📌 Key Takeaways 核心要点

  • Renters’ Rights Act 2025（RRA 2025）于 2026 年 5 月 1 日以“一刀切（big bang）”方式生效——新旧租约同一天转入新制，没有逐步过渡。
  • 现有租约自动转换：2026-05-01 当天，英格兰几乎所有 AST / assured tenancy 自动转为 assured periodic tenancy（周期性租约）——无需重签，固定期当即终止，并失去 Section 21 适用、改用新的租金上涨规则。
  • “现有租约”定义：在 2026-05-01 之前签署的 AST / assured tenancy（即使租客在该日之后才入住）。
  • 房东过渡文书：须在生效后 1 个月内（即 2026-05-31 前）向租客提供 Information Sheet（资讯单） + written statement（书面条款声明）；若此前已送达有效 s.21/s.8 通知，则期限顺延。
  • ⚠️ Section 21 的“大限”——别以为“已废除就可无视”：在 2026-05-01 之前送达的有效 s.21 通知仍可用于起诉，但截止于“送达后 6 个月”或 2026-07-31，两者中较早者。2026-07-31 之后法院不再受理新的 s.21 占有之诉，未起诉的旧通知失效；已在该日前立案的可继续审至结案。
  • 未决占有程序的租约暂不转换：若房东在 2026-05-01 前送达有效 s.21/s.8 通知且占有程序尚未结束，该租约暂不转为周期性、维持 AST，直至程序结案。
  • 租金上涨过渡：合同里的旧“租金审查条款（rent review clause）”自 2026-05-01 起不能再用；房东只能走 Housing Act 1988 s.13 程序——每年至多一次、提前 2 个月书面通知、用新的 Form 4A；租客可向 First-tier Tribunal 提出异议。
  • 租客退租：转为周期性后，租客可随时给 ≥2 个月书面 notice to quit（RRA 2025 s.20）。
  • 分阶段：租约结构性改革（s.21 废除、周期化、s.13 租金、租客通知）在 2026-05-01 一次到位；Landlord Ombudsman、PRS Database、Decent Homes Standard、Awaab’s Law 扩展至私租等在 2026 年稍后分阶段实施。
  • 法域：RRA 2025 适用英格兰；苏格兰、威尔士、北爱另有制度。相关阅读：RRA 2025 租客总览、签证到期退租与失权。

许多在英华人租客与小房东都在问：“2026 年 5 月 1 日之后，我原来的租约怎么办？”“固定期还没到，是不是自动变了？”“房东 5 月前给我的 Section 21 通知，现在还算不算数？”“房东还能按合同条款涨租吗？”

这些问题的答案，全在 RRA 2025 的过渡条款（transitional provisions）里。过渡规则细节多、时间点关键——记错一个日期，租客可能误以为“s.21 已废除”而忽视一份仍然有效的驱逐通知，房东也可能因用错涨租方式而通知无效。

本文专门、系统地讲清 RRA 2025 的过渡安排：一刀切生效、现有租约如何转换、房东过渡文书、旧 Section 21 / Section 8 通知的过渡与“大限”、未决程序的处理、租金上涨过渡、租客退租，以及分阶段实施的其他部分。所有引用法律附 legislation.gov.uk / gov.uk 链接。

⚠️ 最关键的误区：“Section 21 已废除 = 我可以无视手上的 s.21 通知”——错！ 2026-05-01 之前送达的有效 s.21 通知，在过渡期内仍可能让你被合法驱逐（见第四节）。收到任何通知都应认真核对、尽快咨询。

主要法律依据：

一、背景：一刀切生效日 2026-05-01

与许多分阶段实施的法律不同，RRA 2025 的核心租约改革采“big bang”单一生效日：

  • 2026 年 5 月 1 日当天，新签与既有的 assured / assured shorthold tenancy 同时转入新制；
  • 不存在“新租约用新法、旧租约用旧法”的并行期——所有人同一天起跑。

