最坏情况是确认房东提议的金额。这是申请 Tribunal 的重大保护——以前 Tribunal 可能判更高。
收到涨租通知后的应对清单
立即检查
- 通知是否使用 Form 4？
- 通知期是否满足（2 个月）？
- 这是一年内首次涨租吗？
- 新租金何时生效？
- 涨幅是否合理？
收集市场证据
- 同邮政编码区域
- 同卧室数量
- 同房屋类型（house/flat）
- 类似面积
- 截图保存（含 URL 和日期）
- 至少 3-5 个对比
决定行动方案
| 情况 | 建议 |
| 涨幅 ≤ 当地市场 | 接受或友好协商 |
| 涨幅 > 市场 10–20% | 反提议或申请 Tribunal |
| 涨幅过高（>20%） | 立即申请 Tribunal（无风险） |
| 通知无效 | 书面通知房东，继续付旧租金 |
防止报复性涨租
如果您怀疑涨租是为了报复（例如您投诉过房屋问题）：
- 保留所有投诉记录
- 联系当地 Council Environmental Health
- 寻求 Shelter 或 Citizens Advice 法律建议
- Tribunal 可考虑这点作为涨租不合理的因素
- 报复性驱逐保护（Section 33 Deregulation Act 2015）也保护涨租之后的报复
禁止的房东行为（自 2026 年 5 月 1 日起）
- ❌ 要求”竞价”房租：登记报价高于挂牌租金
- ❌ 接受高于挂牌租金的报价
- ❌ 一年涨租超过一次
- ❌ 使用任何非 Section 13 渠道涨租
- ❌ 拒绝接受租金以制造欠租理由
违反者面临 Council 罚款及租金赔偿令。
常见误区
误区 1：合同里没写就可以随时涨
不对。法律有 Section 13 程序，房东必须遵守。
误区 2：拒绝涨租会被驱逐
不一定。房东无 Section 21 可用（已废除），Section 8 需具体理由——拒绝涨租不是有效理由。
误区 3：Tribunal 太复杂自己搞不定
不是。Tribunal 设计为对租户友好，免费，可不请律师。表格简单。新规则下也无失败风险。
误区 4：申请 Tribunal 会激怒房东
可能会，但您行使法定权利无可指责。重要的是保持书面通信和证据。
误区 5：一签新合同就要涨租
不对。续签合同不能强制涨租。如有担心，可拒绝签新合同——租约会自动转为周期性继续。
获取帮助
| 机构 | 联系方式 |
| 圆景基金会（中文） | [email protected] |
| Shelter 热线 | 0808 800 4444 |
| Citizens Advice | 0800 144 8848 |
| First-tier Tribunal | gov.uk/housing-tribunals |
| Rightmove 市场调研 | rightmove.co.uk |
总结
涨租通知不等于”必须接受”。您有权要求房东遵守 Section 13 程序，挑战不合理的涨幅，并向 Tribunal 申诉。新法律下，申请 Tribunal 完全无风险——您只可能赢得更低租金或维持原议价。关键是在通知生效前采取行动——收到通知后立即检查、收集证据、决定是否申请 Tribunal。
如果您不确定如何处理，请联系圆景基金会获取中文协助。