📌 这也意味着：你不需要“等旧约到期”或“重新签约”才适用新法——5 月 1 日自动适用（除少数例外，见第六节）。

二、现有租约如何转换

事项 过渡规则
自动转换 2026-05-01，既有 AST / assured tenancy 自动转为 assured periodic tenancy——无需重签、无需新合同
固定期 即使固定期未满，固定期当即终止，租约变为月度周期性
Section 21 转换后不再适用 s.21（无理由驱逐）
“现有租约”定义 在 2026-05-01 之前签署的 AST / assured tenancy（即使租客在该日后才入住）

📌 对租客的直接好处：固定期消失 + 周期化后，你可以随时给 2 个月通知退租（第八节），不再被“违约金 / 锁死固定期”绑住。

三、房东的过渡文书义务

转换后，房东必须主动给租客两份文件：

文件 说明
Information Sheet（资讯单） 政府制定，告知租客新制下的权利
Written statement（书面条款声明） 列明转换后租约的关键条款
  • 期限：生效后 1 个月内——即 2026-05-31 前；
  • 例外：若房东在 2026-05-01 前已送达有效 s.21/s.8 通知且占有程序进行中，则该义务顺延至程序结案后 1 个月（见第六节）。

📌 租客提示：到 2026-05-31 仍未收到这两份文件，可向房东索取——这也是房东是否合规的一个信号。

四、⚠️ Section 21 的过渡——旧通知的“大限”

这是过渡期最易出错、后果最严重的部分。s.21 虽自 2026-05-01 起不能再新发，但此前送达的有效旧通知有一段“过渡有效期”：

情形 规则
2026-05-01 前送达的有效 s.21 通知 仍可据以向法院起诉，但截止于“送达后 6 个月”或 2026-07-31 中较早者
2026-07-31 之后 法院不再受理新的 s.21 占有之诉；未起诉的旧 s.21 通知失效
已在 2026-07-31 前立案 可继续审理至结案
2026-05-01 起 不得再签发新的 s.21 通知

⚠️ 对租客：手里有 5 月前的 s.21 通知，别以为“s.21 废除了就没事”——它在过渡期内仍可能让你被合法收回房屋。尽快核对通知是否有效、咨询专业意见。

⚠️ 对小房东：若你在 5 月前发了有效 s.21 并打算用，务必在“6 个月 / 2026-07-31 较早者”前向法院立案，否则通知作废、之后只能走 s.8 有理由程序。

五、Section 8 的过渡

  • RRA 2025 扩充并改写了 s.8 的占有理由（grounds）；
  • 2026-05-01 前送达的有效 s.8 通知，对进行中的占有程序同样适用过渡保护（程序可继续）；
  • 之后的新通知须按新的 s.8 grounds 与通知期进行。

📌 s.21 退场后，s.8（有理由驱逐）成为房东收回房屋的主要法定途径——房东须证明符合某项法定理由（欠租、自住、出售等），租客可在庭上抗辩。

六、未转换的情形——有未决占有程序的租约

并非所有租约都在 2026-05-01 当天转换。例外：

  • 若房东在 2026-05-01 前送达有效 s.21 或 s.8 通知，且占有程序尚未结案——该租约暂不转为周期性，维持 AST，直至程序结束；
  • 在此期间，房东无须立即提供第三节的 Information Sheet / written statement（顺延至结案后 1 个月）。

📌 换言之：正在被依旧 s.21/s.8 通知走驱逐程序的租约，会“停留”在旧制下直到结案；其余绝大多数租约则在 5 月 1 日按时转换。

七、租金上涨的过渡

事项 过渡规则
旧“租金审查条款” 合同里约定的 rent review clause，自 2026-05-01 起不能再用来涨租
唯一合法途径 房东只能走 Housing Act 1988 s.13：每年至多一次、提前 2 个月书面通知、使用新的 Form 4A
租客救济 认为涨幅超市场价，可向 First-tier Tribunal 提出异议

⚠️ 对租客：2026-05-01 之后，任何“按合同条款自动涨租”都不再有效——只有走 s.13 + Form 4A 的正式通知才算数。收到非正式涨租要求可要求房东走法定程序。

八、租客退租：2 个月通知

  • 转为周期性租约后，租客可在任何时候发出 ≥2 个月的书面 notice to quit（RRA 2025 s.20），到某租期结束时生效；
  • 双方可书面约定更短（不能更长）；
  • 这给签证 / 工作 / 家庭变动的租客主动、可控的退出路径（详见 签证到期退租一文）。

九、分阶段实施的其他部分

并非 RRA 2025 的所有内容都在 2026-05-01 一次到位。租约结构性改革（s.21 废除、周期化、s.13 租金、租客通知）当天生效；其余分阶段：

后续实施（2026 年稍后及以后）
Landlord Ombudsman（房东监察专员）——强制加入的投诉机制
PRS Database（私租数据库）——房东 / 房产登记
Decent Homes Standard 扩展至私人租赁部门
Awaab’s Law（霉菌 / 危害限期整改）扩展至私租
禁止“No DSS / No Children”歧视、宠物请求权等其他保护

📌 这些后续机制的确切生效日以政府公布的 commencement regulations 为准——本文聚焦 2026-05-01 的核心过渡。

十、华人租客 / 房东高频场景与时间线

场景 过渡期怎么处理
（租客）固定期没到就想退租 5 月 1 日起已周期化——可随时发 2 个月 notice，不受原固定期约束
（租客）5 月前收到 s.21 通知 ⚠️ 仍可能有效（至 6 个月 / 2026-07-31）——核对有效性、尽快咨询，别无视
（租客）房东按合同涨租 5 月起旧条款失效——要求走 s.13 + Form 4A；可向 Tribunal 异议
（租客）没收到 Information Sheet 2026-05-31 前应收到——可向房东索取
（小房东）想用 5 月前发的 s.21 务必在“6 个月 / 2026-07-31 较早者”前向法院立案，否则失效

关键时间线：

  1. 2026-05-01：一刀切生效；现有 AST 自动转周期性；s.21 不再新发；旧租金审查条款失效。
  2. 2026-05-31：房东提供 Information Sheet + written statement 的期限（无未决程序时）。
  3. 2026-07-31：旧 s.21 通知向法院立案的最后期限（或“送达后 6 个月”更早则以此为准）；之后未立案者失效。
  4. 2026 稍后：Ombudsman、PRS Database、Decent Homes、Awaab’s Law（私租）等分阶段上线。

圆景基金会服务

圆景基金会（CVF）为在英华人提供 RRA 2025 过渡期协助：

  • 租约状态判定——你的租约是否已转为周期性、是否属未转换例外
  • Section 21 / Section 8 通知核验——5 月前的旧通知是否仍有效、过渡大限计算
  • 退租通知（notice to quit）起草——双语 2 个月通知模板
  • 涨租应对——核对 s.13 / Form 4A 是否合规、协助向 First-tier Tribunal 异议
  • 过渡文书核查——Information Sheet / written statement 是否按时提供
  • 驱逐应对与转介——面临占有程序时的抗辩评估与律师转介

联络方式：

📌 法域 / 数据版本说明

  • 适用范围：RRA 2025 适用英格兰；苏格兰、威尔士、北爱另有租赁制度。
  • 规则版本：依据 Renters’ Rights Act 2025（c.26）、其 Commencement No.1 & Transitional/Saving Provisions Regulations 2026，及 Housing Act 1988（s.8 / s.13 / s.21）现行版本（含截至 2026 年 6 月情况）。
  • 关键日期：生效 2026-05-01；过渡文书 2026-05-31；旧 s.21 立案大限 2026-07-31（或送达后 6 个月，较早者）。
  • 本文非法律意见——仅为说明性指南，具体个案请咨询律师或圆景基金会（CVF）。

版本与责任：

  • 法域：英格兰（England）
  • 数据来源：legislation.gov.uk（Renters’ Rights Act 2025、Commencement/Transitional Regulations 2026、Housing Act 1988）+ gov.uk（RRA 指南与表格）
  • 本文最后核对日期：2026-06-02
  • 发布主体：圆景基金会（Circle Vision Foundation，England & Wales 慈善登记号 1209727）
  • 反馈与勘误：发现规则过时或事实错误？请邮件 [email protected]，我们将在 14 天内核实并修订。

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